Edvard Munchs vei 65

Edvard Munchs vei 65, 1063 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 37, seksjonsnummer 48

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
4. etasje 93 kvm: Entré, toalettrom, bad/vaskerom, kjøkken, bod, to soverom og stue.

BRA-e:
2. etasje 4 kvm: Boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 21 kvm: Balkonger.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 4. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1983. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser og har grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk og er utvendig forblendet med teglstein. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er flat, tekket med asfalttakbelegg/folie. Leiligheten har lyd- og brannklassifisert entrédør. Vinduer og balkongdører med 3-lags pressglass ble produsert i 2024. Leiligheten har en sydvendt balkong på ca. 15 m² og en nordvendt balkong på ca. 6 m².

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Bad/vaskerom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er registrert svelleskader på innredningen, tapet som slipper fra underlaget, samt forekomst av svertesopp i silikonfugene i dusjsonen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Overflater: Sprekker i parketten i stuen, samt misfarging på tapeten og slitte overflater generelt i boligen.

Toalettrom
- Avtrekk/ventilasjon: Avtrekksventilen er løs.

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på vannledninger og avløpsrør.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad/vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Eiendommen selges som et dødsbo, og selger har derfor ikke detaljert kunnskap om eiendommen.

Leiligheten har en praktisk planløsning som gir store rom. Boligen består av en romslig entré, en stor stue med utgang til balkong, et separat kjøkken med plass til spisebord, to romslige soverom, hvor et har utgang til separat balkong, et romslig bad og et separat toalettrom. Boligen har i tillegg en innvendig bod med god plass til å lagre yttertøy og sesongklær med enkel tilgang.

Entré
Velkommen inn! Entréen er romslig med god plass til å henge fra seg sko og yttertøy. Herfra er det videre adkomst til resten av leiligheten.

Kjøkken
Kjøkkenet er av god størrelse og er holdt i en separat løsning. Det er også god plass til et spisebord om ønskelig. Her kan maten tilberedes mens gjestene holdes med selskap. Innredningen er av profilerte fronter med laminat benkeplate og nedfelt vaskekum. Av integrerte hvitevarer er det platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Avtrekk over kokeplass. Komfyrvakt er montert

Stue
Stuen har god plass til sofa, salongbord og TV-seksjon. Det er rikelig med lysinnslipp gjennom store vindusflater som skaper en luftig og åpen romfølelse. Herfra er det utgang til en romslig balkong, med en sjelden utsikt over området. Her får du en slående utsikt uten gjenboere.

Balkong
Balkongen er av god størrelse og har plass til utemøbler av eget ønske. Balkongen har det man kan kalle Ellingsruds beste utsikt, og her ser man over Munkebekken og Ellingsrud Gård uten noe innsyn. Balkongen er perfekt for å nyte sommerhalvåret i eget hjem.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet er av god størrelse, med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Her er det også god plass til et romslig garderobeskap. Fra soverommet er det utgang til boligens andre uteplass.

Soverom II
Boligens andre soverom er av god størrelse, med plass til seng, nattbord og kommode. Rommet passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor- alt etter eget behov og ønske.

Bad
Badet er av god størrelse, og er et godt utgangspunkt for å skape sitt drømmebad. Badet har himlinger av malte betongkonstruksjoner, vegger med tapet og fliser i dusjsonen og gulv av belegg samt fliser i dusjsonen. Badet er innredet med servant med innredning og dusjhjørne med skyvbar glassdør. Det er opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk sørger for behagelig inneklima.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg boligblokk datert 11.01.1984. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest for fasadeendring og rehabilitering av balkonger datert 26.03.2024, og ferdigattest for fasaderehabilitering datert 09.05.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 21.12.1979.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om trafostasjon/kiosk og bestemmelse om garasje/parkering.

Eiendommens rettigheter:

2004/83054-2/105 03.12.2004 Bestemmelse om adkomstrett.
Rettighet hefter i: Knr: 0301 Gnr: 109 Bnr: 71
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune v/Plan- og bygningsetaten

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.
Boligen har hatt en full flyttevask og vil ikke bli bebodd før overtakelse. Det vil ikke være noen ytterligere vask før overtakelse.

Selger opplyser om at mikrobølgeovn ikke fungerer.

Edvard Munchs vei 65 har en ettertraktet beliggenhet på Ellingsrud, i et rolig og etablert boligområde som er spesielt godt egnet for familier. Her får du kombinasjonen mange ser etter, men sjelden finner: trygge omgivelser, grønne utearealer og kort vei til alt som får hverdagen til å fungere.

