Hesteskoen 7B

Hesteskoen 7B, 0493 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 757, seksjonsnummer 2

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entré, toalettrom, bod, stue, spisestue og kjøkken
2. etasje 54 kvm: Gang, bad, 4 soverom
3. etasje 5 kvm: Trapperom

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje 18 kvm: To terrasser
3. etasje 17 kvm: Takterrasse

Boligen disponerer én bod i kjeller. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen, og er medregnet i overnevnte BRA-e.

Sameiet har også felles sportsbod og sykkelparkering.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.06.2025 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner av betong- og trekonstruksjoner. Skillende dekker av betong- og trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning. Tak med saltaksform og flat tak i trekonstruksjoner tekket med sarnafil. Boligen har entrédør med sidevindu. Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass fra byggeår. Terrassedører (skyvedører) med karmer av tre, og tre-lags glass fra byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 85% TG1, 5% TG2 og 10% TGIU.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i: Bad - 2.etasje, toalettrom, overflater gulv - 1.etasje, yttertak.

Det gjøres oppmerksom på følgende TG2:
- Bad, 2.etasje: Servanten har riss/avskalling i porselen. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
- Toalettrom: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser
- Overflater gulv, 1.etasje: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré.
- Yttertak: Spor etter vannansamlinger er registrert ved overløp. For lite fall på flate tak medfører oppdemming av vann og gir økt risiko for lekkasjer.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Bad, 2.etasje: Det er fremlagt dokumentasjon fra utbygger på oppbyggingen av våtrommet nyere enn fem år (lastet opp i boligmappa), og dermed ikke utført hulltaking og fuktmåling. Det er derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Da det ikke er utført hulltaking i lukkede konstruksjoner kan ikke skjulte feil/avvik utelukkes.
- Loft uinnredet/råloft: Det er ikke mulig å gjennomføre kontroll av diffusjonssperre grunnet vindsperre i gulvflate. Deler av kaldtloftet på nordsiden ble ikke undersøkt grunnet ingen tilkomstmulighet.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Yttertak, konstruksjon: Deler av taket er en lukket konstruksjon, inspeksjon ikke mulig.
- Terrasse, fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Fundamenter og byggegrunn: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har. Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger):Ikke undersøkt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun av ufaglært / egeninnsats. Tilkoblet utekjøkken på takterrasse.

5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja. Har hatt et tilfelle hvor drenspumpe stoppet og fikk vann i kjeller. Pumpe er byttet i ettertid.

7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Ja. Bom i noen fliser, reklamert til utbygger Bonde eiendom. De har erkjent reklamasjon, men ikke avtalt tidspunkt for utbedring.

10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja. Lekkasje fra takterrassen. Utbedret av utbygget Bunde eiendom. 

Velkommen til Hesteskoen 7B - et moderne og gjennomført rekkehus fra 2021 som kombinerer høy kvalitet, smarte løsninger og en attraktiv beliggenhet. Med fire soverom, flere solrike uteplasser inkludert en herlig takterrasse, og en fin planløsning som strekker seg over tre etasjer, får du et hjem som både er praktisk og innbydende. Her er det rom for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster, med store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og skaper en luftig atmosfære.

Flott beliggenhet med nærhet til naturen med marka og badeplasser i gangavstand fra boligen, samtidig som du har kort vei til skoler, barnehager, butikker og kollektivtilbud. Om vinteren finner du skiløyper i umiddelbar nærhet, mens sommeren inviterer til sykkel- og fotturer. Dette er et hjem som gir deg både komfort, funksjonalitet og en beliggenhet som gjør hverdagen enkel.

1. etasje

Lys og innbydende entré med flislagt gulv og gulvvarme. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko i den praktiske skyvedørsgarderoben. I tillegg er det plass til en sittebenk langs veggen – perfekt for en enkel og komfortabel av- og påkledning. Downlights i tak gir moderne belysning. Fra entréen er det direkte tilgang til et toalettrom med flislagt gulv med gulvvarme. Toalettrommet er innredet med vegghengt toalett, servant med underliggende skap, vegghengt speilskap over servant og elektrisk håndkletørker.

