Fallanveien 10A

Fallanveien 10A, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 1295, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 246 kvm

BRA-i:
1. etasje 72 kvm: Entré/gang, bad, badstue, vaskerom, bod og to soverom.
2. etasje 92 kvm: Gang, kontor/soverom, bad, stue, stue/spisestue og kjøkken.
Loftsetasje 48 kvm: Trappegang/repos, bad, garderobe, soverom og loftstue.

BRA-e:
1. etasje 34 kvm: Garasje, frittstående redskapsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 100 kvm: Terrasse, platting og platting ved inngangsparti.
2. etasje 24 kvm: Balkong.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 94 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 92 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 56 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 48 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

Arealer i kneloft bak knevegger og lignende som ikke er måleverdige, er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.09.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1985 og tilbygget i 2021. Grunnmur er oppført i murkonstruksjoner/lettklinkerblokker, og det er støpt plate på mark samt støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Yttervegger er oppført i tre- og murkonstruksjoner, utvendig kledd med liggende og stående trekledning samt veggfestet takstein. Yttertak er av saltakskonstruksjon og flate yttertak med gesims, tekket med takstein og takmembran fra 2021. Det er uinnredet kaldt loft over deler av boligen, og loftsetasjen er innredet med stedvis knevegger mot kaldt loft. Vinduer har tre-lags glass fra 2021, og det er takvindu i loftsetasjen. Entrédør og ytterdør har glassfelt og elektronisk kodelås. Terrassedører og balkongdør er fra 2021. Boligen har skorstein fra byggeår og klebersteinsovn med innsats av støpejern i stue i 2. etasje. Det er vestvendt balkong på ca. 24 m², vestvendt terrasse på ca. 77 m² (delvis overbygget med ca. 22 m²), sydvendt platting på ca. 8 m² og nordvendt platting/inngangsparti på ca. 15 m². Det er forstøtningsmurer av betong ved garasje/terrasse. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Frittstående redskapsbod oppført i uisolerte trekonstruksjoner med saltak tekket med takpapp. Bruksareal er ca. 5 m².

Garasje integrert under terrasse, oppført i betongkonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Flatt tak med ovenpåliggende terrasse. Konstruksjonen er uisolert. Bruksareal er ca. 29 m².

Sikringsskap er montert i gang. Det elektriske anlegget ble ifølge rapporten installert/rehabilitert i 2021, med nytt sikringsskap og eldre ledninger i garasje. Det foreligger kursfortegnelse og samsvarserklæring for arbeider utført i 2021.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

1. Etasje Bad
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales (preaksepterte ytelser).
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

2. Etasje Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale med enkelte riper og hakk. Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.

Yttertak
- Overløp på flate tak: Det er ikke registrert at det flate taket har overløp (dreneringshull).

Drenering
- Alder: Drenering på østvendt og nordvendt yttervegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan stedvis ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre grunnet platting/terrasse.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Skråriss/sprekker observeres stedvis i overflaten.

Andre byggverk - Frittstående bod
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde, og taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Dør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader.

Andre byggverk - Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet ovenpåliggende terrasse.
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Det observeres sprekker og overflateskader i betonggulv.
- Innvendige forhold: Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader i overflater på gulv og veggkonstruksjoner.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført da det på grunn av våtrommets utforming og bruk ikke var praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i våtsonen.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Trapper mellom 1 etasje og loftsetasje
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappene har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet. Om oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Innvendige trapper - Trapp til bod og vaskerom
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har ingen håndløpere. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
1.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja.
- Arbeid utført i 2021 på vaskerom: Nybygget vaskerom, varmtvannstank, sluk, fliser, vegger, vannrør, elektrisk, varmekabler, spotter osv ihht våtromnorm.
- Arbeid utført i 2021 på bad ved inngangsparti: nytt tak, spotter og innredning iforbindelse med renovering/påbygg.
- Arbeid utført i 2021 på bad i 2. etasje: Nybygg; fliser, vegger, takvannrør, sluk, elektrisk, varmekabler, spotter osv ihht våtromnorm.
- Arbeid utført i 2021 på bad i loftsetasjen: Nybygg fliser, vegger, takvannrør, vindu, badekar, sluk, elektrisk, varmekabler, spotter osv ihht våtromnorm.

