Rødnesveien 84 og 86

Rødnesveien 84 og 86, 3145 TJØME
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 208, bruksnummer 176, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 208, bruksnummer 104, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 150 kvm
Totalt primærrom: 150 kvm

Bruksareal:
Rødnesveien 84: 73 kvm
Rødnesveien 86: 77 kvm

Primærrom:
Rødnesveien 84:
1. etasje 73 kvm: Gang, baderom, kjøkken, spisestue, stue og tre soverom.
I tillegg til de oppmålte arealene disponerer fritidseiendommen ett frittstående bodhus med tre boder. Bodene er ikke oppmålt grunnet manglende adkomst.

Rødnesveien 86:
1. etasje 77 kvm: Gang, stue, kjøkken, spisestue, baderom og tre soverom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 14.04.2023 utført av Anticimex v/Sverre Alexander Enersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rødnesveien 86: Arealene avviker noe fra fremviste plantegninger datert 06.09.1995. Soverom ved kjøkkenet er gjort om til baderom. Dette er ikke byggemeldt kommunen. Arealet er omtalt i rapporten etter dagens bruk. Enkelte dør- og vindusplassering på fasaden avviker fra opprinnelig byggetegning. Deler av fritidsboligen har en takhøyde lavere enn 2.2 meter.

Huseier informere om at utvidet terrasse for begge hyttene ikke er omsøkt/byggemeldt Færder kommune. Deler av nedre terrasse i nr. 86 er anlagt utenfor eiendommens byggegrense mot sjø. Nevnte avvik kan medføre krav om fjerning/tilbakestillelse og dette blir kjøpers ansvar og risiko.

Se mer under punktet ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligene/eiendommene. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningene er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapportene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Rødnesveien 86:
TG3:
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er registrert væ rslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler på terrassene. Det er også påvist fukt- og råteskader i konstruksjonen.
- Pipe og ildsted: Pipen er utvendig kledd med fastmonterte stålplater, noe som hindrer vurdering av pipestokken. I tillegg er feieluken skjult bak innkledningen. Det er ikke tilfredsstillende stige for tilkomst for feier på yttertaket, noe som også ble bemerket ved forrige feiertilsyn.
- Bad/vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En samlet TG3 er satt på rommet på bakgrunn av alder, manglende tettesjikt, motfall på gulv, løse gulvfliser og manglende ventilasjon i dette rommet.

TG2:
Utvendig:
- Veggkonstruksjon: Det er ved stikktaking i nedre del av trekledningen mot sør registrert svekkelse i trekledningen. Utekjøkken montert mot ytterveggen begrenser muligheten for vedlikehold og tilsyn av trekledningen bak kjøkkenet.
- Vinduer: Det er registrert avvik rundt innsettingsdetaljer på enkelte vinduer. Utvendig belistning rundt vinduer går stedvis ned til vannbordene, dette øker fare for råte i området over tid. Noen vinduer er vanskelige å åpne og lukke. Karmene på enkelte vinduer er slitte, og det er sprekker i treverket.
- Utvendige trapper: Det er registrert noe skjevhet og svikt i trappen enkelte steder. I tillegg mangler det tilfredsstillende sikring på hver side av trappen.
- Fuktsikring og drenering: Det er ingen tegn til utvendig fuktsikring av grunnmuren mot ringmuren/kjellermuren. Manglende eller utilstrekkelig fuktsikring medfører økt risiko for fuktinntrengning i krypkjeller.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren bæ rer preg av alder og det er registrert enkelte åpninger sett fra utsiden og inn til krypkjelleren. Dette kan medføre økt risiko for
fuktinntrengning, samt mulig tilgang for skadedyr.
-Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vann- og avløpsledninger.