Den åpne stue- og kjøkkenløsningen gir et sosialt samlingspunkt for hele familien. Kjøkkenet fra Ares, modell Svalbard i dempet sort med laminat benkeplate, kombinerer moderne uttrykk med god funksjonalitet. Her får hobbykokken rikelig med skapplass og benkeplass, integrert oppvaskmaskin, komfyr med nedfelt platetopp, kjøl/fryseskap og ventilator fra Røroshetta. Ved kjøkkenet er det god plass til spisebord. Oppholdsrommet har plass til sofahjørne, stuebord og TV-benk, og store vindusflater slipper inn mye lys. Fra stuen er det skyvedør ut til en lun og skjermet hagedel – perfekt for både rolige stunder og hyggelige sammenkomster. Gulvvarme i stue/kjøkken.

Ved trappen er det en innvendig bod som passer ypperlig til lagring av støvsuger, moppestativ, tørkestativ ol. Her er det også plassert en varmtvannsbereder på 194L.

2. etasje

Alle fire soverommene ligger i samme etasje, med gjennomgående parkett og rikelig lysinnslipp. Hovedsoverommet har stor skyvedørsgarderobe med god oppbevaringsplass, mens de øvrige soverommene egner seg godt til barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Badet er helfliset med moderne innredning og gulvvarme. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett, servant med underskap, speilskap med belysning, dusjhjørne med glassvegger og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Her er det rikelig med plass og god funksjonalitet for en travel hverdag.

3. etasje

Et lyst og fleksibelt trapperom som kan brukes som hjemmekontor eller en lesekrok. Fra dette rommet har du utgang til en herlig takterrasse på ca. 17 m², hvor du kan nyte solen hele dagen og utsikten. På takterrassen er det montert et lite utekjøkken med tilgang til vann.

Det er felles underjordisk garasjeanlegg for sameiet der det medfølger en parkeringsplass til rekkehuset samt en kjellerbod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehuset, datert 27.04.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 2283, tinglyst 22.02.1962, type heftelse: Bestemmelse om vann- og kloakkledninger. Denne servitutten omhandler en gjensidig rett til å føre vann- og kloakkledninger over Hesteskoen 9 og Hesteskoen 7, samt adgang til nødvendig vedlikehold og reparasjon.

Dagboknr 2713, tinglyst 06.03.1962, type heftelse: Erklæring/Avtale. Servitutten omhandler bestemmelse om vann- og kloakkledninger.

Dagboknr 43519, tinglyst 12.08.1999, type heftelse: Erklæring/Avtale. Servitutten omhandler forpliktelse til å sette inn vinduer i sydvegg ( beliggende i nabogrense) som ikke bryter med veggens brannklasse ved evt. bygging på GNR. 73 BNR. 739 nærmere angjeldende vegg enn 8 meter.

Dagboknr 824499, tinglyst 31.05.2018, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Servitutten omhandler tillatelse og vilkår fra Oslo kommune, vann- og avløpsetaten til å sette opp adkomsttrapper nærmere kommunens ledninger enn 2 meter. Adkomsttrappene omfatter også mur og fundamenter

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Boligen kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Leiligheten har en sentral og rolig beliggenhet på Kjelsås, med kort vei til det meste man trenger i hverdagen. Boligen ligger i et populært område med umiddelbar nærhet til unike turmuligheter langs Akerselva opp til Maridalen og i marka, eller ned til Nydalen og videre langs Grünerløkka og helt ned til sentrum og Sørenga. Teknisk museum og badeplassen på Stilla er kun en kort rusletur unna. Det er flere hyggelige badeplasser langs Akerselva som f.eks. "badestenen" eller hva med en forfriskende dukkert under "fossen" ved Stilla?

Leiligheten ligger i umiddelbar nærhet til Akerselva, det er ca 10-15 minutters gange langs elva til Nydalen og det er laget fin tursti. Nydalen har gjennomgått store forandringer de siste årene, og har nå flere restauranter og spisesteder, samt kaféer. Nydalen Bryggeri og Spiseri tilbyr god mat og godt øl, de har også bar i 2. etasje med shuffleboard. I tillegg finner man den italienske restauranten Crudo, Peppes Pizza og Godt Brød. I Nydalen ligger også Handelshøyskolen BI, Dr. Drop-In, vinmonopol og nærmeste t-banestasjon.

