Kampheimveien 26A

Kampheimveien 26A, 0685 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 144, bruksnummer 1100
Andelsnummer 6, Fuglemyra Borettslag, organisasjonsnummer 952358154

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
1. etasje 72 kvm: Entré, gang, bad, kjøkken, stue, to soverom og walk-in closet

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
1. etasje 11 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på 6 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Boligbygg over 5 etasjer samt kjeller. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjon. Utvendig fasade forblendet med fasadeplater og pussede malte flater. Liggende fasadeplater ved balkonger. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran med skiferstein noe ned på fasaden og saltakkonstruksjon i tre, tekket med takstein (tak ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 8 punkter har blitt gitt TG2 grunnet alder/slitasje. For øvrig har disse punktene blitt gitt TG2:  
Våtrom:
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vegger inne i kasse til fordelerstammer er ikke sikret med vanntett sjikt.

Øvrig:
- Det er observert to brudd i varerør (ytterrør) under kjøkkenvask. Det er videre ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det er registrert knirk i deler av gulvet på omkledningsrommet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Synlige deler av gulvets overflatemateriale i stue bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Terrassebordene viser tegn til slitasje.
- Tegn til riss og sprekkdannelser observeres i overflaten til taket.

Det gjøres videre oppmerksom på at 2 punkter har blitt gitt TGIU, altså at de ikke er tilstrekkelig undersøkt.
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Informasjon om elektrisk anlegg:
Basert på opplysninger fra eier, vurdering av dokumentasjon og den bygningssakkyndiges observasjoner er det gjort en samlet vurdering om det er behov for kontroll av det elektriske anlegget av en kvalifisert
elektrofaglig person. Kun fagpersoner med nødvendige kvalifikasjoner kan utføre vurderinger av elektriske anlegg og utstyr. Dersom det gis en oppfordring om å gjennomføre slike tilleggsundersøkelser i avsnittet
under, er dette en viktig opplysning som en kjøper må ta spesielt hensyn til.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag selgers egenerklæring:
Selger opplyser om at det i 2025 ble utført utskiftning av callinganlegg, fellesdører/trapper på utsiden av blokken, samt boddører og branndører. Dette ble utført av Oslo Låseservice.

Entré/gang
Velkommen inn! Her blir du møtt med en romslig og innbydende entré, med god plass til oppbevaringsmøblement for ytterklær og sko. Videre adgang til leilighetens øvrige rom, samt et romslig walk-in closet som er perfekt for deg med mye klær. I entréen er det nytt callinganlegg fra 2025.

Stue og balkong
Hyggelig og lun stue, med god plass til sofa, stuebord, TV/mediemøblement, spisegruppe, oppbevaringsmøblement m.m. Her har du koselig utsyn med lite innsyn, mot frodige grøntarealer. Fra stuen er det videre adkomst til leilighetens balkong, med nydelig morgensol fra ca. 07-16 sommertid. Balkongen er på ca. 11kvm, og har dermed rikelig med plass til å innrede med sittegrupper, planter/potter, gass/elektrisk grill o.l.

Kjøkken
Leiligheten har et praktisk, separat kjøkken med god plass til oppbevaring av kjøkkenredskaper i hyller og skuffer. Kjøkkeninnredning med slette fronter og benkeplate av laminat med nedsenket oppvaskkum av metall og ett-greps armatur. Veggplater av metall mellom overskap og underskap med stikkontakter på vegg. Benkeskapsbelysning under overskap. Frittstående side by side kombiskap med isbitmaskin. Her er det også plass til å etablere en liten spisegruppe hvis ønskelig.

Bad
Baderom ble pusset opp i regi av borettslaget i 2010, og består av flislagte vegger og nedsenket himling med malt flate og downlights. Vegghengt servant med ett-greps armatur og skuffer. Dusjhjørne med buet innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj og regndusj. Gulvstående toalett. Gulvvarme på bad.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet er av god størrelse, med rikelig med plass for dobbeltseng med tilhørende nattbord. Her har du koselig morgensol, noe som bidrar til en fin start på dagen. Soverommet har videre plass til øvrig møblering som kommoder, pult, bokhyller eller en koselig lesekrok.

