Bergensveien 4A

Bergensveien 4A, 0963 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 94, bruksnummer 526, seksjonsnummer 213, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 37 kvm

BRA-i:
12. etasje 34 kvm: Entré, baderom, kjøkken, spisestue/stue og alkove.

BRA-e:
Loft 3 kvm: Loftsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
12. etasje 4 kvm: Balkong.

Tilgang til nyoppusset fellesvaskeri i kjelleren.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.10.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1961/62, ferdigstilt i 1962 (GAB-register). Gulvflater i kjeller og etasjeskillere er av betong. Yttervegger og bærende konstruksjoner er oppført i betong og bindingsverk, og utvendige fasader består av teglstein samt fasadeplater. Takkonstruksjonen er tilnærmet flat og tekket med papp/membran (ikke besiktiget). Vinduer fra 2003 med trerammer har 2-lags glass. Balkongdør fra 2003 har trerammer med 2-lags glass, entrédør fra 2016 av trefiber har brannklasse B-30 og lydklasse 35 dB samt kikkehull og sikkerhetslås, og innerdør har glatt dørblad. Det er utgang fra stue/spisestue til balkong på 4 m² med betongdekke belagt med treheller, og rekkverk av metall og platekledning målt til 1,03 meter. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i felles trappeoppgang og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har røykvarsler montert i himling og brannslange plassert i benkeskap.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Baderom
- Overflater gulv: Gulvbelegg viser tegn til slitasje, stedvise utettheter og lignende tegn til aldersrelatert funksjonsnedsettelse. Belegget utgjør deler av våtrommets vanntette sjikt, og levetiden vurderes til å være passert.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt og sluk har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom
- Vannrør: Resterende vannrør av kobber fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Alder på våtrommet og sluk tilsier at tetthet ikke kan garanteres med hensyn til fuktgjennomgang i våtrommets membransjikt.

Kjøkken
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator: Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes som ikke tilfredsstillende.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Innredning: Innredningen er aldringspreget.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Resterende vannrør av kobber fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Baderom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet hadde en lekkasje rundt 1995 og ble da totalrehabilitert av fagperson. I 2015 ble det montert dusjkabinett, toalett ble byttet og nytt baderomsmøbel montert av fagperson. Sameiet har byttet vannrør inn til leiligheten, og gamle rør ble plombert. Det var en lekkasje fra radiator i 2023 hvor ventiler ble skiftet, og sameiet har utført vedlikehold og reparasjoner på fyrkjelen. Det har tidligere vært registrert veggedyr i blokken, som ble fulgt opp og kontrollert av Pelias i regi av sameiet. Leiligheten ble kontrollert våren 2026 uten funn av veggedyr.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2016:
- Ny entredør (brannklasse B-30, lydklasse 35 dB) med kikkehull og sikkerhetslås

2015:
- Nytt utstyr og innredning på baderom (servant med ett-greps armatur, speilskap, toalett og dusjkabinett)

Leiligheten ligger øverst i tolvte etasje i en boligblokk med heis. Som hjørneleilighet har den en usjenert beliggenhet med vid utsikt over nærområdet og åsene. Planløsningen er funksjonell og består av entré, bad, separat kjøkken, stue med utgang til balkong og en adskilt sovealkove. Standarden er dels oppgradert og dels eldre. Lyst laminatgulv og malte overflater gir oppholdsrommene et lyst og innbydende preg. Bad og kjøkken er av eldre dato, og her ligger det en god mulighet til å sette ditt eget preg på boligen. Det er i tillegg kort vei til nyoppusset fellesvaskeri i kjelleren, som er et godt supplement til leiligheten, da boligen ikke har eget opplegg for vaskemaskin.

Entré
Entréen gir et ryddig og innbydende førsteinntrykk, med garderobeskap som gir god plass til yttertøy og sko. Entrédøren er fra 2016 og har kikkehull og sikkerhetslås. Rommet har også dørtelefon tilknyttet callinganlegg. Fra entréen er det direkte adkomst til bad, kjøkken og stue.

