Enebakkveien 25D

Enebakkveien 25D, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 64
Andelsnummer 74, SVENENGEN BORETTSLAG, organisasjonsnummer 961094321

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
4. etasje 62 kvm: Entré, stue, bad, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 6 kvm: Bod.

Leiligheten har et totalt gulvareal (GUA) på 63 kvm, men grunnet areal med bredde/lengde mindre enn 0,6 x 0,6 meter er kun 62 kvm måleverdig som bruksareal. Den ikke-måleverdige delen utgjør 1 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.08.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg fra 1933 over fem etasjer samt kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur, bærende elementer og etasjeskillere i betong/murkonstruksjoner. Gulv mot grunn er av betong. Yttervegger er i betong/murkonstruksjoner med pussede og malte fasader. Takkonstruksjonen er i saltaksform. Leiligheten har vinduer med to-lags glass fra 2022, og en profilert entrédør med brannklasse B30 og lydklasse Rw 40dB. Det er også en brannbalkong tilknyttet leiligheten.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Det er opplyst at sikring kan løses ut ved bruk av stekeovn og tre kokeplater samtidig. Varmekabler på badet fungerer ikke. Det er ikke fremlagt dokumentasjon for det elektriske anlegget, og det anbefales en utvidet kontroll.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater gulv: Det er registrert riss i veggfliser på vegg mot entré, og en løs gulvflis mot samme vegg.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Innredning: Innredningen har noe bruksslitasje.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg er hovedsakelig av eldre dato.

Andre rom
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk gulvflaten i leiligheten.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 4. Etasje: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført i dusjsonen da den vender mot fellesareal.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Fasader er ikke inspisert grunnet redusert tilkomstmulighet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en lekkasje fra vasken på badet, og kranen ble skiftet av faglært rørlegger i 2026. Det ble utført arbeid på fasade og vinduer i 2022. Varmekablene på badet har røket. Sikringen til kjøkkenet kan slå seg av ved høy belastning. Det er dårlig ventilasjon i leiligheten, og borettslaget jobber med en plan for utbedring.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2018:
- Etablert utsparing i bærevegg

2006:
- Oppgradert baderom med fornyelse av innvendig røropplegg

Ukjent årstall:
- Endret romløsning der deler av opprinnelig entré er stue, og deler av opprinnelig kjøkken er soverom

Vedlikeholdshistorikk Svenengen Borettslag:

2026:
- Utskifting av avfallsbrønner

2025:
- Oppføring av nytt sykkelskur og oppgradering av gangveier

2021:
- Utskiftning av vinduer og rehabilitering av fasader

2009:
- Rehabilitering av rør og våtrom i oppgangene A, B og C

2005:
- Rehabilitering av rør og våtrom i oppgang D

Leiligheten ligger i 4. etasje i en klassisk murgård fra 1933 på Vålerenga, og byr på en gjennomtenkt planløsning med entré, stue, kjøkken, to soverom og bad. Borettslaget gjennomførte en større oppgradering i 2022 med ny fasade og nye vinduer, noe som gir leiligheten et friskt ytre og bedre lyddemping fra gaten. Innvendig er standarden fra 2000-tallet på bad, mens kjøkken og øvrige rom bærer preg av normal bruk over tid. Tregulv gjennom hele leiligheten gir et varmt og helhetlig uttrykk. Oppvarmingen skjer via vannbåren varme gjennom radiatorer, og leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Entré:
Entrédøren er profilert med brannklasse og lyddemping, og setter en trygg ramme for inngangen. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her. Fra entréen åpner planløsningen seg mot stuen rett frem, mens bad og kjøkken ligger til siden.

