Slagenveien 76B

Slagenveien 76B, 3117 TØNSBERG
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 1010, bruksnummer 318, ideell andel 1/1
Andelsnummer 59, Trudvanglia borettslag, organisasjonsnummer 953306069

Totalt bruksareal BRA: 132 kvm

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Vindfang, to boder, toalettrom, vaskerom, kjøkken og stue.
2. etasje 48 kvm: Trapperom/gang, bad, bod og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod.
Garasje 14 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 52 kvm: To markterrasser.

Boden utenfor hovedinngangen har et totalt gulvareal (GUA) på 10 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 5 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.10.2026 utført av Hedlund Takst og byggkontroll AS v/Knut Kristian Hedlund. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer med dagens bruk. Lovlighetskontrollen er vurdert opp mot godkjente byggemeldingstegninger datert 11.09.1981.

Se mer under punktet ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et rekkehus oppført i 1982. Boligen går over to etasjer. Ytterveggene er oppført som bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med stående bordkledning. Taket er et saltak med W-takstoler i tre, og undertaket består av sutakplater. Det er adkomst til kaldloftet via luke med stige i trapperom. Vinduene er malte med 2-lags glass fra 2010. Det er malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre med 2-lags glass. Innvendig er det dører med profilert og fabrikkmalt utførelse i 1. etasje, og formpressede glatte dører i 2. etasje. Mellom etasjene er det en lakkert tretrapp med teppebelagte trinn. Det er adkomst fra stuen ut til en sørvendt markterrasse i tre på 45 m², samt en nordvendt markterrasse ved hovedinngangen på 7 m², til sammen 52 m² terrasseareal.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Terrasser og plattinger på terreng: Det er påvist større skader og deformasjoner i bjelkelaget og terrassebordene, spesielt på den sørvendte markterrassen.

1. Etasje Vaskerom
- Generell: Våtrommet er teknisk og funksjonelt utdatert i henhold til dagens krav til tettesjikt og våtsone, og rommet er gitt TG3 på grunn av alder, usikker fremtidig funksjon på tettesjiktet, samt manglende tett utførelse rundt gjennomføringer. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

2. Etasje Bad
- Generell: Våtrommet er teknisk og funksjonelt utdatert i henhold til dagens krav til tettesjikt og våtsone, og rommet er gitt TG3 på bakgrunn av alder, usikker fremtidig funksjon, svekkelser i sveiste skjøter på belegget på gulv, samt åpninger rundt rørgjennomføringer i våtsonene. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen, og undertaket har synlige merker etter fuktpåvirkning sett fra kaldloftet.

- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur, og det er noe alderspreget trekledning, hovedsakelig mot sør.

- Vinduer: Utvendig belistning går stedvis ned til beslaget, noe som fører til fuktopptrekk i belistningen.

- Ytterdører: Det er registrert noe subbing mellom dørblad og karm på balkongdøren, samt noe slitasjemerker på dørkarmen.

- Andre utvendige forhold: Det er ikke utarbeidet tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.

Overflater
- Gulv: Overflatene har en del slitasjegrad utover det man kan forvente, og flere av laminatgulvene bærer preg av ufagmessig utførelse ved montering med innfelte partier og knirk.
- Vegger og himlinger: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

- Innvendige dører: Enkelte innvendige dører har en del slitasje og synlig skade i overflaten på dør inn til soverom i 2. etasje.

1. Etasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Innredningen er fra byggeåret og har enkelte overflateavvik samt svellskader i noen kjøkkenfronter.
- Avtrekk: TG2 er satt på ventilatoren på grunn av alder og forventet gjenværende levetid.

1. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Laminaten er montert inn mot dørterskelen uten tilfredsstillende avslutning og bærer preg av mangelfull håndverksmessig utførelse, og det er registrert svellskade i laminaten foran toalettet.

- Innvendige vannledninger: Vannrørene har passert halvparten av forventet levetid.

- Innvendige avløpsrør: Mer enn 50 % av forventet brukstid for avløpsledningene er passert.

- Ventilasjon: Mekanisk avtrekksanlegg med vifteenhet på loft er fra byggeår og har nådd en alder med usikker gjenværende brukstid, og det foreligger ikke opplysninger om rens eller service.

- Vegghengt luft-luft varmepumpe fra 2019: Det foreligger ikke dokumentert service på anlegget de siste to årene.

- Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannsberederen er tilkoblet med støpsel/stikkontakt og ikke fast tilkobling.

Helse, miljø og sikkerhet
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk og åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.

