Frøyas vei 17

Frøyas vei 17, 3216 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 45, bruksnummer 72, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 253 kvm

BRA-i:
Kjeller 93 kvm: Gang, vaskerom, soverom, to boder, hobbyrom og kott under trapp.
1. etasje 100 kvm: Entré, stue, bad, kjøkken og to soverom.
Loft 54 kvm: Gang, toalettrom, to soverom, loftstue, bod og flere kott.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 34,5 kvm: Balkong/terrasse.
Loft 4,5 kvm: Balkong.

Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 44 kvm på loftet. En bod og flere kott på loftet, samt et kott under trappen i kjelleren, har ikke målverdig areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.05.2026 utført av LIDAL TAKST AS v/Jarle Lidal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport for boligen. Eventuelle avvik er vurdert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og TG3). Kjøper må gjøre seg kjent med opplysningene i salgsdokumentasjonen, og kan ikke senere reklamere på forhold som tydelig fremgår der eller som ikke har betydning for avtalen.

Boligen er en enebolig fra 1954. Den er oppført med grunnmur av betongblokker, yttervegger i bindingsverk med trekledning og trebjelkelag mellom etasjene. Taket har sperrekonstruksjon og er tekket med betongtakstein fra 2023. Vinduer består av malt treverk med både 2-lags isolerglass og koblede vinduer av ulik alder. Hovedytterdør er fra 2025, og det er balkongdører fra 2023 og 2013.

Eiendommen har en terrasse på ca. 34,5 m² og en balkong på ca. 4,5 m². Det er mursteinspipe med vedovn i stuen. Boligen er oppgradert over tid, blant annet med nytt tak i 2023, nye ytter- og innerdører i 2025 og oppusset bad i 2018.

Det står en frittstående bod fra 2013 på tomten, oppført i trekonstruksjon på betongheller. Sikringsskap med automatsikringer er plassert på loftet og har totalt 12 kurser.

TG3 – Store eller alvorlige avvik
Utvendig
- Kjellervinduer: Flere vinduer er vanskelige å åpne/lukke og har fukt- og råteskader. Ett vindu har tydelig råte.
- Terrasse/balkong: Råteskader i rekkverk og terrassebord. Slitasje på dekke. Det mangler beslag mellom yttervegg og terrasse/balkong.

Innvendig
- Pipe/ildsted: Brennbart materiale står for nær feieluker på loftet. Det er også merker fra sotluke og mindre riss i pussen.
- Rom under terreng (kjeller): Fukt påvist i vegger og isolasjon. Saltutslag flere steder. Noe forhøyede fuktverdier på flislagt gulv og enkelte områder på betonggulv.

Tomteforhold
- Forstøtningsmurer: Større sprekker og skjevheter. En bærende vegg står noe på skrå som følge av setninger. Mindre mur i hagen har også skjevheter.

Våtrom
- Vaskerom: Mangler membran og ventilasjon. Må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

TG2 — Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig
- Tak over kjellerdør: Jorden har sunket, overgangen mot vegg er ikke fagmessig, og taket mangler takrenne.
- Nedløp/beslag: Eldre beslag har passert forventet levetid. Manglende adkomst til pipe for feier.
- Kledning: Spredte råteskader, værslitasje, hull og mangelfull lufting.
- Takkonstruksjon/loft: Dårlig ventilasjon, misfarging og fuktskolder på undertak, skjevheter og manglende dampsperre.
- Vinduer: Lite klaring ved beslag, ett sprukket glass og flere vinduer med høy alder.
- Dører: Ytterdør subber, og beslag under terrassedør har malingsflass.
- Balkong 2. etasje: Mangler beslag mot yttervegg.
- Vegetasjon: Planter vokser tett inntil vegg og terrasse.

Innvendig
- Overflater: Hull/skader i vegger, sprukne fliser, manglende fuger, sprekker i gulv og ufagmessig tetting ved ytterdør.
- Gulv/etasjeskille: Retningsavvik, knirk og bom under fliser.
- Trapper: Lav fri høyde til kjeller og noe knirk.
- Innvendige dører: Dører subber eller tar i karm.
- Kjellerdører: Dører tar i karm, og en vrider mangler.
- Dører på loft: Dører på loftet subber mot terskel eller gulv.

Våtrom, bad i 1.etasje
- For lite fall mot sluk, bom under fliser, høydeforskjell ved terskel og svertesopp i dusj. Riss i servant. Mangler ventilering.

