Lindealléen 16C

Lindealléen 16C, 0487 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 76, bruksnummer 59, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 188 kvm

BRA-i:
Kjeller: 82 kvm: Trapperom, bad, to soverom og kjellerstue.
1. etasje 99 kvm: Entré, bad, toalettrom, soverom, stue, spisestue og kjøkken.

BRA-b:
1. etasje 7 kvm: Vinterhage.

Åpent areal:
1. etasje 58 kvm: Paviljong, platting og terrasse.

Seksjonen eier iht. sameieavtale utvendig bod på fellesareal for sameiet. I boden er det felles hageutstyr etc.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.04.2026 utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av naturstein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer og terrassedør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) påfølgende:
- Baderom, kjeller: Vanninntaksrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Videre registreres kondensering på vanninntaksrøret.

- Baderom, 1. etasje: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Kjøkken: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Toalettrom, 1. etasje: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Teknisk anlegg: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer

- Andre rom, 1. etasje: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader. Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

- Etasjeskiller: Det er avdekket stedvise vesentlige skjevheter i boligen.

- Yttervegger, inkl. fasader: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

- Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Ovennevnte forhold gjelder i hovedsak vinduer som vurderes å være fra boligens opprinnelige byggeår og 1987. Overflateskader på innvendige foringer til vindu er observert i kjøkken, stue og på soverom. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Terrassedøren viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader.

- Yttertak: Yttertaket har i sin helhet fått TG2. Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Taktekking (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Snøfangerutstyr er ikke etablert. På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke.

- Terrasse m. utgang fra vinterhage: Det observeres tydelige tegn til sprekker i enkelte utefliser.

- Grunnmur og fundamenter: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

- Drenering: Dreneringen har i sin helhet fått TG2. Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

- Stikkledninger og tanker: Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Baderom, kjeller: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/stein er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Baderom, 1. etasje: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.
- Teknisk anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Rom under terreng, kjeller: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Forholdene i konstruksjonen er derfor ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på forhøyede verdier.
- Yttervegger inkl. fasader: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

 Det er registrert avvik på HMS på følgende:
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2013: Hele badet i første etg ble pusset opp. Arbeid utført i 2021: Nytt bad ble etablert i kjelleren.

3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Ja. I januar 2026 ble det oppdaget lekasje fra rør (synlig rør i taket) som går til utekranen (kontor, kjeller). Kranen ble stengt og vannet samlet opp. For sikkerhetskyld ble det tørket med avfukter. Det ble byttet til ny utekran.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2021: Alle vinduer i kjelleren ble skiftet. To vinduer mot vest med godkjent areal som rømningsveier (90 x 90 cm) ble satt inn (det var to vinduer i bygget på samme sted med areal 80 x 50 cm).

5. Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Svar: Ja. Før vi pusset opp kjelleren, var det tydelig lukt av fukt i kjelleren.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2010: Det ble innstalert nytt sikringsskap i gangen i første etg. Arbeid utført i 2021: Den ble ifm oppussing av kjelleren oppgradert igjen. Hele det elektriske anlegget ble skiftet i kjelleren og nytt sikringsskap montert i kjelleren.

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2013: Badet i første etg. ble pusset opp og nye rør montert. Arbeid utført i 2021: Alle rør i kjelleren ble byttet ut.

18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Svar: Ja. Det ble montert en klebersteinsovn i TV-stuen i første etg.

24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2021: Hele kjelleren ble pusset opp, andkomstrapp ble bygget ned til kjelleren.

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
1. Selv om radonmålinger ikke ble foretatt, er det lagt radonduk i kjelleren.
2. Det er problemer med frost i rørene til dusjen i første etg når temperaturen synker ned til ca -10C. Det er blitt innstallert varmeelement men problemet ble ikke løst. Dagens løsning er at vi lar det dryppe litt i dusjen i kalde perioder.
3. I vinterhagen har det vært en lekkasje synlig øverst i østvendt vindu. Vi tror at det kunne komme av skadet vannbord. Dette ble utbedret i ca 2024. Da ble det byttet alle ødelagte vannbord og huset ble malt. Det ble ikke foretatt noen målinger på fukt så vi kan ikke være sikre på hva som var årsaken til lekkasjen.
4. Det er en muggflekk i nederst i hjørnet på musikkrommet og tilsvarende på kontoret. Selger antar det kan være fra før de pusset opp.