- Elektrisk anlegg: Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

2019:
- Montert vegghengt luft-til-luft-varmepumpe i stuen

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:
2025:
- Utvendig malearbeid på fasader, vinduer og ytterdører (samtlige husrekker og garasjeanlegg malt med Drywood)

2023:
- Montert inn stålrør i alle piper av typen Joga

2022:
- Byttet all toppbelysning på stolper til LED-lys, samt vasket fasader på alle husene

2016-2021:
- Malt samtlige vinduer og terrassedører utvendig
- Byttet vinduer og dører ved behov (rundt 400 av 800 vinduer)
- Byttet varmeovner, viftemotorer og kjøkkenvifter ved behov
- Byttet røykvarslere i alle leiligheter

Rekkehuset går over to etasjer og ble oppført i 1982. Boligen fremstår med en praktisk og familievennlig planløsning med gode oppholdsrom, tre soverom og rikelig med lagringsplass. Det må påregnes modernisering og oppgradering av våtrom og innvendige overflater, noe som gir kjøper en god mulighet til å sette sitt eget preg på boligen.

Ved inngangspartiet kommer man inn i et vindfang som leder videre til boligens oppholdsrom. I første etasje finner man et romslig kjøkken med original innredning fra byggeåret. Kjøkkenet har glatte fronter, laminat benkeplate og fliser over kokesonen. Det er god plass til både matlaging og hverdagsliv, med dedikerte nisjer for kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator med avtrekk ut bidrar til et godt inneklima. Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger handelen.

Fra kjøkkenet er det naturlig forbindelse til stuen, som utgjør boligens hovedoppholdsrom. Her er det gode møbleringsmuligheter for både sofa- og spisegruppe, og rommet nyter godt av varmepumpen som ble montert i 2019, samt en deilig peis. Stuen har utgang til boligens uteområder, som består av to markterrasser med gode muligheter for hyggelige sittegrupper, grilling og avslapning i sommersesongen.

I første etasje ligger også et separat toalettrom utstyrt med gulvmontert toalett, håndvask og speil. Videre finner man et praktisk vaskerom med utslagsvask, opplegg for vaskemaskin og varmtvannstank på ca. 200 liter.

En trapp fører opp til andre etasje, hvor boligens private sone er samlet. Her er det gang/trapperom med adkomst til tre soverom, bad og innvendig bod. Soverommene har gode bruksområder som hovedsoverom, barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, og planløsningen gjør etasjen godt egnet for familier.

Badet er fra byggeåret og har belegg på gulv med oppkant samt våtromstapet på veggene. Rommet er innredet med baderomsinnredning med nedsenket servant, overskap med belysning, gulvmontert toalett og dusjkabinett.

Innvendig har boligen gjennomgående overflater med laminat, teppe og belegg på gulv, samt vegger utført i trepanel, malte plater og malt strie. Himlingene består hovedsakelig av malte takessplater.

Lagringsmulighetene er gode med to innvendige boder i første etasje, én bod i andre etasje samt en utvendig bod på ca. 5 kvm ved hovedinngangen. I tillegg medfølger en garasjeplass på ca. 14 kvm i felles garasjerekke med leddport, noe som gir både trygg parkering og ekstra oppbevaringsmuligheter.

Boligen utgjør et godt utgangspunkt for deg som ønsker et rekkehus med en funksjonell planløsning, gode uteplasser og muligheten til å modernisere og skape et hjem etter egne ønsker og behov.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: komfyr, kjøleskap, oppvaskmaskin.

Varmepumpe, vedfyring og elektrisitet. Det er montert en luft-til-luft-varmepumpe fra 2019 og vedovn i stue. Videre er det stråleovn på bad og vaskerom, samt panelovn på toalettrom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det ble utført tilsyn med fyringsanlegg den 16.09.2026, men det var ingen tilstede da tilsynet skulle gjennomføres. Siste feiebesøk var 29.06.2022.
Ved tilsyn i 2016 ble det ikke avdekket avvik på fyringsanlegget i boenheten.

I 2023 ble det montert inn stålrør i alle piper av typen Joga - i regi av borettslaget.

Boligen er oppført i 1982. Det foreligger ferdigattest for nybygg bolig datert 21.07.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for nybygg av garasje (74 garasjer), datert 13.02.1985.
- Ferdigattest for piperehabilitering, datert 30.10.2023.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 11.09.1981, som stemmer med dagens bruk. Taket mellom boden ved inngangspartiet og boligens yttervegg er imidlertid ikke inntegnet på tegningene. Det foreligger ikke dokumentasjon på at byggetiltaket er byggemeldt. Slike utvendige fasadeendringer er normalt søknadspliktige. Tiltakene er ikke omsøkt og godkjent av kommunen. Eventuelt avslag på søknad er at boden må tilbakeføres til godkjent form (en mindre bod som er frittstående fra boligen).

