Thygesons vei 1A

Thygesons vei 1A, 0667 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 144, bruksnummer 1734, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 415 kvm.

BRA-i:
Tomannsbolig:
Underetasje, 149 kvm: Hoveddel: Gang, stue og teknisk rom. Leilighet: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning, soverom, bod og rom benyttet som soverom.
1. etasje, 133 kvm: Entré, bad, wc-rom, vaskerom, kjøkken, stue/spisestue og soverom.
Loftsetasje, 75 kvm: Bad, loftstue to soverom og bod.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje, 42 kvm: Garasje.
Loftsetasje, 16 kvm: Åpent loftsrom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje, 8 kvm: Terrasse.
1. etasje, 67 kvm: Terrasse og altan.

Kommentar til areal:
- Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 82 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 75 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 m².
- Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.
- Bod på 4 m² beliggende inntil boligen mot nord er valgt ikke medregnet i boligens Bra-e grunnet manglende gulv.
- Selv om boligen er søkt om som tomannsbolig fremstår den som en enebolig med separat utleiedel. Leiligheten er på ca. 88 m².

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.04.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er ifølge tilstandsrapporten en hel tomannsbolig oppført i 1982. Grunnmuren er av lettklinkerblokker og betong, og bygget er oppført med underetasje. Yttervegger består av en kombinasjon av trekonstruksjoner og lettklinkerblokker, med utvendige fasader av murpuss og stående kledning. Etasjeskillere er av lettklinkerelementer og trekonstruksjoner, med støpt gulv mot grunn. Takkonstruksjonen er et valmtak i trekonstruksjon, og yttertaket er tekket med takstein fra byggeår med undertak av asfaltpapp. Renner og nedløp er i metall. Boligen har murt pipe fra byggeår med peisovn i stue og loftstue.

Vinduer har karmer og rammer av tre fra byggeår og 1990, hvor enkelte glass ble byttet i 2025. Takvinduer er fra byggeår med nytt glass i 2025. Det er profilerte entrédører, hvorav én med elektronisk dørlås, og balkong-/terrassedør har karm og ramme av tre fra byggeår. Eiendommen har en altan på 25 m² i betong, en terrasse på 8 m² i tre og en terrasse på 42 m² i betong.

Frittstående dobbelgarasje ble oppført i 1990. Garasjen er oppført i lettklinkerkonstruksjoner med takstoler og valmtak i trekonstruksjon. Utvendige fasader er av murpuss, og yttertaket er tekket med takstein. Garasjen har elektriske leddporter og elbillader.

Sikringsskap er plassert i bod/teknisk rom og garasje. Anlegget er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår. Det gjøres oppmerksom på at denne delen av det elektriske anlegget har høy alder, og at eldre anlegg ikke alltid er tilpasset dagens bruk. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom (bad loft, bad 1. etasje, bad u. etasje og vaskerom)
Felles hovedforhold:
- Våtsikring (membran/tettesjikt) har høy alder og usikker funksjon (før 2000)
- Utilstrekkelig fall til sluk og stedvis motfall -> risiko for vannansamling og lekkasjespredning
- Usikre eller mangelfulle løsninger ved gjennomføringer og sluktilkoblinger
- Aldrede vann- og avløpsrør med usikker fremtidig funksjon
- Feil bruk av dampsperre i konstruksjon flere steder
- Skjulte konstruksjoner gjør at faktisk tilstand ikke kan verifiseres
Tillegg pr. rom:
- Bad loft: riss/sprekker i fliser og fuger, ikke fuktbestandige materialer i våtsone, rust i slukdetaljer
- Bad 1. etg.: vindu i våtsone, mangelfull slukløsning, åpning rundt rørgjennomføringer
- Bad u. etg.: tidligere hull i dusjsone, støpejernsavløp, manglende mulighet for kontroll av skjulte konstruksjoner
- Vaskerom: løse takplater, generelt sviktende fallforhold
Det er ikke påvist forhøyede fuktverdier ved målinger, men undersøkelsene er begrensede. Målinger er basert på stikkprøver og gir kun et øyeblikksbilde; omfang av eventuelle skjulte forhold er ikke fullt ut kartlagt.
Samtlige våtrom må påregnes totalrenovert innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt. Det kan ikke utelukkes at ytterligere forhold avdekkes ved nærmere undersøkelser. Risiko for skjulte skader kan ikke utelukkes.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Manglende ubrennbar plate under ildsted (loftstue).
- For kort avstand mellom feieluke og brennbart materiale (skorstein mot øst).