Stue:
Stuen er den romsligste delen av leiligheten og strekker seg over et areal som opprinnelig inkluderte deler av entréen, noe som gir rommet en god bredde. Tregulvet løper gjennom rommet, og vannbåren varme via radiator sørger for jevn temperatur. Det er registrert enkelte riss i himlingsflaten. Fra stuen er det adkomst til brannbalkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning med slette fronter og benkeplate av treverk. Nedsenket oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer inkluderer kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr. Over komfyren sitter en ventilator med kullfilter. Innredningen har noe bruksslitasje. Ventilasjon er basert på naturlig tilluft, og det er kjent at luftutskiftingen kan oppleves som begrenset.

Soverom 1:
Det største soverommet ligger i den sørlige delen av leiligheten og har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider samt møblering langs veggen. Tregulv som i resten av leiligheten. Det er målt lokale høydeforskjeller i gulvflaten på tilfeldige punkter, noe som kan ha betydning ved eventuell ny gulvlegging.

Soverom 2:
Det andre soverommet ligger i den nordøstlige delen av leiligheten, opprinnelig tegnet som kjøkken, og er i dag innredet som soverom. Rommet har tregulv og profilerte innerdører som i resten av leiligheten. Plass til seng og noe oppbevaring.

Bad:
Badet ble oppgradert på 2000-tallet, og det foreligger ferdigattest for innvendig røropplegg fra 2006. Vegghengt servant med ett-greps armatur, speil med belysning og stikkontakt over servant. Badekar med glassvegg og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Varmekabler på badet fungerer ikke. Badet har naturlig ventilasjon via avtrekksventil i himling.

Brannbalkong:
Leiligheten har brannbalkong med adkomst fra stuen.

Overflater:
Gulv: Tregulv i leiligheten. Fliser på gulv på bad.
Vegger: Malte, slette flater samt tapeter. Fliser på vegger på bad.
Himling: Malt betong. Malt, slett flate i himling på bad. Takhøyder er målt til mellom 2,18 og 2,52 meter.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 6 m², merket med andelsnummer 74. I tillegg er det tilgang til felles sykkelbod i kjelleretasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: komfyr/stekeovn, kjøleskap, vaskemaskin og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: To vegghyller i stue (over TV og over spisebord), speil i gang (kan avtales at følger med).

Følgende medfølger: alt av hvitevarer; komfyr/stekeovn, kjøleskap,
vaskemaskin og oppvaskmaskin.

Vannbåren varme. Oppvarming skjer i hovedsak via radiatorer. Det er i tillegg elektriske varmekabler på badet, men disse fungerer ikke.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1934. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 13.12.1933, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er opprinnelig godkjent med en annen planløsning enn dagens. Deler av det opprinnelige kjøkkenet er i senere tid avdelt og innredet som soverom, og kjøkkenet har som følge av dette ikke eget vindu. Det foreligger ikke dokumentasjon på eventuell godkjenning/samtykke til endringen. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til forholdet, herunder eventuelle krav om godkjenning eller tilbakeføring samt kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 10 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet transformatorstasjon, vann/kloakkledning, kloakkledning, nettstasjon, adkomstrett, bebyggelse og kommunale installasjoner.

Eiendommens rettigheter:

1999/66090-1/105 15.11.1999 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 232 BNR: 146
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 232 BNR: 248
Bestemmelse om adkomstrett
Gårdsromsavtale
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved direktøren for Bolig- og eiendomsmetaten.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Her bor du sentralt men tilbaketrukket på Vålerenga, omgitt av en av byens best bevarte trehusbebyggelse. Dette er et koselig og karakteristisk boligområde med mye sjarm! Bydelen har frodige grønne lunger, som strekker seg mellom flotte teglsteinsgårder og sjarmerende trehusbebyggelse. På samme tid ligger leiligheten i nærhet til Ensjø, som er under utvikling med bygninger av et moderne preg. Fra leiligheten er det kort vei til det meste av byens fasiliteter og man kommer seg raskt til andre områder som Galgeberg, Etterstad, Tøyen, Gamlebyen, Løren og sentrum med mer.

