Østenstadveien 27

Østenstadveien 27, 1392 VETTRE
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 63, bruksnummer 391, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 185 kvm

BRA-i:
Enebolig:
-1. etasje 77 kvm: Vindfang, hall, bod, bad og tre soverom.
1. etasje 84 kvm: Stue, spisestue, kjøkken, bad og et soverom.

BRA-e:
Garasje:
-1. etasje 24 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 9 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Underetasje:
Dagens bad var på opprinnelige byggetegninger oppført som WC-rom, bad og bod. Nå er alt slått sammen til ett rom.
Dagens garasje var på opprinnelige byggetegninger oppført som carport.

1. Etasje:
På opprinnelige byggetegninger var stue og spisestue to separate rom, men er i dag slått sammen til ett stort rom.
Deler av dagens kjøkken var på opprinnelige byggetegninger et vaskerom.
Dagens soverom var på opprinnelige byggetegninger et kontor.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong/murkonstruksjon. Bærende vegger av tre/betong/murkonstruksjon. Støpt gulv mot grunn. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjon utvendig kledd med liggende trekledning samt mur/betongkonstruksjon med utvendig pusset flate. Yttertak av trekonstruksjon i saltaksform tekket med takstein. Boligen har entrédør med innfelt glassfelt fra byggeår. Balkongdører med to-lags glass og karmer/rammer av treverk fra 2024. Vinduer med to-lags glass og karmer/rammer av treverk fra byggeår. Oppvarming med elektrisitet og luftvarmepumpe.

Teknisk anlegg/VVS
Tilførselrør av plast med stoppekran plassert på bad i underetasje. Vannrør av typen rør-i-rør. Fordelerskap for rør-i-rør plassert på vegger ved badene. Avløpsrør av plast. Stakeluke plassert bak inspeksjonsluke på bad underetasje. Boligen er ikke tilkoblet vann under befaringstidspunktet. Mekanisk avtrekksventilasjon med ventilator på kjøkken og fraluftsventil på bad 1. etasje. Mekaniske avtrekksvifter på bad underetasje.
Friskluftsventiler i vinduer. Oppvarming med elektrisitet og luftvarmepumpe fra omkring 2022 ihht opplysninger fra selger. Varmtvannsbereder er ikke installert under befaringstidspunktet.

Elektrisk anlegg
Sikringsskap med automatsikringer er plassert på vegg i hall.

Brann
Det er foretatt en forenklet vurdering av boligens branntekniske forhold opp mot dagens byggtekniske forskrift.

Garasje
Tilliggende garasje på 25 kvm.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 2 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Baderom 1.etasje: Ventilasjonen er ikke tilkoblet under befaringstidspunktet da badet ikke var ferdigstilt under befaringstidspunktet. Det er ikke tilkoblet vann til badet under befaringstidspunktet.
- Baderom i underetasje: Alder på vannrør og avløpsrør. Nedbøyninger i himling.
- Kjøkken: Vannrørene er ikke plugget mot vannrør. Alder på avløpsrør. Det er ikke etablert komfyrvakt eller lekkasjestopper på kjøkkenet. Komfyrvakt og lekkasjestopper bør etableres. Det er ikke tilkoblet vann til kjøkkenet under befaringstidspunktet og oppvaskkum er ikke installert.
- Øvrige rom: Oppsprekking ved vegg i hjørne på kjøkken. Mellom kjøkken og spisestue er det åpnet opp og det er ukjent for byggningssakkyndig om vitale deler av veggkonstruksjoner er fjernet.
- Rom under terreng:
- Loft: Helhetsvurdering.
- Ildsteder: Alder på skorstein.
- Innvendige trapper: Trappen har overflateslitasje.
- Tekniske anlegg/VVS: Det er ikke kjent når det sist ble foretatt service på ventilasjonsanlegg. Varmtvannsbereder er ikke installert under befaringstidspunktet. Vann er ikke installert under befaringstidspunktet ved badene og kjøkken. Ifølge huseier er det ikke foretatt service på varmepumpe.
- Yttervegger: Helhetsvurdering.
- Dører og vinduer: Alder på dører og vinduer.
- Yttertak: Utettheter/lekkasjer observert ved takgjennomføringer. Alder på takrenner.
- Balkonger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
- Utvendige trapper: Helhetsvurdering.
- Drenering: Helhetsvurdering.
- Stikkledninger og tanker: Alder på vann og avløpsrør.
- Garasje: Helhetsvurdering.

TG 3 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Tekking: Det er registrert hull i underak ved skorsteinen.
- Elektrisk anlegg: Manglende/løse deksler og deler av sikringer er ikke fastmontert i sikringsskapet.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Grunnmur, fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Rom under terreng: Overflate, gulv og dører var ikke ferdig installert under befaringspunktet.

