Bjørnadalen 47

Bjørnadalen 47, 6220 STRAUMGJERDE
Kommunenummer 1528, gårdsnummer 32, bruksnummer 71, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 118 kvm

BRA-i:
Kjeller: 6 kvm: Trapperom/gang, soverom, peisestue, bad/vaskerom, badstue, toalettrom og bod
1. etasje 64 kvm: Entre, stue, kjøkken, toalettrom og bod
2. etasje 48 kvm: Trapperom, 2 soverom, bad og 2 boder

Åpent areal:
1. etasje 30 kvm: Veranda
2. etasje 5 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.03.2026 utført av Steinar Åkre. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten antatt oppført i 1996, med ferdigattest fra 2003. Boligen har stått ubebodd noen år og fremstår original fra byggeår med vesentlige oppgraderingsbehov. Det er sprukket sisterne i ene toalettrom som tyder på at det er frostskader. Det er stor risiko for skjulte skader og at frostskadde vannrør i vegger siden strøm er frakoblet og vann er avtengt etter lang kuldeperiode i vinter. Det anbefales å rådføre seg med kvalifiserte fagfolk for å innhente presise kostnadsoverslag før eventuelle tiltak gjennomføres. Siden huset har stått ubebodd et par år og strøm/vann er avstengt så er det knyttet risiko til skjulte skader. Dette spesielt til frosne vannrør.

Boligen er oppført med yttervegger av bindingsverkskonstruksjon med utvendig liggende bordkledning. Takkonstruksjon er sperrekonstruksjon i tre - skjult trekonstruksjon. Det er kott på siden av ark og der er synlig isolasjon. Det er liten luke i loftsgang, det ligger isolasjon over så ikke mulig tilkomst. Tatt noe blder gjennom del av lukeåpning. Taktekkingen er av steinbelagte stålplater type Decra eller lignende. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Det er ikke montert snøfangere iht krav for denne type taktekking. Metall takrenner/taknedløp ført ned i rør i bakken. Vinduer med malte trekarmer og 2-lags isolerglass. Ytterdør er malt tredør med glassfelt. Balkongdør er malt tredør med isolerglass. Balkong i loftsetasje med uttrekt tak over - tredekke med terrassebord. Rekkverk med stående kledning/spiler. Nødvendig med årlig vedlikehold på tredekke.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Utvenidg:
Dør underetasje - Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Råteskadet treverk må skiftes, event. skifte hele døra.

Rom under terreng:
Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetasje/kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig. Det er ved hulltaking i utforingsvegg mot mur i trapperom/gang avdekket forhøyde fuktverdier. Det bemerkes at det er brukt en slags damsperre/tetteduk mot isolasjon: Grunnmur i bakkant er mot oppfyllt terreng på utsiden og bør ikke ha dampsperre. Det er dessuten muggdannelse på trepanel vegg sannsynlig som tyder på at det har stått et skap eller lignende inntil vegg som er typisk tegn på denne muggdanelsen. Det er dessuten forhøyet luftfuktighet og har vært begrenset med tilluft/lufting i etasjen siste årene. Det er anbefalt at alt treverk i kjeller fjernes og at kjelleren har mest mulig åpne murkonstruksjoner med god utlufting. Det anbefales å fjerne dampsperre og tørke ut konstruksjonen før den lukkes igjen, da dampsperre mot mur i denne typen konstruksjon kan føre til opphoping av fukt og øke risikoen for mugg- og råteskader. manglende tilgang til bodrom på vestsiden gjør det vanskelig å vurdere tilstanden der, og det anbefales å sørge for tilgang for videre inspeksjon for å avdekke eventuelle skjulte skader. Konsekvensen av å ikke utarbeide forholdene er økt risiko for videre fukt- og råteskader, samt forverring av inneklimaet.

Bad loft:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Det bør gjennomføres full rehabilitering av badet for å utbedre skader på overflater og utstyr, samt sikre at våtrommets tettesjikt og tekniske løsninger tilfredsstiller dagens krav. Dersom tiltak ikke iverksettes er det økt risiko for fuktskder, lekkasjer og følgeskader på tilstøtende konstruksjoner samt redusert brukervennlighet og verdi på boligen.

Bad/vaskerom underetasje:
Våtrommet må oppgraderes for å tale normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtrone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. mangende oppgraderinger av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommets tettesjikt og våtsone bør oppgraderes og dokumenteres i henhold til dagens krav, for å sikre at rommet tåler normal bruk og for å redusere risikoen for fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Manglende oppgraderinger medfører øy risiko for lekkasjer og påfølgende skader.