2.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på utvendige eller innvendige vann- eller avløpsrør, inkludert private anlegg som brønn, septiktank eller lignende?
Svar: Ja.
- Arbeid utført i 2018: VAV krevde utbedring av avløpsrør, som ble profesjonelt utført og godkjent av VAV i 2018.
- Arbeid utført i 2021: Totalrenovasjon og påbygging av eksisterende bolig med fornying av alt innvending.

3.3 Kjenner du til om det er eller har vært utført måling/tiltak knyttet til radon i boligen, enten av deg eller tidligere eiere?
Svar: Ja.
- Arbeid utført i 2014: Forrige eier rapporterte egenerklæringsskjema årsmiddelverdi 130Bq/m3.
- Arbeid utført i 2021: Radonsperre i hele første etasje gammel del (Easyflex fra Radonlab) og kjeller (vaskerom). Utført av Admar som resten av totalrenovasjon.

4.1 Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på det elektriske anlegget?
Svar: Ja.
- 2014: Ved overtagelse i 2014 viser det seg at nedstøpte varmekabler i trapp er av en type som krever 110V, som da krevde dertil
egnet trafo som står i garasjen. Fremstår som egeninnsats fra forrige eier.
- 2021: Varmekablene virker ikke på en mindre sone på vaskerommet.
- 2026: Garasje "Pistol" på BMW elbil-lader er slitt og følsom for bevegelse.

4.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja.
- Arbeid utført i 2017: Montering El-bil lader garasje: iWallBox Pro.
- Arbeid utført i 2021: Totalfornyelse av bolig inkl nytt inntaksskap og 2 nye innvendige sikringsskap.
- Arbeid utført i 2023: Underfordelingskap garasje med smart detaljer, stikkkontakter, og kobling til eksisterende anlegg. (garasje ble beholdt as-is ved Totalrenovasjon 2021)
- Arbeid utført i 2023: Byttet lamper på garasje etter ny kledning.
- Arbeid utført i 2025: Koblet på snøsmeltematter med smartstyrt stikkkontakt fra aktivitet 2023.

5.2 Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader eller utført tilsyn/kontroll på ildsted, gassovn, bio-peis, skorstein, pipe eller lignende?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2021: Utvendig pipe renovert som del av totalrenovasjon. Feier inspisert pipe og ildsted sist i 2025

5.3 Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader, utført arbeid eller vedlikehold ved boligens varmeanlegg (for eksempel varmepumpe, radiatorer, varmekabler, vannbåren varme eller lignende)?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2021: 2 stk nye varmepumper montert. Nye varmekabler i boligen, alle baderom og gulv på mark.

7.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på tak, taknedløp, takrenner eller beslag (for eksempel reparasjoner, vedlikehold eller utskiftninger)?
Svar: Ja.
- Arbeid utført i 2021: Totalrenovasjon og påbygg, inkl nytt tak på bolig
- Arbeid utført i 2023: Garasje fikk fornyet takmasse oppå eksisterende garasjetak og fornyet terrassebord over.
- Arbeid utført i 2025: Knekt takstein ved snøfanger.

8.1 Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører?
Svar: Ja.
- Garasje selger meldte i egenerklæring fra 2014; noe fukt i veggene på vinterstid. Utover snø bilene tar med inn, oppleves den i dag som tørr.
- Frittstående bod har trege dører og sunket litt sammen.

8.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører?
Svar: Ja.
- Arbeid utført i 2021: Totalrenovasjon Nye yttervegger, fasade, veggkonstruksjon, vinduer, dører.
- Arbeid utført i 2023: Garasje-port og kledning på garasje.

9.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid ved boligens/eiendommens fuktsikring, drenering, kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Svar: Ja.
- Arbeid utført i 2021: Nybygg ( påbygging) har drenerig. Ble også revet og satt opp ny støttemur med påkoblet drenering.
- Arbeid utført i 2025: Utvending drenering vannsig.

14.1 Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere?
Svar: Ja.
- Arbeid utført i 2025: Innkjørsel; Nytt underlag med tilrettelegging varmekabler og ny asfalt.

14.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene?
Svar: Ja. 2021 - 2026 Nye terrasseplatting foran hus, og på sidene av huset. Nytt rekkverk og ny klendning på garasje, og rekkverk på støttemur mot nabo 10b (forlengelse fra garasje)

14.4 Kjenner du til om det er eller har vært skader eller feil på tilbehør som følger med eiendommen?
Svar: Ja. Pistol til elbillader er slitt og følsom for bevegelse.