Stue
Stuen er leilighetens naturlige samlingspunkt. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og rammer inn den åpne utsikten mot åsene. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord og egner seg like godt til rolige kvelder som til å ha gjester. Oppvarmingen skjer med radiator tilknyttet felles fyringsanlegg. Fra stuen går du videre inn i sovealkoven eller rett ut på balkongen.

Balkong
Balkongen er leilighetens egen utsiktsplass, med betongdekke belagt med treheller og rekkverk av metall med platekledning. Her er det plass til en sittegruppe, og du kan nyte morgenkaffen eller en lang sommerkveld med utsikt over åsene i nord og øst.

Alkove
Alkoven ligger i tilknytning til stuen og fungerer som en naturlig adskilt soveavdeling. Den har plass til dobbeltseng og nattbord og gir et tydelig skille mellom dag- og nattsone.

Kjøkken
Kjøkkenet har eldre innredning med glatte, malte fronter, overskap og heldekkende benkebeslag med skyllekum og oppvaskkum med ettgrepsarmatur. Over benken er det platekledning og en dobbel stikkontakt. Brannslange er montert i benkeskapet. Rommet har eget vindu og naturlig ventilasjon. Kjøkkenet byr på et stort potensial. Ved å flytte det kan leiligheten få en ny planløsning, og den kan på sikt gjøres om til en reell 2-roms.

Bad
Badet har servant med ettgrepsarmatur, speilskap med belysning og en dobbel stikkontakt på veggen. Videre er det frittstående toalett og dusjkabinett med skyvedører og ettgrepsarmatur med hånddusj. Rommet har avtrekksventil på veggen og varmes opp av en veggmontert stråleovn. Overflatene er av eldre dato, og badet har et oppgraderingsbehov. Her har du en fin mulighet til å skape et bad etter egen smak.

Overflater
Gulv: Laminat, vinylflis og gulvbelegg.
Vegger: Strukturtapet og malte overflater, samt platekledning over benkeplaten på kjøkkenet.
Himling: Malte overflater.

Lagring
Garderobeskap i entréen. I tillegg disponerer leiligheten én loftsbod på ca. 3 m² i fellesarealet på loftet.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Felles fyringsanlegg og elektrisitet. Radiatorer med varmtvann fra felles fyringsanlegg, samt veggmontert stråleovn på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1962. Det foreligger ferdigattest for boligblokk (høyhus) datert 08.12.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, utskiftning av rør, datert 27.08.2012.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 02.10.1963, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknummer: 10993
Tinglysningsdato: 20.05.1976
Omhandler: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr 10 000. Sameiet plikter å vike prioritet for inntil 90 % av den enkelte andels lånetakst til enhver tid.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter skal leietaker godkjennes av styret før bruken overtas. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Styret skal underrettes skriftlig om leieforholdet, inkludert leietakers navn, kontaktinformasjon og leieperiodens lengde.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Bergensveien 4 ligger sentralt på Øvre Grorud, med butikker, kollektivtransport og turområder rett rundt hjørnet. Fra leilighetens plassering øverst i blokka har du dessuten en åpen og vid utsikt over nærområdet og åsene i nord og øst.

Grorud senter ligger vegg i vegg, og her har du det meste du trenger i hverdagen i tøffelavstand. Senteret har blant annet Meny, Europris, apotek, Vinmonopolet, optiker, frisør, bokhandel og blomsterbutikk, i tillegg til kafeer og spisesteder. Rema 1000 ligger bare en kort spasertur unna for deg som vil ha et enda bredere dagligvareutvalg.

Kollektivtilbudet er utmerket og gjør det enkelt å leve uten bil. Både Grorud T-banestasjon og bussterminalen ligger noen få minutters gange unna. Linje 4 og 5 har hyppige avganger, og du er på Jernbanetorget på litt over 20 minutter. Grorud togstasjon ligger en kort sykkeltur unna for deg som reiser med lokaltog på Hovedbanen. Med bil tar turen inn til sentrum under 20 minutter utenom rushtid.