Kjøkken:
Avtrekk - Rister under vifte er full av fatt og fungerer sannsynlig ikke. Ventilatoren må skiftes.

Toalettrom:
Det er påvist skade som følge av angrep av fukt/råte. Fuktskade i vegg - mørkt treverk målt 11 % på befaringsdagens - skjult skade er sannsynlig. Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.

Tekniske installasjoner:
Vannledninger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Stoppekran er ikke lokalisert eller tilgjengelig. Vann er avstengt. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskifting av rør. Det må etableres tilgang til stoppekran. Ved en lekkasje på vannrør e.l. vil det være vanskelig å raskt stenge av vanntilførselen, når stoppekran ikke er tilgjengelig, noe som kan føre til betydelige større skader på boligen og eiendeler, enn om stoppekranen hadde vært tilgjengelig. Det bør etableres tilgang til og funksjon for stoppekran, slik at vannet raskt kan stenges ved behov og for å redusere risikoen for omfattende vannskader ved lekkasje. Da strøm er frakoblet, er det stor risiko for frostskader på vannrørene, spesielt etter en vinter med minusgrader over lengre tid. På grunn av nevnte forhold samt alder på vannledningene så er det sannsynlig at det før vurderes utskifting av røranlegget.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Utvendig:
Taktekking - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Tiltak: Lokal utbedring må utføres. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for
lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Fjern mose for å unngå skader på taktekking og redusere risikoen for
lekkasjer. Videre bør tilstanden overvåkes jevnlig, da slitasje og alder øker risikoen for skader som kan føre til vanninntrenging i bygningen hvis mose ikke fjernes.

Nedløp og beslag - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Snø og is som kan rase fra bygningen mot områder der folk ferdes, skal hindres og sikres. Dette gjelder alle steder ved bygget der folk normalt kan oppholde seg, som vei, fortau, uteområder, balkonger og terrasser – med mindre området er fysisk avsperret. Konsekvensen av manglende tiltak kan være personskade ved snø- og isras fra tak. Det er ikke montert snøfanger iht. krav for denne type taktekking jfr krav byggetidspunktet.

Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Ikke synlig musesperre. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Det anbefales å montere musebånd eller museklosser for å hindre at mus og andre skadedyr kommer inn i konstruksjonen. Manglende musesperre øker risikoen for skadedyrangrep, som kan føre til skader på bygningen og redusert inneklima.

Takkonstruksjon/loft - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Synlig muselort på isolasjon i kott ved siden av rom i ark. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Det bør iverksettes tiltak for å hindre videre aktivitet fra skadedyr, for eksempel ved å tette mulige inngangspunkter og fjerne muselort. Konsekvensen av å ikke utbedre dette kan være økt risiko for lukt samt skade på isolasjon og bygningsdeler.

Vindskibord gavl vest - Råteskader vindskibord. Vindskibord bør skiftes.

Vinduer - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Ikke innpusset vinduer i mur underetasje og mangler beslag under. Tiltak: Det må foretas lokal utbedring. Det bør utføres vedlikehold på utvendige karmer, samt innpussing av vinduer i mur underetasje og montering av beslag under vinduene. Manglende innpussing og beslag øker risikoen for fuktskader i treverket og omkringliggende konstruksjoner, noe som kan føre til råte og behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.

Balkonger/terrasser og rom under - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Vedlikeholdsetterslep.

Balkong nord - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er ikke åpning/avstand mellom tredekke balkong og kledning yttervegg - mangler verandabeslag. Stort vedlikeholdsetterslep på tredekke/rekkverk. Tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Det bør etableres tilstrekkelig avstand mellom ytterveggskledning og tredekke, samt montere verandabeslag for å hindre vanninntrenging i veggkonstruksjonen. Treverket bør vedlikeholdes for å unngå råteskader og redusert levetid på konstruksjonen. Manglende beslag og vedlikehold kan føre til fuktskader, råte og økte reparasjonskostnader.

Balkong 1. etasje vest - Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Del av rekkverk er slått ut/løsnet i toppen. Andre tiltak: Etablere beslag mellom verandadekke og yttervegg for å hindre vanninntrenging og fuktskader i veggkonstruksjonen. Reparere rekkverk for å sikre stabilitet og forhindre risiko for personskade. Vedlikeholdsbehov.

Innvendig:
Overflater - Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Overflater er generelt en del slitt og vurdert originale siden byggeår. Siden strøm er frakoblet og vann avstengt så er der stor risiko for skjulte skader. Overflater må utbedres eller skiftes. Alle overflater i boligen har oppgraderingsbehov/vedlikeholdsbehov.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Tekniske installasjoner:
Avløpsrør - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
Varmtvannstank - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det legges til grunn at det bør skifte varmtvannstank da den har stått i et huset uten tilkoblet strøm og kan ha skjulte skader.

