Normannsgata 4

Normannsgata 4, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 231, bruksnummer 22, ideell andel 1/1
Andelsnummer 101, Normannsgata 4 Borettslag, organisasjonsnummer 990567816

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
1. etasje 48 kvm: Entré, bod, bad/vaskerom, soverom, kjøkken og stue.

Dagens planløsning avviker fra de opprinnelige tegningene. Et tidligere inngangsparti som var delt med naboleiligheten er fjernet, slik at leiligheten nå har en egen, privat inngangsdør. Døren til boden er flyttet slik at den nå er tilgjengelig fra innsiden av leiligheten. Tiltaket er ikke byggemeldt og omsøkt.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.11.2025 utført av NIELSEN TAKST OG ENERGIRÅDGIVER AS v/Ole-Martin Nielsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 2008. Bygningen antas fundamentert med stål-/betongpilarer til stedlige masser, med støpt plate til pelehode og grunnmur av betong. Etasjeskillene består av betong/prefabrikerte betongelementer, og ytterveggene er oppført i betong/murverk og utfyllende trebindingsverk med fasader forblendet med murstein. Taket er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie. Leilighetens vinduer og balkongdør har 2-lags isolerglass fra byggeåret. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og de innvendige dørene er glatte dører og skyvedører. Boligen ble ifølge rapporten oppgradert i 2022 med blant annet nye gulv, lysmalte vegger og ny benkeplate på kjøkken.

Tilstandsgrad 2
- Det ble påvist svelling og sprik i laminatgulv etter en tidligere lekkasje i radiatorkobling.
- Synlig sårskade og fuktsvelling i bunn av toalettdør.
- Bad: Bomlyd i enkelte fliser. Høydeforskjell fra dør til sluk er mindre enn 25 mm. Ikke tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Skader på innredning.
- Kjøkken: Fuktsvelling i bunn av benkeskap under vask.
- Elektrisk anlegg: Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2. Utvidet kontroll av fagperson anbefales.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller generell slitasje på badets overflater og membran og kjøkkeninnredning.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året.
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke ble vurdert hensiktsmessig som følge av alder og at det ville vært symptomer i bygningskroppen om det skulle vært noen lekkasjer e.l.
- Fjernvarme.
- Sentralt varmtvannsberedning.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Vi har gleden av å presentere en lys og attraktiv 2-roms andelsleilighet. Leiligheten gjennomgikk oppgraderinger i 2022 med nytt en-stavs gulv, lysmalte vegger og en ny heltre benkeplate på kjøkkenet. Planløsningen er arealeffektiv og inneholder stue med fransk balkong, kjøkken, bad, og soverom. Ved entrèen er det også en praktisk bod for oppbevaring.
Behagelige overflater holdt i lyse nyanser. Ny en-stavs laminat, oppgradert i 2022. Bad/vaskerom har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme.

ENTRÈ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko. Med direkte adkomst fra entrèen er det også en romslig bod med praktisk oppbevaringsplass. Entréen knytter boligens rom fint og sømløst sammen.

STUE
Stuens gode planløsning gjør det enkelt å innrede etter behov med sofagruppe, salongbord, TV-sjenk eller annet ønskelig møblement. Store vindusflater og en koselig fransk balkong sørger for rikelig med lysinnslipp som skaper en luftig atmosfære i boligen. I stuen er det også en naturlig og fin plass for å innrede med et spisebord med mulighet for å invitere venner og familie på middager.

KJØKKEN
Kjøkkenet er holdt i en delvis åpen løsning mot stuen der du får en fin sone for matlagingen samtidig som du har god kommunikasjon med gjestene. Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og en solid heltre benkeplate med nedfelt vaskekum. Videre er kjøkkenet utstyrt med opplegg for komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap, samt ventilator over kokeplass.

BAD
Pent flislagt bad med elektrisk varme i gulvet som sørger for en behagelig start på dagen. Innredningen består av vegghengt klosett, baderomsinnredning med heldekkende servant, speil og dusjvegger. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk.

