Niels Juels gate 4B

Niels Juels gate 4B, 0272 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 211, bruksnummer 166, seksjonsnummer 16, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 125 kvm

BRA-i:
5. etasje 111 kvm: Entré, gang, mellomgang, kjøkken, toalettrom, bad, stue/spisestue, tre soverom og kott.
6. etasje 11 kvm: Loftstue.

BRA-e:
Kjeller: 3 kvm: Bod i kjeller.

Åpent areal:
5. etasje 7 kvm: Balkong.
6. etasje 12 kvm: Takterrasse.

Femte etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 121 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 111 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. Del av arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 m2.

Sjette etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 20 m2 inkludert krypeloft/oppbevaringsrom, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 11 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. Del av arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 m2.

Boligen disponerer en bod i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.07.2025 utført av Magnus Langvik.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over seks etasjer samt kjeller. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur og bærende elementer i hovedsak av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Utvendige fasader forblendet med slemmet teglstein og fasadeplater, samt fasader i pussede, malte flater. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takplater av metall (båndtekking) og takstein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
57 % har fått TG1
20 % har fått TG2
0 % har fått TG3
23 % har fått TGIU

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som er tildelt TG2:
Våtrom: Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Slukristen er ikke sentrert over sluket.
Kjøkken: gulv og innredning
Toalettrom: kun naturlig ventilasjon
Øvrige rom: gulv i 5.etasje og loft
Etasjeskiller 5.etg: Skjevhetsmåling. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er på tilfeldig sted målt til ca. 23 mm i stue, og ca, 30 mm i gang. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. S
Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
Vinduer: Vinduer i loftsetasjen og takvinduer i loftsetasjen. Ellers nyere vinduer i hovedetasje
Terrassedør i loftsetasjen har høy utvendig slitasje.
Balkonger, terrasser, veranda etc: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter. Rekkverket har horisintale åpninger større enn 5 cm.
Innvendig trapp

TGIU
Loft - innredet - 6.etg - Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er hovedsakelig lukket og ikke inspisert.
Ildsteder / skorsteiner innvendig - Skorsteiner inne i boligen: Skorsteinen ble rehabilitert i 2013 i følge opplysninger fra tidligere salgsoppgave. Kun en av skorsteinene i leiligheten er tilknyttet ildsted. Om den andre skorsteinen kan tas i bruk er ikke tatt stilling til i denne rapporten.
Tekniske anlegg, VVS anlegg - Stakeluke Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Fasader ink. kledning: Fasader er kun delvis besiktiget grunnet begrenset tilkomst.
Yttertak - Helhetsvurdering: Kun deler av taket er besiktiget grunnet høyde/sikkerhet.
Balkonger, terrasser, veranda etc - Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Tettesjiktet over innvendig rom er skjult og ikke inspisert. I følge opplysninger fra eier ble tettesjiktet byttet i 2020.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Alle øvrige forhold er tildelt TG1.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja, faglært. Bytte av vinduer og balkongdør i stue i 2023 utført av Kambygg.

Har du dokumentasjon på arbeidet?
- Ja.

Har det vært feil på det elektriske anlegget?
- Jordfeilbrytere slo ikke ut på enkelte av automatsikringene i sikringsskap. Feilen ble utbedret, alle automatsikringer ble byttet ut..

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja, faglært. Byttet alle automatsikringer i sikringsskap, installert ny 2+6 punkt stikkontakt i stuen. utført av Boligelektrikeren.

Har du dokumentasjon på arbeidet?
- Ja.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Ja, faglært. Ryddet opp i rør under vask på kjøkkenet i 2024 utført av Christiania Rørleggerbedrift.

Har du dokumentasjon på arbeidet?
- Ja.

Velkommen inn!

Entrè
Romslig og innbydende entré med god plass til å henge fra seg jakker og sko. Videre i gangen finner man en plassbygd garderobe med speildører. Fra gangen er det trapp opp til leilighetens loftstue. Adkomst til leiligheten via felles trapperom. Velkommen inn!

