Majorstuveien 26

Majorstuveien 26, 0367 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 196, seksjonsnummer 19

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
Leilighet:
3. etasje 46 kvm: Entré, stue/kjøkken, spisestue, soverom og bad.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 4 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.03.2026 utført av Anticimex AS v/Sindre Andre Laursen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et leilighetsbygg oppført i 1976. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader kledd med fasadeplater. Etasjeskillere er av betong. Bygningen har et tilnærmet flatt tak, men takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Vinduer med karmer/ramme av tre, utvendig belagt med metallplater, ble skiftet i 2025. Boligen har en entrédør med brannklasse B30 og sikkerhetslås, samt en balkongdør fra 2025 som er utvendig kledd med metallplater. Innvendige dører er profilerte. Det er utgang fra stuen til en balkong på 4 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av betong og flislagt gulv. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang med heis og porttelefon.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i entré med automatsikringer. Anlegget ble skiftet ut i 2025, og det er fremlagt samsvarserklæring for arbeidet.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon og komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Se punkt for fagmessig utførelse for videre informasjon.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om deler av våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser, samt sprekker i flere gulvfliser.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av plassering av det som vurderes å være en sjakt (brannskiller) og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet i 2025 og 2026. Faglærte har skiftet rørkoblinger og utstikkende rør fra vegg, og en elektriker har installert downlights, taklampe, stikkontakt og ny termostat til gulvvarme. Det er fremlagt dokumentasjon for dette. I tillegg er det utført ufaglært arbeid med montering av baderomsplater oppå eksisterende flis, nytt toalett, servant med blandebatteri, speil, dusjbatteri, dusjvegg og påføring av epoxy på gulvet over eksisterende flis. I 2025 ble alle vinduer, balkongdør og ytterdør byttet i regi av sameiet. I forbindelse med bytte av kjøkken i 2025 ble alle tilgjengelige rør i leiligheten byttet av rørlegger, og det ble installert waterguard. Hele det elektriske anlegget ble oppgradert i 2025. Selger opplyser også at det i 2024 var en vanninntrenging i underetasjen i bygget, forårsaket av et flyttet nedløpsrør fra naboblokken. Nedløpsrøret ble flyttet tilbake, og problemet har ikke gjentatt seg.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Baderomsplater oppå eksisterende flis, nytt toalett, servant med blandebatteri, speil, blandebatteri dusj, dusjvegg og epoxy på gulvet over eksisterende flis.
- Installert downlights, taklampe, stikkontakt og ny termostat til gulvvarme, utført av Elektrofirman AS. Dokumentasjon foreligger.

2025:
- Nytt kjøkken.
- Oppgradert hovedsikring, byttet elektrisk anlegg i leiligheten, installert smart belysning og utført elektriske arbeider på balkong, utført av Elektrofirman AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Oppgraderinger på bad.
- Skifte av rørkoblinger og utstikkende rør fra vegg i hele leiligheten, utført av NGF Rørservice AS. Dokumentasjon foreligger.
- Byttet alle tilgjengelige rør i leiligheten i forbindelse med kjøkkenbytte, og installert Waterguard, utført av NGF Rørservice. Dokumentasjon foreligger.

Leiligheten i 3. etasje er gjennomgående oppgradert i 2025 og 2026. Arbeidene omfatter nytt elektrisk anlegg med smartsystem, nytt kjøkken, nye vinduer og dører, samt nye overflater i de fleste rom. Bygningen har heisadkomst.

Entré:
Døren er en brannklassifisert B30-dør med sikkerhetslås. Rommet har plass til yttertøy i et garderobeskap, og det nye sikringsskapet med automatsikringer er plassert her.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper et sosialt og fleksibelt rom. Store vindusflater og utgang til balkongen gir godt med dagslys. Rommet er lett å møblere med plass til både sofagruppe og mediamøbler.

Kjøkken:
Kjøkkenet er nytt fra 2025, med innredning fra Epoc med glatte fronter og benkeplate i kompositt. Alle hvitevarer er integrerte: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, hel lengde kjøleskap og fryser. Det er installert komfyrvakt og en automatisk vannstopper med fuktsensor for økt trygghet. Kjøkkenet har en romslig sone med god arbeidsplass.

Spisestue:
I tilknytning til kjøkkenet ligger en egen spisestue. Rommet gir en definert plass for måltider og kan alternativt innredes som hjemmekontor/gjesterom.