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Dreneringen er 30 år og poassert over halvparten av normal levetid og det bør derfor vurderes tiltak for redrenering rundt boligen. Konsekvensen av aldrende drenering er økt risiko for fuktinntrengning i kjeller og underetasje, noe som kan føre til skader på bygningskonstruksjonen og dårligere innemiljø.
Grunnmur og fundamenter - Synlig grunnmur mot nord er bare slemmet. Leca grunnmur skal ha 3 trinns tetting mot det fri - dvs. mangel puss og overflatebehandling. Pussing og overflatebehandling av synlig grunnmur mot det fri +
innpussing rundt vinduer.
Utvendige vann- og avløpsledninger - Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak. Avløpsanlegget må sjekkes. Foreta kontroll av brønnvann. Innhent dokumentasjon, om mulig. Vannkvalitet må dokumenteres.

Kjøkken:
Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Innredningen framstår med skader og hard bruk. Det er stram lukt fra kjøleskap. Skadet front til oppvaskskap. Kjøkkeninnredning bør skiftes.

Badstue kjeller:
Overflater og konstruksjon - Det er ikke tilfredsstillende ventilering fra rommet. Rommet ikke bygget som "et rom i rommet" ikke luftespalte mot tak og vegg dvs. feil konstruksjonoppbygging. Ventilering i vegger må lages. Nærmere undersøkelser bør vurderes. Usikkert hvor mye badstue har vært i bruk. Bør vurdere å ta badstua inn i badet når bad skal oppgraderes.

Toalettrom:
Overflater og konstruksjon - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettsisterne sprukket - sannsynlig frostskadet - ingen synlige fuktskader i golvlister/trepanel, men stor risiko for skjulte skader. Tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Toalettet må skiftes, og det bør gjennomføres en grundig kontroll av tilstøtende konstruksjoner (vegg og gulv) for å avdekke eventuelle skjulte fuktskader etter lekkasje fra den sprukne sisternen. Strøm har vært frakoblet og det legges til grunn stor risiko for skjulte skader i konstruksjoner som følge av frostskadde vannrør. Konsekvensen av å ikke utbedre dette kan være utvikling av skjulte råteskader, soppvekst og forringelse av bygningsmaterialer, noe som kan medføre økte utbedringskostnader over tid.

Helse, miljø og sikkerhet:
Konsekvens/tiltak
• Innhent nytt brannslukningsutstyr.
• Det bør gjennomføres radonmålinger.
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
• Rekkverkshøyde på balkong eller terrasse må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
• Håndløper på innvendig trapp må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
• Vurder sikring mot ras på eiendommen.
• Det er ikke krav om utbedring av åpninger i innvendige trapper opp til dagens krav.
• Innhent nytt røykvarslerutstyr.

Snøfangere bør monteres i henhold til krav for denne type taktekking og byggets alder, for å redusere risikoen for snøras som kan føre til skade på personer, eiendom eller materiell. Manglende snøfangere øker faren for ulykker og skader i tilknytning til bygget.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Ingen moderniseringer er dokumentert siden byggeår.

Tomannsbolig oppført i 1996 over tre plan. Boligen er et renoveringsobjekt med et generelt og omfattende oppgraderingsbehov. Tilstandsrapporten påpeker flere alvorlige avvik (TG3), inkludert fukt- og råteskader i kjeller, og begge badene må totalrenoveres. Kjøkkenet, tekniske installasjoner som vann- og avløpsrør, og varmtvannstank er fra byggeåret og har passert forventet levetid. Overflater i hele boligen er slitte. I tillegg er det avdekket en rekke avvik med tilstandsgrad 2 på blant annet tak, vegger, vinduer og balkonger, som krever tiltak. Det elektriske anlegget er fra byggeåret, og en utvidet el-kontroll anbefales.

KJØKKEN 1. ETASJE:
Kjøkkeninnredning fra byggeår med hvite, slette fronter og benkeplate i laminat. Utstyrt med integrert kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Kjøkkenhette med ventilator. Innredningen har skader og slitasje, og ventilatoren er vurdert som ikke-fungerende. Det må påregnes utskiftning.

BAD LOFTSETASJE:
Bad fra byggeår med fliser på gulv og baderomsplater på vegger. Utstyrt med vegghengt WC og servant over underskap. Det er installert varmekabler i gulvet. Rommet har omfattende skader og må totalrenoveres for å møte dagens krav.