Ellingsrud Boligsameie er omgitt av store, åpne grøntområder med bilfrie soner og gode lekeplasser rett utenfor døren. Det er korte og oversiktlige skoleveier, barnehager i nærområdet og et nabolag der barn leker ute og naboer hilser på hverandre. Dette er et område der mange velger å bli boende – et tydelig kvalitetsstempel i seg selv.

Østmarka ligger like i nærheten og gir unike friluftsmuligheter året rundt. Turstier, lysløyper, badevann og utfartssteder som Mariholtet gjør marka til en naturlig del av hverdagen. I tillegg finnes et bredt og aktivt fritidstilbud i nærområdet, med Ellingsrud idrettsanlegg, flerbrukshall, ridesenter og et sterkt idrettsmiljø gjennom Ellingsrud IL. For ekstra aktivitet og opplevelser er det kort vei til Snø på Lørenskog med helårs alpin- og langrennstilbud.

Hverdagslogistikken er enkel. Kiwi ligger kun ett minutts gange fra eiendommen, og både Rema 1000 og søndagsåpen Joker nås til fots. Ellingsrud Senter, Furuset Senter, Alna Senter og IKEA ligger en kort kjøretur unna, og større handelssentre som Metro, Triaden og Strømmen Storsenter gir et bredt og variert tilbud.

Kollektivtilbudet er svært godt, med Ellingsrudåsen T-banestasjon bare få minutters gange fra boligen. Her tar linje 2 deg raskt og effektivt til Oslo sentrum. Bussforbindelser er lett tilgjengelige, og med bil er det enkel adkomst til E6, med kort kjøretid til sentrum, Lillestrøm, Strømmen og Oslo Lufthavn.

Dette er en bolig for deg som ønsker en trygg, praktisk og god hverdag – der barna kan vokse opp i grønne omgivelser, fritiden brukes ute, og alt det nødvendige er tett på. Et hjem som gir rom for familieliv, både nå og i årene som kommer.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen barneskole som ligger kort vei fra boligen. Elever går videre til Ellingsrud ungdomsskole som ligger i umiddelbar nærhet. For øvrig flere barnehager i nærområdet.

Ellingsrudåsen barneskole og Ellingsrud ungdomsskole vil ha helt nyoppførte, moderne skolebygg i løpet av de neste årene. Ferdigstillelse av ungdomsskolen er satt til skolestart 2027. Ferdigstillelse av barneskolen er satt til begynnelsen av 2029.

Interessenter kan lese om rehabiliteringen på Oslo kommune sine hjemmesider:

Barneskole:
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/nye-ellingsrudasen-skole/

Ungdomsskole:
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ellingsrud-ungdomsskole-rehabilitering-og-utvidelse/

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 44 644 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger tinglyst bruksrett til garasjeplass nummer 210. Garasjeplassen medfølger leiligheten ved salg og kan ikke selges separat.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V191179 datert 19.11.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202551050 - Byggesak. Edvard Munchs vei 55 - Ellingsrud skole. Søknaden gjelder rehabilitering og utvidelse av Ellingsrud skole i bydel Alna. Tiltaket omfatter rehabilitering, ombygging og rivearbeider, tilbygg, påbygg og oppføring av nybygg, samt oppføring av 5 virksomhetsskilt, opparbeidelse av utearealer inkludert felling av trær, og opparbeidelse av utvendig teknisk infrastruktur og avkjørsel. Siste igangsettingstillatelse ble gitt 13.11.2025. Nytt saksnummer 2025/09632.

Saksnummer 2025/07757 - Byggesak. Harald Sohlbergs vei 17 - oppføring av ny Ellingsrudåsen skole. Søknaden omfatter oppføring av nye Ellingsrudåsen skole i bydel Alna. Skolen er en ny barneskole med gymsal. Den nye skolen erstatter tidligere skole med tilhørende uteområder i tråd med Oslo kommunes skolebehovsplan for 2022-2031. Igangsettingstillatelse ble gitt 13.05.2026.

Saksnummer 2025/22446 - Byggesak. 109/9 - Ellingsrud ridebane - utbedring og oppussing av fasade på brakkerigg. Søknaden gjelder oppføring av bygg for bruk i forbindelse med ridestevner på Ellingsrud ridebane i bydel Alna. Tillatelse til tiltak ble gitt den 22.07.2026.