SOVEROM
Soverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også god plass til ønsket oppbevaringsmøblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Stekeovn/platetopp, oppvaskmaskin, kjøleskap/fryser medfølger.
- Lampe på soverom medfølger ikke.

Boligen varmes opp med vannbåren varme fra fjernvarme via radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest som omfatter oppføring av blokk/bygård/terrassehus, datert 21.11.2012.

Det foreligger også ferdigattest for fasadeendring og oppføring av 39 balkonger, datert 21.07.2020.

Dagens planløsning avviker fra de opprinnelige tegningene. Et tidligere inngangsparti som var delt med naboleiligheten er fjernet, slik at leiligheten nå har en egen, privat inngangsdør. Døren til boden er flyttet slik at den nå er tilgjengelig fra innsiden av leiligheten. Tiltaket er ikke byggemeldt og omsøkt.

Ny eier overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selgers beskrivelse av eiendommen:
Leiligheten ligger i en høy første etasje uten innsyn, noe som gir en behagelig og privat bosituasjon. Den franske balkongen gir gode muligheter for å slippe inn frisk luft. En innvendig bod gjør hverdagen enklere med praktisk og lett tilgjengelig lagringsplass. Området har svært gode kollektivmuligheter med både T-bane og buss i nærheten. Sameiet har en stor og fin takterrasse som sjelden er i bruk, og som gir et ekstra pusterom i hverdagen. Nabolaget byr på en hyggelig atmosfære med gode restauranter, barer og bakerier bare et kort gangavstand unna. En praktisk og trivelig leilighet med en planløsning som fungerer godt, også for hjemmekontor.

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på Kampen, et unikt nabolag som kombinerer en sjarmerende, landsbyaktig atmosfære med umiddelbar nærhet til byens pulserende liv. Området er kjent for sin karakteristiske blanding av bevarte trehus og bygårder, og har en sterk lokal identitet. Her bor du tilbaketrukket fra den verste bytrafikken, men har likevel gangavstand til alt du trenger i hverdagen.

Kampen byr på et rikt utvalg av lokale perler som bidrar til den gode atmosfæren. Rett i nærheten finner du populære møtesteder som bakeriet Farine og kaffebaren Javelin. For en hyggelig middag ute er Kampen Bistro en velkjent institusjon, kjent for sin gode mat og intime konserter. Dagligvarehandelen er også enkel med Rema 1000 kun et par minutters gange fra leiligheten.

For familier er området godt tilrettelagt med flere barnehager i umiddelbar nærhet, og det er kort vei til både Kampen skole og Jordal ungdomsskole. Fritiden kan nytes i flotte grøntområder som Kampen park, med sin populære plaskedam, panoramautsikt og gode muligheter for aktivitet året rundt. Om vinteren blir deler av parken til en naturlig skøytebane. I tillegg ligger Jordal idrettsanlegg med haller og fotballbaner kun en kort spasertur unna.

Kollektivtilbudet er godt med bussholdeplass på Galgeberg like ved, som tar deg effektivt videre. Det er også gangavstand til T-banen på Ensjø, samt Tøyen og Grønland med sine mange butikker, restauranter og kulturtilbud. For lengre reiser er det enkel tilgang til både Tøyen stasjon og Oslo S, som knytter deg til resten av landet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen ligger på en felles tomt på 902 m². Fellesarealene inkluderer gårdsplass, svalganger og en takterrasse med felles hagegruppe.

Borettslaget leier ut garasjeplasser til andelseiere, men alle plasser er for tiden utleid og det opereres med venteliste. Garasjeanlegget er utstyrt med ladestasjoner for elbiler. Gjesteparkering henvises til gateparkering.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til bebyggelsesplan 2306 datert 15.02.2006, reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 og reguleringsplan S-2937 datert 01.10.1987 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Bebyggelsesplan 2306 åpner for forretningsvirksomhet i sokkeletasjen mot Åkebergveien.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 2025/08239: Hølandsgata 2 - bruksendring av andre, tredje og fjerde etasje. I forbindelse med oppgradering av bygården ca 1978 ble det innredet loftsleiligheter. Samtidig ble opprinnelig ett-roms leiligheter i hjørnene omgjort til boder i 3.og 4. etasje. I 2.etasje ble det innredet vaktmesterbod. Det er nå ønskelig å innrede disse 3 lokalene fra boder til hybelleiligheter. Leilighetene blir 2-roms, ca 32m2 BRA. De får bod i ledig areal i kjeller. Øvrige leiligheter har allerede tilstrekkelig bodareal i kjeller.