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknummer: 2193
Tinglysningsdato: 24.02.1982
Omhandler: Festekontrakt mellom Tønsberg kommune (bortfester) og Trudvanglia borettslag (opprinnelig A/L Skrenten borettslag, fester). Festetiden er 100 år regnet fra 1. januar 1982, med fortrinnsrett til nytt feste. Festeavgiften er kr 14 886,- per år, med regulering hvert 15. år (første gang 1. januar 1997). Kommunen har panterett i bebyggelsen til sikkerhet for festeavgiften samt forkjøpsrett til eiendommen og bebyggelsen etter Husbankens lån. Borettslagets vedtekter kan ikke endres uten kommunens samtykke. Tønsberg kommune har rett til å fordele 25 % av leilighetene, og minst 50 % av leilighetene skal tildeles barnefamilier. Fester har rett til å innløse tomten etter festetidens utløp, med mindre bortfester vil forlenge kontrakten eller overta bygningene etter skjønn. Festekontrakten er senere utvidet til også å omfatte gnr. 1010, bnr. 348.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om jordkabel/jordkabelanlegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Eiendommen har en attraktiv og praktisk beliggenhet i et etablert boligområde i Slagendalen/Heimdal i Tønsberg. Nabolaget kjennetegnes av et trygt bomiljø med overveiende rekkehusbebyggelse, skjermede internveier og åpne fellesområder. Like ved boligen finner du grønne fellesarealer med lekeplass og sittebenker, noe som gjør området godt egnet for både barnefamilier og voksne som ønsker rolige omgivelser tett på byen.

Hverdagslogistikken er enkel med kort gangavstand til både Trudvanglia barnehage og Byskogen skole, som dekker 1. til 10. trinn. Dagligvarehandelen ordnes raskt i nærområdet, hvor Meny Heimdal og Rema 1000 begge ligger en kort spasertur unna. På Kilen finnes et allsidig handelstilbud med blant annet Vitusapotek og treningssentre som Sporty24 og EVO. For et enda større utvalg av butikker, kaféer og kulturtilbud ligger Tønsberg sentrum og Farmandstredet kun en kort sykkeltur eller biltur fra boligen.

For den aktive er det kort vei til fots til balløkke i Osebergstien og nærliggende turområder. Kollektivtilbudet er godt utbygd, med bussholdeplass i Severin Kjærs vei bare en kort spasertur unna. Tønsberg stasjon ligger en kort sykkeltur unna og gir gode pendlermuligheter med hyppige togavganger mot Oslo via Vestfoldbanen. Dersom du skal ut og reise, er Sandefjord lufthavn Torp tilgjengelig med bil på under en halvtime.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Sogner til Byskogen skolekrets.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 19 916,6 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, busker, bed, interne asfalterte veier og plasser samt sykkelsti. Det er fire lekeplasser på eiendommen, hvorav én har kunstgress og minigolf.

Festeavgiften reguleres hvert 15. år etter gjeldende regler.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Det medfølger én garasjeplass i felles garasjerekke med leddport. Garasjeleie er inkludert i felleskostnadene. Borettslaget har i tillegg 38 felles gjesteparkeringsplasser.

Det er ikke tillatt å lade elbil i garasjeanlegget på grunn av anleggskapasiteten. Borettslaget har lagt opp til at elbillading skjer hos den enkelte beboer ved inngangspartiet, tilknyttet eget sikringsskap.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et område som i Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035 datert 03.04.2024 avsatt til boligbebyggelse - nåværende, flomfare, gang/sykkelvei - nåværende, hovedvei - framtidig, hovedvei - nåværende, ras- og skredfare, reguleringsplan skal fortsatt gjelde, veg, nåværende. .

Eiendommen omfattes også av områderegulering Kilen vest (ID: 3905 20140105), vedtatt 18.05.2017, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I henhold til planen er 360,31 m² av eiendommen regulert til annen veggrunn - grøntareal, 215,49 m² regulert til kjøreveg langs Slagenveien, og 600,99m² regulert til ras- og skredfare.