Stue/spisestue
Leiligheten har en stor stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lysinnslipp. Dette gir stuen en lys og god romfølelse. Fra stuen er det utgang til en balkong med gode solforhold. Stuen er utstyrt peisovn som skaper en lun stemning i rommet og som varmer godt på kalde dager. Det er god plass til ulike sittegrupper, og det er lett å dele rommet inn i soner slik at en får en egen del for spisestue.

Balkong
Romslig sydvestvendt balkong på 7 kvm med god plass til å møblere etter eget ønske. Balkongen er solrik og har en fantastisk utsikt. Her kan sommerdager og kvelder nytes. Balkongen er vendt inn mot en stille bakgård.

Kjøkken
Leiligheten har et moderne kjøkken fra kvalitetsleverandøren Strai. Kjøkkenet er av god størrelse og har god plass til oppbevaring i skuffer og skap. Pusset opp i 2016 iht selger. Kjøkkeninnredning med slette profilerte fronter og benkeplate i treverk. Kjøkkenet er utstyrt med kombinert kjøle/fryseskap, kjøleskap, fryseskap, vinskap, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stekeovn og platetopp. Det er også plass til en mindre spisegruppe, perfekt til mindre måltider.

Bad
Delikat flislagt bad som ble pusset opp i 2016 i regi av tidligere eier. Servant fra HTH med god plass til oppbevaring. Over servanten er det montert et stort speil med lys som bidrar til både romfølelse og funksjonalitet. Badet har nedsenket dusjhjørne med dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj som skaper et moderne og delikat. Vegghengt toalett og praktisk opplegg til vaskemaskin. Bade har gode muligheter for oppbevaring. Varmekabler i gulv.

Hovedsoverom
Leiligheten har et romslig hovedsoverom med takvindu som slipper inn godt med naturlig lys. Soverommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement.

Soverom 2
Det andre soverommet er også av god størrelse og har plass til seng med tilhørende møblement. Her har man også plass til garderobeløsning.

Soverom 3
Det tredje soverommet er i dag brukt som garderobe / kontor, men egner seg like godt som gjesterom eller barnerom. Her har man plass til garderobeløsning.

Toalettrom
Pent toalettrom med flislagt gulv med varme og malte vegger. Toalettrommet er fornyet i 2016 i følge selger. Det er vegghengt servant med ett-greps armatur og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Toalettrommet egner seg fint som gjestebad.

Loftstue
Trivelig loftstue som egner seg perfekt til tv-stue. Loftstuen har god plass til sittegruppe og tv-benk. Fra loftstuen er det utgang til en romslig privat takterrasse. Tilgang til krypeloft med mye oppbevaringsplass.

Takterrasse
Stor privat sydvestvendt takterrasse på 12 kvm. Her er det god plass til sittegruppe og spisegruppe. Takterrassen har en fantastisk utsikt og fantastiske solforhold. Sol fra omtrent soloppgang til solnedgang iht selger.

Diverse:
- Varmekabler i alle rom unntatt ett soverom
- Gulv: Gulvflater belagt med parkett og fliser.
- Vegger: Vegger i malte, slette flater. Veggflater belagt med malte strietapeter i gang.
- Tak: Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen. Det er målt mellom 0,68 og 3,65 meter takhøyde i 5. etg. Det er målt mellom 1,15 og 2,46 meter takhøyde i 6. etg. Himlinger i malte, slette flater.
- Vinduer og dører: Slett entrédør. Skyvedør med tre-lags glass fra 2023. Terrassedør på loft med to-lags glass fra 2017. Vinduer med tre-lags glass fra 2023. Takvinduer med tre-lags glass fra ca. 2020. Vinduer og takvinduer på loft med to-lags glass fra mellom 1986 og 2019.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Elektriske varmekabler i gulv i begge etasjer. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 1905, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. I tillegg foreligger det attestert ekspedisjonsdokument for sanitæranlegg fra 1929, ferdigattest for to kjellerleiligheter datert 2012, ferdigattest for oppføring av balkonger datert 2018, ferdigattest for utvidelse av leilighet datert 2019, ferdigattest for innvendig døråpning i bærevegg på bad datert 2023, ferdigattest for oppføring av en balkong datert 2024, samt ferdigattest for utskiftning av balkongrekkverk datert 2024.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Etablert WC-rom og kott i tidligere gang i hovedetasje, loftstuen er betegnet som hems/vinterhage i originale tegninger.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser. med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ihht til sameiets husordensregler må seksjonseiere som selger eller leier ut sin seksjon plikter å melde dette til sameiets styre og forretningsfører. Seksjonseier plikter å erstatte eventuelle skader som påføres fellesarealer i forbindelse med inn- eller fraflytting av leilighet, samt å dekke utgifter til ekstraordinær opprydding og rengjøring. Dette ansvaret gjelder også for seksjonseier når skader/oppryddingsarbeid skyldes leietager. Seksjonseier er ansvarlig for at leietager får utlevert sameiets vedtekter og husordensregler og blir gjort kjent med innholdet.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Niels Juels gate 4B befinner seg i et særdeles attraktivt og sentralt boligområde på Skillebekk i Oslo. Området preges av en rolig atmosfære, samtidig som det er kort vei til byens mange fasiliteter – enten du er ute etter shopping, uteliv, lekeplasser, skoler eller barnehager. Flotte tur- og rekreasjonsområder som Skarpsnoparken og Frognerparken er også lett tilgjengelige til fots. For deg som liker å trene, finnes flere treningssentre i nærheten.