Saksnummer 2025/09723 - Byggesak. Normannsgata 14 C - bruksendring av stallbygning til bolig. Det ble sendt søknad om igangsettingstillatelse 10.09.2025.

Saksnummer 2025/07804 - Byggesak. Normannsgata 26 - bruksendring fra næring til boligformål. Det ble sendt søknad om rammetillatelse 10.04.2025.

Saksnummer 2025/04799 - Ulovlighetssak. Galgeberg park ( Felt P2 ) - forespørsel om søknadsplikt for etablering av utendørs treningsanlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 090,-  pr. mnd. og inkluderer: Fjernvarme, Internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 9053704468; IN lån 1 - Akonto renter 0,-
Lån nr: 9053704468; IN lån 1 - Akonto avdrag 0,-
Felleskostnader 3 919,-
Fjernvarme 943,-
Internett 228,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2100,- pr. år. / 2400 kwh. pr. år.
Det er inngått kollektiv avtale med Lynet Internett der avgiften er inkludert i fellesksotnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke og abonnement må tegnes av den enkelte.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 203 873,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 815 491,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 23 283,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 163 578,- pr. 18.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 30 062 633,- pr. 18.11.2025 og lånevilkårene er:

#1
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 90537059949
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,64%
Restsaldo 307 502,00
Innfrielsesdato: 01.05.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#2
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 90537044674
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,64%
Restsaldo 5 235 120,00
Innfrielsesdato: 01.05.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#3
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 90537044682
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,64%
Restsaldo 24 347 698,10
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

#4
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 90537079923
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,64%
Restsaldo 172 313,00
Innfrielsesdato: 01.07.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på lån #3. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Selger har nedbetalt fellesgjeld som er mulig å nedbetale.

4 400 000,00 Prisantydning
163 578,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 563 578,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 574 618,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vebjørn Przytula Fjeldberg

Normannsgata 4 borettslag består av 43 andelsleiligheter.
Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 990567816
Dyrehold er tillatt.
Dugnad må påregnes.
Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslagets revisor er BDO AS.
Forsikret hos: Gjensidige Forsikring - polisenummer 88914601.
Komplett drift AS som ivaretar vaktmesteroppgaver for borettslaget.
Se borettslagets hjemmeside:

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2018: Oppgradering takterrasse
- 2018: Balkongutbygging
- 2012: Oppgradert svalganger og trapper

Planlagte påkostninger:
Det ble ikke vedtatt planlagte påkostninger ved årsmøte for 2025.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Eiendommen er seksjonert i tre seksjoner, og borettslaget består av èn samleseksjon for boliger. Styret har i samarbeid med OBOS jobbet med å etablere et formelt sameie mellom borettslaget og de to næringslokalene i bygget. Prosessen er nå i sluttfasen, og vi forventer at dette vil bidra til en mer strukturert ansvarsfordeling mellom partene. Sameiet vil, når dette er ferdigstilt, forpliktende vedtekter som også vil gjelde for borettslaget og dets beboere.

En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av styret for at ervervet skal bli gyldig overfor laget. Andelen kan ikke gyldig overdras eller erverves uten at erververen samtidig overtar borettsinnskuddet. Styret kan ikke nekte godkjenning når det ellers ikke er saklig grunn for det.

Ihht. borettslagets vedtekter kan fysiske personer og juridiske personer kan være andelseiere i borettslaget.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (Alle inkl.  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 11 836,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0518/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25518

Sist oppdatert: 26. november 2025 kl. 14:04