Stuttiveien 80

Stuttiveien 80, 4780 BREKKESTØ
Kommunenummer 4215, gårdsnummer 6, bruksnummer 200

Totalt bruksareal BRA: 257 kvm

Bruksareal:
Underetasje: Entre, garderobe, bad og garasje.
1. etasje: Gang, vaskerom, bod, bad, soverom, stue/kjøkken og spisestue. Adkomst til terrasse fra spisestue.
Loftsetasje: Stue/kontor og to soverom.

Sekundærrom:
1. etasje 39 kvm: Frittstående redskapsbod

Kommentar til arealmålingen
Enebolig:
1.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 154 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 148 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av
arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 m2.
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 51 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 38 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av
arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13 m2.
Arealet i hems måles til 7 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Frittstående redskapsbod:
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 24 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 16 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av
arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 m2.

Eiendommen innehar et båtnaust/sjøbod som ikke er oppmålt.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.05.2026 utført av Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten:
Byggemåte
Bolig oppført i 1895, tilbygg oppført i 2016-18. Grunnmur av naturstein. Grunnmur av betong (tilbygg). Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn samt
krypkjeller under deler av boligen. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av
trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med
karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.
Eiendommen innehar et båtnaust/sjøbod. Båtnaust/sjøbod er ikke en del av denne rapporten og er derfor ikke tilstandsvurdert.

Oppvarming
Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av ildsted plassert i stue, gulvvarme/varmekabler i enkelte rom og varmepumpe plassert i gang.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Oppsummering av tilstandsgrader:
Verdi Beskrivelse Antall Andel
TG 1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) 107 92 %
TG 2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.) 5 4 %
TG IU Ikke undersøkt 4 3 %
Sum av antall registrerte tilstandsgrader 116

 
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 5 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 0 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - U.etasje:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er etablert gjennomtrengende rør i vegg i dusjsonen. Konsekvensen er at tettesjikt er brutt og det øker faren for fuktvandring i veggkonstruksjon. Det er ikke observert tegn på at en slik fuktvandring har skjedd. Tiltak er å observere og sette inn aktuelle tiltak ved behov.
Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Tydelige sprekkdannelser observeres på grunnmuren, og forholdet vurderes å tyde på setningsskader. Slike skader kan oppstå som følge av flere forhold, for eksempel endringer eller bevegelser i grunnforhold, og/eller svakheter i konstruksjoner og fundamenter. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling og følgeskader.
Det observeres fritt vann på grunnen. Konsekvens er at forekomsten kan føre til betydelig fuktbelastning i krypkjelleren, og øke risikoen for råteskader, muggvekst og andre fuktrelaterte problemer.
Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren. Konsekvens er at begrenset luftutskifting kan føre til økt fuktbelastning og risiko for utvikling av skader.
Synlige symptomer på fuktproblematikk på grunnmur er registrert. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i bjelkelag. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 18 vektprosent. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Eksakt årsak er ikke kjent, men svakheter med dreneringen vurderes til å være en medvirkende årsak. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep. [AUTOMATISKSAMMENSLÅING]
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Grunnmur, fundamenter», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet.
Våtrom - 1.etasje:
- Overflater gulv: Det er registrert sprekk i flis i dusjsonen. Huseier opplyser at sprekk har oppstått ved at noe har falt ned på gulv. Konsekvensen er fare for fuktproblematikk i underliggende konstruksjonen. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt.
Andre byggverk:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og pågående nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.
Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) har høy alder, betydelig slitasje, og det er registrert punktvise skader. Konsekvens er at levetiden anses som overskredet, og bygningsdelen har nådd en alder og tilstand der utskifting må påregnes. Ved en eventuell utskifting vil det erfaringsmessig kunne bli oppdaget ytterligere forhold som følge av de avvikene som her registreres.
Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes.
Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.
Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Gjelder grunnmur av naturstein: Tydelige sprekkdannelser observeres på grunnmuren, og forholdet vurderes å tyde på setningsskader. Konsekvens er at slike skader kan oppstå som følge av flere forhold, for eksempel endringer eller bevegelser i grunnforhold, og/eller svakheter i konstruksjoner og fundamenter. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt årsak, omfang, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendig.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har du selv bodd i boligen?
- Ja, i 13 år.

