Krokveien 11

Krokveien 11, 1658 TORP
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 615, bruksnummer 1, festenummer 16, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
Bolig:
1. etasje - 50 kvm: Gang/hall, kjøkken, bad, stue og soverom

BRA-e:
Garasje/Uthus:
1. etasje - 32 kvm: Garasje og bodplass

I tillegg er det en loftetasje som inneholder gang og to rom. Takhøyden er på ca. 182 til 186 på midten og er ikke målbart areal. Gulvareal er 23 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.07.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig på 1,5 plan oppført i 1912. Byggemåte eldre del er sannsynligvis knubb, sannsynligvis bindingsverk på tilbygg. Stående tømmermannskledning, denne er i noe varierende stand og alder. Mangler lusinger mellom underliggere. Arbeider er ikke helt pent og fagmessig. Saltak. Konstruksjonen er innelukket så den er ikke sjekket. Ingen synlig lufting ute. Bord undertak med duk. Betongtakstein fra ca. 2009-10. Endel mose på taket. Renner og nedløp i stål. Helbeslag på pipe. Har vært lekkasje ved pipen tidligere. Vinduer med tolags isolerglass fra 1971 til 1973. To nye vinduer 2.etg med tolags isolerglass. Det gjøres oppmerksom på at tolags isolerglass fra 1974 eller eldre sannsynligvis inneholder PCB. og er å betegne som spesialavfall. Malt inngangsdør med tolags isolerglass
Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:

Pipe og ildsted - Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Under 10 000

Innvendige trapper - Trappeåpningen oppe er ikke sikret. Det må sikre trappeåpningen.
Kostnadsestimat: Under 10 000

Bad- Belegg på gulv. Feil fall på deler av gulvet, gradering 3 er pga. dette. Badet fungerer med dette avviket.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i bad (ventilasjon, sluk/membran og tettesjikt), taktekking, nedløp og beslag, veggkonstruksjon, takkonstruksjon/loft, vinduer, dører, etasjeskille/gulv mot grunn, radon, elektrisk anlegg, grunnmur og fundamenter, terrengforhold og kjøkken (overflater og innredning og avtrekk)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og TGIU punkter om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja
Årstall
2025
Hvordan ble arbeidet utført?
Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Nytt gulv, nye veggplater, nytt toalett, dusj og servant. Montert vifte.
Hvilket firma utførte jobben?
Pensjonert tømrer Terje Nilsen.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
ja

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja
Årstall
2025
Hvordan ble arbeidet utført?
Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Nye vinduer i andre etasje. Ny lem til teknisk rom og tak over døren til jordkjeller. Malt hele huset utvendig.
Hvilket firma utførte jobben?
Pensjonert tømrer Terje Nilsen
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja
Årstall
2017
Hvordan ble arbeidet utført?
Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Nytt sikringsskap og inntakskabel. Nye uttak og strekk i første etasje.
Hvilket firma utførte jobben?
Husker ikke
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
2 Ja-Lekkasje i utvendige avløpsrør. Utbedret av firma. Nye rør under bakken.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja
Beskriv feilen eller endringen
Nytt beslag på pipe.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Husklanner. Anticimex har vært på befaring og skal utføre skadedyrbekjempelse den 23 august 2025.

Nåværende eier overtok boligen i 2008 og har gjennom påfølgende år frem til helt nylig bekostet en generell oppussing av første etasje. Alle etasjens rom er oppgradert med nye overflater, deriblant parkettgulv og MDF-plater på vegger. Nye strømledninger og strømuttak ble installert i etasjen i 2017, samtidig ble også både sikringsskap og inntakskabel skiftet ut.

På kjøkkenet har nåværende eier foruten nye overflater også bekostet ny innredning som i dag stedvis er noe brukspreget. Hvitevarer i form av komfyr og oppvaskmaskin medfølger.

Badet er i 2025 pusset opp med nye overflater; plater på vegger og belegg på gulvet. Deler av gulvet har feil fallforhold, et forhold som isolert er gitt TG 3. Avtrekksvifte og nytt sanitærutstyr er også installert, deriblant dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger. Vaskemaskin som står på badet medfølger. Badets vindu er også skiftet ut, i likhet med vinduene i andre etasje.

