Elgtråkket 80

Elgtråkket 80, 1270 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 187, bruksnummer 103, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 223 m².

BRA-i:
Underetasje, 57 m²: Entré, bad, to soverom, to boder og teknisk rom.
1. etasje, 84 m²: Gang, stue, spisestue/kjøkken og vaskerom.
Loftsetasje, 42 m²: Gang, bad og tre soverom.

BRA-e:
Underetasje, 25 m²: Garasje.
1. etasje, 15 m²: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje, 35 m²: Terrasse (23 m²) og balkong (12 m²).

Kommentar til areal:
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 52 m², men grunnet skråtak og lav himlingshøyde er kun 42 m² måleverdig som bruksareal. Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.09.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punktet "Ferdigattest".

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport enebolig oppført i 1988, med tilbygg i 1995 og 2004, samt ombygging i 1991.
Boligen er oppført med underetasje. Grunnmur er av lettklinkerelementer. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner med utvendige fasader kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner og lettklinkerelementer, og det er støpt gulv mot grunn. Takkonstruksjonen er et lukket saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein fra byggeår og 2004, med undertak av sutaksplater (fra byggeår) og duk (fra 2004). Nedløp, takrenner og fotbeslag er i metall.
Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeår, 1995 og 2003, samt takvinduer med trekarmer. Entrédør er utstyrt med sikkerhetslås. Balkong-/terrassedører har karmer av tre fra byggeår og 2011, samt skyvedør fra 2003.
Fra stue og spisestue/kjøkken er det adkomst til balkong på 12 m² i trekonstruksjon med trerekkverk og terrassebord. Fra stue er det utgang til terrasse på 23 m² i trekonstruksjon belagt med terrassebord, utstyrt med utebelysning, markise og utendørs stikkontakt. Skorstein/pipe er pusset fra byggeår; det er ikke installert ildsted.

Frittstående utebod er oppført i trekonstruksjoner med fasader kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjon tekket med asfaltpapp.

Sikringsskap er plassert i gang og anlegget er sikret med automatsikringer. Inntakssikring er plassert i eget sikringsskap utenfor entrédør.
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske
anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet. Det anses som sannsynlig at det foreligger krav om komfyrvakt, og forholdet må kartlegges av en kvalifisert elektrofaglig person.

Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.
Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Det er derfor usikkerhet rundt hvilken tetthet bygningen har mot grunnen.
Det anbefales alltid på et generelt grunnlag å kartlegge radonnivåer, i de tilfeller dette ikke er gjort.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - bad, loftsetasjen
- Membran er ikke ført under klemringen i sluket. Forholdet bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Våtrom - bad, underetasjen (helhetsvurdering)
- Det observeres stedvis riss i himlingsflate og i enkelte gulvfliser, samt bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, og det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen. Vannrør av kobber har usikker funksjon grunnet alder. Ved hulltaking og fuktmåling i vegg fra tilstøtende rom ble det målt 77,2 % relativ fuktighet ved 20,6 °C.

Våtrom - vaskerom (helhetsvurdering)
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Vanntett sjikt har nådd en alder der fremtidig funksjon er svært usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, og det observeres rust på skruene i klemringen. Vannrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Vinduer
- Det er registrert betydelig slitasje, råteskader og tegn på funksjonssvikt på vindu til soverom 2 i loftsetasjen, hvor levetiden vurderes som passert. På øvrige vinduer er det stedvis registrert begynnende slitasje på overflatebehandling og punktering/sprukket glass på et kjøkkenvindu.

Yttertak
- Vindskier viser tydelige tegn til slitasje og elde, med synlige tegn på råteskader.

Andre byggverk - frittstående bod (helhetsvurdering)
- Fasadematerialer viser tegn til elde og råteskader. Det observeres omfattende konstruksjonsmessige skjevheter, deformasjoner og skader. Ytter- og undertak har en alder som tilsier usikker funksjon, og bygningsdelen viser tegn til underdimensjoneringer/skjevheter. Vinduer og dør har betydelig slitasje og skader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - bad, loftsetasjen
- Alder tilsier usikker fremtidig funksjon på vanntett sjikt / membran i gulv og vegger.
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Det er kun mekanisk avtrekksvifte som avtrekkspunkt i rommet, og avtrekkskanalen stenges når viften ikke er i drift.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist.
- Varmtvannsberederens alder tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Andre rom
- Det observeres stedvis riss i veggflater.
- Overflatematerialer bærer preg av slitasje og enkelte skader, samt registrert knirk i større deler av stuegulvet.