Selger opplyser i tillegg om følgende angående tilstandsrapporten:
- "Merknad med nedbøyning/bulk i taket i badet nede. Det skyldes ikke konstruksjonsmessige ting, da taket var lagt dagen før takstmann kom. Det skyldtes at en av lekterne var skjeve og måtte byttes ut. Dette er nå fikset."
- "Komfyrvakt kjøkken er etablert."
- "Det er tilkomst til loft via stige opp fra kjøkken"
- "Ventilasjonsanlegget ble renset av firma 17.03.2025. Motor på loftet er fra byggeår."
- "Sikringsskapet er skiftet ut med nye sikringer i 2025. Ny kursfortegnelse er etablert."
- "Ytterdør fra byggeår er byttet ut med ny."
- "En takpanne helt øverst på taket hadde sklidd ned og det har nok vært en åpning ca. halve pannen ned på pappen under. Det er også svak papp rett under denne takpannen. Eier har vært på loftet og sjekket og fant ingen synlige tegn til skade eller fukt ned/inn på loftet, men det har åpenbart kommet noe bøss ned. Det bør imidlertid sjekkes gjøres en utbedring av fagkyndig."

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte bygningsdeler. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Se vedlagt dokument til salgsoppgaven med selgers egenerklæring for tilleggsinformasjon til tilstandsrapporten.

Boligen har blitt vesentlig oppusset og påkostet i 2025.
Arbeid utført i perioden januar-mai 2025:
- Totalrenovert begge bad, alt av rør er nytt.
- Nytt Ikea kjøkken.
- Nye gulv i hele huset.
- Nye innerdører.
- Nye verandadører og ytterdører.
- Nymalte vegger.
- Ny hovedkran-periskop og gatedeksel etablert.
- Varmekabler på begge bad, entré og gang i 1.etg.

Entré
Pen entré med gulvvarme og plass til kommode. Fra entréen kommer du videre inn til gangen.

Gang
Lys og åpen gang i underetasje med gulvvarme. Herfra er det adkomst til 3 soverom, treningsrom og baderom.

Baderom/vaskerom i underetasje
Flott og moderne baderom/vaskerom fra 2025 tilkoblet tilførselrør for vann og avløpsrør fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himling med panelplater. Vegghengt servantskap med skuffer og ovenpåliggende dobbel servant. Ett-greps armaturer. Dobbel dusj på gulv i hjørnet. Dusjbatterier tilkoblet veggmontert hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør med tilførselrør av plast tilkoblet rør-i-rør. Avløpsrør av plast. Fordelerskap med stoppekraner for rør-i-rør plassert på vegg. Mekaniske avtrekksvifter plassert på yttervegg.

Bod i underetasje
Bod i underetasje er innredet til et treningsrom.

Stue og spisestue
Lys og åpen stue/spisestue- og kjøkkenløsning med nye gulv og god takhøyde. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys og en flott utsikt fra spisestuen. En sosial og moderne planløsning som innbyr til både hverdag og selskap. Fra stuen er det adkomst til en solrik balkong.

Kjøkken
Stilrent Ikea kjøkken fra 2025 med åpen løsning mot spisestue. Benkeplater av laminat. Nedfelt induksjonsplatetopp. Slette fronter. Benkeskapsbelysning under overskap. Kjøleskap og fryser i høyskap. Oppvaskmaskin under benk. Komfyr under benk. Vannrør av typen rør-i-rør. Avløpsrør av plast tilkoblet avløpsrør fra byggeår.

De integrerte hvitevarene (kjøleskap med frys, stekeovn med selvrens-funksjon, induksjon plate-topp, oppvaskmaskin) medfølger ved salg. Alle hvitevarene er nytt og ubrukt.

Baderom i 1.etasje
Moderne baderom fra 2025 tilkoblet avløpsrør fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Nedsenket himling med panelplater. Vegghengt servantskap med skuffer og ovenpåliggende servant. Ett-greps armatur. Dusj på gulv i hjørnet. Dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør. Avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør plassert på vegg. Mekanisk avtrekksventilasjon med fraluftsventil plassert i himling.

Soverom
Boligen byr på fire romslige soverom av god størrelse. Tre soverom i underetasjen og ett i første etasje. Alle rommene har god plass til dobbeltseng, garderobeskap og skrivebord. Soverommet i første etasje har i tillegg flott utsikt.