Boligens andre etasje inneholder tre rom hvorav to har vært benyttet som soverom. Grunnet for lav høyde mellom gulv og himling har denne etasjen ikke målbart areal. Etasjen har overflater av eldre årgang og er i sin helhet i enkel forfatning.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, belegg og malte trebord.
Innervegger: Malte MDF-plater, malt tapet, våtromsplater og teglstein.
Himlinger: Malt trepanel, malte plater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte hvite fronter samt glasskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Oppvaskmaskin innbygget bak sokkel. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin, oppvaskmaskin og komfyr medfølger.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en anmerkning fra feiervesenet datert 19.8.2025- Ildsted montert for nært brennbart materiale og innekledd skorstein. Kjøper overtar risiko og ansvar for dette.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1912

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller tegninger. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger, er bruken av arealene i boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 800035, tinglyst 01.12.1885, type heftelse: Festekontrakt, se punkt regulering av feste for nærmere opplysninger.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 857510, tinglyst 08.10.2013, type heftelse: Bestemmelse og vann/kloakkledninger. Denne omhandler om at bnr. 237 har rett til å ha vann/kloakkledninger over denne eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Nærmiljøet på Torp er utpreget barnevennlig. For en småbarnsfamilie vil det i hverdagen være et stort praktisk pluss at barneskole er lett tilgjengelig i nærområdet, kort avstand er det for øvrig også til ungdomsskole og flere barnehager.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved Østsidens mange nærsentre og dagligvareforretninger som er lett tilgjengelig langs hovedveiene. Nærhet til bykjernene innebærer enkel tilgang til et bredt shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv.

Buss mellom byene har svært hyppig avganger fra Torp, hvilket gjør det enkelt å reise kollektivt i det daglige. Med buss er du fremme i Fredrikstad sentrum på under 20 minutter.

I de landlige omgivelsene på Østsiden finner du en rekke turmuligheter, blant annet på Glommastien som passerer gjennom nabolaget og følger elven fra Sarpsborg til sjarmerende Gamlebyen. Lysløype finnes ved Begby, med skispor når forholdene tillater. I det omfangsrike Torsneslandet venter vakker natur samt flere idylliske bukter og viker hvor det i tillegg er bademuligheter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Torp skole (1-7 kl.) 245 elever, 14 klasser 0.7 km
Kjølberg skole (1-7 kl.) 261 elever, 17 klasser 2.6 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 433 elever, 26 klasser 2.1 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 7.2 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Barnehager:
Gråtass barnehage AS Avd Torp (1-5) 102 barn 0.4 km
Gråtass barnehage Fagen (1-5 år) 46 barn 0.7 km
Kjølstad barnehage (0-5 år) 62 barn 1.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 1 369 kvm. Opparbeidet med plen, diverse beplantning og naturtomt.
Eiendommen tilfredstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Festeavgiften er kr 1406 pr. år. Festeavtalen utløper 2085 

Grunneier, Johan Magnus Torp, har forkjøpsrett men vil ikke benytte seg av den. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht KPI.
Siste regulering av festeavgift: 2018 Neste regulering: 2028 reg.iht tomtfestelov å reg.tidspunkt

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 
Grunneier opplyser:
Bortfester kan være interessert i innløsning av festetomt. 1,5 - 2 MNOK.
Målebrev fra 1947 kan være usikre grenser. Det er ikke tillatt å la tomten benyttes av andre, dvs. utleie eller oppføre flere boenheter.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Med boligen følger det med en frittstående garasje med bodplass. Forøvrig parkering på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg med hensynssone Kulturmiljø

Arealplaner under arbeid- Planid I234 - Ny bru Omberg-.Torp - Planarbeidet skal det legges til rette for utvikling av nye boligområder med tilhørende servicefunksjoner, samt videreføring av eksisterende næring som ønsker videre utvikling. Total prosentvis utnyttelse i planområdet antas å bli ca. 50 prosent, og det antas at det vil kunne etableres ca. 500–1000 nye boenheter. Det skal samtidig tas nødvendig hensyn til det kulturhistoriske industrimiljøet, naturmangfold, landskap og friluftsliv.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 17-868,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 2 809,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år.  
Boligen har ingen tilknytning på tv. Streaming via Telia abonnement

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 684 095,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 736 380,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

54 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 265 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nicolai Smereczniak Nilsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr stk
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning: kr 4 477,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring (5,71 promille av prisantydning): kr 12 562,-
Foto PBF - dag: kr 4 750,-
Rapport takstmann - enebolig: kr 16 000,-

Oppdragsnummer 67-0249/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25249

Sist oppdatert: 30. august 2025 kl. 09:53