Velkommen til en sjelden mulighet! Denne unike delen av en horisontaldelt tomannsbolig kombinerer moderne standard med klassisk sjel på en måte som gir boligen en helt egen atmosfære.

Boligen har et lekkert kvalitetskjøkken fra Kvikk med corian kjøkkenøy fra ca.2010 og spisestue med 3 meter takhøyde og stukkatur, hvor vinterhagen setter sin sjarm for boligen. Det er videre flott opparbeidet uteområde på 58 kvm med paviljong, platting og terrasse.

Hele kjelleretasjen er oppgradert i ca. 2021 med nytt bad, nye vinduer, egen inngang, flislagt gulv med gulvvarme og senket himling. Hele taket i kjeller er bygget med lydbøyler og dobbelt lag med gips. Badet i 1.etasje er romslig, herskapelig og ble pusset opp i ca. 2011 med lekkert badekar og nøye utvalgte detaljer.

Materialvalg
Gulv: 1.etasje med tregulv og fliser. Kjeller med fliser.
Vegger: 1.etasje med fliser, malt strietapet, brystpanel og malt panel. Kjeller med malt mur og malte flater.
Himling: 1.etasje med malt panel, plater og flater. Stedvis stukkatur med rosett i stue. Kjeller med malte flater.

1. ETASJE

Entré
Flislagt gulv i Entré med gulvvarme og god plass til oppbevaring. Separat toalett som er pent flislagt.

Spisestue
Spisestuen ligger som et høydepunkt i boligen med tilknytning til det delvis åpne kjøkkenet, der lys, romfølelse og stukkatur spiller hovedrollen og skaper en flott atmosfære. Dette er en stue som inviterer til både avslappende kvelder og sosiale sammenkomster med familie og venner. Videre går veien til vinterhagen der man kan du legge seg nedpå og nyte en bok eller bare slappe av i en hektisk hverdag. Fra vinterhagen er det trappeadkomst til uteområdet.

Kjøkken fra ca.2010
Kvikk kjøkkeninnredning med lekker corian kjøkkenøy. Kjøkkenet er utformet med et gjennomført og moderne uttrykk, hvor funksjon og design går hånd i hånd. Her finner du rene linjer, godt med lagringsplass og kvalitets hvitevarer. Benkeplater i corian gjør kjøkkenet like praktisk som det er lekkert, og den dels åpne løsningen mot spisestuen skaper en naturlig flyt mellom matlaging og det sosiale. Her får du integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, koketopp, stekeovn og dampovn. Kjøleskap medfølger også.

Stue
Stue med luftig takhøyde på ca. 3 meter og god plass til sofa og tv møblement. Effektiv klebersteinovn fra ca 2011 som gir god varme på vinterstid. Mellom de to stuene er det flotte, doble dører.

Uteområdet
Pent opparbeidet med Paviljong, platting og terrasse på 58 kvm og blir en forlengelse av vinterhagen som gir følelsen av å ha en privat oase. Her er det god plass til både spisegruppe, lounge og solstoler, og de solrike forholdene kan nytes utover lange sommerdager. Uteområdet er gjennomtenkt opparbeidet med sten, tre og gress som danner ulike soner og flott atmosfære.

Bad/wc fra 2011
Pent flislagt med takhøyde på 2,62 meter med profilert himling gi en herskapelig atmosfære. Det er videre dusjhjørne med svingbare glassdører, badekar, downlights og gulvvarme. Dobbel servant og speil med underskuffer, samt stående skap og vegghengt toalett.

Hovedsoverom/soverom 1
Rommet oppleves som romslig og luftig med god takhøyde og profilert himling med downlights, samt plass til stor dobbeltseng og tilhørende garderobeløsning. Fra rommet er det adkomst til hovedbadet.

KJELLER/UNDERETASJE

Trappegang
Flislagt gulv og med lagringplass under trapp.

