Tveitgrendvegen 241

Tveitgrendvegen 241, 3850 KVITESEID
Kommunenummer 4028, gårdsnummer 28, bruksnummer 54, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 120 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig.:
1. etasje 65 kvm: Vindfang, gang, soverom, kott under trapp, to boder, stue, kjøkken og toalettrom.
2. etasje 19 kvm: Gang og to soverom.

BRA-e:
Garasje.:
1. etasje 17 kvm: Garasje.

Uthus 1.:
1. etasje 5 kvm: Bod.

Uthus 2.:
1. etasje 14 kvm: Bod og lagringsrom.

Åpent areal:
Fritidsbolig.:
1. etasje 14 kvm: Balkong (inkludert rampe mot syd)
2. etasje 10 kvm: Balkong.

Kommentar til areal:

Hytte:
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 31 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 19 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av
arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12 kvm.

Uthus 1:
Uthuset har et totalt gulvareal (GUA) på 11 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene
som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.

Uthus 2:
Uthuset har et totalt gulvareal (GUA) på 21 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 14 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av
arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Garasje:
På grunn av manglende tilkomst innvendig for oppmåling er det kun foretatt en omtrendtlig oppmåling utvendig. Av den grunn kan det oppgitte arealet
avvike fra det eksakte.

Carport på ca. 9 kvm er ikke å regne som måleverdig areal og er derfor ikke medtatt i arealoppsettet.

Øvrige bygninger på eiendommer som ikke er oppmålt eller beskrevet i denne tilstandsrapporten er ikke en del av denne tilstandsanalysen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.09.2026 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med ringmur i betong/murkonstruksjon og søylefundamenter i murkonstruksjon. Krypkjeller under hytten.
Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein.
Etasjeskillere i trekonstruksjon. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Andre rom - 1. etasje.:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens rom i 1. etasje (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader, samt at mangler stedvis belistning. Synlige deler av gulvets overflatemateriale med gulvbord og gulvbelegg bærer preg av slitasje. Riper og hakk av en viss dybde i tregulv kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Innerdører bærer preg av skader/slitasje. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det som en konsekvens påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Kjøkken:
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Vann er på befaringstidspunkt ikke tilkoblet og av den grunn er det ikke utført funksjonstesting av utstyret.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder og tilstand tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Toalettrom:
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Vann er på befaringstidspunkt ikke tilkoblet og av den grunn er det ikke utført funksjonstesting av utstyret.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke har ingen underliggende ubrennbar plate.

Innvendige trapper:
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Gnagere: Det observeres stedvise spor (avføring) etter gnagere i hytten. Opplysningene i dette punktet bør ses i sammenheng med punkt om skadedyr i selgers egenerklæring. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig person bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Loft - innredet:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med blant annet enkelte riper og hakk og stedvis lite fagmessig god utførelse. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Annet: Fullverdig inspeksjon bak knevegger var ikke mulig på grunn av begrenset fremkommelighet/tilkomstmulighet på befaringstidspunktet. Det ble kun foretatt en forenklet vurdering fra luker der dette var mulig.

Balkonger - 2.etasje.:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Løse trelemmer på balkongen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Konstruksjon og fundamenter: Balkongkonstruksjonen er lukket og det er ikke kjent hvordan denne er utført. Slike konstruksjoner med oppvarmet rom under balkong betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Synlige deler av tettesjiktet bærer preg av slitasje og har i tillegg stedvis lite fagmessig utførelse/avslutninger mot fronten og sidene, dette med den risiko det innebærer.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan og fra balkong i 2.etasje med de begrensningene dette innebærer. Det ble i tillegg skjøvet på en takstein for og se undertaket på den ene taksiden.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Hytten har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvensen er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse dersom tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Takrenner og utvendige nedløp: Det registreres tegn til slitasje og mindre skader på takrenner.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det var stedvis svært begrenset tilkomst og stedvis ikke tilkomstmulighet til krypkjelleren på befaringsdagen på grunn av stedvis lav høyde og stedvis ikke tilkomstmulighet. Det gjøres oppmerksom på at krypkjellere er bygningsdeler som erfaringsmessig har høy skaderisiko, noe som gjør at konstruksjonstypen krever jevnlig ettersyn fra innsiden for å avdekke om det foreligger forhold som krever tiltak. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet. TG2 er derfor valgt for å belyse risikoen et uavklart tilstandsbilde innebærer for en slik konstruksjonstype. Foreslått tiltak er at det legges til rette for at det kan gjennomføres videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand slik at hele risikobildet kartlegges. En slik undersøkelse kan avdekke ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det må tas høyde for.

