Hvitsteinveien 419

Hvitsteinveien 419, 3243 KODAL
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 326, bruksnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 41 kvm: Gang, trapperom, kjøkken, soverom med 2 soveplasser, stue, bod.
2. etasje 0 kvm: Trapperom, uinnredet loft, soverom.

BRA-e:
Bod:
1. etasje 41 kvm: Bod, utedo.

Takhøyde varierer fra ca 2,02 m til 2,06 m. Loftsetasje utgjør ca 30 m2, men med skråhimling og lav høyde under 1,9 m er det ikke er måleverdig areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.11.2025 utført av Fg Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligen er oppført i 1858 og er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur trolig med natursteinsmur og trolig senere støpt betongmur. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur. Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Lakkert eller plastbelagt stål takrenner, nedløp og beslag. Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har stående bordkledning. Skiftet kledning på sydsiden 2020. Malt sist utvendig 2025. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Bygningen har trevinduer med koblet glass. Bygningen har malt hovedytterdør.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG2 : 15
TG3 : 1

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på utover normal elde og slitasje,
herunder TG3:
* Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Det foreligger fyringsforbud på pipe fra brann/feiertilsyn.

TG 2:
* Veggkonstruksjon: ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Alder og slitasje.
* Takkonstruksjon: Det er skjevheter i takkonstruksjonen, men det er ikke unaturlig med skjevheter i takkonstruksjon fra byggeår/alder. Alder og slitasje.
* Vinduer: Alder og slitasje. Etterhengene vedlikehold.
* Dører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Alder og slitasje. Etterhengene vedlikehold.
* Gulv har målbare skjevheter.
* Ingen radonmåling.
* Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Det er ikke tilfredsstillende ventilering. Alder og slitasje.
* Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
* Innvendige dører: Alder og slitasje. Enkelte dører "subber".
* Kun naturlig ventilasjon. Alder og slitasje.
* El anlegg har påløpt alder.
* Mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren.
* Mindre skader enkelte steder.
* Eldre kjøkkeninnredning.
* Kjøkken: kun naturlig ventilasjon.

Tilstandsrapporten følger vedlagt i salgsoppgaven for utfyllende informasjon. Interessenter må sette seg inn i denne før bud inngis.

Velkommen til en idyllisk hytte som ligger helt alene i landlige omgivelser, hvor naturen er din nærmeste nabo. Denne sjarmerende hytta, som ligger på en tomt på neste 2 mål, gir deg den perfekte muligheten til å koble av fra hverdagens stress og nyte livet i fredelige omgivelser.

Hytta har en enkel, men veldig koselig hyttevibe. Den er innredet på en praktisk og trivelig måte, med plass til både ro og sosialt samvær.
Ved siden av hytta finner du et anneks med vedskjul og utedo, som gir en ekstra sjarme til eiendommen. Vedskjulet sørger for at du alltid har ved tilgjengelig, og utedoen gir en autentisk hytteopplevelse.

Hytta er utstyrt med innlagt strøm, mens vann må hentes fra en nærliggende brønn – en enkel løsning som passer perfekt for de som ønsker å komme tett på naturen og leve et enklere liv.
Dette er en perle for deg som ønsker å trekke deg tilbake til naturen og oppleve roen og stillheten som bare en slik hytte kan tilby. Her er det lett å glemme tid og sted, og bare være tilstede.

Er du klar for å oppleve denne perlen på nært hold? Ta kontakt i dag for å avtale visning!

Eiendommen overdras som fremvist på visning, det vil ikke bli ytterligere ryddet eller rengjort. Selger tar med seg ting av affeksjonsverdi.

Elektrisk oppvarming.
Rentbrennende vedovn fra ca 2002. Det er pt fyringsforbud og pipe må renoveres.
Feiing og tilsyn ble utført i oktober 2025.
Feiers merknader: Skorstein mangler utkraging gjennom tak. Skorstein må renoveres. Innvendig skade.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

07.12.2004 - Dokumentnr: 9002309 - Jordskifte
Bestemmelse om bruksrettigheter til veg, grenser m.m.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold. (MERK AT DET IKKE ER KRAV OM RADONMÅLING PÅ FRITIDSBOLIG)

Eiendommen ligger vakkert til på Hvitstein, bare 2 mil fra Sandefjord sentrum, i et fredelig og landlig område. Nærmeste tettsted, Kodal, ligger kun 8 km unna – en kort kjøretur på ca. 15 minutter fra Sandefjord. Kodal er et sjarmerende lite tettsted i Sandefjord kommune, kjent for sitt nærvær til naturen og rolige omgivelser.

Området rundt eiendommen byr på fantastiske naturområder, med et rikt utvalg av turopplevelser og friluftsmuligheter rett utenfor døren. Her kan du utforske vakre stier, nyte stillheten og være tett på naturens ro.

Velkommen til en hyggelig visning i naturskjønne omgivelser – en perfekt mulighet for den som ønsker å kombinere fredelig landliv med nærheten til Sandefjord.

Fra Sandefjord sentrum kjører man Sandefjordsveien nordover og over E-18 og rett frem til Kodalveien.

Følg veien i ca 13 km til avkjøringen mot Trollsås, følg veien og kjør over trollsåsbroen, 1 km etter broen tar man i T-kryss ved Pipenholt opp mot skiltet Heisetra turisthytte. Etter ca.4 km tar man til høyre. Følg grusveien til du kommer til eiendommen.

Det er skiltet med Krogsveen piler, samt med visningsskilt ved felles visninger.

Den store tomten er opparbeidet med enkel beplantning og busker. Her kan du nyte morgensolen eller bare lytte til fuglesangen. Med god plass til både avslapning og aktiviteter er dette et perfekt sted for å skape minner med familie og venner. Flaggstang.
Parkering på egen tomt, og man kan få brøytet frem til hytta etter avtale med grunneier.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver i nyere tid. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 21-09-2023 er avsatt til: LNRF-Område og ras-/skred i.h.t. marin sone.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 0,-. Det er ikke vann, avløp, renovasjon eller feiing/tilsyn.
Brannvesenet har gitt fyringsforbud på pipa. Denne må renoveres og dette vil bli kjøpers ansvar.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5.000 kwh pr. år.
Hytta er forsikret i DnB og har en årlig forsikringspremie på kr 2.000,-.
Veiavgift er kr 2.000,- pr. år inkl vedlikehold og brøyting. Ved brøyting helt frem til eiendommen må dette avtales med grunneier mot en ekstra kostnad. På vinterstid når vei helt fram til hytta ikke er brøytet er det opparbeidet parkeringsplass for
2 biler i høyre kant av grusvei rett før tomt til fastboende
Boligen er tilknyttet parabol som leverandør av tv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

12 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
33 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
523 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Bø

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Eiendommen er en nyoppført bolig som selges innen 6 måneder etter fullføring. Boligen selges etter avhendingslovens bestemmelser. Selger må stille garanti etter bustadoppf. § 12 dersom avtalen er gjort som ledd i selgers næringsvirksomhet og kjøper er forbruker jf. avhendingslova §2-11 jf. buofl. §12. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Provisjon kr 60.000,-
Fotopakke  kr 4 800,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 166,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport fra Fg Takst AS  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0456/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25456

Sist oppdatert: 22. november 2025 kl. 18:05