Soverom 2
Romslig og er over 14 kvm stort og god plass til garderobeskap. Flislagt med gulvvarme. Dagens eier har brukt rommet som et musikkrom.

Det er svært gode lydforhold noe som gjør rommet perfekt for f.eks musikere eller om du har en tenåring som sitter oppe litt sent å spiller. Rommet er bygget med lydbøyler i tak, to lag gips og lydisolerende dør, noe som gir effektiv lydisolering. Veggene i naturstein, med varierende vinkler, bidrar til en unik akustikk og svært god lydkvalitet. Rommet har tidligere vært brukt til øving for rockeband, og lydisoleringen er så god at man uten problemer kan oppholde seg i etasjen over, for eksempel se på TV, uten å bli forstyrret.

Soverom 3
Flislagt gulv med gulvvarme. To vinduer som slipper inn naturlig lys gjennom den tykke grunnmuren. God plass til garderobe, kontor og seng i rommet.

Kjellerstue med egen inngang
Kjellerstuen gir mange bruksområder. Her er det god plass til TV-stue, ungdomsdel eller hobbyrom, samtidig som rommet fint kan benyttes som gjesterom eller ekstra soverom ved behov. I tillegg er det praktisk lagt opp til vann og avløp i gulv, samt kurser ved veggen der veggskapene henger i dag, som gjør rommet enda mer fleksibelt i bruk om man skulle ønske å etablere et kjøkken og leie ut, eller om man har ungdommer i hus som trenger en egen hybel. Det siste man trenger å gjøre før evt. man leier ut etter å ha satt inn et kjøkken er å sette inn en branndør mellom stue og trappegangen.

Bad/wc fra 2021
Her er det lagt vekt på både design og funksjonalitet med delikate fliser og elegante baderomsmøblement designet av Philippe Starck som gir en eksklusiv følelse. Rommet er utstyrt med en stilren dusjløsning med regndusj, svingbare glassvegger, gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Det er innebygget to varmtvannstanker ispileinnredning i rommet. Den ene på 167 liter fra 2018 og den andre på 194 liter fra 2024. Den en varmtvannstanken tilhører seksjon 2 som har tilgang til rommet iht. vedtektene i sameie.

Er varmtvannstanken på 194 liter fra 2024 deres?
Er det lagt opp for vaskemaskin på badet?

Takhøyder
Målt takhøyde i kjellerstue er 2,12 meter og 2,13 meter på badet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Lamper i spisestue og tv- stue og montana skohylle i gangen, samt veggmonterte montana skap i kjeller medfølger ikke.
Krukker med trær i hagen medfølger ikke.

Oppvaskmaskin og kjøleskap i 1 etg. medfølger.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av elektrisitet og vedfyring. Peisovn i stue og kamin i spisestue. Elektrisk gulvvarme på kjøkken, entré og baderom i 1.etasje, samt hele kjelleretasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig bruk i kommunens arkiver for hele eiendommen. Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1913-tallet.
Det foreligger ferdigattest fra plan- og bygningsetaten for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og oppføring av utvendig kjellertrapp fra 02.02.26.
Det foreligger en endring er unntatt søknadsplikt fra 19.12.25, der kommunen kommenterer at arealene er allerede godkjent som hoveddel og rom for varig opphold innenfor boenheten. Endring fra kontor til soverom i kjeller er dermed ikke søknadspliktig i dette tilfellet. Kommunen har på bakgrunn av at tiltaket ikke er søknadspliktig, avslutter vi saken.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

Dagboknr 7662, tinglyst 28.06.1956, type heftelse: Erklæring/avtale.

Dagboknr 1815, tinglyst 26.01.1976, type heftelse: Erklæring/avtale.

Dagboknr 4567, tinglyst 27.02.1976, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.

Dagboknr 20287, tinglyst 11.08.1981, type heftelse: Elektriske kraftlinjer.

Dagboknr 13828, tinglyst 11.03.1985, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.

Dagboknr 59934, tinglyst 01.10.1985, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.

Dagboknr 68974, tinglyst 05.12.1995, type heftelse: Erklæring/avtale.