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): TG 2 gjelder de deler av fasaden som er kledd med metallplater: Det er stedvis liten avstand mellom konstruksjonen og terrenget i dette området. Utførelsen av metallplatene bærer generelt preg av lite fagmessig god utførelse, dette med den risiko det innebærer.
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen. Løsningen er ikke uvanlig for bygninger fra denne perioden, men erfaring viser likevel at den gir økt risiko for skjulte skader.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Det er ikke etablert vannbrett under vindu i vindfang. Vinduene i hytten har alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på entrédør: Døren har stedvise skader samt tegn til aldersrelatert slitasje. Entredøren har alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det registreres følgende avvik på balkongdør i 2. etasje: Døren viser stedvise tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Døren har i tillegg en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det registreres følgende avvik på terrassedør i 1. etasje: Døren viser stedvise tegn til slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Døren har i tillegg en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkonger - 1. etasje.:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen og rekkverk viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres stedvise tegn til skjevheter i balkongen. Fundamentene til balkongen bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse, med den risiko dette innebærer.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, noe som betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Som en konsekvens basert på alderen til dreneringen er foreslått tiltak videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og nødvendige utbedringer kan iverksettes etter behov.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Boligen har vannforsyning fra brønn, men det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvalitet eller annen relevant dokumentasjon.
- Septiktank og tett avløpstank: Det foreligger ingen informasjon om hvilket type avløpssystem det er fra hytten eller annen relevant dokumentasjon på dette (Om det er tett septiktank eller annen type avløpsløsning). Konsekvens er at det må utføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge dagens avløpsløsning for og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

Andre byggverk - Garasje m/carport.:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Fasadematerialer har slitt overflatebehandling, noe som fører til vekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stikktaking (stikkprøver) er utført på enkelte typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige, uten at tegn til råteskader er avdekket. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget, samt at utførelsen bærer stedvis preg av lite fagmessig god utførelse. Forholdet kan kan føre til forkortet levetid på nedre del av ytterkledningen.
Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, noe som betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Undertaket er skjult, så den faktiske tilstanden på dette er ukjent. Carporten viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Eksakt årsak er ikke kjent. Det er fare for ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. På grunn av manglende tilkomst på befaringstidspunktet ble derfor de innvendige forholdene vurdert, og av den grunn kan det ikke sies noe om eksakt utførelse og tilstand. Sidedøren viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, noe som kan føre til svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Garasjeporten er ikke funksjonstestet, og det er derfor ikke kjent hvordan den fungerer ved normal bruk. Porten viser tegn til slitasje og har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker, noe som tilsier at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for videre nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det som en konsekvens påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. etasje.:
- Skjevhetsmåling: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 5 mm. I vindfang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 60 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvis store og merkbare skjevheter. Det er registrert tydelige tegn på svekket stivhet i bjelkelaget, som indikerer strukturelle skader eller lignende alvorlige underliggende avvik. Årsak er vurdert til å være funksjonssvikt i den underliggende konstruksjonen, uten at det er kjent nøyaktig hvorfor dette har skjedd. Konsekvens er vurdert å være at utbedring av underliggende strukturelle feil eller skader (som erfaringsmessig krever omfattende tiltak) vurderes som nødvendig. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser av en fagkyndig med spesialkompetanse for å kartlegge omfang, eksakt årsak og hvilke strakstiltak som er nødvendige. Sjablongmessig prisanslag i rapporten gjelder for påviste avvik i 1. etasje og kun for ytterligere undersøkelser for og stadfeste eksakt årsak og omfang av aktuelle tiltak.

Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Trappen har høy slitasje, elde og omfattende råteskader. Konsekvens er at bygningsdelen har nådd en tilstand der funksjonstiden vurderes å være passert. Foreslått strakstiltak er komplett utskifting av trappen. Sjablongmessig prisanslag i rapporten gjelder for komplett utskifting.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Det er registrert omfattende skjevheter i bjelkelaget i vindfang og tilstøtende bod noe som kan tyde på at deler av bygningen har vært utsatt for setninger. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens er at forholdet kan henge sammen med endringer i grunnforhold eller problemer med fundamenteringen av bygningen. For å kartlegge årsak og omfang, samt bekrefte eller avkrefte om forholdet fortsatt er under utvikling, bør ytterligere undersøkelser gjennomføres av en person med spesialkompetanse. Forholdet bør ses i sammenheng med andre opplysninger som gis om etasjekillere og skjevheter i boligen. Sjablongmessig prisanslag i rapporten gjelder kun for ytterligere undersøkelser.

Andre byggverk - Uthus 1.:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Fasadematerialer har slitt overflatebehandling noe som kan føre til svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget, noe som føre til forkortet levetid på nedre del av ytterkledningen. I tillegg bærer deler av utførelsen preg av lite fagmessig god utførelse, med den risiko det innebærer. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) har høy alder, tydelige skader, og det er registrert funksjonssvikt. Levetiden er passert, og bygningsdelen har nådd en alder og tilstand der utskifting må påregnes. Med tanke på tilstanden opplyses det også om muligheten for følgeskader i tilliggende konstruksjoner.
Det er registrert merkbare skjevheter i bjelkelaget og i konstruksjonen forøvrig, noe som kan tyde på at bygningen har vært utsatt for setninger. Eksakt årsak er ikke kjent, men forholdet kan henge sammen med fundamenteringen av bygningen, noe som kan føre til ytterligere forverring av forholdet, hvis det er problemer med f.eks. fundamenteringen som ikke stoppes. Arbeidene på bygningsdelen bærer stedvis tydelige preg av manglende fagmessig utførelse, noe som vurderes å ha høy risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg observere.
Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. Som en konsekvens av dette bør en fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Sjablongmessig prisanslag i rapporten gjelder for lokale utbedringer.

Andre byggverk - Uthus 2.:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Fasadematerialer har slitt overflatebehandling, noe som fører til svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. I tillegg er det stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget samt at deler av utførelsen bærer preg av svært lite fagmessig god utførelse. Forholdet kan føre til forkortet levetid på nedre del av ytterkledningen. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker, noe som betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Eksakt årsak er ikke kjent, men ytterligere forverring av forholdet kan ikke utelukkes, hvis ikke utviklingen stoppes. Arbeidene på bygningsdelen bærer stedvis tydelige preg av manglende fagmessig utførelse, noe som vurderes at det kan være høy risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg observere.
Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. Som en konsekvens av dette bør en fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Sjablongmessig prisanslag i rapporten gjelder for lokale utbedringer.

Andre utvendige forhold - Utepeis.:
- Tilstandsgrad: Utepeisen bærer generelt preg av høy slitasje med synlige skader og skjevheter. Konsekvens er at det må påregnes utbedrende tiltak. Sjablongmessig prisanslag i rapporten gjelder etablering av ny utepeis.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hytta har en enkel standard med gjennomgående behov for oppussing/oppgraderinger.

Hyttas innvendige overflater:
Gulv: Laminat, belegg, trebord og fliser.
Vegger: Tapet, malte flater, teglstein, panel og brystningspanel.
Himlinger: Panel og malte flater.

Enkel kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplate belagt med fliser og heldekkende benkebeslag av stål med utslagsvask og oppvaskkum. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående gasskomfyr. Romslig stue med peis og peisovn, samt direkte utgang til terrassen. Tre soverom hvorav to er i 2. etasje. Soverommene i 2. etasje har plassbygde senger som til sammen gir 5 sengeplasser.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedovn og peis i stua, samt vedovn på ett av soverommene i 2. etasje. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden 1993. 

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. For at fritdssboligen skal kunne anses om lovlig oppført etter plan og bygningsloven, må det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.