Rom under terreng
- Stedvis riss i synlig betonggulv samt slitasje med riper og hakk i parkett.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader og slitasje.
- Det er observert dampsperre i utlektet veggkonstruksjon, en løsning som gir økt risiko for fuktproblemer.

Loft - innredet
- Det observeres stedvis riss i veggflater.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.

Innvendige trapper
- Trappen bærer preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm i gang og opptil 13 mm på soverom 1 i underetasje.

Yttervegger inkl. fasader
- Stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Takvinduer viser begynnende tegn til slitasje og aldersrelaterte skader, og det observeres enkelte punkteringer.
- Det er observert punktering i balkongdør fra byggeår.

Yttertak
- Taket over loftsetasjen er kun inspisert fra tak over stue samt takvinduer på grunn av begrenset tilkomst.
- Boligen har en lukket takkonstruksjon som betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.
- Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde, og alderen tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Undertak med komponenter har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Balkong
- Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Terrasse / platting
- Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Drenering (helhetsvurdering)
- Dreneringen har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, og grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Andre byggverk - integrert garasje
- Det observeres stedvis riss i gulvflater.
- Garasjeporten viser tegn til slitasje og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon.

Andre utvendige forhold
- Kledningsmaterialene på levegg ved bolig mot nordvest viser stedvis tegn til begynnende nedbrytning og elde.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.) og skorsteiner (over tak) er ikke inspisert grunnet manglende adkomst.

Helse, miljø og sikkerhet:

Loft - innredet
- Rekkverkshøyden er lavere enn 1,0 meter. Rekkverket oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet i henhold til gjeldende byggteknisk forskrift.

Yttertak
- Det mangler snøfangerutstyr på deler av taket hvor det vurderes at taket burde være bedre sikret mot potensiell snørasfare (originalt tak).

Balkong
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter (målt til 0,92 meter). Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet i henhold til gjeldende byggteknisk forskrift.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2017
- Ny kjøkkeninnredning fra IKEA med granittbenkeplate fra Benkespesialisten AS og stekeovn med dampfunksjon.

2011
- Ny balkong-/terrassedør.

2004
- Tilbygg.
- Taktekking og undertak av duk på tilbygg.

2003
- Ny balkong-/terrassedør (skyvedør) og byttet enkelte vinduer.
- Etablert vannbåren varme i stue.
- Tilbygg.
- Taktekking og undertak av duk på tilbygg.

2002
- Etablert baderom i loftsetasjen, utført av RH Bygg & Vedlikehold AS.
- Elektrisk arbeid med lys og stikkontakter i stue.

Enebolig over tre plan med integrert garasje, frittstående utebod og en stor, pent opparbeidet hage. Boligen ble oppført i 1988 og er senere bygget om og utvidet, blant annet med innredning av loft og tilbygg til boligen. Planløsningen byr på god plass til familien med fem soverom, romslige oppholdsarealer, to bad og separat vaskerom. Hovedetasjen har en romslig stue med store vindusflater og åpen forbindelse mot kjøkken og spisestue. Herfra er det utgang til både terrasse, balkong og hage.

UNDERETASJE

Entré:
Entréen har flislagt gulv med gulvvarme og entrédør med sikkerhetslås. Veggene har malt brystningspanel og malte flater. Her er det god plass til yttertøy og sko, og videre adkomst til gangen med trappeløp opp til hovedetasjen.

Bad:
Badet er fra byggeår og har flislagte vegger samt flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med overlys og stikkontakt, badekar med vegghengt armatur samt gulvstående toalett. Rommet har mekanisk avtrekk via ventil i vegg og luftespalte under dør. Badet har oppgraderingsbehov.

Soverom:
Underetasjen har to soverom med parkett og laminat på gulv samt tapetserte og malte vegger. Det største soverommet er romslig, har plass til dobbeltseng og er utstyrt med en stor, speilfrontet skyvedørsgarderobe. Det andre soverommet har også skyvedørsgarderobe og kan innredes med seng og øvrig møblement etter behov.

Øvrige rom:
Underetasjen har i tillegg to innvendige boder og teknisk rom. Integrert garasje på 25 m² gir ytterligere plass til bil og oppbevaring.