Innvendig:
- Overflater: Gulvoverflaten utenfor soverommene er innfelt uten bruk av overgangslist. Det er registrert noe hakk og riper i øvrige gulvoverflater, ellers normal slitasje.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er registrert åpninger i stubbegulvet, observert fra krypkjelleren.
- Krypkjeller: Det ble på befaringsdagen registrert et fuktig miljø i krypkjelleren som følge av avdampning fra jordmassene under hele boligen. Det er manglende fuktsperre på bakken.
- Innvendige dører: Det er registrert monteringsavvik på innvendige dører, hvor dørbladene subber mot karmene.
- Andre innvendige forhold: Det ble registrert museekskrementer i et begrenset område foran kjøkkenbenken på befaringsdagen. Dette indikerer at det har væ rt, eller fortsatt er,
aktivitet av mus i boligen. Det er satt ut åtestasjoner for å begrense museaktiviteten. Tiltak for å hindre videre inntrenging og aktivitet av mus bør vurderes.

Tekniske installasjoner:
- Vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger. Det er påvist at vannrør sett fra krypkjeller er utsatt for kulde har mangelfull isolering, samt at vannledningen bærer preg av ufagmessig utførelse. Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger sett fra krypkjeller.
- Varmtvannstank: Det er påvist avvik ved understøttelsen av varmtvannstanken. Dette kan medføre økt risiko for skade på tanken eller omkringliggende konstruksjoner
dersom understøttelsen ikke utbedres.

TG IU:
- Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen er lukket og derfor ikke tilgjengelig for kontroll. Tilstanden er ikke vurderbar utover visuell inspeksjon fra underliggende etasje.

Helse miljø og sikkerhet:
- Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse.
- Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er mangler eller skader på håndslukkerutstyr i henhold til gjeldende forskrift om brannforebygging.

Rødnesveien 84:
TG2:
Utvendig:
- Taktekking: Det er registrert mosegrodd takstein
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Veggkonstruksjon: Det er registrert løs puss enkelte steder på fasaden.
- Vinduer: Utvendige sokkelbeslag er montert mot vinduet og ikke inn i utfrest spor under vinduet.
- Dører: Det er registrert noe malingsavflassing på dørblad og karm på hovedytterdøren.
- Fuktsikring og drenering: Utvendig terrengdrenering har begrenset effekt, da det er støpte dekker uten fall bort fra grunnmuren rundt hele boligen.
- Terrengforhold: De støpte terrassene og gangbanene har stedvis begrenset fall bort fra grunnmuren, noe som kan medføre risiko for vannansamling inntil
bygningskroppen.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: På grunn av pågående alarm til den private pumpekummen anbefales det at det gjennomføres en utvidet kontroll av anlegget av fagpersoner med kompetanse på slike anlegg.

Innvendig:
-Andre innvendige forhold: Det er registrert oppsprekking i murfuge i overgang mellom vegg og tak enkelte steder, samt oppsprekking mellom pusset mur og veggplate over den store døråpningen ut til terrassen. Oppsprekkingen i disse områdene vurderes å ha sammenheng med naturlig bevegelse i de forskjellige materialene. Det er registrert bom under enkelte fliser ved dør i vindfanget.
- Bad/vaskerom: Overflater Gulv: Det er registrert bom i enkelte fliser, hovedsakelig i området ved døren(hulrom under).
- Vannledninger: Vannrør opp til varmtvannstanken er ikke isolert. Dette medfører økt fare for varmetap og økt risiko for frostskader ved lave temperaturer. Det anbefales å etterisolere disse rørene for å redusere risikoen. Alternativt kan vannet tappes ned før kuldeperioder. Vannrør til kjøkken er ikke avsluttet i tett muffe, noe som medfører at dersom det oppstår lekkasje i røret, vil lekkasjevannet ledes opp i varerøret ved kjøkkenet og ikke tilbake til vannskapet som tiltenkt.
- Varmtvannstank: Det er registrert en bulk i bunnen av varmtvannstanken.

Helse miljø og sikkerhet:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse.
- Det er ikke montert snøfangere på taket. Dette kan medføre økt risiko for snø- og isras fra taket, noe som kan utgjøre en fare for personer og eiendom under takskjegget.