Innholdsrik og arkitekttegnet enebolig over tre plan, opprinnelig oppført i 1986 og betydelig oppgradert og tilbygget i 2021. Boligen har en gjennomtenkt split-level planløsning fordelt over to halvplan per etasje, noe som gir en spennende romfølelse og god flyt mellom etasjene. Standarden er gjennomgående moderne og tidsriktig med blant annet tre baderom, separat vaskerom, badstue, påkostede utearealer og dobbelgarasje.

1. ETASJE

Entré:
Entréen tar imot med flislagt gulv med behagelig gulvvarme, malte slette veggflater og lysmalt himling med innfelte downlights. Rommet har en romslig skyvedørsgarderobe med speildører og garderobeskap med benk som gir rikelig med oppbevaringsplass for yttertøy og sko. Ytterdøren er utstyrt med glassfelt og elektronisk kodelås. Fra entréen er det direkte utgang til den store vestvendte terrassen og hagen.

Bad 1. etasje:
Baderommet i første etasje fra 2005 har flislagte overflater på vegger og gulv med gulvvarme, samt lysmalt slett himling med downlights. Rommet er innredet med en hvit vegghengt baderomsinnredning med glatte fronter, heldekkende servant og speil med integrert belysning. Videre er badet utstyrt med et dusjhjørne med skyvedører i glass, vegghengt toalett med innebygget sisterne, samt direkte adkomst til egen badstue med glassdør og badstueovn.

Vaskerom:
Eget separat vaskerom fra 2021 beliggende i første etasje, med flislagt gulv med gulvvarme, malte slette vegger og downlights i himling. Rommet er praktisk innredet med hvit profilert innredning, laminat benkeplate, nedsenket utslagsvask i rustfritt stål med uttrekkbar spylefunksjon, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Her er også boligens 283-liters varmtvannsbereder fra 2022 plassert. Innredningen har godt med lagringsplass til alt fra, håndklær og sengetøy til rengjøringsmidler. Fra vaskerommet er det i tillegg tilgang til en bod med plass til et ekstra kjøl/fryseskap, tørkestativ, støvsuger o.l.

Soverom 1. etasje:
Første etasje rommer to gode soverom, begge med parkettgulv med gulvvarme, malte vegger og profilerte innerdører. Rommene har god plass til seng og tilhørende møblement, og begge er utstyrt med skyvedørsgarderober med speilfronter.

2. ETASJE

Stue og spisestue:
Stuen og spisestuen i andre etasje ligger i etasjens øvre plan med parkett på gulv og malte slette overflater. Rommet har store vindusflater og en klebersteinsovn som gir en lun og god varme til rommet på kalde dager. Oppholdsrommet har en L-utforming som gir rommet gode møbleringsmuligheter for forskjellige soner. Fra spiseplassen er det utgang til en vestvendt balkong med glassrekkverk.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot spisestuen og har parkett på gulv samt downlights i himling. Den stilrene innredningen er fra 2013 og har glatte, hvite høyglansfronter, mørke laminatbenkeplater og mønstrede fliser over benk. Her får du gode arbeidsflater og rikelig med oppbevaringsplass i kjøkkenskap. Kjøkkenet er utstyrt med nedsenket oppvaskkum i rustfritt stål, benkearmatur med stikkontakter, samt integrerte hvitevarer bestående av induksjonstopp, stekeovn, dampovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Ventilator med mekanisk avtrekk og lekkasjestopper under vask.

TV-stue:
Et halvplan ned fra spisestuen er det tilgang til en separat TV-stue. Rommet er av god størrelse med plass til en sofagruppe med tilhørende mediemøblement, bokhyller og eventuelt en skrivepult. Rommet passer også godt som et soverom, kontor eller ungdomsstue.

Bad 2. etasje:
Delikat flislagt baderom fra 2021 i andre etasje med gulvvarme og downlights i himling. Badet har vegghengt baderomsinnredning med profilerte lyse fronter, heldekkende servant og speilskap med belysning. Videre har rommet en romslig dusjnisje med glassfelt, takmontert regndusj og hånddusj, vegghengt toalett med innebygget sisterne samt mekanisk avtrekk.

Kontor/soverom 2. etasje:
I andre etasje ligger et lyst rom med parkett på gulv, gulvvarme og malte slette vegger. Rommet egner seg utmerket som hjemmekontor eller et ekstra soverom etter behov.