FØRSTE ETASJE

Stue:
Den romslige stuen ligger i tilbygget fra 2004 og har parkett på gulv med vannbåren gulvvarme tilknyttet fjernvarmeanlegget. Himlingen har innfelte downlights, og den gode takhøyden og synlige dragerne gir rommet særpreg. Store glassflater gir godt med naturlig lys, mens en bred skyvedør åpner direkte ut mot terrassen og hagen. Stuen har god plass til en romslig sofagruppe og flere sitteplasser, og ligger i åpen forbindelse med spisestuen.

Kjøkken og spisestue:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot spisestuen og har IKEA-innredning fra ca. 2017 med glatte, hvite fronter og granittbenkeplate. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det montert laminert plate. Kjøkkenet har nedfelt oppvaskkum med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benk. Av hvitevarer finnes integrert stekeovn, platetopp og mikrobølgeovn samt frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap. Ventilator er integrert i overskap. Spisestuen har god plass til et stort spisebord og utgang til balkongen.

Integrerte hvitevarer medfølger (stekeovn, platetopp og mikro). Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. Det gis ingen garanti for hvitevarene, ut over eventuell leverandørgaranti.

Balkong og terrasse:
Fra hovedetasjen er det utgang til både balkong og terrasse, som samlet utgjør 35 m² TBA. Terrassen ligger i direkte tilknytning til stuen og hagen, og gir god plass til utemøbler og flere sittegrupper. Den er utført i trekonstruksjon med terrassebord og har markise, utebelysning og utvendig stikkontakt. Herfra er det direkte overgang til den store, frodige hagen med plen, blomsterbed, busker og variert beplantning. Balkongen nås fra både stue og spisestue/kjøkken og har rekkverk i tre samt utvendig stikkontakt.

Vaskerom:
Vaskerommet er fra byggeår med enkelte oppgraderinger fra ca. 2000. Rommet har flislagte vegger, flislagt gulv med gulvvarme i deler av arealet samt nedsenket himling med panelbord og downlights. Innredningen består av vegghengt servant med armatur, vegghengt utslagsvask med armatur, speil med sidelys og gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Rommet har mekanisk avtrekk i himling og luftespalte under dør. Vaskerommet har oppgraderingsbehov.

LOFTSETASJE

Bad:
Badet ble etablert i 2002 og har flislagte vegger, flislagt gulv med gulvvarme og panelbord i skråhimlingen. Innredningen består av gulvstående servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys og stikkontakt, vegghengt sideskap, dusjkabinett med dusjarmatur samt vegghengt toalett. Rommet har takvindu, mekanisk avtrekksvifte i himlingen og luftespalte under dør. Badet har oppgraderingsbehov.

Soverom:
Loftsetasjen har tre soverom med gulvbelegg, tapetserte vegger og panelbord i skråhimling. Soverom 1 har både gavlvindu og takvindu, en stor garderobeløsning og god plass til ønsket møblering. Soverom 2 er innredet med seng, skrivebord og garderobeskap, mens soverom 3 har plass til seng og skrivebord. Gavlvinduer gir naturlig lys til alle tre rommene.

OVERFLATER

Gulv: Parkett i stue og øvrige deler av 1. etasje, gulvbelegg på innredet loft samt fliser, laminat, gulvbelegg og parkett i underetasjen. Overflatebehandlet støpt gulv i enkelte soner i underetasjen.
Vegger: Malte veggflater i 1. etasje, tapetserte flater på innredet loft samt tapet, panel og plater på utlektede vegger i underetasjen. Flislagte vegger på begge bad og vaskerom.
Himling: Takplater og panel i 1. etasje, panelbord på loft samt takplater i underetasjen. Nedsenket himling med downlights på vaskerom.

TEKNISK INFORMASJON

- Sikringsskap er plassert i gang. Inntakssikring er plassert i eget sikringsskap utenfor entrédør. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør.
- Varmtvannsbereder på 200 liter fra byggeår er plassert i teknisk rom.
- Mekanisk avtrekksventilator for kjøkken og våtrom er plassert på soverom 1 i loftsetasjen.
- Oppvarmingen er basert på fjernvarme med radiatorer og vannbåren gulvvarme i stuen. Det er i tillegg gulvvarme i entré, på begge bad og i deler av vaskerommet.