Saksnummer 2026/07389 - Byggesak. Edvard Munchs vei 47 - innvendig ombygging og fasadeendring - Ellingsrudåsen Torg. Tiltaket omfatter innvendige endringer, blant annet mindre inngrep i bærende og brannskillende konstruksjoner, riving, endringer i brannceller, ny rømningsvei og oppgradering av tekniske anlegg. Det etableres også nye dører og ventilasjonsrister i fasaden. Endringene er mindre og endrer ikke fasadens karakter. Tiltaket forbedrer også lokalene med tanke på universell utforming. Saken er under behandling, ettrinnssøknad ble sendt 23.06.2026.

Saksnummer 2025/22208 - Byggesak. Ellingsrudåsen t-banestasjon - etablering av teknisk rom og tilhørende bygningstekniske installasjoner. Tiltaket innebærer å etablere et nytt rom for CBTC-utstyr i et eksisterende teknisk rom under Ellingsrudåsen T. Rommet deles i to, og det installeres blant annet slukkeanlegg, ventilasjon, nødlys og brannalarm. Det gjøres også mindre hulltakinger i bærende konstruksjoner og toalettet utvides.

Saksnummer 2025/06875 - Plansak. Harald Sohlbergs vei 7 og 9 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Mehargruppen AS foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 7-9 fra parkeringsplasser, dagligvarebutikk og fritidsklubb, til boliger med underjordisk parkering, fritidsklubb, forretning og annen utadrettet virksomhet, samt et offentlig torg, en felles møteplass og oppgradering av eksisterende snarvei i nordvest med belysning. Planforslaget sikrer omtrent 31 nye leiligheter i varierte størrelser, fra 35 kvadratmeter til over 110 kvadratmeter. All ny bebyggelse innenfor planområdet blir på en etasje, med unntak av ny boligblokk som har åtte etasjer over bakken.

Saksnummer 202302012 - Reguleringssak. Gamle Strømsvei 110 - Planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - boliger - Ellingsrud gård. Eierne av Ellingsrud gård ser ingen mulighet til å drive lønnsomt ridesenter på eiendommen. Flerbrukshall søkes regulert til "Offentlig eller privat tjenesteyting - flerbrukshall". Øvrig areal søkes regulert til "konsentrert småhusbebyggelse" og "nærmiljøanlegg".

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 551,73 pr. mnd. og inkluderer: Internett, nedbetaling av fellesgjeld, forretningsfører, styrehonorar, drift og vedlikehold, felles byggforsikring, strøm fellesareal, vaktmestertjenester m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Månedlige fellesutgifter fordeler seg slik:
- Felleskostnader: kr 6 352,73
- Internett: kr 199,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 425 429 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 13 796,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 541 756,95 pr. 14.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 139 326 062,- pr. 14.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987220948
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året.
Restsaldo pr. 14.08.2026: kr 59 326 062,-
Andel av saldo: kr 230 690,77
Innfrielsesdato: 30.10.2057
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,50 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987241570
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året.
Restsaldo pr. 14.08.2026: kr 80 000 000,-
Andel av saldo: kr 311 066,18
Innfrielsesdato: 30.11.2057
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,50 %
Merknad: Seksjonens kapitalkostnader vil øke med avdragsbetaling etter mai 2029.
Avdragsfrihet til og med: mai 2029

4 300 000,00 Prisantydning
541 756,95 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 841 756,95 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

121 020,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskifte garasje
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
122 960,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
132 910,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 964 716,95 Totalpris inkl. omkostninger
4 974 666,95 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helge Røed og Anita Røed

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ellingsrud Boligsameie.
- Sameiet består av 292 seksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Protector Forsikring Asa med polisenummer 1436936.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til ulempe eller sjenanse for andre beboere. Dyreeiere plikter å fjerne avføring fra dyr. Lufting skal skje utenom garasjer og lekeplasser.

Sameiet har vaktmestertjeneste og fellesarealer med lekeplasser. Beboere plikter å holde felles dører låst og sørge for nødvendig oppvarming av egen leilighet for å unngå frostskader.

Grilling med gass, kull eller annen åpen flamme er ikke tillatt på balkonger eller terrasser.

Juridisk person kan ikke godkjennes som erverver eller leietaker i sameiet.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Juridiske personer kan ikke erverve eller leie seksjoner i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0298/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26298

Sist oppdatert: 22. august 2026 kl. 23:03