Selger opplyser i sine egenerklæringsskjemaer:
Rødnesveien 86:
- Det er ikke membran på bad.
- Ved kraftig regn kan det oppstå fukt (ikke vannansamlinger) i liten krypkjeller.
- Det ble i 2015 urført arbeider på drenering: Drenert overside og rundt den ene siden, felles m/84.
- Registrert enkelte mus - setter ut muse feller vinter når ikke hytte blir brukt.
- Det foreligger ferdig attest på tilbygg 1995, ikke på gamle del fra 1957.
- Historisk trappeløp ned til stranden er ukjent ,deler av terrasse er utvidet uten at det er omsøkt.
- Begge Hyttene ligger i en skråning, med fjell på begge sider, vann er en selvfølge pga av beligenhet. Tiltak som er utført for å begrense regnvann. Begge Hyttene ligger i en skråning, med fjell på begge sider, vann er en selvfølge pga av beligenhet. Tiltak som er utført for å begrense regnvann: 1 stk ny kum, og drenering til denne kryss over vei er etablert med føring ut på siden av tomten 86, er det laget drenering fra bakside gress, med drenerings slange ført på siden av hytte.

Rødnesveien 84:
- Noe drenert over/rundt siden, felles med nr 86.
- Pålegg takstige er utført.
- Det foreligger ferdig attest fra 2011.
- Vanninntrengning uteinnfra , når det var nybygg var en frørøring glemt tettet, denne ble tettet når det var oppdaget. 2015/16 ( Gjensidige - forsikrings skade /utført).
- Historisk trappeløp ned til stranden er ukjent, deler av terrasse er utvidet uten at det er omsøkt.
- Noen nødvendige støttemurer /trapper er etablert uten at det er omsøkt.
- Begge Hyttene ligger i en skråning, med fjell på begge sider, vann er en selvfølge pga av beligenhet. Tiltak som er utført for å begrense regnvann. Begge Hyttene ligger i en skråning, med fjell på begge sider, vann er en selvfølge pga av beligenhet. Tiltak som er utført for å begrense regnvann: 1 stk ny kum, og drenering til denne kryss over vei er etablert med føring ut på siden av tomten 86, er det laget drenering fra bakside gress, med drenerings slange ført på siden av hytte.

Se supplerende tekst i tilstandsrapportene og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Dette er en stor fritidseiendom bestående av to hytter på totalt 2,1 mål eiet tomt, beliggende i Rødnesåsen (Skautangen) på sommerøya Tjøme.

Rødnesveien 86 er oppført i 1957 og tilbygget i 1995. Hytta går over et plan bestående av stue, gang, kjøkken, spisestue, baderom og 3 soverom.
Innvendig er gulvflater er belagt med trebord og veggflater, samt himling med panel. Det er profilerte innerdører.
Baderom fra ukjent årstall med flislagt gulv og flislagte vegger, samt himling med panel. Vegghengt servantskap med skuffer. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil på vegg over servant. Dusjkabinett i hjørnet med dusjbatteri tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin.
Åpen kjøkkenløsning mot stue. Kjøkkeninnredning fra ukjent årstall med benkeplate med komposittstein, nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur og plate av komposittstein på vegg mellom benkeplate og overskap. Benkeskapsbelysning under overskap. Nedfelt platetopp og ventilator på vegg, integrert oppvaskmaskin og komfyr i høyskap, samt kjøleskap med frysedel.
Krypkjeller med adkomst via inspeksjonsluke i grunnmur under terrassen. Krypjelleren har jordbunn. Uinnredet kaldtloft med adkomst via inspeksjonsluke i gangen.

Rødnesveien 84 er oppført i 2011 og går over et plan bestående av gang, baderom, kjøkken, spisestue, stue og 3 soverom.
Innvendig er gulvflater belagt med trebord, veggflater og himling med panel. Det er profilerte innerdører.
Baderom fra byggeår, flislagt gulv med varme og flislagte vegger og himling i malt slett flate og downlights. Vegghengt servantskap med slette fronter. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil, stikkontakter og overlys på vegg over servant. Dusj på gulv i hjørnet med innfellbare glassdører. Dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj. Gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin.
Kjøkken med åpen løsning mot spisestue. Kjøkkeninnredning fra byggeår med profilerte fronter, benkeplate og plate på vegg av komposittstein. Benkeskapsbelysning under overskap og stikkontakter på vegg. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Integrert komfyr, nedfelt platetopp, komfyrvakt og ventilator på vegg, integrert oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Gulvflater med 1-stavs parkett, veggflater med malte slette
flater og himling i malt slett flate og downlights.

