Fallanveien 27E

Fallanveien 27E, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 1136, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 175, ideell andel 1/8

Totalt bruksareal BRA: 146 kvm

BRA-i:
Underetasje: 48 kvm: Gang, bad, vaskerom, stue og tre boder.
1. etasje 49 kvm: Entré, gang stue og kjøkken.
2. etasje 49 kvm: Gang, bad, toalettrom og fire soverom.

Åpent areal:
Underetasje: 9 kvm: Vestvendt markterrasse.
1. etasje 9 kvm: Vestvendt balkong.
2. etasje 9 kvm: Vestvendt balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.12.2025 utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trekledning. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig
tekket med shingel. Boligen har glatt entrédør av tre med glassfelt. Terrassedør, balkongdør og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2022. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2022. Vindu i U.etasjen med karmer av tre og to-lags glass fra 1976.. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 15% TG1, 64% TG2, 13% TG3 og 8% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Bad, 2.etasje: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. I tillegg er det ikke tilfredsstillende fallforhold mht lekkasjesikkerhet. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300000,-.
- Yttertak: Fuktmerker/råteskader observert i undertak og takbjelke ved pipe. Skyldes mest sannsynlig taklekkasje ved pipe. Tiltak for å stoppe fukt/lekkasje må påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Sjablongmessig prisanslag gjelder ytterligere undersøkelser, ytterligere påkostninger kan ikke utelukkes. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.

Selger har innhentet en fagmann til å inspiserer loftet/pipe, og mottatt følgende uttalelse:

"Det ble utført befaring på ovenstående adresse fredag 19/12-25 i anledning lekkasje ved pipe. Innvendig på loft er pipestokk oppført av lecaelementer synlig våt og det har trukket ut i inntil-liggende konstruksjonsvirke samt noe i selve undertakets rupanel. Utvendig er pussmørtel kjennbart våt med noe tilvekst av mose og enkelte oppsprekninger. Pipe har ikke vært vedlikeholdt i tiden etter oppføring og over årenes løp så vil pussmørtel trekke og stå med vann ved nedbør over lang tid som igjen går inn til loft og etterhvert ned i boligdel. Det anbefales at pipe blir behandlet enten med impregnering eller heldekkende stålbeslag for å hindre videre lekkasje. Ved befaring utvendig på tak ved aktuell pipe så ble det også sett tilvekst av mose og tegn til fukt på samtlige av pipene, så det anbefales at restrerende beboere tar en fuktsjekk på loft."

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i: Bad - underetasje, vaskerom, kjøkken, toalettrom, øvrige rom, rom under terreng/underetasje, uinnredet loft, innvendige trapper, etasjeskiller, teknisk anlegg/VVS anlegg, elektrisk anlegg, yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, dører og vinduer, yttertak, balkonger/terrasser/veranda etc, grunnmur og fundamenter, drenering, stikkledninger og tanker.

Det gjøres oppmerksom på følgende TG2:
- Bad, underetasje: Det observeres hull/sprekk i overgang tettesjikt/sluk. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Observert enkelte riss/sprekker i gulvfliser. I forbindelse med hulltaking observeres det fuktmerker på baksiden av plater mot badet, dette kan synes å være gamle fuktmerker uten at dette kan sies med sikkerhet.
- Vaskerom: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Slukrist sitter fast, sluket er derav ikke tilstrekkelig inspisert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Øvrige rom: Parkettgulv har stedvis riper/merker. Fuktmerker på vegg under vindu på soverom med utgang til balkong, selger opplyser at dette skjedde før nye vinduer ble montert. Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre.
- Underetasje: Det observeres riss/sprekk i himlingsflate i stue som også går ut i bærende betongdekke til overliggende balkong. Etasjen har vegg under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Det er i tillegg målt noe forhøyede fuktverdier i påforet yttervegg under bakkenivå. Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre.
- Etasjeskiller: Det er gitt TG2 på skjevhetsmålinger i 2. - og underetasjen.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
- Yttertak: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims.
- Balkonger: Rekkverkshøyde på balkongen i 1.- og 2. etasje er under 1 meter.
- Grunnmur: Grunnmuren har begrenset inspeksjonsmulighet.
- Drenering: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Ildsteder: Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Radon: Ifølge huseier er det foretatt måling av radon og verdiene var innenfor statens anbefalte grenseverdi. Dokumentasjon er ikke fremlagt. Forholdet er ikke videre undersøkt i tilstandsrapporten.
- Yttertak: Beslag, renner, nedløp, snøfangere og takgjennomføring er ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Markterrasse, Fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger opplyser at det er en flekk i parkett i hjørnet i stue som i dag er tildekket med en statue.

