Frekadalsvegen 36

Frekadalsvegen 36, 5306 ERDAL
Kommunenummer 4627, gårdsnummer 4, bruksnummer 336, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 257 kvm

BRA-i:
Kjeller 51 kvm: Entré, stue, soverom, kjøkken, vaskerom, bad og hall m/trapp.
2. etasje 101 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, soverom, trapperom og spisestue.
3. etasje 76 kvm: Hall m/trapp, fire soverom, vaskerom, bad, walk-in closet og to kott/skap.

BRA-e:
Kjeller 29 kvm: Garasje og utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 47 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.07.2026 utført av AASEBØ TAKST AS v/Eirik Aasebø. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1963. Grunnmuren er av betong og lettklinkerblokker. Ytterveggene er oppført i trekonstruksjon med liggende bordkledning, og kjellervegger er i betong og delvis leca. Veggene i hovedetasjen og kjeller ble etterisolert fra innsiden i 2021. Etasjeskillet er utført som trebjelkelag. Taket er et saltak med W-takstoler i tre, tekket med betongtakstein. Taket ble byttet i 1982. Takrenner og nedløp er av plast. Vinduene er malte med 3-lags glass fra 1982. Kjøkkenvindu og vindu på bad ble byttet i 2021, og soveromsvindu i kjeller ble byttet i 2024. Boligen har malt hovedytterdør (byttet 2026), brann- og lydklassifisert entrédør, skyvebalkongdør i malt tre (byttet 2021), enkel kjellerdør i tre og garasjeport i treverk. Ytterdør til leilighet ble byttet i 2024. Det er en terrasse på 47,6 m² oppført på understøttende konstruksjon. Det er pipe i teglstein med en nyere rentbrennende peisinnsats montert i 2022.

Det elektriske anlegget ble i hovedsak rehabilitert i 2021. Hovedsikringsskapet har automatisk hovedsikring (OV-63A). Det er utført en ekstern elkontroll i 2026 som avdekket at installasjon og skap i kjellerleilighet mangler dokumentasjon. Det er også et sikringsskap i kjelleren.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Kledning har stedvis råteskader på utsatte områder. Dette gjelder ikke hele huset og er i hovedsak mest på gavelvegg ved stuen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Undertak er eldre enn 13 år.
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Det er påvist nedbøyning eller tegn på svak konstruksjon.

Innvendig
- Overflater gulv: Det er påvist misfarging, fuktskade og/eller svelling i overflater.
- Overflater vegger og himlinger: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter.
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Fuktsikring er eldre enn 30 år. Det mangler, eller er sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren. Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling på puss eller maling.
- Grunnmur og fundamenter: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

3. Etasje Vaskerom
- Dokumentasjon for våtrom: Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt ved døråpning.

3. Etasje Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone.

2. Etasje Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone.

Kjeller Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.

Kjeller Vaskerom
- Dokumentasjon for våtrom: Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone.
- Overflater, vegger og himling: Det er ikke sparklet og malt bak varmtvannstankene.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt ved døråpning.

Kjeller Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt ved døråpning.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader på sanitærutstyr og innredning.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Helse, miljø og sikkerhet
- Trapp: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende hvitevarer medfølger salget: To kombiskap, to oppvaskmaskiner, to platetopper, to innebygde ovner og en mikrobølgeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Fastmontert luft-til-luft varmepumpe. Peis med nyere rentbrennende innsats fra 2022 i stuen. Elektriske varmekabler i gulvene på bad og vaskerom i tredje etasje, bad i andre etasje, samt bad og vaskerom i kjelleren.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1963. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger byggetillatelse for tilbygg til bolighus datert 03.05.1982. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra 1982 for ferdigstilt tilbygg/ombygging. Dagens planløsning avviker fra disse. Deler av kjelleren (soverom og kjøkken i utleiedel) er opprinnelig byggemeldt som brenselrom og matbu (tilleggsdel) jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Dagens planløsning i boligens øvrige etasjer – deriblant justert rominndeling, ombygging av stue/kjøkken og etablering av ekstra bad/vaskerom – er også endret i forhold til disse tegningene. Tegningene er vedlagt salgsoppgave.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

1950/4021-2/50 17.06.1950 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 4627 GNR: 4 BNR: 181
Bestemmelse om vannrett
I forbindelse med utskillelsen av eiendommen i 1950 ble det bestemt at eiendommen har rett til vann fra hovedbrukets (gnr. 4, bnr. 181) brønn. Det ble også bestemt at det skal anlegges en 4 meter bred vei over eiendommen langs grensen til bnr. 22, og at gjerdeplikten påhviler eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligens kjeller som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen ligger i et etablert eneboligområde på Erdal i Askøy kommune, i den delen av nabolaget som går under navnet Åsen.

For barnefamilier er det praktisk at både Erdal barneskole og Erdal ungdomsskole ligger i kort gangavstand. Det er også flere barnehager i nærheten, blant annet Preg barnehager Askøy og Erdal barnehage, begge innen gåavstand. Åsen Ballbinge ligger like i nærheten, og turterrenget er lett tilgjengelig fra boligområdet.

Dagligvarehandelen er godt dekket med Kiwi Storebotn og Bunnpris Florvåg begge innen noen minutters kjøring. Nærmeste bussholdeplass, Djupamyr Erdalsveien, er et par minutters gange unna og betjenes av flere linjer mot Bergen. Bergen sentrum nås med bil på rundt tjue til tjuefem minutter, og Bergen Flesland ligger under tretti minutter unna med bil.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Preg barnehager Askøy
Erdal barnehage
Bakarvågen Fus barnehage

Idrett og fritid:
Åsen Ballbinge
Storebotn Gym

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1473,1 kvm. Tomten er relativt flat og er pent opparbeidet med tre terrasser, beplantning, forstøtningsmurer, plen, støpt platting og trapp.

Parkering i integrert garasje og biloppstillingsplass på egen tomt.
Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Plan 29-00 - Slettenfeltet (Åsenfeltet), datert 26.08.1975, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I henhold til planen er 1447 m² av eiendommen regulert til frittliggende småhusbebyggelse og 26 m² til kjørevei.

Eiendommen omfattes av KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2012- 2023, datert 13.12.2012. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. I henhold til planens bestemmelser gjelder vedtatte reguleringsplaner foran kommuneplanens arealdel.

Det pågår arbeid med ny kommuneplan, 'Kommuneplanens arealdel 2024-2036'. Planen er på nåværende tidspunkt et planforslag.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 37 059,- for inneværende år. (prognose). I dette inngår gebyr for vann, avløp feiing og eiendomsskatt.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Renovasjon faktureres separat av Bergen interkommunale renovasjonsselskap (BIR).
Årlig renovasjonsgebyr er kr 3 614,60,- per år per boenhet. I tillegg vil alle tømminger av restavfallsbeholderene faktureres etterskuddsvis på neste terminforfall.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 40 000,- pr. år / 31 983 kWh. pr. år.

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige som koster kr 17 203,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox (Fiberbredbånd 500/500) som leverandør av tv og internett og koster kr 1 099,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 585 496,- for 2024 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 399,- pr år.

7 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

182 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
183 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
203 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 483 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 503 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kurdin Jacob og Peshawa Amin

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 75-0035/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Askøy
Gamle kleppestøvegen 2, 5300, KLEPPESTØ
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR75.2635

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 20:43