I tillegg er det tinglyst bestemmelse om gjerde med forbud mot genererende bedrift den 24.01.1913, med dagboknr. 156. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning for utleie av hele eller deler av kjelleren såfremt utleiedelen har forsvarlige radonnivåer.

Det er lagt opp for vann fra gulv, samt kurser ved vegg i kjeller der de vegghengte skapene er i dag. Det lagt opp for at man kan sette opp et kjøkken langs veggen. Om man setter inn en branndør mellom kjellerstue og trappegangen, så har man en utleiedel som kan leies ut fra estimert kr 15 000,- + strøm. Det er ikke målt for radon, men i forbindelse med oppgraderingen av kjelleren i 2021 så ble det lagt radonsperre iht. eier.

Rolig og barnevennlig beliggenhet i et meget attraktivt og veletablert boligområde på Grefsen.

Kort vei til flotte friluftsmuligheter i marka med tur- og rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Fra Akebakken går det fin tursti opp til Grefsenkollen, hvor du kan spise en lett pizza-lunsj eller en finere middag på populære Grefsenkollen restaurant.
Det er kort vei til badeplassene på Trollvann og Stilla, og du kan også vandre til Nydalen for en forfriskende dukkert i badekulpen langs Akerselva. På vinterstid kan du stå på slalåm i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva, og det er gode langrennsløyper fra Akebakkeskogen, Trollvann og Linderudkollen.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Nærmeste butikk er Kiwi på Disen, ca. 200 meter å gå. Her er det også trikkeholdeplass for 12- og 15-trikken. Fortsetter du videre nedover Grefsenveien, har du buss, taxiholdeplass, t-bane, flybussen og tog innen 10 minutters gange. Trikken bruker 17 minutter fra Disen til sentrum og T-banen ca. 12 minutter fra Storo.

For den handleglade er Oslos største senter, Storo, ca. 15 minutter å gå. Her finner du stor matbutikk med ferskvare, apotek og vinmonopol. Med over 140 butikker og servicetilbud finner du det meste du trenger i hverdagen her.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Grefsen skole (1.-7. trinn) og Morellbakken skole (8.-10. trinn). Det er flere kommunale og private barnehager i området som bl.a. Grefsentunet barnehage, Best barnehage og Sanatoriet barnehage.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 420 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt er opparbeidet med blant annet asfalterte veier og biloppstillingsplass. Beplantninger som plommetre, 2 epletrær og bærbusker som selger har både laget eplekake og kirsebærlikær av. I tillegg har boligen egen del av tomt med plen- og terrassearealer og pergola. Adkomst til boligen skjer via felles inngangsparti.

Følgende fordeling av tomten fremkommer i sameieavtale:
Eier av seksjon 1 disponerer og vedlikeholder det inngjerdede området foran vinterhagen mot vest, fra og med porten/gjerdet ved uthuset i sør til og med gjerdet som peker mot Lettvintveien mot nordvest.

Eier av seksjon 2 disponerer og vedlikeholder området nordvest for gjerdet som peker mot Lettvintveien til veggen som skjermer terrassen på nordsiden ved inngangspartiet fra nordsiden av gjerdet.

Seksjon 2 kan imidlertid benytte vannkran/hageslange på seksjon 1 sin del. Resten av hagen er felles, og endringer eller plassering av gjenstander skal avtales mellom partene. Vedlikehold av området deles etter avtale. Frukt og bær deles likt, eller etter avtale.

Seksjon 1 eier redskapsboden på østsiden av fellesområdet. Felles hage/måkeredskaper som plenklipper, snorklipper, manuell hagesaks, snømåker og snøspade kan
lagres i boden. Resten av innholdet i boden er seksjon 1s private, men verktøy kan lånes etter avtale og ved behov. Seksjon 2 har nøkkel til boden og ansvar for å holde den låst etter bruk.