Dette er det perfekte feriestedet hvor man kan samles på sommeren med god plass til hele familien! Med utsikt til Vrengensundet, båtplass og gangavstand til stranden på Mølledammen ligger alt til rette for en fantastisk sommer! Det er også kort vei til Tjøme sentrum med godt tilbud.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Rødnesveien 86: Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Naturlig ventilasjon vi luftespalter i vinduer og lufteluker i yttervegg kombinert med mekanisk avtrekk fra kjøkken.
Det ble utført feiing og tilsyn med fyringsanlegget den 03.07.2019. Det ble under dette tilsynet ikke avdekket avvik, anmerkninger eller andre forhold som har betydning for sikkerheten eller atkomsten for anlegget.

Rødnesveien 84: Oppvarming med elektrisitet (gulvvarme på baderom) og vedfyring. Naturlig ventilasjon via lufteluker i yttervegg kombinert med mekanisk avtrekk fra baderom og kjøkken.
Det ble utført tilsyn med fyringsanlegget den 03.07.2019. Feiing ble ikke utført grunnet manglende godkjent takstige. Dette ble også påpekt som avvik ved tilsynet. Selger opplyser at ny takstige er etablert.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Rødnesveien 86: Det foreligger ikke ferdigattest på bygget fra 1957. Det foreligger ferdigattest på tilbygget datert 06.04.1995. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Rødnesveien 84: Det foreligger ferdigattest datert 20.12.2011.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3811/208/176:
14.05.2004 - Dokumentnr: 6760 - Jordskifte
Grensegangssak- Sak 12/2000-7.00
Gjelder denne registerenheten med flere

3811/208/104:
14.05.2004 - Dokumentnr: 6760 - Jordskifte
Grensegangssak- Sak 12/2000-7.00
Gjelder denne registerenheten med flere

01.12.2005- Dokumentnr.: 17953- Jordskifte
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere

Eiendommens rettigheter (nr. 86):
30.08.1958- Dokumentnr.: 1985- Bestemmelse om veg, båt/bryggeplass og strandrett
Et eldre skjøte ved overdragelse av gnr. 8, bnr. 104 hvor det heter at "Til eiendommen hører strandrett og båtfeste på den nedenforliggende strand under hovedbølet. Eiendommen har rett til bruk av vei fra denne over hovedbølets eiendom og frem til bilvei".

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Hyggelig og flott beliggende fritidseiendommer, høyt og fritt med fin utsikt i det attraktive hytteområdet i Rødnesåsen.
Den ene eiendommen har båtplass i brygge rett på nedsiden av eiendommen og kort vei til badestranden på Mølledammen.

Det er bilvei helt frem til hytten med parkering på egen grunn. Dette er to flott fritidseiendommer hvor storfamilien (flere generasjoner) kan senke skuldrene og nyte vel fortjente ferie- og fridager – kun ca. 1,5 times + kjøring fra Oslo.

Nærområdet har et mangfold av opplevelser og rekreasjonsmuligheter. Sjøen og skjærgården med Færder nasjonalpark byr også på fantastiske naturopplevelser - med kajakk eller motorbåt ligger perlene på rekke og rad. Spektakulære turområder på Moutmarka, Verdens Ende og Hvasser ligger på Tjøme. For den golfinteresserte er det en 9-hulls golfbane på Tjøme. Ønsker man andre sports aktiviteter finnes det ridesenter på Verdens Ende, tennis - og fotballbane på Ormelet samt volleyballbane, frisbee/golfbane og Skatepark på Haug. Når man skal handle har Tjøme sentrum mange tilbud, her finner man matvareforretninger, Maxbo forretning, apotek, frisør, interiørforretning, klesforretninger, vinmonopol med mer. Vil man ut å spise så finner man sommeråpne restauranter på Hvasser - kun en hyggelig båttur unna. Ellers kan man også sykle bort til den populære restauranten 8-glass. Året rundt kan man spise på Havna Hotel og på Verdens Ende. Engø Gård Hotell & Restaurant er også verdt et besøk.

