Frognerlia 15B

Frognerlia 15B, 3715 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 62, bruksnummer 111, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 130 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 65 kvm: Stue, kjøkken, bad og entrè
2. etasje 46 kvm: 3 soverom og toalettrom

BRA-e:
Enebolig:
-1. etasje 19 kvm: Bod

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2026 utført av Takstforum Telemark AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det er ukjent hva bygningen er oppført i iht. tilstandsrapporten. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på følgende forhold som har fått tilstandsgrad 2:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på både taktekkingen og undertak.
- Nedløp/beslag: Ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller lite lufting av kledning mot grunnmur, samt påviste sprekker i bordkledningen.
- Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er mangelfullt isolert og ventilert i henhold til dagens krav. Det ble også observert sorte spikere i himling, som skyldes kuldebro i spiker grunnet manglende isolering av loft.
- Vinduer: Enkelte vinduer er vanskelige å åpne/lukke. Det er avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Dører: Det er utetthet mellom dørblad og dørkarm. Ytterdør har slitasje.
- Utvendige trapper: Synlige sprekker i betong, samt manglende rekkverk.
- Utvendige trapper - 1: Trappen er av enkel utførelse og står ikke i senter av inngang.
- Overflater: Overflatene av av forskjellig alder og kvalitet. Deler av overflater har en del slitasje.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrening i kjellergulv. Det er registrert insekter - symptom på fuktig miljø.
- Krypkjeller: Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller under det meste av boligen.
- Innvendige trapper: Trappen er relativt bratt med korte inntrinn og høye opptrinn.
- Bad 1. etasje - sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og foreligger ingen dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Dusjhjørnet har slitasje, Sanitærutstyr har passert mer enn halvparten av forventet brukstid.
- Bad 1. etasje (ventliasjon): Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Overflater (gulv): Det er uegnede materialer i våtsoner. Sprekk i overgang vegg/gulv.
- Kjøkken - overflater og innredning: Påviste skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Mangler deler av sokkel, fuktskader på noen dører samt på sidevange. Innvendig i skap er det hull/skade i bunn av skap.
- Kjøkken - avtrekk: Ventilator suger dårlig.
- 2. etasje toalettrom - overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet. Mangler tilluftsventilering.
- Vannledninger: Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Rørkursene i rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvedige avløpsledninger.
- Varmtvannstank: Varmvannstanken er over 20 år.
- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at de mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er observasjoner på at drenering har begrenset effekt.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har også sprekkdannelser.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som har fått tilstandsgrad 3:
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på over 30mm gjennom hele rommet. TG3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
 - Pipe og ildsted: Det er påvist sprekker og riss i pipe. Pipevanger er ikke synlige. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Innvendige dører: Det er påregnelig med utskiftning av flere innvendige dører. Enkelte dører må justeres.
- Baderom 1. etasje (overflater, vegger og himling): Takpanel har sprekker. Membran er brutt på vegg (hull).
- Tillegende konstruksjoner våtrom: Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det påvist indikasjoner på fuktskader.

 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Enebolig over to etasjer fra 1920 med attraktiv beliggenhet i et veletablert nabolag. Bygget er gammelt og bærer preg av preg av manglende vedlikehold og oppgradering.

Kjøkken: Innredet med glatte fronter og benkeplate av laminat.

Baderom 1. etasje: Det er flis på gulv og panel i tak. Rommet er innredet med veggmontert toalett, servant og dusj på vegg. Varmekabel i gulv, samt ventilasjon via vifte.

Øvrige rom: Det er gulv av laminat og tregulv. Veggene har tapet, trepanel og malte plater. Innvendige tak har malte plater, trepanel og himlingsplater.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming, vedfyring og varmekabler i baderom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1920. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det er gjort endringer i ettertid av oppførelsen i 1920. Det er gitt tillatelse til å bygge om inngangsparti til nytt baderom. Noe usikkert når dette er utført, men tillatelsen er gitt av kommunen i 2011. Det finnes ingen ferdigattest på tiltaket, kun tegninger som samsvarer med dagens bruk.

Det foreligger ikke godkjente byggetegninger og rommenes godkjente bruk er derfor ukjent. Rom-benevnelsene er basert på dagens bruk og kan ikke anses som en bekreftelse på at denne bruken er godkjent.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Boligen har en attraktiv beliggenhet i et veletablert og sentrumsnært nabolag i øvre del av Skien sentrum. Her har du gangavstand til sentrum med alle fasiliteter. Skien er en livlig by som byr på gode shoppingmuligheter, flotte restauranter og rikelig med kulturopplevelser med Ibsenhuset, Teater Ibsen og Brekkeparken. Om du er glad i fotball er det også kort vei til Skagerak arena hvor du kan se Odd fotballklubb spille hjemmekamper. I tillegg til Brekkeparken har du flotte turområder i nærheten, med blant annet Lundedalen og rundt Hjellevannet. Det er gode kollektive forbindelser i området med bussforbindelser til hele Grenland.

Det settes opp visningsskilt ved annonserte visninger.

Barnehager:
Brekke barnehage (0-5 år)
- 37 barn 0.5 km

Gustavas Hage barnehage (1-5 år)
- 45 barn 0.7 km

Barnehagen Gregorius (1-5 år)
- 63 barn 1 km

Skoler:
Bratsbergkleiva skole (1-7 kl.)
- 345 elever, 21 klasser, 1.1 km

Lunde barneskole (1-7 kl.)
- 499 elever, 24 klasser, 1.6 km

Gjerpen barneskole (1-7 kl.)
- 312 elever, 17 klasser 2.2 km

Gjerpen ungdomsskole (8-10 kl.) 3 min
282 elever, 16 klasser 2.2 km

Telemark Toppidrett ungdomsskole Skien (8-10 kl.)
- 91 elever, 6 klasser 2.2 km

Toppidrettsgymnaset i Telemark
- 230 elever 2.2 km

Skien videregående skole
- 1100 elever, 40 klasser 3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

1 188 kvm selveiet fellesareal. Tomten eies i felleskap av Frognerlia 5A og B snr. nr. 1 og 2. Mellom disse to seksjonenes uteområder er det oppført en betongmur som fysisk skiller innkjørslene fra hverandre. Muren medfører at den naturlige adkomsten til kjellerinngangen for Frognerlia 15B snr. 2 er begrenset.

Nåværende eier av Frognerlia 15B, har ikke funnet dokumentasjon som viser at oppføring av muren er godkjent, eller at det foreligger skriftlig samtykke fra tidligere eier(e). Kjøper oppfordres til å gjøre egne undersøkelser vedrørende forholdet dersom dette anses å ha betydning for kjøpet.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets/borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan for Nordre Frogner datert 21.01.1999 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 14.11.2024. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 267,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har leid ut eiendommen og har ikke oversikt over løpende kostnader.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 781 517 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

1 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

48 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
49 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
69 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 999 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 019 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Skien Kommune Eiendomsenheten

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 3 900,-
Markedsføringspakke: kr 29 900,-
Oppgjør: kr 8 900,00
Tilrettelegging: kr 14 500,-
Visninger pr stk / Overtagelse: kr 4 500,- (1 stk. gratis)
Foto: kr 5 500,-
Takst: kr 16 900,-

Utlegg:
Innhenting av kommunale avgifter kr 3 452,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0037/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2637

Sist oppdatert: 24. juni 2026 kl. 14:01