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- 1. etasje: løse takplater, slitasje på gulv, benkeplate og innredning, eldre røranlegg.
- U. etasje: eldre vann- og avløpsrør.

Toalettrom
- Løse takplater.
- Eldre røranlegg.
- Mangelfull ventilasjon/luftgjennomstrømning.

Tekniske anlegg
- Eldre vann- og avløpsrør (generelt).
- Varmtvannsbereder på vaskerom har høy alder og usikker fremtidig funksjon.
- Mekanisk ventilasjonsanlegg med tilhørende utstyr har høy alder og usikker fremtidig funksjon.

Andre rom
- Sprekkdannelser i mur (ved trapp ned mot nedre nivå av stue).
- Slitasje, gliper og knirk i parkettgulv.

Rom under terreng
- Forhøyet fukt registrert i veggkonstruksjon.
- Lukt som indikerer fuktproblematikk.
- Dampsperre i vegg gir økt risiko.
- Problemet vurderes å kunne ha sammenheng med drenering, som anses som en sannsynlig hovedårsak.

Loft (innredet)
- Misfarging ved skorstein på soverom 1 (fuktpåvirkning).
- Knirk i gulv.
- Fuktrisiko i lukkede konstruksjoner.

Loft (uinnredet / kaldt)
- Ikke inspisert, og risiko er derfor ikke kartlagt.

Skorstein inne i boligen
- Saltutslag observert på skorstein på soverom 1.

Yttervegger inkl. fasader
- Begynnende råteskader, blant annet ved hjørne mot nordvest ved altan.
- Kort avstand mellom kledning og terreng, blant annet ved bod mot nord.
- Riss, saltutslag og mulig fuktproblematikk.
- Begrenset lufting bak kledning.

Vinduer og dører
- Slitasje og alder tilsier usikker funksjon og/eller levetid på enkelte vinduer, takvinduer og ytterdør.

Yttertak
- Begrenset inspeksjon.
- Aldret tekking og undertak.
- Manglende snøfangere.
- Usikre tettinger ved gjennomføringer.
- Åpen pipe (ingen toppbeskyttelse).
- Usikker tetting i overgang mellom tak og vegg (bod mot nord).

Altan
- Slitasje på rekkverk.
- Usikker oppbygning av tettesjikt og manglende/verifiserbar ventilasjon i konstruksjonen.
- Tegn til fukt i konstruksjon.

Terrasse mot syd
- Sprekkdannelser i fuger.

Utvendig trapp mellom gate og altan
- Overflateavskalling.

Grunnmur, fundament
- Riss og sprekker.

Drenering
- Eldre drenering.
- Manglende fall fra terreng.
- Mangelfull fuktsikring og bortledning av vann.

Forstøtningsmur
- Riss og deformasjoner.
- Slitasje på rekkverk.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige eldre vann- og avløpsledninger.

Garasje
- Slitasje, råte og fuktpåvirkning.
- Riss i betongplate.
- Fallforhold mot vegg.
- Kort avstand mellom kledning og terreng med tegn til fuktopptrekk.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Terrasse/platting
- Fundamenter ikke kontrollert.