Like ved leiligheten ligger Vålerenga parken, Kampen park, Svartdalsskogen, Middelalderparken, Botanisk Hage, Zoologisk museum og Munchmuseet. Vålerenga parken er en fantastisk plass å nyte noen timer i solen eller en hyggelig søndagstur. Velforeningen arrangerer årlig fest i parken, Vålerengadagen, og hvert år tennes julegranen med gløgg, musikk og nissebesøk. For den treningsglade, så er det kort vei til SATS Kampen, Fresh Fitness Ensjø og Jordal idrettsanlegg ligger i umiddelbar nærhet, med fotball- og skøytebaner, ishockeyhall og andre sportsanlegg.

Området byr på flere hyggelige spisesteder. Galleri Smia er rett rundt hjørnet, med uteservering, gamle lokaler med fantastisk atmosfære og legendariske 3-rettere blir dette fort en favoritt. Andre spise og serveringssteder innenfor veldig kort gangavstand som virkelig anbefales er Galgen og Pizzeria la Pietra. I området finnes også kafeene Kiosk, Lille Kampen, Dileks og Javelin, blomsterbutikker og andre sjarmerende små forretninger. Det er videre god dekning på dagligvarehandler i området med blant annet nærbutikkene Coop Prix, REMA 1000 og Kiwi innen gangavstand.

Grønland og Tøyen nås med buss eller til fots på under et kvarter, og derfra er det enkelt å komme seg videre i byen. Oslo S er rundt tjue minutter unna med kollektivtransport. Alt i alt er dette en sentral adresse med god dekning av hverdagslige gjøremål innen kort rekkevidde.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Vålerenggata barnehage: 4 min. gange
Enga barnehage: 4 min. gange
Munkenga barnehage: 4 min. gange

Idrett og fritid:
Jordal ballbane og skatepark: 6 min. gange
FitnessRoom Kværnerbyen: 7 min. gange
SATS Kampen: 10 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5168 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er pent opparbeidet med asfalterte adkomstveier, felles hage med gressplen, flaggstang og piknikbord. Det er også plass for felles avfallscontainere og sykkelboder. Borettslagets tomt er fellesareal og har to hyggelige gressplener til felles bruk. Ved A/B-blokken finnes det hagekasser som beboerne kan benytte, mens plenen foran D-blokken byr på frukttrær og bærbusker hvor man kan forsyne seg av sesongens frukt og bær. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket.

Det følger ikke med garasje eller parkeringsplass til leiligheten.

Borettslaget har 11 parkeringsplasser hvorav 10 leies ut til beboere etter venteliste. Det er ingen garasjer i borettslaget, men det kan leies garasjeplasser i borettslagets nærområde via avtaler med eksterne garasjelag. Parkeringsleien fastsettes av styret, og leieavtalene opphører automatisk ved salg av leiligheten (med gjensidig 3 måneders oppsigelse). Gjesteparkering er tilgjengelig, og beboere må bruke de utleverte gjesteparkeringskortene med maksimal parkeringstid på 24 timer.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde/bevaring (boliger) og byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3170, Endret reguleringsplan med reg.best. for Enebakkveien 29-39, datert 18.04.1990, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til reguleringsbestemmelsene § 4 tillates ingen på- eller tilbygg mot Enebakkveien, og eksteriøret skal beholdes uendret eller føres tilbake til eldre utseende. Videre fastslår § 10 at alle forandringsarbeider skal forelegges byantikvaren til uttalelse. Planen har også bestemmelser om støy i § 11.

Eiendommen omfattes også av flere andre planer. Blant annet gjelder S-195GO og S-2255, som er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015. I tillegg berøres eiendommen av reguleringsplan S-3984 (Turvei D10), V231095 (mindre reguleringsendring) og kommunedelplan KDP-17 (torg og møteplasser).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til 'Bebyggelse og anlegg, eksisterende'. Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid.