Soverom 2
Soverom 2 er også av god størrelse, og har i likhet med hovedsoverommet også plass til dobbeltseng, nattbord og oppbevaringsmøblement. Rommet kan også innredes som et hjemmekontor, barnerom, gjesterom eller annet etter behov.

Øvrig
- Leiligheten har en meget praktisk walk-in skapløsning i gang. Her får du et eget rom til oppbevaring av klær, noe som frigjør mye oppbevaringsplass ellers i leiligheten.
- I tillegg til de effektive oppbevaringsmulighetene innad i leiligheten, disponerer andelen en bod i kjeller på ca. 6 kvm. Perfekt for oppbevaring av klær og utstyr mellom sesongene.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr, oppvaskmaskin, kombinert kjøle-/fryseskap medfølger boligen ved salg.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmesentral og gulvvarme på badet. Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann. Leiligheten har naturlig tilluftsventiler i vinduer og yttervegger. Det er for øvrig ikke tegnet Norgespris.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Arkivkort i kommunen beskriver at blokken er ferdigattestert den 07.02.1959.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler bestemmelser om vann/kloakkledning, samt bestemmelser om anlegg og vedlikehold av luftledning/kabel.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

I nærområdet finner du et godt utvalg av servicetilbud. Dagligvare kan enkelt handles hos Kiwi som er 1 minutt unna eller Rema 1000 som er ca 7-8 minutters gange unna boligen. For et bredere tilbud ligger Oppsal Senter i nærheten, med blant annet apotek, Meny, småbutikker og Normal. Bryn Senter og Manglerud Senter er kun en kort kjøretur unna, og Vinmonopolet på Tveita senter nås på ca. 7 minutter med bil. Legesenter og bibliotek ligger ca 10 min gangavstand fra boligen.

Det er også et variert utvalg av spisesteder i området. Blant annet finner du Østensjø Havn, Oppsal Sushi & Thai og Pizzabakeren innen ca. 11 minutters gange.

For den treningsglade ligger Friendly Treningssenter i gangavstand, med hele 1400 m² fordelt på kondisjon, styrke og ukentlige gruppetimer. SATS Hellerud er et godt alternativ og nås enkelt med en kort kjøretur. Trasophallen og Oppsal Arena ligger ca. 17 minutters gange unna. Oppsal Idrettsforening har et bredt aktivitetstilbud og flotte fasiliteter i tilknytning til Oppsal Arena, blant annet en innendørs idrettshall som drives av Oppsal Håndball. Like ved ligger Trasop kunstgressbane og friidrettsbane.

Med Østmarka like ved boligen har du tilgang til unike friluftsmuligheter. Her finner du både Ulsrudvann og Nøklevann med badeplasser og fritidstilbud. Området byr på et variert nettverk av tur- og sykkelstier, lysløyper og turveier som kan benyttes året rundt. Mariholtet og Rustadsaga er populære utfartsmål og naturlige samlingspunkter i marka.

Boligen har svært gode kollektivmuligheter med både buss og T-bane i umiddelbar nærhet. Oppsal T-banestasjon (linje 3) ligger ca. 10 minutters gange fra boligen og tar deg raskt til sentrum. Det finnes også flere bussholdeplasser i nærheten, blant annet i Kampheimveien, kun 5 minutters gange unna. Kollektivtilbudet gir enkel tilgang til flere bydeler. Bussforbindelse til Tveita og Hellerud tar kun 6-7 min. Ca. 12-15 min gangavstand til idylliske Østensjøvannet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har felles tomt opparbeidet med blant annet gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning. Felles områder består av blandt annet med sittegrupper, lekeapparater, sandkasse og asfalterte internveier.

Borettslaget disponerer over 300 parkeringsplasser som leies ut etter ventelister, samt roteringsplasser med el-billader.

Videre gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligområde i henhold til reguleringsplan V100355 datert 25.03.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 10.03.1955. 

Pågående reguleringssak i nærområdet:
- saksnr. 202017309: Gjelder "Ytre Ringvei - Detaljregulering - Sykkelfelt fra Stordamveien til Ulsrud videregående skole".
Det er videre mindre arbeider som foregår i nærområdet, blant annet bruksendring av rom i kjeller, utskifting av to vinduer og innsetting av ventil i yttervegg i Kampheimveien 33C samt noen mindre bruksendringer i Kampheimveien 43A. Videre har det blitt gitt ferdigattest for noen arbeider gjort på den lokale Kiwi-butikken, som ansees å være ferdig.