Helse, miljø og sikkerhet:

- Innvendig trapp har mangler knyttet til rekkverk, håndløper, åpninger og fri høyde, og oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.
- Altan har for lav rekkverkshøyde.
- Utvendig trapp mangler fullverdig sikring.
- Rekkverk ved forstøtningsmur er for lavt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser følgende i egenerklæringsskjema:

- Det har vært lekkasje fra varmtvannsrør på bad i loftsetasje ca. 1990. Rør ble skiftet og gulvfliser lagt på nytt (forsikringssak).
- Det har vært rørbrudd i underetasjen, hvor vannledning i grunn ble reparert av faglærte.
- Det er utført ufaglært arbeid i garasje (muring av yttervegg, innsetting av vinduer og ventil).
- Det er observert et mindre riss i murvegg i 1. etasje.
- Innebygget garasje er omgjort til oppholdsrom (utført ca. 1989).

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026
- Toalett i entré 1. etasje og loftsetasje montert.

2025
- Delvis utskifting av vinduer.
- Takvinduer oppgradert med nytt glass.
- Nye varmtvannsberedere (2 stk. à 143 liter) med tilhørende VV og KV ledninger installert i teknisk rom.
- I baderom underetasje er det montert ny baderomsinnredning, dusjkabinett og vannledninger.

2019
- Arbeider knyttet til tettesjikt på altan.

2018
- Kjøkkeninnredning i underetasje ble skiftet.
- I baderom underetasje er det montert ny baderomsinnredning, dusjkabinett og vannledninger.
- Nytt toalett i baderom underetasje satt inn.

Dette er en innholdsrik og fleksibel bolig med en hoveddel over tre plan og en mindre del/leilighet i underetasjen. Boligen har en høy og fri beliggenhet med gode utsiktsforhold og svært gode solforhold gjennom dagen. Eiendommen ligger skjermet til, samtidig som den oppleves luftig og åpen.

Boligen er oppført i 1982 og fremstår med gjennomgående eldre standard. Det må særlig påregnes oppgradering av våtrommene, som i hovedsak er fra byggeåret. Samtidig representerer eiendommen et solid utgangspunkt for videre utvikling, med store romvolumer, en fleksibel planløsning over tre plan, flere uteplasser med gode solforhold og en stor, frittstående dobbelgarasje. Planløsningen gir gode muligheter for tilpasning etter ulike behov, enten man ønsker en generasjonsbolig eller romslig familiebolig, med en kombinasjon med utleie.

FØRSTE ETASJE

Entré:
Boligen har en romslig og sentralt plassert entré med flislagt gulv og varmekabler. Entrédøren er utstyrt med elektronisk kodelås. Det er gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko. Fra entréen er det direkte utgang til en stor altan, og doble glassdører leder videre inn til spisestuen. Planløsningen gir en god og naturlig flyt videre til kjøkken og stue.

Bad:
Badet i første etasje er romslig og funksjonelt, med vegghengt servantinnredning med dobbel servant, badekar, toalett og bidé. Rommet har en praktisk plassering i etasjen, men er fra byggeåret og det må påregnes oppgradering.

Vaskerom og WC-rom:
Praktisk plassert i første etasje ligger et separat vaskerom med opplegg for vaskemaskin og en vegghengt utslagsvask. Vaskerommet er fra byggeåret og har behov for oppgradering. I tillegg finnes et separat WC-rom med toalett og servant, som gir en hensiktsmessig løsning for gjester og daglig bruk.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra Sigdal i delvis åpen løsning mot spisestuen. Innredningen har profilerte fronter og laminert benkeplate. En halvøy gir ekstra arbeidsflate og en naturlig avgrensning mot spiseplassen. Det er plass til spisebord i tilknytning til kjøkkenet. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser og fritthengende ventilator. Hvitevarene medfølger handelen.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.
Innredningen er fra byggeåret og det må påregnes modernisering.

Stue/spisestue:
Stuen er et stort og sammensatt oppholdsrom med flere nivåer og naturlige soner for ulike møbleringsløsninger. Deler av rommet har takhøyde opp mot ca. 2,9 meter, og store vindusflater gir rikelig med dagslys. En egen peissone med flislagt gulv og varmekabler gir et lunt samlingspunkt. Spisestuen ligger i tilknytning til kjøkkenet og stuen og danner en egen sone. Fra stuen er det utgang til en stor, sørvendt terrasse.