Populære Tjuvholmen og Aker Brygge ligger rett i nærheten, med spennende gallerier som Astrup Fearnley Museet og Pushwagner Gallery. Her tilbys også eksklusiv shopping, kvalitetsrestauranter, underholdning og et rikt kulturtilbud. På Tjuvholmen sjøbad kan du nyte strandliv, gressplen for solbading og en imponerende skulpturpark. Fra Rådhusbrygga kan du ta båten ut til Bygdøy og Huk, med flotte strender og gode turmuligheter.

Dagligvarehandelen er enkel med blant annet Kiwi, Meny, Rema 1000 og søndagsåpne Joker og Bunnpris i nærheten. På Solli Plass har det nylig blitt utviklet et nytt nabolagskvartal gjennom utbyggingen av Sommerrokvartalet, som inkluderer et nytt nabolagshotell, flere spisesteder og en kulturscene. Vestkantbadet er også gjenåpnet, nå med egen velvære- og treningsavdeling. Her kan du starte dagen med en svømmetur i vakre art deco-omgivelser, etterfulgt av en deilig hotellfrokost på Sommerro. Den romslige takhagen inviterer til lange lunsjer med venner og familie, og om kvelden kan du nyte intime konsertopplevelser.

Kollektivtransporten er godt utbygd med både buss og trikk, og det er kort vei til Nasjonalteateret hvor tog og T-bane enkelt kan benyttes. Trikkeholdeplassen Skillebekk ligger kun cirka to minutters gange fra boligen, mens Solli, med både trikk og buss, også er nært. Med bil er det bare noen minutter til Bogstadveien, Frognerparken og Sjølyst.

Fra boligen er det også gangavstand til Ruseløkka og Uranienborg barne- og ungdomsskole, samt den franske skolen. Nærmiljøet byr dessuten på Nasjonalbiblioteket, Oslo Handelsgymnasium, flere videregående skoler og barnehager.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 517 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles steinlagt bakgård.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1949 datert 26.09.1974 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
- Svoldergata 4 - Oppføring balkonger, endring dører og vinduer. Se saksnummer: 202461032 for mer informasjon.
- Gabels gate 1 B - Fasadeendring og endring av adkomst til teknisk rom. Se saksnummer: 202110079 for mer informasjon.
- Svoldergata 7 - Oppføring av balkong i 2. etasje. Se saksnummer: 202216525 for mer informasjon.
- Niels Juels gate 7 - Reparasjon av balkong. Se saksnummer: 201404309 for mer informasjon.
- Niels Juels gate 5 B - Ombygging og bruksendring av underetasje fra forretning til bolig. Se saksnummer: 202551271 for mer informasjon.