Parkeringsplass ved plommetreet disponeres av seksjon 1.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Pågående plan- og byggesaker i nærområdet:
- Detaljregulering , Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen. Hensikten med ny reguleringsplan er først og fremst å tilrettelegge for bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister og gående, i tillegg skal kollektivtrafikkens fremkommelighet ivaretas. Planforslaget for Storokrysset og Grefsenveien innebæ rer en ensidig toveis sykkelvei på vestsiden av gateløpet fra Åsengata til og med Storokrysset. På oversiden av Storokrysset blir det overgang til tosidig sykkelfelt. Løsning med toveis sykkelvei med fortau er vanligvis ikke anbefalt i bygater, men vil i trikkegater som Grefsenveien medføre fæ rre kryssinger og konfliktpunkter med både trikk og bil. I Hans Nielsen Hauges gate planlegges det tosidig sykkelfelt. Saken er under behandling. Les kommunens hjemmeside for mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202506755

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Iht. vedtektene for sameiet så er det ikke spesifisert noen felleskostnader. Sameiet har ingen gjeld.

Det er videre presisert at:
- Vedlikehold av utvendige vegger og tak deles likt. Eierne kan dele arbeidet mellom seg, eller betale en halvpart hver av utgiftene.
- Eventuell drenering er eier av seksjon 1 ansvarlig for.
- Vedlikehold/utbedring av felles uteområde deles likt. Eierne kan dele arbeidet mellom seg etter avtale, eller betale en halvpart hver av utgiftene.
- Ved privat oppussing av de enkelte seksjonene som får konsekvenser for fellesområdet, er ivaretagelse eller oppgradering av fellesområdet den enkelte seksjon sitt ansvar.
- Hver av seksjonene er ansvarlig for sine vinduer. Dersom man ønsker å skifte vinduer må man imidlertid bli enige om type, leverandør og pris.

Seksjonens andel av de kommunale avgifter er kr 19 488,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
De totale kommunale avgiftene for hele tomannsboligen er kr 38 975,- for 2026.
Det er tegnet byggforsikring i Gjensidige med polisenr. og kostnaden for hele tomannsboligen på ca. kr 20 000,-. Regningene kommer til en av seksjonene, så deler man på kostnaden.

Eiendomsskatten utgjør kr 4 514,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 43 000,-for 2025. Det er tegnet Norgespris. Eier husker ikke hvor lenge man er låst til avtalen.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber internett. Grunnpakke 150 mbits til kr 1 048,- pr.mnd og T-wee til kr 690,-. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet Sector Alarmsom alarmselskap som koster ca. kr 5 000 pr. år.

Er det andre kostnader som dere deler på? Snøbrøyting eller andre ting?

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 3 055 785,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 10 793 979,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 4 514,- for 2026. Eier har ikke sendt inn nye areal av kjeller etter bruksendring. Ny eier må forvente noe høyere eiendomsskatt fremover.

15 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

377 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
378 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
388 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 478 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 488 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anja Jablonska Jentoft og Pål Rongved

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 2 leiligheter, med sameiebrøk 1/2.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere etter sameiebrøk og retningslinjer i sameieravtalen. Det avholdes sameiemøte en gang i året.

Iht.sameieavtalen så:
-Er yttergang er felles. Rengjøring deles mellom seksjonene og ingen av eierne kan plassere private ting her uten avtale.
- Sykkelstativ utenfor hovedinngang er felles
- Seksjon 2 har deler av vann og avløpsrør tilknyttet sin seksjon under bjelkelaget i taket til seksjon 1. Dette er teknisk nødvendig og det er enighet om dette mellom seksjonene.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Huset ble malt i 2023

Ingen planlagte påkostninger.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiet har en sameieavtale som skal regulere forholdet mellom seksjonseierne. Avtalen ligger vedlagt i salgsoppgavevedleggene, og ny eier forplikter seg til å innrette seg etter bestemmelsene i denne avtalen.

Etter nærmere avtale. Interessenter bes oppgi ønsket overtagelse i budskjema.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Kunderabatt   kr -10 000,-
Kunderabatt visning pr.stk  kr -1 000,-
Markedsføringspakke Maksimal eksponering  kr 35 100,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 509,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring  kr 40 000,-
Foto 30 bilder  kr 5 500,-
Tilstandsrapport  kr 17 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0047/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2647

Sist oppdatert: 26. april 2026 kl. 23:38