Soverom:
Etasjen har ett soverom med god størrelse, plass til dobbeltseng og garderobeløsning, plassert skjermet fra hovedoppholdsrommene.

LOFTSETASJE

Bad:
Badet på loftet har gulvstående toalett, vegghengt servantinnredning og dusj. Takvindu gir naturlig lys. Badet er fra byggeåret og det må påregnes oppgradering.

Loftstue:
En åpen tretrapp leder opp til loftsetasjen. Her møtes du av en romslig loftstue med peisovn, som gir en lun og tilbaketrukket oppholdsdel. Takvinduer sørger for godt lysinnslipp. Loftstuen fungerer som et sentralt rom med adkomst til soverommene.

To soverom:
Loftsetasjen har to gode soverom med plass til seng og oppbevaring. Skråtak gir rommene karakter og utnytter arealene effektivt.

UNDERETASJE

Hoveddel

Innredet rom (tidligere garasje):
I underetasjen er en tidligere garasje omgjort til et stort innredet rom benyttet som stue. Rommet har gulvvarme og fremstår som et oppholdsrom, men er ikke godkjent for varig opphold. I tilknytning til dette rommet ligger teknisk rom.

Minste delen/leiligheten med eget inngang

Bad:
Badet er utstyrt med dusjkabinett, toalett og servantinnredning fra Comfort Bryn. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet er fra byggeåret og har et oppgraderingsbehov.

Stue og kjøkken:
Kjøkkenet fra Kvikk (2018) har glatte fronter og laminert benkeplate, med frittstående hvitevarer. Kjøkkenet er i åpen løsning med stuen. Stuedelen er et innredet rom som tidligere var bod, og er ikke godkjent for varig opphold.

Soverom og innredet rom:
Den minste boenheten har ett godkjent soverom. I tillegg er det et innredet rom som benyttes som soverom, men som ikke er godkjent for varig opphold.

UTEOMRÅDER

Boligen har flere romslige uteplasser med gode solforhold. Fra entréen i første etasje er det utgang til en altan på 25 m². Fra stuen er det utgang til en stor, sørvendt terrasse på 42 m². Utleiedelen har tilgang til en egen vestvendt terrasse på 8 m².

GARASJE

Til eiendommen hører en stor, frittstående dobbelgarasje fra 1990. Garasjen har elektriske leddporter, installert elbillader og et romslig, åpent loftsrom for lagring eller hobbyvirksomhet.

LAGRING

Boligen har gode lagringsmuligheter med innvendig bod i loftsetasjen og i utleiedelen, samt teknisk rom i underetasjen som også benyttes til lagring. I tillegg er det en ekstern bod på 4 m² inntil boligen (ikke søkt godkjent). Eiendommen har også en frittstående dobbelgarasje med et stort, åpent loftsrom som gir ytterligere lagringsplass.

OVERFLATER

Gulv: Fliser, parkett, gulvbelegg, vegg-til-vegg teppe og laminat. Varmekabler i entré, del av stue, gang, bad og vaskerom i hoveddel, samt i entré, stue/kjøkken, bad og ett soverom i utleiedel.
Vegger: Tapetserte flater, malt panel, murverk, plater og fliser.
Himling: Panel, takplater og malte flater.

TEKNISKE OPPLYSNINGER

- Sikringsskap plassert i bod/teknisk rom og garasje
- Hovedstoppekran er plassert i teknisk rom/bod
- Stakeluke er plassert i stakekum, teknisk rom
- Automatisk vannstopper med fuktsensor i fordelerskap
- To varmtvannsberedere på 143L (fra 2025) plassert på teknisk rom
- Varmtvannsbereder på 116L (fra 2003) plassert på vaskerom
- Mekanisk avtrekksventilator for kjøkken og våtrom, plassert på yttertak

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte.