Eiendommen er registret i byantikvarens gule liste. Vernestatusen følger av at eiendommen er regulert til spesialområde/bevaring i plan S-3170, og alle forandringsarbeider skal forelegges Byantikvaren for uttalelse. Ifølge områdeanalysen er eiendommen også berørt av 'Kulturminnelokalitet' og 'Sikringssone for kulturminner'.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner og aktsomhetsområder:
- Hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø. Dette er en hensynssone under kommuneplanen som skal ivareta kulturmiljøet i området.
- Støysoner: Ifølge områdeanalysen er eiendommen berørt av gul støysone fra veitrafikk og rød støysone fra jernbane. Dette innebærer restriksjoner for støyfølsom bebyggelse i henhold til retningslinje T-1442.
- Aktsomhetsområde for kvikkleire: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire med status 'Risiko'. Dette kan medføre krav til geoteknisk vurdering og sikringstiltak ved bygge- og anleggsarbeider.
- Forurenset grunn: Eiendommen ligger i et område klassifisert med 'Akseptabel forurensning'.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Varsel om planarbeid, saksnr. 2025/21550, berører deler av eiendommen. Plansaken har status «planforslag».
- Enebakkveien 31 – oppføring av boligbygg på naboeiendommen, saksnr. 2025/08563. Saken har status «under behandling».

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 570,- pr. mnd. og inkluderer: fyring, varmtvann, internett (fiber) og nedbetaling av fellesgjeld.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Borettslaget har avtale med GlobalConnect om levering av internett med hastighet GIGA 1000/1000 mbps. TV-pakke må avtales separat, og TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 5 898 837,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 23 595 348,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 23 546,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 306 008,- pr. 30.07.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 23 243 239,- pr. 30.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987269327
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 30.07.2026: kr 23 243 239,00
Andel av saldo: kr 306 007,55
Innfrielsesdato: 30.06.2045
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,30 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 200 000,00 Prisantydning
306 007,55 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 506 007,55 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 507 097,55 Totalpris inkl. omkostninger
5 517 047,55 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helene Hvaal Solberg

Leiligheten er tilknyttet Svenengen Borettslag.
- Borettslaget består av 79 leiligheter fordelt på 3 lavblokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 86085883.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Borettslagets hjemmeside er www.svenengen.no.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt under forutsetning at husdyrene ikke er til vesentlig ulempe for andre beboere.
Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 23:00 og 07:00.
Borettslaget har felles vaskekjeller, tørkerom, sykkelboder og utendørs sykkelskur.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskiftning av vinduer og rehabilitering av fasader (2021), finansiert med låneopptak på 17,3 millioner kroner.
- Bygging av nytt sykkelskur og oppgradering av gangveier (2025), finansiert med økning av felleslån på ca. 3,2 millioner kroner.
- Utskifting av avfallsbrønner (2025).

Planlagte påkostninger:
- På årsmøtet 16. juni 2026 ble det vedtatt å plante hekk mot Enebakkveien. Utgiftene dekkes over driftsbudsjettet og arbeidet utføres på dugnad.
- Styret har fått i oppdrag å undersøke mulighetene for å innføre individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning).
- En sak om kartlegging og utbedring av ventilasjon ble utsatt på årsmøtet i juni 2026 grunnet økonomi. En rapport fra OBOS Prosjekt AS foreligger med utbedringsalternativer med kostnadsestimater fra ca. 1,6 til 13,6 millioner kroner. Styret utarbeider et informasjonsskriv til beboerne.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen. Forkjøpsretten i borettslaget gjelder kun for andeler med bruksareal på 70 kvm eller mer. Denne andelen er mindre, og forkjøpsretten er derfor ikke gjeldende.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 1 500,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: boligoptinmalisering: (belastes megler)  kr -1 500,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt:1 runde visning   kr -2 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr runde  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 580,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 13 988,00

Oppdragsnummer 10-0272/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26272

Sist oppdatert: 18. august 2026 kl. 15:40