Bjerregaards gate 43

Bjerregaards gate 43, 0174 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 218, bruksnummer 72, seksjonsnummer 19

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
2. etasje 63 kvm: Entré, soverom, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Innvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje 3 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2026 utført av Anticimex AS v/Lasse Dahl. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1937. Bygningen har iht. tilstandsrapporten grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller. Yttervegger er i tegl-/murverk med utvendige fasader av synlig murverk. Taket er en flat konstruksjon, tekket med antatt asfaltpapp. Leilighetens vinduer har karmer av tre fra 1991 og ukjent årstall. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse DB38. Fra stuen er det utgang til en nordvestvendt balkong på 3 m² i betongkonstruksjon. Baderommet ble oppgradert i 2015 og innvendig rørfornyelse av avløpsrør ble utført i 2025.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og anlegget er sikret med automatsikringer.

Det er registrert tilstrekkelig med røykvarslere. Brannslukningsapparatet er eldre enn ti år.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Kjøkken
- Ventilator: Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende. Sjablongmessig prisanslag kr 10 000 - 50 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger og tilsynelatende løs flis ved servantinnredning. Vindu er plassert i våtsonen. Det er registrert hullyd i enkelte veggfliser.

Kjøkken
- Overflate himling: Himlingsflater har betydelig slitasje og enkelte skader.
- Overflate vegg: Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det vurderes at vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av gjenstående arbeider som front på oppvaskmaskinen, slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.
- Vannbåren varme: Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert uisolerte fordelingsrør i det vannbårne varmesystemet.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert knirk i større deler av gulvet på soverommet.
- Innerdører: Dørbladet på kjøkkenet kommer i kontakt med karmen. Dørvrider på baderommet har funksjonssvikt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduene viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Balkongdøren viser symptomer på slitasje, elde og stedvis skader. Det er observert skader på tettelister/pakninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, da området er skjult.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Badet ble renovert av faglærte i 2015. Arbeidet omfattet nytt badegulv med varmekabler, to sluk, og flislegging av vegger og gulv. I 2025 ble det utført innvendig fornyelse av soilrør av faglærte. Selger har dokumentasjon på begge arbeidene.

Selger informerer om følgende:
Slitte vindusinramninger, balkongdør, balkongreparasjoner, inngangsdør til leilighetene m.m. har blitt tatt hånd om av styret i PS. Eiendom. Slike ting ordnes uten at eierne blir trukket inn, bortsett fra årsmøter

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Innvendig rørfornyelse av soilrør utført av RK Relining

2015:
- Oppgradert baderom med nytt badegulv, varmekabler, to sluk, samt flislagte vegger og gulv utført av Maler og Flisespesialisten A.S

En selveierleilighet fra 1937 i et klassisk murverk-bygg på St. Hanshaugen, med adgang til sameiets store felles hage. Leiligheten ligger i 2. etasje og inneholder entré, stue med balkong, soverom, kjøkken og baderom. Baderommet ble oppgradert i 2015 med nye fliser, gulvvarme og sanitær. Avløpsrørene i støpejern fikk innvendig rørfornyelse i 2025. Oppvarming skjer via radiatorer tilkoblet felles varmesentral, noe som betyr at varmen er inkludert i fellesutgiftene. Leiligheten er i original planløsning og bærer preg av å ha vært bebodd med omsorg over mange år, men kjøkkenet og de øvrige rommene utenom badet er i original eller eldre standard og vil kreve oppgradering.

Entré:
Entrédøren i tre møter deg med en klassisk tyngde som passer byggets alder. Fra entréen åpner leiligheten seg mot stuen på den ene siden og soverommet og baderommet på den andre. Rommet gir plass til å henge fra seg yttertøy og er et naturlig knutepunkt mellom leilighetens rom.

Stue:
Stuen er leilighetens romsligste rom og har plass til både sofagruppe og spisebord. Parkettgulvet i heltre gir varme til rommet, og de hvite malte veggene reflekterer lyset godt. Fra stuens vinduer ser du fasadene på nabobyggene i gaten, og balkongdøren i tre leder ut til balkongen mot nordvest. Radiatoren langs veggen er tilkoblet felles varmesentral. Takhøyden er målt til ca. 2,62 m.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en nordvestvendt balkong i betongkonstruksjon med betongrekkverk. Balkongen gir utsikt mot gaten og de karakteristiske bygårdsfasadene i nabolaget. Det er plass til en liten bistrobord, stoler og noen potter. Merk at rekkverkshøyden er under dagens krav på 1,0 meter.

Kjøkken:
Kjøkkenet er et separat rom med vindu mot gårdsrommet og har flislagt gulv. Innredningen består av glatte fronter med benkeplate av rustfritt stål og nedfelt oppvaskkum med armatur. Utstyret inkluderer integrert stekeovn, platetopp, frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Avløpsrørene av støpejern fikk innvendig rørfornyelse i 2025. Det er ikke installert kjøkkenventilator, og kjøkkenet har et oppgraderingsbehov. Innredningen bærer preg av slitasje og gjenstående arbeider, blant annet mangler front på oppvaskmaskinen.