Soverom:
Soverommet har plass til dobbeltseng og er utstyrt med et skyvedørgarderobeskap som gir rikelig med oppbevaringsplass.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2025-2026 med baderomsplater på veggene og downlights i taket. Innredningen består av en vegghengt servant med underskap, speil og et dusjhjørne med glassvegg. Gulvet har varmekabler. Tilstandsrapporten har avdekket et underliggende oppgraderingsbehov knyttet til eldre tettesjikt. Badet har TG3 gjeldende Vanntett sjikt. Se mer under pkt. om tilstandsrapport.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en balkong på 4 m². Den vender mot vest og har gode solforhold på ettermiddagen. Balkongen har et visst vedlikeholdsbehov.

Overflater:

Gulvoverflater: Laminat.
Vegger: Malte veggflater.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder i kjelleren. I tillegg er det et skyvedørgarderobeskap på soverommet og et garderobeskap i entréen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Følgende medfølger i tillegg:
- TV-tuner/dekoder

Boligen varmes i hovedsak opp med elektrisk oppvarming via panelovner. Det er elektrisk gulvvarme (varmekabler) på bad. I tillegg er det et varmeelement på vegg på balkong.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 13.12.1978. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiv:
- Ferdigattest for utskifting av vinduer og dører, datert 23.04.2025.
- Ferdigattest for montering av brannalarmanlegg, datert 01.12.2021.

Det foreligger godkjente tegninger fra en ombygging i 2003, som omfattet fjerning av en bærende vegg. Byggesaken (saksnr. 200308159) ble gitt tillatelse, men saken ble senere henlagt av kommunen i 2013 med begrunnelsen "Tillatelse i ett trinn eldre enn 3 år". Dette innebærer at tiltaket aldri ble formelt ferdigmeldt med ferdigattest.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet panterett til sameiet, leie av 2 mr arealgrunn og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ønske om utleie av leilighet må senest 2 uker før leietagers ønskede innflytning/ønsket skifte av leietager være meldt skriftlig til sameiet ved styret eller forretningsfører. Styret kan nekte å godkjenne et utleieforhold dersom det anses ødeleggende for bomiljøet og/eller som verdiforringelse i sameiet, og skal for øvrig ikke godkjenne et leieforhold til leilighet for mer enn 3 år og 6 måneder av gangen. Eier plikter å sørge for at leietageren har fått et eksemplar av husordensreglene og instruksjon i bruk av fellesfasiliteter.

Med adresse i Majorstuveien 26 bor du i et av byens mest komplette nabolag. Herfra har du umiddelbar tilgang til alt det beste Bogstadveien og Hegdehaugen har å by på. Rett utenfor døren finner du et pulserende byliv med spesialforretninger, anerkjente restauranter og kafeer.

Alle daglige ærender gjøres enkelt til fots. Dagligvarebutikker som Coop Extra og Kiwi er bare et par minutters gange unna, og det samme er apotek, Vinmonopolet på Valkyrien og et bredt utvalg av butikker. På lørdager kan du spasere bort til Vestkanttorget for å se på antikviteter og unike funn.

Når du trenger et avbrekk fra bylivet, er Frognerparken en kort spasertur unna med sine store grøntområder, skulpturer og turstier. For innendørs trening ligger SATS og Artesia kun tre minutter fra leiligheten. Området har også gangavstand til flere skoler i alle trinn, som Majorstuen og Uranienborg skole.

Kollektivtilbudet er enestående. Trikkestoppet i Bogstadveien er kun ett minutt unna, og på syv minutter spaserer du til Majorstuen stasjon. Derfra tar T-banen deg effektivt på tvers av hele byen, enten du skal til sentrum, marka eller jobb.

Området er del av Oslo kommunes satsing på økt tilrettelegging for gående og syklende. Majorstuveien inngår i en planlagt sykkeltrasé mellom Frognerparken og Slottsparken, hvor det arbeides med tiltak som redusert biltrafikk, etablering av sykkelfelt og endringer i kjøremønster, herunder vurdering av enveiskjøring i deler av gaten. Samtidig planlegges oppgraderinger av gatearealet med bedre forhold for myke trafikanter og økt fokus på byromskvaliteter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 668 kvm som tilhører sameiet. Styret kan fastsette nærmere retningslinjer for benyttelse, vedlikehold og avgrensning av det felles uteareal. Av hensyn til fasaden kan styret også treffe bestemmelser om ensartet beplanting. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det medfølger ikke parkeringsplass til seksjonen.

Selger har en privat avtale om leie av garasjeplass rett under 100 meter fra blokken. Leien utgjør per i dag kr 2 200 per måned. Kjøper har mulighet til å overta avtalen dersom ønskelig, men det tas forbehold om at leieprisen kan bli endret.
Det er tidvis også er mulig å leie parkering i garasjekjeller i sameiet (privat avtale med andre enheter).