Kjøkken
- En skapdør mangler, og enkelte dører subber. Avtrekk: Manglende deksel over lyspærer i kjøkkenventilator.

Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Utilstrekkelig løsning for lekkasjesynliggjøring fra innebygget sisterne, kun naturlig avtrekk, og manglende fug/silikon.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger av kobber.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsrør. Ikke tilfredsstillende løsning for lufting av anlegget.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Sannsynlig manglende utvendig fuktsikring av grunnmur. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Grunnmur og fundamenter: Små riss i puss på grunnmur.
- Terrengforhold: Dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tomteforhold
- Septiktank: Det er en septiktank under terrassen ifølge eier, av ukjent type. I 2016 ble tanken tømt og fylt med pukk, og avløpsledningen går nå gjennom tanken og er tilkoblet offentlig avløp. Dette er en vanlig løsning, spesielt når tanken ligger nær huset.

Våtrom -vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet ( HMS )
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens krav.
- Avvik i rømningsveier.
- Ingen radonmålinger, og huset har ikke radonsperre.
- Manglende rekkverk på utvendige trapper og forstøtningsmurer.
- Manglende håndløper i innvendig trapp.
- Rekkverk på balkong/terrasse er for lavt og har åpninger som kan være klatrevennlige.
- Kjellerrom brukt som soverom har ikke rømningsvindu som tilfredsstiller dagens krav.
- Kjellerdør har for smal bredde i forhold til TEK17.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det kom tilbakeslag opp av sluket på vaskerom for ca. 6 år siden, som ble utbedret ved å bytte rør. Selger opplyser at det noen ganger kan lukte litt fuktig i kjelleren, og at det er observert noe mugg/jordslag og avflassing på noen vegger. Det er en sprekk i en mur ved kjellernedgangen ute. Det er noe råte på ytterkledningen som ble utbedret av snekker i fjor, samt råte på rekkverk på verandaen. Garasjerom ble gjort om til hobbyrom og en bod til soverom i 2009, uten at dette er søkt om hos kommunen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Ytterdør og innerdører i første og andre etasje skiftet. Utført av Tombre Bygg.

2023:
- Nytt tak lagt med betongtakstein, samt skifte av takrenner, israftbeslag og pipebeslag. Utført av snekker «Gutta på taket» og blikkenslager Robin Houmb.
- Utbedring av strømboks og strøminntak til huset. Samsvarserklæring foreligger i Boligmappa. Utført av El-service din El- og IT installatør AS.
- Terrassedør i første etasje skiftet.

2018:
- Oppussing av bad i første etasje. Utført av Rørleggerfirma Karl Jørgen Svendsen AS, Snekker Bygg og Tømremester Torulf Stenersen AS, Murmester Leth og elektriker Andre Bertelsen.

2016:
- Utvendige avløpsrør og vannledninger (stikkledninger) skiftet.
- Septiktank tømt, fylt med pukk og koblet til offentlig avløp.

2015:
- Flere vinduer skiftet.

2013:
- Toalettrom på loft flislagt.

2008:
- Vaskerom etablert i kjeller.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:
2021:
- Utbedring av tilbakeslag i sluk på vaskerom med utskifting av rør.

2009:
- Garasjerom gjort om til hobbyrom og en kjellerbod gjort om til soverom. Ikke søkt eller godkjent av kommunen.

Enebolig fra 1954. Boligen er over tre plan: kjeller, 1. etasje og loft. Nytt tak i 2023 med betongtakstein.

KJØKKEN:
Innredning med glatte fronter. Benkeplate av laminat. Kjøl/fryseskap, komfyr, oppvaskmaskin, kaffemaskin og mikrobølgeovn. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Flislagt gulv.

BAD 1. ETASJE:
Oppgradert i 2018. Flislagte vegger. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Litex membranplater på vegger. Elektrisk styrt avtrekksvifte. Behandlet panel i himling.

VASKEROM KJELLER:
Flislagte vegger, med enkelte felt av synlig betongvegg og en vegg med platekledning. Ubehandlet panel i himling. Flislagt gulv. Opplegg for vaskemaskin og utslagsvask.