Innholdsrikt selveiet rekkehus over tre plan, med en praktisk og familievennlig planløsning. Eiendommen ligger tilbaketrukket i et rolig boligområde som er kjent for et godt bomiljø og stabile naboforhold. Beliggenheten er velegnet for barnefamilier, med nærhet til grøntområder og marka, som gir gode muligheter for turer og friluftsliv i hverdagen.

Boligen har en gjennomtenkt og god planløsning, med oppholdsrom i hovedetasjen, 4 soverom samlet i egen etasje og en romslig underetasje med flere bruksrom. Underetasjen tilfører boligen ekstra fleksibilitet gjennom blant annet kjellerstue og flere boder. Dette gjør boligen godt egnet for ulike livsfaser og behov.

Eiendommen har flere uteplasser i form av balkonger og markterrasse, med utgang fra både stue og kjellerstue. Boligen disponerer biloppstillingsplass på felles parkeringsområde. Rekkehuset fremstår godt vedlikeholdt men med noe moderniseringsbehov. Alle vinduer og terrassedører, bortsett fra vindu i kjellerstue, ble skiftet i 2022. Dette er et solid utgangspunkt for kjøpere som ønsker en bolig med god plass og muligheter for å legge sitt personlige preg på boligen.

Boligen inneholder:

1. ETASJE

Entré
Entre med plass til å henge fra seg yttertøy i innebygget garderobeløsning, samt sette fra seg sko, fra entreen er det adkomst til en gang, som naturlig videre inn til boligens oppholdsrom.

Stue
Stuen i hovedetasjen er av god størrelse og har plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet har store vindusflater som gir godt med naturlig lys og den åpne peisen gir god stemning. Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong på 9 kvm.

Kjøkken
Kjøkkenet har en funksjonell løsning med godt med skap- og benkeplass. Det er plass til spisebord ved vindu, og rommet har en naturlig tilknytning til stueområdet.

2. ETASJE

Bad
Baderommet i 2.etasje er i dag innredet med badekar og servantmøblement. Vegg i vegg med badet er det et toalettrom. Det er gitt TG3 på baderommet iht. tilstandsrapporten.

Soverom
Boligen har fire soverom samlet i 2. etasje, noe som gir en praktisk løsning for barnefamilier. Soverommene varierer i størrelse og kan benyttes som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Ett av soverommene har utgang til vestvendt balkong.

UNDERETASJE

Kjellerstue
Underetasjen inneholder en romslig kjellerstue som gir ekstra oppholdsrom i boligen. Dette er et fleksibelt rom som egner seg godt som TV-stue, hobbyrom eller ungdomsavdeling. Det ble i 2025 lagt ny enstavs eikeparkett på gulv og nye lister, samt nymalte vegger. Fra kjellerstuen er det utgang til vestvendt markterrasse samt hage.

Bad og vaskerom
Det ekstra baderommet i kjeller i tillegg til det i 2. etasje byr på ekstra komfort i hverdagen for barnefamilier. Rommet er innredet med flis på vegger og gulv, gulvstående toalett, servant samt dusjhjørne. Vegg i vegg med badet ligger et praktisk vaskerom med opplegg til vaskemaskin, utslagsvask og god plass til oppbevaring i et plassbygget skap.

Bod
Boligen har tre boder i underetasjen som gir gode lagringsmuligheter i tillegg til lagring under trapp.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskap og komfyr medfølger. Vaskemaskin kan medfølge hvis ønskelig.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på del "E" av rekkehus, datert 08.07.1977. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Det foreligger også byggetegninger datert 20.12.1976.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 25086, tinglyst 12.11.1976, type heftelse: Denne servitutten omhandler blant annet informasjon om den ideelle andelen på 1/8 i realsameiet på gnr. 75 bnr. 175, og at utgifter som knytter seg til realsameiets fellesareal, som vedlikehold, snømåking, rengjøring etc. blir delt likt mellom de 8 eierne. Servitutten omhandler også bestemmelser i forbindelse med skjøte, som for eksempel at malingsarbeid skal utføres slik at karakteren av en bygning bevares, samt at gjerder eller hekker i grenselinjen mellom de forskjellige delene av eiendommen etter oppdelingen ikke skal ha sstørre høyde enn 60 cm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Eiet rekkehus beliggende i meget attraktive, stille og naturskjønne omgivelser på Kjelsås med nærhet til både marka og byen.

Svært gode turmuligheter i marka, langs Akerselva og Maridalen på både ski og til fots, samt med sykkel. I tillegg er det bademuligheter i Frysja, Stilla og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet, slalåmbakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva, aking i Wella-bakken og mye mer!