For nærmere informasjon om boligens konstruksjon, tekniske installasjoner og tilstand vises det til punktet «Byggemåte» og vedlagte tilstandsrapport.

Følgende taklamper medfølger ikke:
- Over spisebord
- På kjøkkenet
- På hovedsoverom

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med fjernvarme og elektrisitet. Fjernvarmen distribueres via radiatorer og vannbåren gulvvarme i stuen. Det er i tillegg gulvvarme i entré, på begge bad og i deler av vaskerommet.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på enebolig med garasje, datert 13.12.1989. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for innredning av loft, datert 13.04.1993.
- Ferdigattest for omgjøring av carport til vindfang og garasje, datert 30.06.1995. Byggeår for tilbygget er 1995.
- Godtatt melding for utvidelse av lekestue til bod, datert 05.11.2001.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for påbygg/tilbygg, datert 24.09.2026. Igangsettingstillatelse ble gitt i 2003, og nevnte ferdigattest er gitt ifm. salget. Tiltaket omfatter utvidelse av bolig over garasje og liten utvidelse av garasje.

Det er følgende avvik fra godkjente tegninger til dagens utnyttelse av eiendommen:
- Loftet er godkjent som loftstue og bod. Megler har vært i kontakt med Plan- og bygningsetaten som bekrefter at etablering av soverom i godkjent loftstue u utgangspunktet ikke er søknadspliktig, men at eier selv må sørge for at krav til lys og rømning er oppfylt. Badet er opprinnelig bod, og er ikke godkjent. Selger har sendt bruksendring på rommet ifm. salget, men denne foreligger ikke per nå. Dersom kjøper inngår avtale (budaksept) før denne foreligger, tar kjøper over ansvar og risiko for videre dialog med Plan- og bygg rundt bruksendringen. Det gis ingen garanti for at tiltaket blir godkjent, og rommet må i verste fall tilbakeføres til bod.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 1 servitutt på eiendommen. Denne omhandler rettigheter og plikter knyttet til fellesareal på gnr. 187 bnr. 26, samt gjensidig rett til atkomst over berørte eiendommer for reparasjon og vedlikehold av hus eller garasjer som er plassert nærmere nabogrensen enn 0,5 meter.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til fellesareal på gnr. 187 bnr. 26, samt rett til nødvendig atkomst for reparasjon og vedlikehold over de eiendommene som omfattes av erklæringen. Rettighetene er tinglyst på gnr. 187 bnr. 26, seksjon 1-50, samt gnr. 187 bnr. 68-88 og 102-131, dagboknr. 25841, tinglyst 27.04.1987.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger på Bjørnåsen på Bjørndal, i et etablert og familievennlig boligområde med rolige internveier og lite gjennomgangstrafikk. Her bor du med skoler, barnehager, dagligvare og kollektivtransport i gangavstand, samtidig som skog og fine turmuligheter ligger like i nærheten. Nabolaget består hovedsakelig av eneboliger og rekkehus, og passer godt for familier som ønsker en praktisk hverdag kombinert med nærhet til natur og et bredt aktivitetstilbud.

Skoler og barnehager:
Beliggenheten er særlig praktisk for barnefamilier. Bjørnåsen barnehage ligger ca. 6 minutters gange unna, mens Slime Gård og Nyjordet barnehage nås på ca. 9-10 minutter. Seterbråten barneskole ligger ca. 10 minutters gange fra boligen. For de eldre barna ligger både Bjørnholt ungdomsskole og Bjørnholt videregående skole ca. 9 minutters gange unna.

Rekreasjon og fritid:
Bjørndal byr på svært gode muligheter for et aktivt friluftsliv året rundt. Fra boligområdet er det kort vei til skog og turterreng, med stier og lysløyper som gir fine muligheter for både gå-, løpe- og skiturer. Grønliåsen byr på preparerte skiløyper vinterstid, og det er også kort vei videre til de omfattende turområdene i Østmarka.
Området har et godt utbygd aktivitetstilbud for både barn og voksne. Bjørndal IF er en sentral aktør i nærmiljøet, og ved Bjørnholt finnes idrettsanlegg med blant annet fotball- og kunstgressbaner samt andre aktivitetsflater. I nærområdet finnes også tilbud innen blant annet tennis, sykling, ridning og golf. For bading sommerstid er det kort kjøreavstand til blant annet Hvervenbukta, Bestemorstranda og Ingierstrand.