Storo storsenter er også innen gangavstand, med 130 butikker og servicetilbud er det Oslos største senter. Her finner man blant annet vinmonopol, stor matbutikk med ferskvare, klesbutikker, interiør, frisører og spisesteder. I området rundt Storo har det de siste årene åpner flere butikker som f.eks "Smak av Italia" med italienske matvarer, stor Meny-butikk og Mester Grønn på Lillo gård. Norges eneste IMAX-kino, Odeon, har også åpnet ved Storo.

Det er flere dagligvarebutikker i området, blant annet Coop Prix i Marsveien og i Midtoddveien, SPAR på Myrerjordet som har ferskvaredisk, samt Rema 1000 på Stillatorvet og søndagsåpen Joker i Kjelsåsveien. På Grefsenplatået finner du 7-eleven, sushi takeaway, grønnsaksbutikk og Bellas restaurant.

Nordmarka byr på et eldorado av trenings- og turmuligheter både for ski, sykkel og til fots. Kort vei til Trollvann/Grefsenkollen alpinsenter og flere lysløyper. Følger du Akerselva, kommer du til Maridalsvannet og Maridalen. Her er det fantastiske turmuligheter, sommer og vinter. Flere treningssentre og andre fritidstilbud i nærområdet med allsidige tilbud til barn og voksne.

Kort vei til Kjelsås stasjon med tog og buss, samt buss og trikk fra Grefsen stadion. Nærmeste t-banestasjon er i Nydalen eller på Storo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til populære Grefsen barneskole (1.-7. klasse) og Engebråten ungdomsskole (8.-10. klasse). Gangavstand til begge skoler. Engebråten ungdomsskole ligger i Neptunveien og Grefsen skole ligger i Kapellveien. Flere kommunale og private barnehager i området, slik som Engebråten barnehage som ligger ved Engebråten skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmesider og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 65 kvm. Tomt opparbeidet med blant annet gangsit med belegningsstein til inngangsparti, plenarealer, terrasse på baksiden av boligen og diverse beplantning. Sameiets tomt er på totalt 976 kvm.

Det medfølger en garasjeplass i felles garasjekjeller med elbillader.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4987 datert 31.01.2018 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 126,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, internett, felles bygningsforsikring og strøm fellesareal.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Gjeldende praksis for fordeling av kostnadene som er inkludert i fellesutgiftene:
- Kommunale avgifter deles etter eierbrøk
- Felles husforsikring deles etter eierbrøk
- Strøm til fellesanlegg deles på frem
- Internettkostnad deles på fem.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune, men kommunen opplyser at det p.t. ikke er eiendomsskatt på boligen. Det fremkommer dog på kommunens hjemmeside at om boligen har en verdi mer enn 6,89 millioner kroner skal det sannsynligvis betales eiendomsskatt for 2025. Kjøper må påregne at det vil bli fakturert eiendomsskatt på boligen i fremtiden. Se kommunens hjemmeside for nærmere informasjon og gjeldene satser. https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/#toc-4

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet OBOS nett som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 429 521,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 718 085,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Formuesverdien for denne eiendommen vurderes til å være satt lavt sammenlignet med markedsverdien. Kjøper må derfor påregne at formuesverdien vil øke.

Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er ca. kr 8 000,- pr. 23.06.2025
Sameiet har ingen fellesgjeld.

12 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

322 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
343 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 243 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Oma og Aud Alma Skyttemyr Oma

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Hesteskoen 7 Sameie, med sameiebrøk 111/516.
Sameiet består av 5 leiligheter.
Sameiet har ikke forretningsfører, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Foretatt påkostninger de senere år: 
Hele eiendommen ble utvendig malt i 2024. 

Selger opplyser følgende:
"Siden dette er lite sameie med 5 boenheter er forretningsførsel administrert ved at en sameier er styreleder, samt en sameier er kasserer. Sameiet har møter og eventuelt justerer fellesutgifter basert på faktiske kostnader. Ved utvendig maler arbeide avtalte sameierne at disse kostnadene ble dekket ved felles enkelt innbetaling. Pt er det ikke planlagt nye vedlikeholdsaktiviteter."

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger/Overtagelse: kr 4.000,- pr. stk
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter: kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser: kr 849,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex: kr 60 050,-
Boligstyling/rådgivning: kr 2 000,-
Foto: kr 6 500,-

Oppdragsnummer 41-0063/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR41.2563

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 09:38