Tjøme i Færder kommune er et av Norges mest besøkte sommerparadiser. For dem som bor her året rundt, er det godt å vite at Tjøme flere ganger har blitt kåret til Vestfolds beste bosted.

Tjøme består av øyene Tjøme med Verdens Ende, Brøtsø og Hvasser – i tillegg til de mange øyene som utgjør kanskje Norges vakreste skjærgård og en del av denne utgjør Nasjonalparken. Det er ca. 4.500 innbyggere i kommunen. Med sine 2.500 fritidsboliger mange-dobles dette tallet om sommeren.

Etter Vrengen bro kjører følger man Vestveien til Mølledammen. Ta til høyre ved leilighetskomplekset (Radineborg) på høyre hånd. Følg veien ned til sjøen og videre opp bakken mot Rødnesåsen / Skautangen. Det er bom inn til hyttefeltet (kontakt megler hvis ikke åpen) . Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen har totalt en eiet tomt på 2.178,5 kvm. bestående av to hytter med hvert sitt gnr/bnr og adresse.
Rødnesveien 84 (gnr. 208, bnr. 176 - øvre hytte) har en eiet tomt på ca. 715,2 kvm. Skrånede tomt med noe blottet fjell opparbeidet med gruset innkjøring og gårdsplass, platting rundt huset, forstøttningsmurer, plenarealer og diverse beplantning.
Rødnesveien 86 (gnr. 208/104 - nedre hytte ) har en eiet tomt på 1.463,3 kvm. Skrånede tomt med noe blottlagt fjell opparbeidet med trapper, terrasse/plattinger rundt huset, plenarealer og diverse beplantning.
På tomten er det sol til ca. 21.30 sommerstid iflg selger.

Parkering på egen tomt.

Eiendommene har adkomst via privat vei (veilag) med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommene er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Kommunen opplyser at eiendommene er tilknyttet via private VA-ledninger og pumpe som videre leder til pumpe og ledninger som eies av LARS vann og avløpslag.
Merknad fra kommunen: Privat avløpspumpe. Mangler dokumentasjon – ingen søknad eller ferdigmelding. Antatt ledningstrase er tegnet inn.

Eiendommene ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 06.09.2023 avsatt til: Fritidsbebyggelse- Nåværende og byggegrense, byggegrenseer, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Rødnesveien 84: Kommunale avgifter er kr 18.854,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon (sommer) og feiing/tilsyn.
Rødnesveien 86: Kommunale avgifter er kr 18.854,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon (sommer) og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6.000,-.
Fritidseiendommene er tilknyttet Rødnes vel. Velavgift er kr 500,- pr. år.
Eiendommene er tilknyttet LARS vann- og avløpslag. Årlig kostnad kr. 3.000,-.
Avgift for Rødnes bryggesameie, kr. 500,- for båtplass per år (båtplass nr. 2).
Veilaget Rødnes, Langestrand og Skautangen, årsavgift kr. 500,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 538.891,- ifølge skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

17 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

437 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke - Hytte (valgfri)* (valgfritt)
--------------------------------------------------------
438 590,00 Omkostninger totalt
458 490,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
458 490,00 (med Tryg Boligkjøperpakke - Hytte (valgfri))

--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Obs: må bestille boligkjøperforsikring per eiendom.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arvid Engebretsen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt på Tjøme. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 500,00
Markedsføringspakke Fritid og tomt  kr 19 200,00
Oppgjør  kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger 3.500,- pr stk. 2 stk inkludert i provisjonen

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune u/formuesv.  kr 3 477,00
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 540,00

Andre utgifter:
Fotopakke standard, inkl. plantegning Fotofinish   kr 6 250,00
Lavdrone Fotofinish  kr 1 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 26 000,00

Oppdragsnummer 21-0015/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2315

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 15:56