TOALETTROM LOFT:
Flislagt i 2013. Toalett og vask. Kun naturlig avtrekk.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, laminat i hobbyrom og deler av kjeller, furugulv på loft og i soverom, fliser på kjøkken, bad, entré og vaskerom, teppe og betong i hobbyrom/kjeller.
Vegger: Tapet, trepanel, malte plater, betong og malt strie.
Himling: Malte plater og trepanel.

Lagring:
I kjelleren er det to boder på henholdsvis ca. 9 kvm og ca. 8 kvm, samt et kott under trappen uten målverdig areal. På loftet er det en bod og flere kott uten målverdig areal. På eiendommen er det en frittstående utvendig bod oppført i trekonstruksjon med stående trekledning, plassert på betongheller. Boden har dobbelt dør og pulttak tekket med papp. Det er tegn til råteskader i taktro på den utvendige boden, boden er oppført litt over nabogrensen. Nabotomten eies av Sandefjord kommune og er en trasé med vann og avløpe til området.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Boligen har murtsteinspipe og vedovn i stuen, samt elektriske varmekabler i baderomsgulvet i første etasje.

Det foreligger avvik fra feiervesenet: sotluken i kjelleren på den vestre teglskorsteinen bør byttes.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1954. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

I saken foreligger det en «Kommentar til eiendomsopplysning» fra Sandefjord kommune som redegjør for status vedrørende manglende ferdigattest for boligen. Kommunen presiserer der: «Det foreligger ikke ferdigattest for oppføring av boligen i kommunens arkiv. Forholdet til manglende ferdigattest for eldre bygg er tatt inn i lovteksten ved revisjon av plan og bygningsloven i 2014 i § 21-10 'Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998'.

Det fremgår av matrikkelen at det ble gitt rammetillatelse den 27.10.2015 for oppføring av enebolig med hybel/sokkelleilighet (bygningsnr. 300553719) på eiendommen. Dette tiltaket er imidlertid registrert med bygningsstatus «bygging avlyst» per 27.05.2020.

Det foreligger byggemeldte tegninger (hovedtegningssett datert 07.12.1954 og fasadetegninger approbert 07.10.1957). Disse kan lastes ned under dokumenter/vedlegg.

Soverom i kjeller er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf.byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Ute boden som er oppført står litt over tomtegrensa. Dette arealet eies av Sandefjord kommune og er en trasé i område hvor det er anlagt vann og avløp. Risikoen kan være at bod må flyttes inn på egen tomt.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 2185
Tinglysningsdato: 30.06.1961
Servitutten omhandler: Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde vann- og kloakkledninger over eiendommen.

Dagboknummer: 500
Tinglysningsdato: 28.01.1999
Servitutten omhandler: Eier av gnr. 45, bnr. 60 og 108 har rett til å føre vann- og kloakkledning med tilhørende innretninger over denne eiendommen (gnr. 45, bnr. 72). Retten inkluderer nødvendige reparasjoner, vedlikehold og fornyelser. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra Sandefjord kommune.

Dagboknummer: 6257
Tinglysningsdato: 03.09.2001
Servitutten omhandler: Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde offentlig vann-, spillvanns- og overvannsledning over eiendommen. Det er restriksjoner på bygging nærmere enn 4 meter fra ledningene uten spesiell tillatelse.

Dagboknummer: 864759
Tinglysningsdato: 21.09.2015
Servitutten omhandler: Erklæring som regulerer at kommunale vann- og avløpsledninger med kummer tillates bebygd nærmere enn 4 meter. Kommunen gis rett til tilsyn og utbedring. Kommunen er ikke ansvarlig for setninger eller andre skader på bygningen som følge av dette. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Dagboknummer: 757133
Tinglysningsdato: 23.08.2016
Servitutten omhandler: En erklæring om at en sidebygning er tilkoplet kommunalt vann- og avløpsnett. Dersom bygningen fraskilles eiendommen, vil kommunen beregne tilknytningsavgift.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en attraktiv og familievennlig beliggenhet på Breidablikk/Hasleåsen – et rolig og veletablert boligområde i Sandefjord. Området er svært populært blant barnefamilier, med kort og trygg vei til både skoler, barnehager og et variert fritidstilbud.

Like i nærheten finner du lekeplasser, fotballbane, skøytebane og flotte friarealer som er oppgradert med moderne lekeapparater. Breidablikk ungdomsskole ligger kun få minutters gange fra boligen, og det er også kort vei til Sande barneskole samt flere kommunale og private barnehager.

