Rundveien 13

Rundveien 13, 1734 HAFSLUNDSØY
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2094, bruksnummer 2, festenummer 106, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 300 kvm

BRA-i:
Kjeller - 79 kvm: Tre boder, vaskerom, trimrom og rom benyttet som kjellerstue.
1. etasje - 134 kvm: Vindfang, stue, kjøkken, grovkjøkken, garasje, bod, toalettrom og kjølerom
2. etasje - 71 kvm: Gang, tre soverom, bad og lagerrom

BRA-e:
1. etasje - 16 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje - 38 kvm: Terrasseareal
2. etasje - 11 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.03.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen fra 1962 fremstår som jevnlig vedlikeholdt og modernisert de senere år, med blant annet nyere inngangsdør, garasjeporter, vedovn og varmepumper for oppvarming. Samtidig er det registrert alvorlige avvik, herunder råteskader på balkong i 2. etasje, sprekk i vedovn med fyringsforbud samt bad i 2. etasje med betydelig oppgraderingsbehov grunnet alder, mangelfull fuktsikring og utilstrekkelig ventilasjon. Det er også påvist forhøyede fuktverdier i konstruksjon mot terreng, begrenset ventilasjon i boligen og aldrende vann-, avløps- og dreneringsløsninger. Samlet sett fremstår boligen med normal slitasje ut fra alder, men med behov for vedlikehold og flere større tiltak.

Enebolig oppført i 1962. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og fasade/kledning har liggende og stående bordkledning, samt mursteinsforblending. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon og taktekkingen er av tegltakstein. Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Balkong 2.etg- Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Råteskadet trekledning må skiftes ut. Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking. Terrassebord har stor risiko for fuktpåkjenning fra regnsprut, snøsmelting etc. Viktig med overflatebehandling og vedlikehold. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000

Pipe og ildsted- Boligen har mursteinspipe og to stk vedovner. Pipevanger er ikke synlige. Peisovnen har sprekker. Ovn må repareres /skiftes og pipevanger må gjøres tilgjengelig.
Vedovn fra 2024. Vedovn i kjeller har en sprekk. Det er registrert fyringsforbud på denne ovnen.
Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket som i dette tilfellet gjelder bytte av vedovn og fjerne kledning rundt pipe, ikke eventuelle følge tiltak som kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000

Bad 2.etasje- Aktuell byggeforskrift er byggeforskrift fra før 1997. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- avvik som kan kreve tiltak) på følgende:
Taktekking- Punktet må sees i sammenheng med takkonstruksjon/loft- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Nedløp og beslag - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er registrert manglende lufting mellom vannbrett og kledning over garasjeport.
Takkonstruksjon/loft- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Undertaket er misfarget. Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
Vinduer- Årstall 1987-Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vindusomramming står i kontakt med underbeslaget.
Balkongdør - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Etasjeskille/gulv mot grunn- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt avvik i høydeforskjell gjennom rommet i kjellerstue
Etasjeskille 2. etasje - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik
Rom under terreng- må sees i sammenheng med drenering- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan
over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
Innvendige trapper-Det er betydelig knirk i trapp.
Innvendige dører- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dører subber i karm/terskel
Vaskerom i kjeller- Overflater vegger: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Overflater gulv: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Sluk/membran: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Toalettrom 1.etasje- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Kjølerom- Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning. Det mangler luftespalte mot tilstøtende konstruksjoner, ikke bygd som rom i rom. Kjølerom skal bygges som rom i rom med isolerte flater og brutt kuldebro mot vegger, tak og gulv, for å hindre kondens, fuktskader og varmetap
Tekniske installasjoner- Vannledninger: Det er registrert irr (grønnfarget korrosjon) på deler av kobberrør, noe som tyder på fuktpåvirkning eller mulig mikrolekkasje. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Varmtvannstank- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Fuktsikring og drenering- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selger egenerklæring.
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja- Tilkobling kran/kum på kjøkkenet i 2020. Rør fra kommunalt nett inn til huset blir byttet ut i samband med den generelle oppgraderingen på Hafslundsøy i 2026

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja- Vi byttet ut stort vindu i stuen med ny foldedør som leder ut på veranda i 2016

Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Ja

Se flere punkter i selgers egenerklæring som ligger som vedlegg til salgsoppgaven.

Nåværende eiere har siden 2015 gjennomført omfattende oppussing i både første og andre etasje. Malerarbeid ble utført i de fleste rom for om lag to år tilbake, flere ble samtidig oppgradert med nye eller fornyede overflater. Ytterligere oppgraderinger og utskiftninger bør påregnes, noe som også representerer en naturlig og spennende anledning til å sette eget preg på boligens indre.

En meget romslig stue gir familien god plass både til felles opphold i hverdagen og til ulike større anledninger gjennom året. Ny vedovn fra Dovre ble installert i stuen så nylig som i 2024, luft-luft varmepumpe i 2015. Ny foldedør som bokstavelig talt åpner stuen mot terrassen ble montert i 2016.

Kjøkkenet ble i 2020 oppgradert med nye overflater. Det ble samtidig montert en nyere, men brukt, kjøkkeninnredning fra IKEA - med integrerte hvitevarer. Innredningen er meget praktisk med mange oppbevaringsmuligheter og meterlange arbeidsbenker. Ytterligere arbeidsplass er det i tilstøtende grovkjøkken, med kjølerom.