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger og spesialområde bevaring bolig (formål 660) i henhold til reguleringsplan S-2255, «Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune» (ID: S-2255), vedtatt 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Status som spesialområde for bevaring innebærer at endringer på bygningens eksteriør kan kreve særskilt vurdering og godkjenning for å ivareta kulturhistoriske verdier.

Eiendommen omfattes av «Kommuneplanen 2015–2030», vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til Indre by (utviklingsområder).

Eiendommen berøres av hensynssone H190_2, Andre sikringssoner, i henhold til kommuneplanen. Sonen er knyttet til en underjordisk trasé for T-bane som går under eiendommen. Dette kan medføre restriksjoner for bygge- og gravearbeider.

Byggesak i nærområdet:
-Saksnummer 202602778: Majorstuveien 25 - rehabilitering av tak og fasader.

Byggeplaner:
Tilrettelegging for gående og syklende i Majorstuveien og Middelthuns gate
Bymiljøetaten skal bedre tilretteleggingen for gående og syklende i Majorstuveien og Middelthuns gate, på strekningen fra Kirkeveien/Middelthuns gate ned til Professor Dahls gate. Målet for prosjektet er å etablere strekningen via Majorstuveien som den foretrukne sykkeltraséen mellom Frognerparken og Slottsparken, og gjøre strekningen trygg og attraktiv for gående. Strekningen det gjelder går fra Ring 2 ned Middelthuns gate, Neuberggata, Maries Gate, Majorstuveien og ned til Professor Dahls gate.

Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter/ utvikling i nærområdet må påregnes. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 705,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld, TV, bredbånd, bygningsforsikring, kommunale avgifter og vaktmester.

Det må forventes en årlig justering av felleskostnadene. Neste justering trer i kraft fra 01.07.2026. Størrelsen på økningen er ikke spesifisert.

Fellesutgiftene betales hvert kvartal på kr 11.115,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år / 550 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 317 244,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 268 976,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 22 071,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 89 008,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 049 842,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Banken
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 425 128,-
Innfrielsesdato: Aug 2033
Type Rente: Flytende
Rente: 6,8%

Bank: OBOS Banken
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 2 624 714,-
Innfrielsesdato: Apr 2050
Type Rente: Flytende
Rente: 6,8%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja, uekte IN- ordning er etablert.

6 240 000,00 Prisantydning
89 008,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 329 008,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

158 220,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
169 260,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 498 268,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Sandra Lundin

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Majorstuveien 26.

- Sameiet består av 31 seksjoner.
- Forretningsfører er Ræder Bing advokatfirma AS.
- Sameiet er forsikret i Gjensidige med polisenummer 67117336.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold krever forhåndssamtykke fra styret.
Elektrisk grill er tillatt på balkong.
Sameiet har fellesvaskeri og sykkelrom.

Støyende innredningsarbeider er kun tillatt hverdager kl. 08:00–21:00 og lørdager kl. 08:00–17:00. Bruk av musikkanlegg og lignende er ikke tillatt mellom kl. 23:00 og 08:00. Styret kan treffe bestemmelser om ensartet utseende på markiser og andre forhold som har betydning for fasaden.

Seksjonseierne har vedlikeholdsplikt for egen seksjon. Styret kan innkalle til dugnad og fastsette en avgift på inntil kr 300,- for de som ikke deltar. Det kan også innføres turnustjeneste for snømåking og andre oppgaver.

Planlagte påkostninger:

- Utskifting av dører, vinduer og balkongdører ble vedtatt i januar 2025. Prosjektet er finansiert ved felleslån, med en estimert kostnad på 121 000 kr per leilighet. Det er mulighet for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.
- Utbedring av vannskader i underetasjen og garasjen som følge av en utett yttervegg. Sameiet har fått fullmakt til å gjennomføre utbedring og rette krav om dekning av kostnadene mot naboeiendommen.
- Styret undersøker mulighetene for å bytte internett- og TV-leverandør.

Sameiet har en pågående sak knyttet til vanninntrenging i underetasjen og garasjen, som har medført skader. Årsaken antas å være en utett yttervegg, muligens forverret av at en naboeiendom har lagt om nedløpsrør. Styret har fullmakt til å utbedre skadene og rette krav mot naboen.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse (1. inkl, deretter kr. 3.500)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune (gratis)   kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 30 000,00

Oppdragsnummer 10-0131/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26131

Sist oppdatert: 03. april 2026 kl. 14:46