Soverom:
Soverommet har parkett og heltre gulv og malte vegger. Vinduet vender mot gårdsrommet med grønt i forgrunnen, og rommet har plass til dobbeltseng og nattbord. Et garderobeskap langs veggen gir god oppbevaringsplass. Gulvet har noe knirk i større deler av flaten.

Baderom:
Baderommet ble oppgradert i 2015 med nytt gulv med varmekabler, to sluk og flislegging av vegger og gulv. Rommet har nedsenket himling med downlights. Utstyret består av vegghengt servant med armatur, speil med overlys, vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj, samt vegghengt toalett. Ventilasjon skjer via mekanisk avtrekk med ventil i himling. Baderommet har en takhøyde på ca. 2,38 m.

Overflater:
Gulv: Parkett og heltre gulv i stue, soverom og entré. Fliser på baderom og kjøkken.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på baderom.
Himling: Malte flater i himling. Nedsenket himling med malte overflater på baderom.

Lagring:
Innvendig bod på ca. 5 m² beliggende i kjelleretasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Radiatorer og gulvvarme. Leiligheten er i hovedsak oppvarmet med radiatorer koblet til felles varmesentral, og baderommet har gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 10.06.1944, som er dokumentasjon for at byggesaken ble godkjent og at bygget er registrert som lovlig oppført.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr 508424, tinglyst 30.04.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508425, tinglyst 30.04.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508426, tinglyst 30.04.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508427, tinglyst 30.04.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508782, tinglyst 05.05.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508813, tinglyst 05.05.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508814, tinglyst 05.05.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508815, tinglyst 05.05.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508816, tinglyst 05.05.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508817, tinglyst 05.05.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508818, tinglyst 05.05.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508819, tinglyst 05.05.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508820, tinglyst 05.05.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-
- Dagboknr 508986, tinglyst 07.05.1976, type heftelse: Erklæring/Avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om brannvegg/dør, drenering, sentralvarmeanlegg, kjeleanlegg, port, vann/kloakkledning, gjerde, petroliumslagring, fyringsanlegg og felles gårdsplass.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det informeres særskilt om at leiligheten ikke vil bli ytterligere vasket innen overtakelsen.

Sentral beliggenhet på St. Hanshaugen/Grünerløkka like ved Alexander Kiellands Plass. Her har du kort vei til alt av fasiliteter, både grøntområder, hyggelige kaféer og hyppige bussavganger. Området ligger i nærhet til det meste av fasiliteter som kollektivtransport, dagligvarebutikker, vinmonopol, restauranter og kaféer med uteservering. Kort vei til St. Hanshaugen og Grünerløkka med et yrende folkeliv og populære Mathallen ved Vulkan. Ved Kiellands Hus finner du et bra utvalg av butikker og servicetilbud, og Alexander Kiellands Plass er i dag et knutepunkt mellom flere deler av byen.

Ta med deg lunsjen ut i en av de mange parker, herunder Myraløkka og Birkelunden, St. Hanshaugen Park eller Iladalen Park. Eller ta deg en spasertur langs brusende Akerselva. Voldsløkka Idrettspark ligger kort vei unna med store grøntarealer som består av bl.a. tennisbaner, sandvolleyball-baner, skatepark, fotballbaner, joggeløype samt lysløype på vinterstid. SATS treningssenter er å finne like ved. Myrens sportssenter med klatreverket og treningssenter er også like i nærheten.

God offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet som enkelt tar deg til hele byen som f.eks. Majorstuen, Vulkan og Nydalen. Buss nr. 34 på Arkitekt Rivertz plass, buss nr. 54 til Brekke og lysløypene om vinteren, buss nr. 20 til Skøyen, buss nr. 30 til Bygdøy om sommeren og 37 bussen. Fra Alexander Kiellands Plass går også 21 bussen som tar deg helt fra Helsfyr til Tjuvholmen. Ellers trikk fra Birkelunden, T-bane fra Nydalen eller Storo stasjon.

Universitetet på Blindern, Handelshøyskolen BI, Tannlegehøyskolen, Veterinærhøyskolen og Sykepleierskolen på Lovisenberg er alle innen kort avstand med kollektivtransport.