I første etasje inngår også et separat toalettrom og en romslig entré som begge er pusset opp med nye overflater. Toalettrommet er innredet med moderne møbler fra IKEA, entreen med en praktisk og veltilpasset garderobe der yttertøyet kan oppbevares lett tilgjengelig.

Badet finnes i andre etasje der også boligens tre soverom er samlet. Dette er av eldre årgang og i sin helhet gitt TG 3, hvilket betyr at renovering bør påregnes. Badet er imidlertid funksjonelt og benyttes med dusjkabinett som begrenser vann på gulv og vegger.

Dusjmulighet er det også i vaskerommet som inngår i kjelleren. Dette er fra ukjent årstall, men funksjonelt og av praktisk størrelse til det kombinerte formålet.

Kjelleren inneholder for øvrig flere rom som i tidligere år er innredet og tatt i bruk til oppholdsrom, uten å være godkjent for dette opphold eller bruksendret.

Overflater og innredninger:
Gulv: Hovedsakelig parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Hovedsakelig tapet, panel, plater, teglstein og fliser.
Himlinger: Hovedsakelig panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte mørke fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilerte hvite fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Servantskap med glatte mørke fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med glatte mørke fronter. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Veggmontert utslagsvask i stål og to-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin. Dusjhjørne med skyvedør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Varmtvannsbereder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer via luft til luft varmepumpe, elektriske panelovner og varmekabler, samt vedfyring. Varmekabel i vaskerom er ute av funksjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger mangel/anmerkning fra feiervesenet. Vedovn i kjeller har fått fyringsforbud samt innkledd skorstein

Det er nedgravd oljetank på eiendommen. Nåværende eier har ikke gjort noe tiltak på dette.
Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.

Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1961.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er foreligger godkjente tegninger av opprinnelig bolig datert 25.10.1961.

Det foreligger godkjente bygningstegninger for tilbygg som viser ekstra garasje samt tilbygg i kjeller, første og annen etasje med veranda datert 23.7. 1986, men ingen ferdigattest for tiltaket. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser en mindre balkong i 2. etasje med adkomst fra mindre soverom. Det er ikke kjent om tiltaket er søkt om eller godkjent. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltaket ikke godkjennes og at det må tilbakeføres. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er endringer fra dagens bruk opp mot bygningstegninger:
Kjeller:
Kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som brensel, rullebod og hobbyrom og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
1. etasje:
Grovkjøkken og kjølerom fremkommer ikke på tegning
2. etasje:
Innredning av loft/lagerom med vindu er ikke bruksendret og omsøkt og er av den grunn ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 300091, tinglyst 12.01.1956, type heftelse: Festekontrakt- se punkt regulering av feste for nærmere informasjon og opplysningskjema fra grunneier i vedlegg til salgsoppgave

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 

Eiendommen er en del av et veletablert og utpreget familievennlig nabolag, midt på Hafslundsøya. Her bor du med nær sagt umiddelbar nærhet til barneskole og nyter i tillegg godt av praktisk nærhet til så vel barnehager som nærbutikk. Personlige og helserelaterte tjenester som frisør, lege og apotek finnes også rett i nærheten.

Rundt på øya kan du oppleve et vakkert landskap, blant annet fra turveier langs elven. Sistnevnte har i tillegg både fiske- og bademuligheter. Kajakk eller kano er det mulig å sjøsette rett i nærheten. 18-hulls golfbane og frisbeegolf-bane er også lett tilgjengelig i nærområdet. I tillegg er det kun ca. 50 meter til Hafslund IF sine fotballbaner.

Til sentrum tar det knappe 10 minutter enten du kjører bil, tar bussen eller sykler over Opsundbrua som er dedikert til nettopp syklende og gående. Gang- og sykkelvei mot broen passerer gjennom nabolaget.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Hafslundsøy barnehage (1-5 år) 100 barn 1.2 km
Baneveien barnehage (1-5 år) 79 barn 2.9 km
Mobakken barnehage (1-5 år) 34 barn 3.4 km

Skoler:
Hafslundsøy barneskole (1-7 kl.)198 elever, 13 klasser 0.4 km
Hafslund barneskole (1-7 kl.) 339 elever, 21 klasser 2.5 km
Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 318 elever, 25 klasser 2.4 km
Borg videregående skole 680 elever, 44 klasser 5.1 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 5.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 607 kvm. Tomten er flat og består hovedsakelig av gressplen, steinlagt gårdsplass og noe beplantning.

Festeavgiften er kr 6 682 pr. år. Festeavtalen utløp i 2015 med automatisk fornyelse i 60 år 2075.

Grunneier, Arne Eilertsen.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen
Siste regulering av festeavgift: 11.06.2025

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Med boligen følger det med to garasjer hvorav en med elbillader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Sarpsborg 2024-2036 datert 10.10.2024 avsatt til: Bebyggelse og anlegg,-lav moderat fortetting med hensynssone aktsomhet ras-og skredsfare og kvikkleire

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Aktsomhetkart viser stor. Kommunens aksomhetskart er imidlertid svært grovmasket.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 735,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør 8 718,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 30 000 kWh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026 og denne er pt. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 000,-
Boligen er tilknyttet fiber Global Connect som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 800,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 727 509,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig og kr 6 910 034,- når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

4 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

123 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
144 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 094 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Alexander Thomas Bakkevik Kjeldsen og Anette Bakkevik Kjeldsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. visninger, overtagelse og tekstforfatter)  kr 17 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 28 264,50
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Rapport fra takstmann - enebolig  kr 19 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0028/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2628

Sist oppdatert: 11. mars 2026 kl. 21:55