Handel og servicetilbud:
Daglige innkjøp kan gjøres hos Rema 1000 Bjørndal, ca. 10 minutters gange fra boligen, eller Coop Extra Bjørndal, ca. 12 minutter unna. På Bjørndal finnes også apotek og øvrige lokale servicetilbud. For et større utvalg ligger Mortensrud Torg og Senter Syd Mortensrud en kort kjøretur unna. Her finnes et bredt utvalg av butikker og servicetilbud. Det er også kort kjøreavstand til blant annet Holmlia og Lambertseter, med ytterligere handels- og servicetilbud.

Kollektivtransport:
Det er gode kollektivforbindelser fra området. Nærmeste bussholdeplass er Mina Beiteplukks vei, ca. 4 minutters gange fra boligen. Herfra går buss videre mot blant annet Hauketo og Mortensrud, hvor du kan bytte til henholdsvis tog og T-bane. Hauketo stasjon ligger ca. 6 minutters kjøring unna og betjenes av lokaltog, mens Mortensrud T-banestasjon ligger ca. 8 minutters kjøring unna. Dette gir gode forbindelser videre mot Oslo sentrum og øvrige deler av byen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Bjørnåsen barnehage: 6 min. gange
Slime Gård barnehage: 9 min. gange
Nyjordet barnehage: 10 min. gange

Skoler:
Seterbråten skole (1.-7. trinn): 10 min. gange
Bjørnholt skole (8.-10. trinn): 9 min. gange
Bjørnholt videregående skole: 9 min. gange

Idrett og fritid:
Seterbråten skole ballbane sør: 9 min. gange
Bjørndal Idrettsforening (B.I.F.): 17 min. gange
Fresh Fitness Hauketo: 7 min. kjøring
Fitness24Seven Mortensrud: 8 min. kjøring

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 446 m². Tomten er opparbeidet med plenarealer, prydbusker, blomsterbed og annen beplantning, samt terrasse og frittstående utebod. Adkomst og biloppstillingsplass foran integrert garasje er asfaltert.

Parkering i integrert garasje med elektrisk leddport, samt på biloppstillingsplass på egen tomt. Det er etablert elbillader i garasjen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei og videre via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2877 for Bjørnåsen, felt B7 og B8, vedtatt 10.09.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I henhold til reguleringsbestemmelsenes § 3 kan det innenfor boligfeltet oppføres småhusbebyggelse i inntil 2 etasjer. Der eksisterende terreng tillater det, kan det innpasses underetasje. Maks netto utnyttelsesgrad er U=0,35, inkludert garasje.

Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 18086 for del av gnr. 187 bnr. 1 m.fl., Bjørnåsen felt B7 og del av B8, vedtatt 22.05.1986. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser og har tilknytning til reguleringsplan S-2877.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Rådyrlia 14: bruksendring til bolig og fasadeendringer, saksnr. 2025/10251.
- Elgtråkket 124: underbygg og ombygging, saksnr. 2025/17879.
- Elgtråkket 136: tilbygg og fasadeendringer, saksnr. 2026/05580.
Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo kommunes nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24 830,92 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 200,- pr. år / 8 861 kWh pr. år. I tillegg kommer fjernvarme med ca. kr 16 900,- pr. år / 15 497 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Ved fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 267,-.

Velavgift til Bjørnåsen Felt 2A/2B Huseierlag er kr 3 500,- pr. år, og inkluderer bl.a. brøyting.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiberbredbånd med hastighet på 500 Mbps og har avgift på kr 798,- pr. mnd. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet alarmselskap, men abonnement medfølger ikke. Kjøper vil ha anledning til å avtale nærmere vedrørende utstyr med selger og Verisure.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 253 284,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 971,- pr. 2026.

7 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

197 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
198 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
218 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 098 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 118 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Xuan Thi Nguyen og Binh Thuan Huynh

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 4 500,-
Markedsføringspakke: kr 30 900,-
Salgsoppgaver: kr 5 500,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 19 900,-
Fellesvisninger pr. stk. kr 3 900,-

Utlegg:
Innhenting av servitutt fra grunnboken: kr 290,-
Innhenting av offentlige opplysninger fra Oslo kommune: kr 1 689,50
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
Foto: kr 11 200,-
Tilstandsrapport: kr 20 625,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 45-0064/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2664

Sist oppdatert: 03. oktober 2026 kl. 16:44