Videre er store deler av nærområdet omfattet av småhusplanen for Oslo ytre by, som blir revidert ved jevnlige mellomrom. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen.

Opplistingen er ikke uttømmende og nye prosjekter kan dukke opp fortløpende. Interessenter bes sette seg inn i nærområdets byggesaker.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 950,-  pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd for Internett og TV (Telia), varmtvann, fyring, trappevask, nedbetaling andel fellesgjeld, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, bygningsforsikring, forretningsførsel m.m.
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026

Informasjon om borettslagets lån:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208691279
Restsaldo: 57 386,12
Kapitalkostnader: 440,67
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208691287
Restsaldo: 46 696,26
Kapitalkostnader: 191,60
IN-avtale: Nei

Avdragsfrihet opphører i oktober 2027 og kapitalkostnadene pr mnd. vil da øke med avdragsbetaling. Nærmere informasjon fremkommer i årsberetningen i egen note til regnskapet med overskriften «avdragsfrihet på lån».

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris på leiligheten.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fiber og er inkludert i felleskostnadene.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 369 674 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 21 314,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 104 490,- pr. 25.03.2026

Informasjon om borettslagets lån:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208691279
Restsaldo: 57 386,12
Kapitalkostnader: 440,67
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208691287
Restsaldo: 46 696,26
Kapitalkostnader: 191,60
IN-avtale: Nei

5 200 000,00 Prisantydning
104 490,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 304 490,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 323 742,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emilie Voktor Kristiansen og Sofie Kristiansen

Leiligheten er tilknyttet Fuglemyra Borettslag.
Borettslaget består av 657 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Borettslaget er forsikret gjennom W.R.Berkley Insurance, Norway - polisenr: 1480418-5.1.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men må meldes styret for registering. Øvrige regler finnes i husordensreglene.
Det er 12 fellesvaskerier, og flere sports-/sykkelboder i borettslaget.
Det er kun tillatt med elektrisk- eller gassgrill på balkongene.
Fuglemyra kafé er et hyggelig lokale i Vetlandsveien 73 som leies ut til beboere i Fuglemyra borettslag. Lokalet rommer ca. 20-30 personer.
Borettslaget er medeier i sameiet Oppsal Vaktmestersentral.
Borettslagets hjemmeside; https://vibbo.no/fuglemyra/om

Planlagte påkostninger:
- Det ble vedtatt på årets generalforsamling at styret enten oppretter en arbeidsgruppe som svarer til styret, eller selv ser på muligheten for å få opp et gatekunstverk på en vegg i borettslaget.
- Generalforsamlingen har bedt styret undersøke muligheter og kostnader vedr. nye balkonger og rehabilitering av fasade. Styret har kontakt med SELVAAG Prosjekt AS ang. dette.
- Forslag fra styret om å installere nye branndører i kjellerne, installere nye dører og callinganlegg, samt forslag om å innhente tilstandsrapport på takene i borettslaget. Dette er ikke vedtatt enda.

Foretatt påkostninger de senere år:
2022/2023 - Nye avfallsbrønner for husholdningsavfall/papir. Ny avtale med Telia. Igangsatt arbeid med å skifte lamper i alle oppganger.
2021-2022 - Rehabilitering/utskiftning av alle termostater/ventiler på alle radiatorene i borettslaget.
2020 - Nytt lekeapparat i Oppsalstubben 6/7. Nye kjellerdører der utgangen fra kjeller er på gateplan. Vask av fasader og verandafronter. Rengjøring av takrenner. Planting av nye trær.
2019/2020 - Utskifting av vinduer og balkongdører. Opprettelse av ladeplasser for el-bil.
2014 - Maling og vasking av alle blokker, reparasjoner av grunnmurer og utgangspartier.
2013 - Nye brannslukkere i alle leiligheter.
2012 - Installert fjernvarme.
2007-2010 - Våtromsrehabilitering.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 42-0063/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR42.2563

Sist oppdatert: 31. mars 2026 kl. 12:53