- Våtrom -
1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, det er en flis i dusj som har sprukket
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja
- Nytt arbeid, 2016
- Utført av faglært, Selvbygger - Flis&Membran JKG mur
- Nye våtrom da dette kom i det nye tilbygget som ble ferdig i 2016
- Ikke dokumentasjon på arbeid

- Tak, yttervegg og fasade -
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja
- Nytt arbeid, 2018
- Utført av faglært, Selvbygger og Byggmester Asle Thorsen AS
- Nytt tilbygg og totalrenovering av eksisterende bygg
- Ikke dokumentasjon på arbeid

- Kjeller -
6. Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
- Ja
7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Ja, det er en grov kjeller som ikke er innredet. Det kommer inn noe fukt fra grunn.
8. Er det utført arbeid med drenering?
- Ja
- Nytt arbeid, 2016
- Utført av faglært. Steffen Fidjeland
- Drenert rundt bygget og smurt Heidi tett på vegger før det ble lagt knote plast og dreneringsrør med drenerende masser
- Ikke dokumentasjon på arbeid

- Elektrisitet -
10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja
- Nytt arbeid, 2016
- Utført av faglært, Østerhus Elektro
- Nytt anlegg
- Ikke dokumentasjon på arbeid

- Rør -
11. Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller lignende?
- Ja, septik som kommunen tømmer 2 ganger pr. år
13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Ja
- Nytt arbeid, 2018
- Utført av faglært, Rørleggermester Jarle Håkedal
- Nytt inntak av vann og nye rør til septiktank
- Ikke dokumentasjon på arbeid

- Ventilasjon og oppvarming -
16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
- Ja
- Nytt arbeid, 2016
- Utført av faglært, Østerhus Elektro
- Varmekabler og varmepumpe
- Ikke dokumentasjon på arbeid

- Skjevheter og sprekker -
17. Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
- Ja, er små riss i gammel mur og noen innvendige vegger av mindre betydning
18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
- Ja, ny ovn/peis i 2018

- Sopp og skadedyr -
19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
- Ja, mus i uthuset

- Planer og godkjenninger -
24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
- Ja
- Nytt arbeid, 2016
- Utført av faglært, Selvbygger
- Ombygging og tilbygg
- Ikke dokumentasjon på arbeid
- Innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen

Nye våtrom i 2016. Nytt kjøkken og tilbygg i perioden 2016- 2018. Renovering av eksisterende bygg.

Boligen inneholder følgende:
Underetasjen entré, garderobe, bad og dobbelgarasje. 1. etasje har gang, bod, vaskerom, bad, soverom samt åpen stue-/kjøkkenløsning med egen spisestuesone og utgang til terrasse. Loftsetasjen er innredet med stue/kontor og to soverom, hems i tillegg til uinnredet kaldtloft over deler av boligen med adkomst via takluke og stige.

Kjøkkenet, som ble oppgradert i 2018, har en moderne, åpen løsning mot stue og spisestue. Innredningen fra Sigdal kjøkken har profilerte fronter, kjøkkenøy, benkeplate i kompositt og integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjølehjørne. Ventilator er innbygd i innredning/platetopp. Gulvflater i oppholdsrom i hovedetasjen er belagt med parkett, med malte veggflater og himling, noe som gir et lyst og tidsriktig preg.

Bad og vaskerom
Boligen har to bad med innredning fra Viking bad, begge oppført i forbindelse med tilbygg. Badet i underetasjen ligger innenfor gang/ garderobe og har gulvbelegg med gulvvarme, betongvegger med belegg i dusjsone, panelbord i himling, vegghengt servantinnredning, speilskap med overlys, dusjhjørne med glassdører, vegghengt toalett og varmtvannsbereder.
Badet i 1. etasje ligger en halv etasje over stue/kjøkken, i tilknytning til trappen opp mot loftsetasjen. Her er det flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, malte flater i himling, vegghengt servantinnredning med dobbel servant, speil med sidelys, vegghengt baderomsmøbel, dusjnisje med glassvegg og glassdør, badekar og vegghengt toalett. Det er luftespalte for overstrømning under dør.
Vaskerommet ligger i 1 etasjen og er fra byggeår på tilbygget. Rommet har gulvbelegg med gulvvarme, baderomsplater på vegger, malte flater i himling, vegghengt servantinnredning, luftespalte for overstrømning under dør og opplegg for vaskemaskin. Utgang til hage.

Øvrige rom og overflater
Boligen har totalt tre soverom – ett i 1. etasje og to i loftsetasjen – i tillegg til stue/kontor i loftsetasjen som gir fleksible bruksmuligheter. I tillegg til en hems med overnattingsmulighet.

I 1. etasje og mellometasje er gulvene hovedsakelig belagt med parkett, vegg-til-vegg-teppe og slipt betonggulv, med malte flater i himling og profilerte innerdører. Underetasjen er innredet, men har ikke utlektede vegger; gulvflater er belagt med gulvbelegg og slipt betong, med malte veggflater og himling, delvis panelbord i himling og profilerte innerdører. Loftetasjen er innredet med parkett og vegg-til-vegg-teppe på gulv, malte veggflater og malte flater i himling, samt profilerte innerdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av ildsted plassert i stue, gulvvarme/varmekabler i enkelte rom og varmepumpe plassert i gang