Alternativ hybelløsning for 2.etasje.
Dersom ønskelig er det mulig for en ny eier å etablere en hybeldel med følgende rom i 2. etasje: TV-stue, baderom, gang og kontor/soverom. I det ene hjørnet i TV-stuen er det lagt opp mulighet til å kobler til vann og strøm for et hybelkjøkken. Inngang til bad etableres evt via soverom. Konferer med megler for mer informasjon.
LOFTSETASJE

Hovedsoverom og garderoberom:
Hovedsoverommet ligger rolig og privat til i loftsetasjen. Soverommet har direkte tilknytning til et eget separat garderoberom innredet med åpne garderobeseksjoner, skuffer og opphengsstenger, samt tilgang til kneloft for ytterligere oppbevaring.

Bad loftsetasje:
Baderommet i loftsetasjeble ble etablert i 2021 og har store fliser på gulv med gulvvarme, flislagte vegger og skråtakshimling med takvindu og downlights. Rommet er utstyrt med en lys vegghengt servantinnredning i eikeutførelse med heldekkende servant, speilskap med integrert belysning, dusjhjørne med innfellbare glassdører, regndusj og hånddusj, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Loftstue:
Loftstuen er et luftig oppholdsrom med parkett på gulv, malte vegger og skråtakshimling med downlights. Rommet preges av gavlveggen med karakteristiske trekantede vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Her har du plass til å innrede til et hjemmekontor, gjesterom eller en ekstra stue. Det er tilgang til uinnredet kneloft med mye lagringsplass.

Terrasse og utearealer:
Boligen har flotte påkostede uteplasser på flere nivåer. Hovedterrassen mot vest har adkomst fra entréen og er oppmålt til ca. 77 m². Terrassen er delvis overbygget, belagt med terrassebord og utstyrt med integrerte blomsterkasser, downlights, utekran og stikkontakter. Fra stuen i andre etasje er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 24 m² med glassrekkverk og flott utsikt, samt en sydvendt platting på ca. 8 m². Ved inngangspartiet mot nord finnes en markplatting på ca. 15 m².

Overflater:
Gulv: Parkett på oppholdsrom og soverom, samt fliser i entré/gang, bad og vaskerom.
Vegger: Malte slette veggflater, flislagte vegger på bad samt fliser over kjøkkenbenk.
Himling: Lysmalte slette flater og skråtakshimlinger, hovedsakelig med downlights og stedvis lampepunkter.

Lagring:
Boligen har rikelig med lagringsplass. Det er skyvedørsgarderober i entré/gang og i soverommene i første etasje, garderobeinnredning i soverom og eget separat garderoberom i loftsetasjen. Innvendig bod i første etasje samt kneloft med tilgang fra loftstue og trappegang/repos. Utvendig oppbevaring omfatter en integrert garasje under terrassen på ca. 29 m² i uisolert betongkonstruksjon kledd med trekledning, samt en frittstående redskapsbod på ca. 5 m² iuisolert trekonstruksjon med takpapp.

Parkering: Dobbeltgarasje med elektrisk leddort, samt biloppstillingsplass på siden av garasjen.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hyllestativ på vaskerom medfølger ikke.

Hvitevarer på kjøkken medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for en del år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen varmes opp ved elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.
2 varmepumper installert i 2021. Klebersteinsovn med støpejernsinnsats i stue i 2. etasje. Gulvvarme i entré/gang og på soverommene i 1. etasje, på samtlige tre baderom og vaskerom, samt i gang, kontor og stue i 2. etasje. Badstue med badstueovn i tilknytning til bad i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1985. Det foreligger ferdigattest for nybygg, enebolig datert 11.08.1992. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for tilbygg, påbygg, fasadeendring og ombygging av bolig samt oppføring av garasje datert 20.09.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 2573869
Tinglysningsdato: 10.06.2020
Servitutten omhandler: Bestemmelse om parkering. Eier av Fallanveien 10 B (gnr. 75, bnr. 270) har rett til bruk av en biloppstillingsplass (5,5 meter lang og 2,5 meter bred) på anvist plass på gnr. 75, bnr. 1295 i henhold til kartskisse, samt adkomstvei til oppstillingsplassen. Avtalen erstatter en tidligere praksis hvor Fallanveien 10 B disponerte plass i garasjen til Fallanveien 10 A.