Medfølger:
Vaskemaskin
Div. hageredskaper

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer ved en kombinasjon av elektriske panelovner, varmelister, gulvvarme/varmekabler og vedfyring. Gulvvarme/varmekabler er installert i flere rom, herunder entré og flislagt del av stue i 1. etasje. I underetasjen er det gulvvarme i hoveddel (gang og stue) samt i leiligheten (entré, stue/kjøkken og soverom). Alle bad (loft, 1. etasje og underetasje) samt vaskerom har flislagte gulv med gulvvarme. Boligen har vedfyring med peisovn plassert i stue (1. etasje) og loftstue. Det er også etablert varmekabel i utvendig betongtrapp fra altan mot gate.
Vannledning fra hovedvannledning til under grunnmur er utstyrt med varmekabel med bryter plassert i sikringsskap i teknisk rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg - tomannsbolig med garasje, datert 18.01.1984. Det foreligger også ferdigattest for nybygg - garasje, datert 25.05.1993. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattestene omfatter ikke senere utførte endringer på eiendommen. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens bruk.

Tidligere innvendige garasje er omgjort til oppholdsrom og benyttes som stue og soverom. Disse arealene er opprinnelig godkjent som tilleggsdel og er ikke dokumentert bruksendret eller godkjent til varig opphold. Deler av underetasjen benyttes i dag til oppholdsrom i både hoveddel og mindre del, og dette avviker fra godkjente tegninger.

Videre er det oppført en bod på 4 m² inntil boligen mot nord. Det foreligger ikke dokumentasjon på at tiltaket er omsøkt eller godkjent.

Det er også foretatt fasadeendringer ved at tidligere garasjeport er fjernet og erstattet med vegg med vinduer. Dette er ikke dokumentert godkjent av kommunen.

Konsekvensen ved eventuell søknad kan være at rom som i dag benyttes til varig opphold ikke godkjennes til dette formålet, og må tilbakeføres til opprinnelig bruk.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst én servitutt på eiendommen. Denne gjelder forhold knyttet til plassering av bebyggelse nær vei, hvor det er gitt dispensasjon fra avstandskrav for garasje. Servitutten innebærer at veimyndigheten i fremtiden kan kreve at garasjen fjernes eller endres uten erstatning dersom det blir nødvendig, for eksempel ved endringer av veiforhold.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bolig med to boenheter som fritt kan leies ut.
Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.
Ett av soverommene i den del av boligen som er innredet som utleiedel/ den mindre delen av tomannsboligen, er ikke godkjent til varig opphold.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen ligger i et veletablert og attraktivt boligområde på Bryn, i bydel Østensjø – et område kjent for sin rolige, trygge og familievennlige karakter. Nabolaget består i hovedsak av småhusbebyggelse som eneboliger og tomannsboliger, noe som gir en skjermet og oversiktlig atmosfære. Området oppleves som trygt og godt etablert, med lite gjennomgangstrafikk og gode oppvekstvilkår.

For barnefamilier er beliggenheten særlig gunstig, med både barnehager og skoler i kort gangavstand, herunder Nordre Skøyen barnehage og Østensjø skole. Skolene i området har et godt omdømme og bidrar til å gjøre området attraktivt for familier.

Daglige gjøremål håndteres enkelt med Bryn senter i gangavstand, som tilbyr et bredt utvalg av butikker, servicetilbud og dagligvarehandel, inkludert Meny. I tillegg finnes treningssenter (EVO Bryn) og øvrige servicetilbud i umiddelbar nærhet.

Området byr også på gode rekreasjonsmuligheter. Nordre Skøyen hovedgård med tilhørende grøntområder og ballslette ligger like ved, og gir fine muligheter for lek, aktivitet og uformelle møteplasser. Det er også kort vei til Østensjøvannet og videre inn i Østmarka, som gir svært gode turmuligheter året rundt.

Kollektivtilbudet er meget godt. Bussholdeplass i Østensjøveien på Bryn, med kun to minutters gange fra boligen. Fra Høyenhall t-bane stasjon, og Bryn stasjon, kun få minutters gange fra boligen, går både T-bane og tog med hyppige avganger til Oslo sentrum, med en reisetid på rundt 10 minutter. Dette gir en effektiv og fleksibel hverdag for pendlere.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Thygesons vei 1A sokner til Østensjø skole (1.-7. trinn) og Skøyenåsen skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Nordre Skøyen barnehage, Christinedal kunst- og kulturbarnehage og Lykketrollet barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 389 m². Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, steinheller, plenarealer og diverse beplantning. Terrenget er svakt skrånende.