Det foreligger byggetegninger datert 17.10.1991 og en byggetillatelse datert 15.11.1991. Både tegninger og tillatelse gjelder for hytta. Terrasser rundt hytta er ikke inkludert i byggetegningene. Det er ukjent om terrassene er et søknadspliktig tiltak. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Det er oppført flere frittstående bygg på tomten, samt at det er gravd ned en privat septiktank. Kommunen opplyser at det ikke foreligger noe form for dokumentasjon for disse. Frittstående bygninger og septiktank på eiendommen er således ikke godkjent.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Det er tinglyst en personlig rett til å hente drikkevann på naboeiendommen gnr. 28, bnr. 56. Rettigheten er tinglyst på gnr. 28, bnr. 56, dagboknr 2986, tinglyst 02.12.1991.

Rettigheten følger ikke eiendommen da det er en personlig rett, men selgerne er og eier av gnr. 28, bnr 56, og er åpen for å tinglyse en erklæring som gir rett til å hente drikkevann fra brønnen, samt at gnr. 28, bnr. 56 skal få rett til adkomst over denne eiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning uten videre opprydding og vasking.

Hytta har en usjenert beliggenhet i naturskjønne omgivelser. Her føler du virkelig at du har naturen som nærmeste nabo med høyreiste fjell og tett skog med rikt dyreliv i umiddelbar nærhet. Med andre ord så er det ikke vanskelig å finne hverken turløyper om sommeren eller skiløyper om vinteren. Du har også kort vei til bade- og fiskevann (husk fiskekort). Kviteseid sentrum ligger ca. 11 minutter unna med bil og byr på din nærmeste dagligvarebutikk, samt et utvalg av koselige butikker og kaféer. Her kan du nyte en avslappende dag på Kviteseid brygge, der du kan hilse på kanalbåten MS Victoria mens du nyter de vakre omgivelsene. Om vinteren er det ca. 30 minutter å kjøre til Vrådal Panorama og skisenter.

Fra Kviteseid sentrum: Følg Dalanvegen i ca. 1,4 km for så å ta av til venstre inn på Kasinvegen. Følg Kasinvegen i ca. 2 km for så å ta av til høyre inn på Tveitgrendvegen. Følg veien i ca. 2,4 km. Hytta ligger så på høyre side av veien og er markert med en salgsplakat fra Krogsveen.

Eiet tomt på 1.249 kvm. Tomta er opparbeidet med flere frittstående bygg som danner et koselig tun. Fra tunet går det en sti opp til selve hytta med en gressplen på hyttas vestside. På hyttas sør og østside er det oppført en terrasse i trevirke som strekker seg langs hytteveggen. Tomta har en gruslagt innkjørsel som leder inn til tunet eller garasjen alt ettersom hvor du ønsker å parkere. Ellers er det mye naturtomt.

Parkering på egen gårdsplass eller i frittstående garasje.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen har privat septiktank. Eiendommen har et toalett med avløp til septiktanken. Det er ikke ført vann inn i hytta, og det benyttes bøtte med vann for å skylde ut i toalettet. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen har i dag privat brønn som vannkilde med vann til hyttevegg. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Rettighet til bruk av brønn er ikke tinglyst på eiendommen. Det anbefales å etablere en egen kilde til drikkevann. Dersom det inngås en avtale mellom kjøper og eier av naboeiendommen vedr. bruk av felles brønn, bør det påregnes kostnader forbundet til bruk og vedlikehold av pumpe, brønn og ledninger.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2019-2030 datert 13.06.2019 avsatt til: Landbruks-, natur- og friluftsformål, samt reir.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr. 4.282,- for 2025. De kommunale avgiftene er prognosert til å utgjøre kr. 4.632 for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen har enkel strøm via solcellepaneler som er montert selv.
Fritidsboligen har en årlig forsikringspremie på kr. 7.200,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr. 240.000,- ifølge selgers skattemelding.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

550 000,00 Prisantydning

Omkostninger

13 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
14 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
34 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
564 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
584 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thor Helge Guttormsen og Eva Guttormsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bamble kommune  kr 2 514,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 9 600,-
Foto - inkl. drone  kr 10 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 28-0046/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2646

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 08:33