Eiendommens rettigheter:

Dagboknummer: 59633
Tinglysningsdato: 30.09.1985
Servitutten omhandler: Bestemmelse om adkomstvei. Eiendommen har bruksrett til 4 meter bred kjørbar atkomstvei fra Fallanveien over gnr. 75, bnr. 270 langs denne eiendommens nord- og østgrense som vist på kart. Erklæringen hefter på gnr. 75, bnr. 270 og kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra bygningsrådet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

På naboeiendommen Fallanveien 10B, gnr. 75 bnr. 270 er det tinglyst en erklæring datert 12.04.1985, Dagboknummer: 19865. Servitutten omhandler at nåværende eier og fremtidige eiere av Fallanveien 10B ikke kan bygge på eksisterende hus, eller føre opp garasje hvor høyden på utvendig tak overskrider 207 m coten. Nåværende og fremtidige eiere forplikter vederlagsfritt å gi bruksrett til adkomstvei over eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Meget attraktiv eiendom beliggende i stille og naturskjønne omgivelser i "blindvei" på Kjelsås med nærhet til både marka og byen.

Fra eiendommen er det nydelig utsikt mot nærområdet, Holmenkollen og "Maridalsalpene".

Svært gode turmuligheter i Lillomarka og Nordmarka, langs Akerselva og Maridalen på både ski og til fots, samt med sykkel.
Fra huset er det enkel tilgang med ski og sykkel rett ut i marka gjennom Rønningen til Langsetløkka.
I tillegg er det bademuligheter i Frysja, Stilla og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet, slalåmbakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva, aking i Wella-bakken og mye mer!

På Grefsenkollen finner du Grefsenkollen Restaurant som byr på gode matopplevelser i vakre omgivelser, samt Over Oslo Bar hvor det arrangeres både vinkvelder, standup, konserter og quiz for å nevne noe. I de senere år har også Grefsenkollen blitt kjent for Over Oslo festivalen som har blitt en suksess og et samlingspunkt for nær og fjern.

Sentral beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass ca. 7 minutter unna), og Storo Storsenter er heller ikke langt unna. Av dagligvareforretninger i området er SPAR rett i nærheten, alltid med godt utvalg og en fristende ferskvaredisk. Ellers er det Prix, REMA 1000 og søndagsåpen Joker i nærområdet. Det er også kort vei til både Handelshøyskolen BI og Universitetet på Blindern, med buss eller trikk.

Like i nærheten finner man også Myrerfeltet med både kunstgressbane, løpebane, utendørs treningsapparater for alle aldre og sandvolleyballbaner. Myraskogen med turstier, fotballbane og akebakke ligger rett på nedsiden av leiligheten.

Dette er en bolig som byr på gode rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren, samtidig som den er sentralt beliggende med kort vei ned til et pulserende liv på Grünerløkka (10 min med trikk).

Boligen sokner til Kjelsås skole (1.-7. trinn) og Engebråten skole (8.-10. trinn). Det er også flere kommunale og private barnehager i området som Myrertoppen barnehage, Kjelsås skole barnehage og Gulldalen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 655 kvm. Tomten har stedvis fjell i dagen og er opparbeidet med asfaltert innkjørsel, forstøtningsmurer i betong, trapper, gjerder, frittstående redskapsbod og diverse beplantning.

Parkering i garasje integrert under terrasse, samt på asfaltert innkjørsel med biloppstillingsplasser på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det foreligger tinglyst veirett over gnr. 75 bnr. 270 fra Fallanveien.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering for Ny vannforsyning Oslo - Stamnett (ID: S-5142), datert 04.03.2022, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030: Oslo mot 2030 - Smart, trygg, grønn, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 gjelder foran kommuneplanen ved motstrid, mens for eldre reguleringsplaner gjelder kommuneplanen ved motstrid.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 30 627,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 8 432,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 37000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 19 857,-.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett og har avgift på kr 899 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 8 678 248,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

20 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

522 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
523 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
543 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
21 423 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
21 443 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Furuseth og Ane Daae Weng

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Boligstylingrådgivning  kr 2 300,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt boligstylingrådgivning  kr -2 300,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse kr. 4.500 pr stk - 1 visningsrunde inkludert 

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 509,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning - makspris oppnås  kr 65 000,00
Foto  kr 7 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 41-0097/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2697

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 16:01