På Grefsenkollen, som er i fin gangavstand fra leiligheten, finner du Grefsenkollen Restaurant som byr på gode matopplevelser i vakre omgivelser, samt Over Oslo Bar hvor det arrangeres både vinkvelder, standup, konserter og quiz for å nevne noe. I de senere år har også Grefsenkollen blitt kjent for Over Oslo festivalen som har blitt en suksess og et samlingspunkt for nær og fjern.

Sentral beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass under 5 min unna), og Storo Storsenter er heller ikke langt unna. Av dagligvareforretninger i området er SPAR rett i nærheten, alltid med godt utvalg og en fristende ferskvaredisk. Ellers er det Prix, REMA 1000 og søndagsåpen Joker i nærområdet. Det er også kort vei til både Handelshøyskolen BI, Universitetet på Blindern samt Oslo MET.

Like i nærheten finner man også Myrerfeltet med både kunstgressbane, løpebane, utendørs treningsapparater for alle aldre og sandvolleyballbaner. Myraskogen med turstier, fotballbane og akebakke ligger rett på nedsiden av leiligheten.

Dette er en bolig som byr på gode rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren, samtidig som den er sentralt beliggende med kort vei ned til et pulserende liv på Grünerløkka (10 min med trikk).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, blant annet Myrer Kanvas-barnehage, Myrertoppen barnehage og Haugensjordet barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 120 kvm. Tilnærmet flat tomt i to nivåer opparbeidet med asfaltert adkomstvei/internvei, gressplen og diverse beplantning.

Boligen disponerer en biloppstillingsplass på felles parkeringsplass. Parkeringsplassen er på realsameiets tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei på realsameiets tomt. Boligen har en ideel andel på 1/8 i realsameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. Endringer i reguleringsplan er vedtatt, men ikke iverksatt pt. Konfererer gjerne med megler.

Det gjøres oppmerksom på følgende plan- og byggesaker i området:
- Fallanveien 23 - Bruksendring fra tomannsbolig til enebolig, tilbygg og påbygg, oppføring av carport. Det ble gitt igangsettelsestillatelse den 02.11.2020 for oppføring av et tilbygg på ca. 90 m2 nord for eksisterende bolig, samt påbygg/tilbygg vest på eksisterende bolig. Det søkes også om endring av fasade på den eksisterende boligen. Det søkes i tillegg om oppføring av en carport på nordsiden av boligen. I tillegg søkes det om bruksendring av boligen fra tomannsbolig til enebolig med tilleggsdel. Det er usikkert hva status på arbeidet er pr. d.d. men det må kunne forventes noe støy i forbindelse med eventuell bygningsarbeid. Les mer på saksinnsyn hos Oslo kommune for mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202509281

- Fallanveien 25 A-C - Oppføring av støttemur og sikring av veiskråning Det er gitt igangsettelsestillatelse den 02.09.2025 for oppføring av støttemur i Fallanveien 25 A-C, i bydel Nordre Aker. Støttemuren er skrående og måler 3,2 meter på det høyeste punktet. Det etableres kjøresterk sikring (autovern) i forbindelse med tiltaket. Tiltaket plasseres nærmere nabogrenser enn 4 meter og det foreligger samtykke fra samtlige naboer. Det er usikkert hva status på arbeidet er pr. d.d. men det må kunne forventes noe støy i forbindelse med eventuell bygningsarbeid. Les mer på saksinnsyn hos Oslo kommune for mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202550491

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 553,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6400 kwh. pr. år. Det har bodd en person i boligen og ny eier må forvente et høyere strømforbruk.
Boligen hadde en årlig forsikringspremie på kr 6.987,- for 2025
Brøyteavtale for realsameiet ca kr 2 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og har avgift på kr 899,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er ikke tilknyttet et eierseksjonssameie, men alle 8 rekkehusene eier i fellesskap 1/8 ideell andel i realsameiet. Det går på rundgang å være vaktmester og dersom det bestemmes å gjøre noe i realsameiet, herunder brøyting, deles dette med 1/8 del på hver bolig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 3 207 842,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 11 011 203,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 6 540,-  pr. 2026.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
283 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bente Sophie Margarete Arentsen Kolderup

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse - 1 visning inkludert i provisjonen  kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter/eiendomsskatt  kr 132,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser - erfaringstall  kr 1 050,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 59 955,-
Foto kr 5 500,-

Oppdragsnummer 41-0106/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.25106

Sist oppdatert: 09. januar 2026 kl. 10:18