For deg som liker å være aktiv er beliggenheten førsteklasses, med Lillomarka som nærmeste nabo. Turstier og oppkjørte lysløyper starter like ovenfor bebyggelsen. Populære mål som Steinbruvann, Badedammen, Lilloseter og utsiktspunktet på Røverkollen når du enkelt til fots eller på sykkel. Ønsker du en roligere tur, byr Grorudparken på fine turveier rundt Groruddammen og langs Alnaelva, og Alnsjøen er et flott utfartssted både sommer og vinter. Grorud idrettspark med tre fotballbaner og Grorud Sportsenter ligger like i nærheten, og på Kalbakken finner du både Sats og Fresh Fitness.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Grorud idrettsbarnehage: 6 min. gange
Ammerudlia barnehage: 7 min. gange
Risløkka familiebarnehage: 8 min. gange

Idrett og fritid:
Grorud idrettsanlegg: 6 min. gange
Ammerudhellinga balløkke: 8 min. gange
Grorud Sportssenter: 3 min. gange
Fresh Fitness Romsås: 15 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 536,6 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte arealer bestående av gangbaner. Tomten er fellesareal.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det medfølger ikke parkeringsplass til leiligheten. Sameiet har ingen egne parkeringsplasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for forretning/boliger i henhold til reguleringsplan S-902, «Regulerings- og bebyggelsesplan for gnr.94 bnr.4 m.fl., Grorud sentrum i Oslo», datert 27.02.1961, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen har ifølge kommunens oversikt ingen egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-1191, som er inntegnet direkte på bebyggelsen i reguleringsplankartet.

Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire ifølge NVEs kartgrunnlag. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er vurdert til ingen.

Eiendommen berøres av rød støysone for vegstøy (beregnet gjennomsnittsstøy over 65 dB, Lden > 65 dB) i henhold til kartlegging etter retningslinje T-1442.

Eiendommen berøres av Planprogram for Grorud sentrum. Planprogrammet skal vurdere hele Grorud sentrum under ett, gi forutsetninger for en bedre sammenheng og mer bymessig utvikling. Grorud sentrum skal styrkes som lokalsentrum og kollektivknutepunkt. Det skal redegjøres for nødvendig utredningsarbeid.

Utdrag av pågående plansaker i nærområdet:

Saksnummer 2026/09806 - Byggesak Bergensveien 4 A - utskifting av to heiser. Søknaden omfatter utskifting av to heiser i eksisterende sjakter i Bergensveien 4 A. Tillatelse til tiltak ble gitt 18.09.2026

Saksnummer 202461405 - Byggesak: Bergensveien 4 B - Bruksendring av lokaler i 2. og 3. etasje til treningssenter. Søknaden omfatter bruksendring av lokaler i 1., 2. og 3. etasje til treningssenter i Bergensveien 4 B, i bydel Grorud. Lokalene er tilknyttet Grorud senter.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 564,- pr. mnd. og inkluderer: oppvarming/fyring, kabel-TV (Telenor), vakthold, bygningsforsikring, forretningsførsel, renhold av fellesarealer, heisdrift, drift og vedlikehold samt felles strøm.

Fordeling av felleskostnadene foreligger ikke hos forretningsfører.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett fra Telenor T-wee. I avtalen inngår dekoder og 11 gratiskanaler pluss 120 poeng hvor du velger ytterligere kanaler. Øvrige kanaler betaler du selv. Dekoder/tuner medfølger ved salg. Fellesavtalen er i følge selger sagt opp av styret. Et nytt alternativ er ikke kommet på plass ennå, men vil presenteres ved en ekstraordinær generalforsamling.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 700 547 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel fellesgjeld er kr 29 668,65 pr. 05.10.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 7 200 000,- pr. 05.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208846280
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo: kr 7 200 000,-
Andel av saldo: kr 29 668,65
Innfrielsesdato: 30.09.2056
Type Rente: Flytende
Rente: 7,00 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

2 850 000,00 Prisantydning
29 668,65 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 879 668,65 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

71 970,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
73 060,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 952 728,65 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Steinar Fuglevaag

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Bergensveien 4.
- Sameiet består av 220 leiligheter og 12 næringsseksjoner
- Forretningsfører er OBOS.
- Dugnad må påregnes
- Dyrehold er tillatt kun etter skriftlig søknad og godkjenning fra styret, så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
- Adgangsbrikke kan ikke overleveres fra selger til kjøper. Denne blir deaktivert. Ny brikke koster kr 500,-
- Styrets mail er styret@bergensveien4.no
- Fremleie er ikke tillatt
- Det er fellesvaskeri og felles sykkelbod i sameiet. Både bodområdet og vaskeriet har bestemmelser for bruk og åpningstider som følger av husordensreglene
- Sameiet har ingen parkeringsplasser
- Sameiet har ikke vaktmester