Disse plan- og byggesakene kan medføre støy/ulempe ved prosess. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Fellesutgiftene er kr 6 112,- pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, samt renter og avdrag på andel fellesgjeld

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger mm.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: 6 103,00,-
TV/internett: 9,00,-

Nåværende eier har hatt et strømforbruk på 16.199 kwh. de siste 12mnd.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av fibernett og kabel-tv. Hver seksjon betaler selv for ønsket hastighet og eventuell TV-pakke. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 3 011 664,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10 730 948,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6.608,- pr år iht selger.

Andel formue er kr 998,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 166 436,- pr. 02.07.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 287 812,- pr. 02.07.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207870692
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,50%
Restsaldo 2 287 812,00
Innfrielsesdato: 30.04.2050
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

12 500 000,00 Prisantydning
166 436,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
12 666 436,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

316 650,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
327 690,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 994 126,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Freddy Holt og Vigdis Wiull Roggen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Niels Juels gate 4, med sameiebrøk 134/1948.
Sameiet består av 18 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00. 
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt dersom det ikke er til ulempe for andre beboere.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Oppgradering av oppgang / elektrisk anlegg. Dette var en videreføring av prosjekt påstartet i 2023. Dette ble fullført våren/vinteren 2024.
- Utskiftning av system for porttelefonen. Installasjon og kostnad tatt i 2024, men dette bygger videre på tidligere vedtak.
- Reparasjon/oppgradering av fasaden mot bakgården. Det vises til utsendelse fra sameiet kontaktperson i OBOS, Andreas Flataker, den 19.09.2024. I august 2024 falt noe betong/murpuss ned fra fasaden mot bakgården som følger av en sprekkdannelse. Det ble avdekket at det var flere steder på fasaden med behov for utbedring, og gitt fare at ytterligere betong/murpuss kunne falle ned, så igangsatte styret umiddelbart utbedring. Dette ble gjort raskt og med gode resultater.
- Installering av fiber. I 2024 inngikk sameiet avtale om fiber med Global Connect. Gjennom høsten 2024 og vinteren 2025 har dette blitt installert i flere etapper. Fra 1. mars 2025 har alle seksjoner i sameiet fiber. I avtalen med GlobalConnect vil betaler kr 9 per seksjon per måned.
- Installering av vannmåler. Sameiet bestilte installasjonen av vannmåler i 2024, men det har tatt tid og ble først installert i 2025. Kommunale avgifter til Oslo kommune utgjør nærmere 20% av sameiets totale utgifter, hvorav
vann og avløp igjen utgjør majoriteten av de kommunale avgiftene.

Planlagte påkostninger iht årsberetning med tentativ tidslinje og omtrentlige kostnader. Styreleder opplyser at det p.t ikke er planlagt noe låneopptak i forbindelse med følgende planer eller noe annet. Større planer i fremtiden må eventuelt stemmes over ved årsmøte og eventuelle uforutsette hendelser kan kreve kapitalinnhenting eller opptak av lån:

2025: Utskiftning farlige brannbalkonger. Estimert kostnad: kr 225 000,-
2025: Innkjøp materiell til videre oppgradering av oppgang - utføres på dugnad. Estimert kostnad: kr 25 000,-
2026: Oppgradere sikringsskap med tilknytning mellom oppgang A og B. Estimert kostnad: kr 50 000,-
2026: Håndtverkere til oppgradering (fjerning av ledninger overflatebehandling) 1. etasje oppgang B. Estimert kostnad: kr 50 000,-
Innen 2- 5 år: Ny belysning fellesoppgangene. Estimert kostnad: kr 150 000,-
Innen 1-3 år: Nye lemmer rist/fylle igjen hull på utsiden av sameiet. Estimert kostnad: kr 20 000,-
Innen 3-5 år: Oppgraderinger av utvendig fasade. Estimert kostnad: kr 500 000,-
Ikke vurdert: Gjennomføre tilstandsvurdering av vann- og avløpsrør, herunder bunnledning. Estimert kostnad: ukjent.
Ikke vurdert: Beholderskap til søppelcontainere. Estimert kostnad: kr 150 000,-
Ikke vurdert: Oppgradering av ventilasjon i kjelleren. Estimert kostnad: ukjent.

 
Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.750,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: 12.208,-.

Oppdragsnummer 40-0164/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25164

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 16:57