BAD/VASKEROM KJELLER:
Bad og vaskerom fra byggeår med fliser på gulv og baderomsplater på vegger. Utstyrt med dusjkabinett, WC og baderomsinnredning med servant. Opplegg for vaskemaskin og varmekabler i gulvet. Rommet har omfattende skader, inkludert manglende tettesjikt bak dusjkabinett, og må totalrenoveres.

BADSTUE KJELLER:
Badstue med trepanel på vegger og i tak, samt flislagt gulv med sluk. Konstruksjonen avviker fra anbefalt oppbygging med manglende luftespalter, og det er ikke tilfredsstillende ventilasjon. Løsningen bør vurderes ved en oppgradering av tilstøtende bad.

TOALETTROM 1. ETASJE:
Toalettrom utstyrt med WC og servant over underskap. Det er påvist fukt- og råteskade i vegg, og rommet krever utbedring.

TOALETTROM KJELLER:
Toalettrom med fliser på gulv og trepanel på vegger. Utstyrt med WC og servant. Toalettsisternen er sprukket, sannsynligvis grunnet frost, og må skiftes. Rommet mangler mekanisk avtrekk.

Overflater:

Gulvoverflater: Fliser på bad i loftsetasje, ellers tregolv i loftsetasje. Laminat på kjøkken i 1. etasje, ellers tregolv i 1. etasje. Fliser, tregolv og laminat i underetasje.
Vegger: Trepanel/malt trepanel i loftsetasje (unntatt bad med baderomsplater). Tapet/trepanel/malt trepanel i 1. etasje (trepanel i entré og bod). Baderomsplater på bad i underetasje, ellers trepanel.
Himling: Himlingsplater på bad i loftsetasje og 1. etasje (unntatt entré og bod med trepanel), ellers trepanel i loftsetasje. Himlingsplater i underetasje.

Lagring:

Boligen har flere boder for lagring, fordelt på loftsetasjen, første etasje og kjelleren. I loftsetasjen er det kott på siden av arken. I tillegg finnes ekstern lagringsplass i boder under et støpt dekke mot vest.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Elektrisk samt peis.
Pipe og ildsted er ikke vurdert i denne tilstandsrapporten. Kontrollen av piper og ildsted utføres av offentlig myndighet (feiervesenet/brannvesenet), og eventuelle merknader eller avvik vil fremgå av deres tilsynsrapporter. Det anbefales at nye eiere gjør seg kjent med siste kontrollrapport fra feiervesenet.
Konsekvensen av at disse punktene ikke er vurdert kan ha økonomiske konsekvenser for kjøper.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Det foreligger rammetillatelse for oppføring av tomannsbolig, gitt 06.07.1995. Det foreligger også en byggesak for endring av loftsplan, hvor tegninger er datert 10.11.1998.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 12.04.1996, med en revidert loftsplan datert 10.11.1998. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Følgende avvik er registrert:

- Kjeller: Rom som på tegningene er benevnt som bod og kjølerom (tilleggsdel), er i dag innredet som soverom og peisstue (hoveddel). I tillegg er det etablert en badstue. En slik bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig.

- 1. etasje: Det er etablert et toalettrom og en bod som ikke er vist på de godkjente tegningene.

- Loft: Det er bygget en balkong som ikke er vist på den sist godkjente loftsplantegningen fra 1998. Oppføring av balkong er en fasadeendring som normalt er søknadspliktig.

- Det er montert en ståldør mellom en bod og trappen til naboboligen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1528/32/71:
29.01.1968 - Dokumentnr: 100395 - Rettighet
Rettighetshaver: Velledalen Vasslag Sa
Org.nr: 970 222 294
LEIEAVTALE
BEST. OM BRUKSRETT OG / ELLER DISPOSISJONSRETT
TIL GRUNN
FESTERETT FOR BESTANDIG
Overført fra: Knr:1528 Gnr:32 Bnr:1
Gjelder denne registerenheten med flere
----------
Diverse påtegning
Leieavtalen frafalles i gnr 32 bnr 80

29.01.1968 - Dokumentnr: 100396 - Rettighet
Rettighetshaver: Velledalen Vasslag Sa
Org.nr: 970 222 294
LEIEAVTALE
BEST. OM BRUKSRETT OG / ELLER DISPOSISJONSRETT
TIL RETTIGHETER
FESTERETT FOR BESTANDIG
Overført fra: Knr:1528 Gnr:32 Bnr:1
Gjelder denne registerenheten med flere

14.12.1995 - Dokumentnr: 17972 - Best. om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:1528 Gnr:32 Bnr:72

14.12.1995 - Dokumentnr: 17973 - Best. om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:1528 Gnr:32 Bnr:1
Med flere bestemmelser

14.12.1995 - Dokumentnr: 17974 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:1528 Gnr:32 Bnr:51

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger fritt og vakkert til i Bjørnadalen, med Sunnmørsalpene som et dramatisk bakteppe. Fra boligen er det utsikt mot de mektige fjellene som omkranser dalen, og du bor med naturen tett på, samtidig som du er en del av et etablert og rolig nabolag.