Foretatt påkostninger de senere år:
2018 Helautomatiske strømmålere installert av Hafslund hos alle. Montert utsugingsvifte for fjerning av kondens i vaskeriet.
2019 Nytt ringetablå ved inngangsdøren.
2020 Nye Vedtekter og ordensregler.
2020-2021: Nye rør for varmt og kaldtvann i hele B4.
2020 Handicap heis er montert i inngangspartiet.
2020 Nye vedtekter og ordensregler.
2020/2021 Opptak av lån på 5.mill.kroner over 20 år.
2021 Brannalarmanlegg ferdig montert og direkte koblet til 110.
2021 Avløpsrør rehabilitert med strømpe(kjeller og bunnledning) Akitiv rørinspeksjon og Olimb
2024 Nye fiberlinjer fra Global Connect
2025 Maling av gangene

Planlagte påkostninger:

- Det pågår et heisprosjekt med bygningstekniske arbeider utført av Proriv AS og heismontasje av heis 1 og 2 utført av OTIS AS. Prosjektet har planlagt ferdigstillelse og overtakelse i juli 2027.
Arbeidene på heis 1 har allerede begynt, mens arbeidene på heis 2 etter planen starter 01.03.2027. Det vil til enhver tid være én heis i drift under renoveringen.
Låneopptaket er nå fordelt på seksjonene, og det forventes ikke ytterligere økning i felleskostnadene som følge av dette.

- Det er avdekket behov for vedlikehold av soilrør i stammene, og det arbeides med å utarbeide en økonomisk plan for tiltaket. Prosjektet er under vurdering, og regnskapsfører gjennomgår sameiets økonomiske situasjon for å avklare finansieringsmulighetene.
Foreløpig er det ikke fastsatt tidspunkt for oppstart, endelig kostnadsramme eller omfang av arbeidene. Estimert kostnad er kr 10–12 millioner. Felleskostnadene er nylig justert for å ta høyde for et nytt lån som skal finansiere arbeidene. Lånet vil bli fordelt på seksjonene når det er tatt opp.
Slukene skal også vurderes i forbindelse med prosjektet. Videre arbeid med avløpsrørene er fortsatt i planleggingsfasen, og prosjektet er forsinket som følge av kostnadsbildet og begrenset kapasitet hos aktuelle entreprenører.

- Balkongene har behov for rehabilitering og fornyelse i løpet av de kommende årene. Styret arbeider med prosjektledelse for vedlikeholdsarbeidene, og det er planlagt befaringer i 2026.
Prosjektet er anslått å koste ca. kr 60–70 millioner, avhengig av hvilken løsning som velges. Finansiering gjennom låneopptak, som fordeles på seksjonene, er foreløpig vurdert som den aktuelle løsningen, med mindre seksjonseierne ønsker å dekke kostnadene gjennom direkte innbetalinger.
Prosjektet er planlagt gjennomført i 2026/2027, med mål om ferdigstillelse innen 4–6 år. Felleskostnadene vil bli påvirket når endelig plan og finansiering er avklart.

Det er utarbeidet egne oppussingsregler i sameiet som må følges ved oppussing i tillegg til husordensregler og vedtekter.

Det har vært påvist over 20 saker med veggedyr i løpet av forrige år. 3 hele etasjer ble undersøkt etter større utbrudd. Det viste seg at ca 70% av leilighetene hadde blitt smittet av hovedpunktene. Veggdyrsakene som styret har vært kjent med har blitt behandlet av skadedyrfirma. Det har blitt behandlet i 11, 10 og 7. etasje. Selger har en bekreftelse fra skadedyrfirma at denne leiligheten ikke var berørt av utbruddet.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet inkludert oppussingsregler og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.  
Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visning 3.000,- (1 stk og alle privatvisninger kostnadsfrie)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 13 740,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0358/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26358

Sist oppdatert: 06. oktober 2026 kl. 10:17