Ulvetrappen er et monumentalt trappeanlegg som forbinder Uelands gate og Fougstads gate, med barokkinspirert utforming, og tydelig inspirasjon fra Spansketrappen i Roma. Byplanleggeren og en av de store drivkreftene bak sosial boligbygning i Oslo, Harald Hals, var opptatt av at alminnelige mennesker skulle ha noe vakkert å glede seg over der de bodde. På hver sin side av nedre trappeløp, der trappen munner ut i Uelands gate, står Dyre Vaas to skulpturer «Ulvefar» og «Ulvemor» i bronse, hhv. 95 og 126 cm høye, reist for kommunale midler og avduket i 1930. I midten av trappen, som en del av en fontene, finner man skulpturen «Bjørn som klør seg» av Arne Vigeland, reist for kommunale midler og avduket i 1970 Ilakvartalene er bygget av Oslo kommune og ble ferdigstilt i perioden 1925-1932. Ila Kvartal 2B ble ferdigstilt i 1926-1927.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4823 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Sameiet har en felles gårdsplass med lekeplass og sittegrupper. Det er en avtale om bruksrett til felles gårdsplass på Uelandsgaten 8 B (gnr. 218, bnr. 153) sammen med tilhørende boligselskaper.

Det tilhører ikke garasje eller parkeringsplass til leiligheten.

Parkering i området er gateparkering etter områdets bestemmelser i en stille parkeringsgate (blindvei).

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Det er ikke mulighet for montering av ladeboks eller el-lading i nærheten.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til "byggeområde for boliger" i henhold til reguleringsplan "S-2255" datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 01.10.1987 (reguleringsplan S-2937). 

Byggesaker i nærområdet:
- Casparis gate 1 - oppretting av separat boenhet. Saksnr: 202507279.
- Waldemar Thranes gate 51 A-C - utbygging av loft (H06) til fire boenheter. Saksnr: 202509075.
- Waldemar Thranes gate 51 D - bruksendring av lager/garasje til enebolig og fasadeendringer: Saksnr: 202518227.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 352,- pr. mnd. og inkluderer: Fjernvarme/fyring, internett, rengjøring av fellesarealer mv., kommunale avgifter og nedbetaling lån(soilprosjektet)

Andel fellesutgifter fordeles slik:
- Fellesutgifter pr. mnd med fjernvarme: kr. 4.254,-
- Internett/ bredbånd: kr. 189,-
- Fellesutgifter - nedbetaling lån (soil-prosjektet): 909,-
- Totalt: 5.352,-

Fellesutgiftene justeres i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 900 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for til 01/27, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 1 763 170,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 052 681,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 23 866,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 24 537,- pr. 01.08.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 628 043,- pr. 01.08.2026.

5 250 000,00 Prisantydning
24 537,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 274 537,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

131 850,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
132 940,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
142 890,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 407 477,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 417 427,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Reidar Martin Kraugerud

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Gamle Aker Boligsameie I og II.
Sameiet består av 339 leiligheter.
Forretningsfører er PS Eiendom AS
Callinganlegget er nylig skiftet
Forsikringsselskap: Fremtind Forsikring AS Polisenummer: 19985850
Dyrehold er tillatt etter styrets samtykke.
Ett fellesvaskeri for hver oppgang bortsett fra Bjerregaards gate 41 og 45, samt Uelands gate 22. Disse tre oppgangene deler med andre.
Sameiet har en løpende renholdsavtale med Fortuna Renhold AS. Trappevask og matte vaskeservice er inkludert i fellesutgiftene

Planlagte påkostninger: 
- Løpende vedlikehold
- Balkongrehabiliteringsprosjekt (vil bli omfattende og gå over flere år)*
- Utskifting av innvendige dører
- Utskifting av callinganlegg
- Oppussing av oppganger
- Brannalarmsløyfer i alle oppganger med brannsentral
- Automatiske røykeluker på tak
- Nytt tak

Foretatt påkostninger de senere år: 
2025:
- Kjøp av bakgården
- Bakgårdsprosjekt
- Igangsatt bytte av inngangsdører (pågående)
- Vedlikehold
- Ny vaskemaskin
2024:
- Utbedring av soilrør
- Bytte av shuntventiler (2023/2024)
- Utbedring av en balkong mot Casparis gate som er gitt bruksforbud
- Planlagt økt fokus på brannvern ved utskifting av inngangsdører til enkeltseksjoner som ikke allerede er utskiftet
- Skiftet vaskemaskin i U8
2023:
- Utskifting av samtlige ytterdører callingsystem mot gate
- Nytt brikkesystem for hovedinngangsdører mot gate
- Vurderer å bytte felles bakdører mot bakgård

*Balkongprosjektet er foreslått inndelt over 2 trinn. Trinn 1 med oppstart høsten 2026 med rehabiliterong av balkonger langs Bjerregaards gate, og trinn 2 med balkonger mot Uelands gate mot bakgård så vel som gate. Trinn 2 er planlagt utbedret enten i 2027 eller 2028. Balkongprosjektet krever til sammen 18,5 mill som finansieres delvis med oppsparte midler (opp til 8 mill), hvor låneopptaket utgjør ca. 10,5 mill. Så snart endelig omfang av prosjektet er klart vil forretningsfører beregne andel lån pr. seksjon og distribuere informasjonen.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse 4000,- pr stk. første visning inkludert  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 700,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning - Valgfritt  kr 0,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0268/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26268

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 13:12