Dette er et sted for et aktivt liv. Vinterstid er det kort vei til Sunnmørsalpane Skiarena Fjellsetra, et moderne alpinanlegg med preparerte langrennsløyper og akebakker. Om sommeren byr nærområdet på flotte naturopplevelser, enten det er en sykkeltur langs grusveien til Langeneset eller en tur til fots opp på fjell som Straumshornet og Meraftafjell. For en roligere dag med familien er Langenesvatnet en kort kjøretur unna, med tilrettelagt badeplass og grillmuligheter.

Hverdagslogistikken er enkel. Velledalen skule for 1.-7. trinn ligger kun en kort kjøretur unna, og Velledalen barnehage er også lett tilgjengelig. De daglige innkjøpene kan gjøres på Bunnpris i Straumgjerde. For et bredere utvalg av butikker og tjenester er Sykkylven sentrum rundt et kvarters kjøretur unna.

Området har gode bussforbindelser med stoppested ved Brunstad bedehus, innen gangavstand fra boligen. For pendlere eller for byturer er det verdt å merke seg at Ålesund kan nås på under 50 minutter med en kombinasjon av bil og ferge.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Velledalen skule (1-7 kl.) 15 min. gange - 1,3 km
57 elever, 4 klasser
Sykkylven Ungdomsskule (8-10 kl.) 16 min. m/bil - 14,9 km
310 elever, 12 klasser
Sykkylven vidaregåande skule 17 min. m/bil - 14,9 km
250 elever, 17 klasser
Stranda vidaregåande skule 19 min. m/bil - 18,7 km
230 elever 18.7

Barnehager:
Velledalen barnehage (0-5 år) 6 min. m/bil - 3,4 km
12 barn, 1 avdeling
Tandstad barnehage (0-5 år) 9 min. m/bil - 7,5 km
32 barn, 2 avdelinger
Vik barnehage (0-5 år) 14 min. m/bil - 12,6 km
36 barn, 2 avdelinger

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 718,7 kvm. Tomten ligger i lett skrånende terreng, flat planert ved adkomst og bratt i fremkant. Uteområdet er ikke opparbeidet. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Sykkylven kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har biloppstillingsplass på sørsiden av adkomstveien. Det er ikke garasje.

Eiendommen har adkomst via privat vei med tinglyst veirett. Eier er selv ansvarlig for vedlikehold av privat vei. Eiendommen er tilknyttet privat vannverk og har privat avløpsanlegg med septiktank. Plassering og detaljer for septiktanken er ukjent. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen er uregulert.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2013 – 2025 Arealdelen (plan-ID 15282013002), vedtatt 27.05.2013. Arealbruken er i planen avsatt til LNF-område (Landbruks-, natur- og friluftsområde).

Eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Rullering av kommuneplanens arealdel (status: pågående). Ifølge kommunen er det ikke foreslått endringer i arealbruk for den aktuelle eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Vi har tidligere innhentet kommunale avgifter på eiendommen fra 2023 og har bedt om oppdatert info fra Sykkylven kommune på nåværende utgifter som pr. dags dato ikke er mottatt. Kfr. megler.

Kommunale avgifter inkluderer renovasjon, slamtømming og feiing/tilsyn på kr 5.372,- + mva.

Eiendommen er tilknyttet privat vannverk og har privat avløpsanlegg (septiktank). Kommunale avgifter for vann og avløp påløper derfor ikke, kun gebyr for slamtømming. Utgifter til vedlikehold av privat anlegg kommer i tillegg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 588 159,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 352 634,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 5.103,- pr år (2026).

700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

17 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
18 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
718 590,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Møre og Romsdal Tingrett, Anders Brunstad og Anders Brunstad

Etter gjeldende regelverk vedr. tvangssalg, konf. megler eller les info. på budskjemaet. Normalt vil eiendommen bli levert ryddet, tømt og rengjort, men dersom dette ikke blir gjort av dagens eier må kjøper selv gjøre dette.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Oppdragsnummer 76-0265/21
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.21265

Sist oppdatert: 16. april 2026 kl. 11:21