Det foreligger ferdigattest på nybygget, datert 26.11.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke bad og vaskerom/garderobe i forbindelse med garasje. Der opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger datert og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Følgende er bygget på boligen: Spisestue, inngangspartiet med garasje, vaskerom/garderobe og bad, samt soverom, bad og vaskerom.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4215/6/200:
10.05.1991 - Dokumentnr: 2282 - Kjøpekontrakt
Bestemmelse om båtplasser, sjøbod, brønnrett og bestemmelse om forkjøpsrett, m. flere bestemmelser.
Gjelder denne registerenheten med flere
Overført fra: Knr: 4215 Gnr: 6 Bnr: 7

21.11.1994 - Dokumentnr: 6638 - Bestemmelse om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr: 4215 Gnr: 6 Bnr: 7
Rettighetshaver: Knr: 4215 Gnr: 6 Bnr: 184
Rettighetshaver: Knr: 4215 Gnr: 6 Bnr: 197
samt til parseller som evnt. fradeles disse eiendommer og eiendommer hjemmelsinnehavere evt. erverver i området i fremtiden.
Med flere bestemmelser

07.10.1998 - Dokumentnr: 5599 - Bestemmelse om vannrett
Rettighet hefter i: Knr: 4215 Gnr: 6 Bnr: 18
Rettighet hefter i: Knr: 4215 Gnr: 6 Bnr: 2224
Gjelder denne registerenheten med flere

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 

Eiendommen har en attraktiv og rolig beliggenhet i Stuttiveien 80, i et etablert boligområde på Justøya utenfor Lillesand. Her bor man med kort vei til skole, dagligvarebutikk. Barnehage en kort kjøretur unna. Lillesand sentrum er også en kort biltur unna. Det er også kort avstand til Blindleia, skjærgården og Stuttifjorden like ved. Området oppleves som familievennlig, med lite gjennomgangstrafikk og gode oppvekstsvilkår.

Det er fine tur- og rekreasjonsmuligheter i nærområdet, med nærhet til skogsområder, gang- og sykkelstier. Kyst og skjærgård ligger også innen rimelig avstand, noe som gir gode muligheter for bading, båtliv og friluftsliv på sommerstid. Beliggenheten passer godt for både barnefamilier, par og enkeltpersoner som ønsker å bo i et rolig og trivelig nabolag.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Fra Lillesand sentrum, så kjør opp til Kystveien. Ta mot Kristiansand. Følg til skilt mot venstre til Justøya. Følg veien helt til skilt mot høyre Stutti. Kjør veien til første veikryss til høyre, ta til høyre og det er første innkjørsel til høyre, så første huset på venstre side. Se etter Krogsveen "til salgs" plakat.

Barnehager:
Espira Sangereidåsen barnehage (0-5 år) 8.3 km
Blåbæråsen barnehage (1-5 år) 8.7 km
Borketun barnehage (1-5 år) 9.7 km

Skoler:
Justøy montessoriskole (1-7 kl.) 2.4 km
Borkedalen skole (1-7 kl.) 9.4 km
Brentemoen skole (1-7 kl.) 10.7 km
Tingsaker skole (1-7 kl.) 11.1 km
Lillesand ungdomsskole (8-10 kl.) 11.1 km
Møglestu videregående skole 15.2 km
Dahlske videregående skole 31.6 km

Dagligvare:
Kiwi Borkedalen 9 km
Matkroken Lillesand 10.1 km

Sport:
Ørnefjell balløkke/basketballbane 13 min med bil
Lillesand turnhall 14 min med bil
SKY Fitness Lillesand 11.4 km
Fresh Fitness Lillesand 11.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.
Justøy montessoriskole er det bygdelaget som er byggningseier og grunneier, så næ rmiljø anlegget er for
alle (kunstgressbane 7èr og baket bane)

Dobbel garasje. Parkering på boligens store tun/gårdsplass

Eiendommen har privat septiktank. Selger har betalt oss inn på privat avløpsledning som er koblet på det kommunale. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen er regulert til spredt boligbebyggelse(formål) i henhold til kommuneplanen arealdel datert 06.09.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 09.02.2024. https://arealplaner.no/lillesand4215/dokumenter/1468/Bestemmelser%20datert%209_2_24.pdf.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 21 224.14,- for år 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, feiing/tilsyn og eiendomsskatt. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

De kommunale avgiftene inkluderer:
Eiendomsskatt kr 7 262.00,-
Feiing kr 206.00,-
Slam kr 2 983.00,-
Vann kr 10 772.98,-
Sum kr 21 224.14,-

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 500.
Privat brøyting kommer på ca. kr 2 500 pr. år for felles vei (ikke tun)
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Abonnement for renovasjon gjennom LIBIR har et årsgebyr på kr. 5 795,- inkl. mva.
Neste forfall er 20.07.2026.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatten utgjør kr. 7 262 pr år. 2025.
Eiendomsskatten er inkludert i de kommunale avgiftene.

13 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

--------------------------------------------------------
350 012,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 300 012,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Odd Øystein Grødum og Thea Aanesland Grødum

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lillesand kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
 

1. September 2026

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 31-0062/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.2662

Sist oppdatert: 06. juni 2026 kl. 14:03