Eiendommen har en frittstående dobbelgarasje med elektriske leddporter og fastmontert lader for elbil.
I tillegg er det gode parkeringsmuligheter på eiendommens asfalterte gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. (saksnr. 202102096).

Småhusplanen innebærer i praksis begrensninger knyttet til utnyttelse, høyder, volum, terrengtilpasning og hensyn til eksisterende bebyggelse og vegetasjon. Tiltak som påbygg, tilbygg, terrengendringer eller fortetting vil normalt være søknadspliktige og kreve godkjenning fra kommunen.
Det stilles videre krav til tilpasning til eksisterende terreng, bebyggelsesstruktur og vegetasjon i nærområdet, samt dokumentasjon av tiltakets påvirkning på omgivelser ved byggesøknad.
For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 486713 «Utparselleringsplan for arealet på nordsiden av vei 1470 ved Nordre Skøyen», vedtatt 02.06.1913. Denne planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

I henhold til kommuneplanen 2015-2030 er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Videre pågår følgende plansak i nærområdet:
- Detaljregulering for Østensjøveien 74 (saksnr. 202522130)

Det er registrert følgende byggesak i nærområdet:
- Thygesons vei 6B - oppføring av enebolig (saksnr. 202519329)

Det er også registrert mindre tiltak i området, herunder søknad om felling av trær.

Opplysningene er ikke uttømmende. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med plan- og byggesaker via Oslo kommunes planinnsyn.

Nasjonalt aktsomhetskart for radon viser at Thygesons vei ligger i et område i Norge som kan være mer radonutsatt enn andre. Det er gitt aktsomhetsgrad 2 (Høy).
0: Usikker aktsomhet
1: Moderat til lav aktsomhet
2: Høy aktsomhet
3: Særlig høy aktsomhet
NB! Det er ikke målt for radon på eiendommen, men det anbefales at nye eiere gjennomfører en måling.

Utsnitt av reguleringskart og bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter utgjør kr 43 230,59 for 2026. I dette inngår gebyr for vann og avløp, renovasjon samt feie- og tilsynsgebyr.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier opplyser om følgende strømforbruk:
Hoveddel ca. kr 30 000,- pr. år / ca. 25 000 kWh pr. år.
Minste del ca. kr 12 000,- pr. år / ca. 8 000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm for både hoveddel og minste boenhet i perioden fra oktober 2025 til 31.12.2026, og denne er p.t. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 24 348,- (Storebrand Superforsikring).

Velavgift til Bryn Vel utgjorde kr 300,- for 2025. Beløp for 2026 er ikke oppgitt.

Boligen er ikke tilknyttet kabel-TV. Det er installert parabolantenne samt 5G internettløsning fra Telenor med mulighet for separat tilkobling for hoveddel og leilighet/minste del.
Det er montert to TV-kontakter i både hoveddel og mindre del. Kun 1 stk tuner medfølger da det er benyttet PCMCIA kort på andre Tv-apparater. Ruter for 5G medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet Sektor alarmsystem i dag, men abonnement medfølger ikke og må tegnes av ny eier. Innbruddsalarm og brannalarmdekker begge boenheter i tillegg til garasje. Systemet må tilkoples internett. Månedsavgiften for hele anlegget pr. mnd er kr 1.197,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 8 076 182,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 17 965 974,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 8 866,- pr. 2026.

16 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

420 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
440 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
17 240 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Sverre Lerdahl

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 70 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger, Oslo kommune  kr 1 689,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 24 688,00
Boligens visittkort  kr 600,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 65 000,00
Foto  kr 7 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 45-0024/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2624

Sist oppdatert: 03. mai 2026 kl. 21:35