Overflater
Gulv: Laminat.
Vegger: Slette malte flater og malt strietapet.
Himling: Malte plater.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger:
- Kjøleskap med frys, stekeovn med selvrens-funksjon, induksjon plate-topp, oppvaskmaskin.

Boligen oppvarmes med elektrisitet. Det er varmekabler på begge baderom/vaskerom samt underetasje entre og gang.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 2017. Selger opplyser at boligen ble bygget som tjenestebolig/prestebolig. Da selger overtok boligen ble tomten fradelt kirketomten, og den har fått eget seksjonsnummer. Kommunen opplyser i skriv datert 28.03.2025 at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Underetasje:
Dagens bad var på opprinnelige byggetegninger oppført som WC-rom, bad og bod. Nå er alt slått sammen til ett stort baderom. Dagens garasje var på opprinnelige byggetegninger oppført som carport.

1. Etasje:
På opprinnelige byggetegninger, så var stue og spisestue to separate rom, men er i dag slått sammen til ett stort rom. Deler av dagens kjøkken var på opprinnelige byggetegninger et vaskerom. Dagens soverom var på opprinnelige byggetegninger et kontor.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
- Dagboknr 41599, tinglyst 02.12.1988, type heftelse: Erklæring/avtale.
- Dagboknr 8328, tinglyst 15.03.1989, type heftelse: Bestemmelse om vannledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.  

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger rolig til i et etablert og attraktiv boligområde ved Østenstad i Asker med gangavstand til både skiløyper og sjøen. Område er barnevennlig med flotte turområder, badestrender, seilforening og båthavner i umiddelbar nærhet. Boligen tilhører Blakstad skole, som ligger rett borti veien. Det er gangavstand til flere barnehager, med Østenstad menighets barnehage i umiddelbar nærhet. På vinteren er det oppkjørt skispor et steinkast fra boligen som er tilknyttet et stort løypenett.

I gangavstand fra boligen ligger badeplass, båthavn, seilforening i Blakstadbukta, friområder, kystkultursti langs fjorden hvor man kan gå hyggelige turer. Kystkultursenter ned ved stranden. Det er flott turterreng sommer som vinter. Vollen sentrum har restauranter, konditori, div. spesialbutikker, legekontorer, helsestasjon, flere gallerier etc. Vollen Handelssted er kjent som Askers sørlandsidyll og er et av de mest besøkte stedene langs kyststien ved Oslofjorden. Verneverdige trehus, lyden av bølgeskvulp og duften av nybakte boller syv dager i uka, er bare noe av det Vollen handelssted i Asker har å by på. I tillegg er Vollen kjent for sin flotte marina med restaurant på bryggen og muligheter for leie av båtplass.

Kun 9 minutters kjøretur fra boligen så befinner du deg i sentrum av Asker. Her finner en alt en trenger av fasiliteter. Asker sentrum har et bredt og variert utvalg av offentlig kommunikasjon, servicetilbud og forretninger. Blant annet kan man finne restauranter, kafeer, kino, bibliotek, teater/konsertsal, treningsstudio og Asker stasjon som anses for å være et knutepunkt i offentlig kommunikasjon. Fra Asker stasjon går det i tillegg til lokal og regions-tog, også flytog. Asker sentrum byr på koselige arkitekturer, gåturer, og spennende kultur- og uteliv.

Se vedlagt kartskisse på nederst i annonsen på Krogsveen.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til visning!

Barnehager:
- Østenstad menighetsbarnehage (2 min gange)
- Espira Blakstad barnehage (14 min med gange)
- As Barnas Hus Gullhella (16 min gange)

Skoler:
- Blakstad skole (10 min gange)
- Vollen Montessoriskole (19 min gange)
- Vettre skole (20 min gange)
- Vollen ungdomsskole (5 min kjøring)
- Bleiker videregående skole (6 min kjøring)

Eiertomt på 901 kvm. Tomt opparbeidet med asfaltert og betongsteinlagt oppkjørsel og stor hage som går rundt hele boligen.

Utgang fra stue til sørvendt balkong. Rekkverkshøyde 0,90 meter. Rekkverk og gulvflate trykkimpregnert treverk.

Eiendommen har svært gode solforhold. Det er sol fra soloppgang til sent på kvelden om sommeren ifølge selger.

Boligen har en stor garasje, samt god plass til biloppstilling på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Kirketomt Østenstad datert 04.02.1977. med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen ligger også i område for kommuneplanens arealdel iht. Kommuneplan for Asker 2023-2035.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 226,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 000 kwh i 2024
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 955 296 ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 821 185,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

270 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
290 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 090 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Olav Valen-Sendstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag 0,7% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3 000.,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 15-0023/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Asker
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR15.2523

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 13:50