For den aktive familien byr nærområdet på flotte rekreasjonsmuligheter året rundt. Hjertåsskogen ligger nærmest i "tøffelavstand" fra eiendommen og er et av Sandefjords mest populære turområder, med lysløype, turstier og oppkjørte skiløyper vinterstid.

Området har også nærhet til gode servicetilbud. Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos Coop Extra ved Ringveien eller Meny på Hasle, begge med et bredt utvalg. Ønsker man byliv og shopping, er det kort vei til Sandefjord sentrum med Hvaltorvet kjøpesenter, hyggelige kaféer, restauranter og et stort utvalg av butikker og servicetilbud.

For kultur- og historieinteresserte ligger vakre Midtåsen i nærområdet – den tidligere praktvillaen til Anders Jahre med tilhørende parkanlegg, i dag et populært utfartssted og kulturarena.

Dette er et område som kombinerer rolige og trygge omgivelser med nærhet til både natur, aktiviteter og byens fasiliteter – perfekt for familier som ønsker en enkel og aktiv hverdag.

Ved å benytte kartet i annonsen får du enkelt opp en detaljert veibeskrivelse til eiendommen fra ønsket startsted. Det vil bli skiltet til visningen med Krogsveen sine visningsskilt ved fellesvisninger. Ellers er eiendommen skiltet med "til salgs-skilt"

Av hensyn til nabolaget oppfordres alle besøkende til å kjøre forsiktig, da det er mange barn som bor og oppholder seg i området.

- Sande barneskole [ 1 km ]
- Breidablikk ungdomsskole [ 290m ]
- Wang UNG [ 3,2 km ]
- Sandefjord videregående [ 2,1 km ]
- Flere barnehager i nærområdet som; Trudvangen barnehage [ 400 m ], Breidablikk kanvas barnehage [ 250 m ] og Sverstad barnehage [ 400 m ]

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1017 kvm. Tomten er opparbeidet med plen, hekk og diverse beplantning. Gårdsplassen er gruslagt. Grensen mot nordvest følger veikanten av Frøyas vei som en hjelpelinje og er ikke nøyaktig oppmålt. Det tas forbehold om at areal kan avvike noe fra det oppgitte.

Parkering på egen tomt med god plass på gruset gårdsplass og belegningsstein.

Eiendommen hadde tidligere garasje, men denne er omgjort til hobbyrom.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det er registrert en slamavskiller på eiendommen. Kommunen opplyser at denne muligens er sanert, men at dette ikke er meldt inn. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 datert 21.09.2023 avsatt til boligbebyggelse.

Eiendommen ligger i sin helhet innenfor fortettingssonen i Sandefjord. I kommuneplanens bestemmelser er det særskilte krav til utnyttelsesgrad (maksimalt 35 % BYA i uregulerte områder) og leke- og uteoppholdsareal. Ved etablering av nye boliger tillates ikke nye eneboliger, men riving og gjenoppføring av eksisterende enebolig tillates.

I kommuneplanen er 1 016 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Hele eiendommen på 1 017 m² er omfattet av bestemmelsesområde for fortettingssone.

Eiendommen berøres av hensynssone H220: Gul støysone iht. T-1442. Dette gjelder et areal på 176 m². I henhold til kommuneplanens bestemmelser kan ny eller utvidet støyfølsom bebyggelse tillates dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Det kreves en støyfaglig utredning ved søknad.

Eiendommen berøres av hensynssone H530: Sone med særlige hensyn til friluftsliv. Dette gjelder et areal på 11 m². I henhold til kommuneplanens bestemmelser skal hensynet til friluftsliv ivaretas ved tiltak i sonen, såfremt det ikke er i konflikt med landbruks- og næringsinteresser.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter har en årsprognose på kr 14 072,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er registrert en slamavskiller på eiendommen. Kommunen opplyser at denne muligens er sanert, og det er ikke registrert tømminger. Selger har opplyst at eiendommen ikke har avløp via slamavskiller.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 18 000 kWh pr. år

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Fremtind som koster kr 10 144,- pr. år.

Boligen er tilknyttet fiber fra Sandefjord bredbånd som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.803.543 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

6 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

171 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
172 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
192 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 022 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 042 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Ødegård Gangsø

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Fotopakke  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0172/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26172

Sist oppdatert: 10. juni 2026 kl. 22:09