Planer i nærheten av eiendommen:
- Trudvanglia (plan-ID: 00124) – status: vedtatt 18.10.2017
- Del av eiendommene 8/6, 8/38, 8/39, 8/44, 8/40 og 8/45 beliggende mellom heimdalkrysset og Ringveien (plan-ID: 00150) – status: vedtatt 19.06.2013
- Kilen (plan-ID: 20100020) – status: vedtatt 19.06.2013
- Solkilen (plan-ID: 20110038) – status: vedtatt 03.02.2016
- Ringvei Nord. Parsell: Slagendalen - Kilen (plan-ID: 61236) – status: vedtatt 08.05.2002
- Ringvei Nord, Parsell - Kryssområde Kilen Vest (plan-ID: 61237-B1) – status: vedtatt 25.11.2005
- Halfdan Wilhelmsens alle 40 (plan-ID: 20220218) – status: vedtatt 09.04.2025

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 907,- pr. mnd. og inkluderer blant annet kommunale avgifter, festeavgift, TV og internett via Telenor, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, garasjeplass, felles strøm og betjening av fellesgjeld. Felleskostnadene forfaller til betaling den 15. i hver måned.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Borettslaget har felles grunnavtale med Telenor. Den enkelte andelseier kan selv oppgradere for egen regning.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 077 967,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 39 089,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 175 952,07 pr. 28.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 13 246 573,- pr. 28.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94817257555
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 28.09.2026: kr 13 246 573,-
Andel av saldo: kr 175 952,07
Innfrielsesdato: 30.03.2036
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,30 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

2 990 000,00 Prisantydning
175 952,07 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 165 952,07 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 175 254,07 Totalpris inkl. omkostninger
3 185 204,07 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frank Austad og Trond Hagen Hansen

Leiligheten er tilknyttet Trudvanglia Borettslag.
- Borettslaget består av 77 leiligheter, fordelt på 14 rekkehus.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 89250288.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt på følgende vilkår: Det er tillatt å holde maksimum én hund og én katt pr. bolig. Unntak gjelder for andelseiere som kan dokumentere at de hadde flere hunder eller katter før tildeling av andel. Hunder må holdes i bånd ved lufting, og ekskrementer må fjernes av den enkelte husdyreier.
Det tillates kun gassgrill i borettslaget; annen bruk av åpen flamme er ikke tillatt.
Forandringer som berører bygningens eksteriør krever forutgående skriftlig samtykke fra styret. Klatreplanter som fester seg til husvegger er forbudt.
Hekker kan ha en maksimal høyde på 2,5 meter, og busker og trær på eget areal maksimalt 3,5 meter. Hekker og busker skal ikke vokse ut i veibane, gangstier eller fellesarealer.

Borettslaget har 4 avfallsstasjoner med kildesortering.
Borettslaget har 4 lekeplasser, hvorav det er anlagt kunstgress og minigolf på én.
Borettslaget har høytrykkspyler til utlån for beboerne.
Borettslaget har eget styrerom i vaktmestergarasjen.
Borettslaget har felles avtale og opplegg for TV og internett via Telenor Norge.

Saker behandlet på årsmøtet 10. mars 2026 og styrets arbeid:
- Årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent.
- Vedtatt å fjerne 6 trær foran 70-rekka og erstatte disse med nye trær eller busker i samråd med Strandman AS.
- Vedtatt justering av husordensreglene vedrørende maksimal tillatt hekke- og trehøyde(endret til 2,5 m og 3,5m), samt presisering om forbud mot ikke-EU-godkjente biler på eiendommen.
- Forslag om etablering av ladeplasser for elbil på felles parkeringsplass ble ikke vedtatt.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Malt samtlige husrekker og garasjeanlegg (2025).
- Montert stålrør i alle piper (2023).
- Skiftet all toppbelysning på stolper til LED-lys (2022).
- Løpende utskifting av vinduer og dører etter behov.

Planlagte påkostninger:
- Videreføre utskifting av vinduer og ytterdører etter behov samt utbedring av sportsboder med stående kledning.
- I henhold til overordnet vedlikeholdsplan fra OBOS Prosjekt AS (datert 05.06.2026) er det foreslått fremtidige tiltak som maling av sidekanter på vinduer og ytterdører, etablering av laststyrt elbillading i garasjer og helhetlig takrehabilitering. Tiltakene er foreløpig ikke vedtatt lånefinansiert.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Borettslaget har en frist på 20 dager til å behandle søknad om godkjenning fra den er mottatt.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Tønsberg kommune m/feier  kr 3 732,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige (2,69 promille av prisantydning)
Fotopakke  kr 4 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 12 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0151/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.26151

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 13:31