Ture Nermans vei 31

Ture Nermans vei 31, 5143 FYLLINGSDALEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 22, bruksnummer 193
Andelsnummer 174, Smiberget Borettslag, organisasjonsnummer 948946645

Totalt bruksareal BRA: 78 m²

BRA-i:
Leilighet:
3. etasje 73 m²: Stue, kjøkken, bad, gang og 3 soverom.

BRA-e:
Leilighet:
Underetasje 5 m²: 2 boder.

Åpent areal:
Leilighet:
3. etasje 10 m²: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder i underetasjen på totalt ca. 5 m². Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.11.2025 utført av Anticimex AS Bergen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1963. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført
med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av betong/trekonstruksjoner. Etasjeskillere av betong- og trekonstruksjoner. Flatt tak (ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer i forskjellig utførelse, fra forskjellige årstall. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG2:
Kjøkken:
- Overflater gulv

Øvrige rom:
- Overflater gulv

Etasjeskiller - 3. etasje:
- Skjevhetsmåling

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG3:
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Fastmontert løsøre og tilbehør som ikke skal følge med eiendommen:
- TV
- Lampe på hovedsoverom
- Senger
- Vaskemaskin

Hvitevarer som vil medfølge eiendommen:
- Kjøleskap + integrerte hvitevarer på kjøkken

Oppvarming med radiatorer tilkoblet varmesentral kombinert med elektrisk oppvarming. Gulvvarme på bad. Balansert ventilasjon.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 10.04.1972. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger også ferdigattest på fasadeendring, datert 07.05.1999.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Servituttene omhandler blant annet bestemmelser om bruksrett, vei og vedlikehold av denne, samt varmesentralens fordeling mellom Smiberget, Ortuvann og Lyshovden borettslag.
To av de omhandler også festeretten.

- Dagboknr 6757, tinglyst 13.09.1965, type heftelse: Festekontrakt med vilkår.

- Dagboknr 10433, tinglyst 22.04.1991, type heftelse: Urådighet. Erklæring fra grunneier om at ingen har rett til å pantsette sine andeler av grunnen.

- Dagboknr 305355, tinglyst 05.07.1969, type heftelse: Erklæring/avtale. Servitutten gjelder avtale mellom Smiberget, Ortuflaten og Lyshovden Borettslag om varmesentralen.

- Dagboknr 300657, tinglyst 24.01.1969, type heftelse: Bestemmelse om veg. Servitutten handler om at Smiberget har vedlikeholdsplikt for veg.

Servituttene vil følge eiendommen.

Eiendommen har tinglyst veirett på gnr 22, bnr 210. Rettigheten er tinglyst på gnr 22, bnr 210, dagboknr 300627, tinglyst 23.01.1969.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger i et sentralt og attraktivt område i Fyllingsdalen. Fra leiligheten er det gangavstand til barnehage, barneskole og ungdomsskole. Kort vei til Bunnpris som også er søndagsåpen og til Rema 1000 Knudsen Kvartalet. Det er gangavstand til Oasen handlesenter som tilbyr et godt og bredt servicetilbud. Her kan du blant annet finne flere dagligvarebutikker, bank, vinmonopol, spisesteder og treningssenter.

For korte og rolige turer er gangveien rundt Ortuvannet et populært sted å ferdes. Ved Ortuvannet er det svømmehall, fotballbane, lekeplass og park som er svært populær på sommertid. Dette finner du like ved innkjørselen til borettslaget. For litt mer krevende terreng og lengre turer kan Løvstakken, Damsgårdsfjellet eller skogsturer i Kanadaskogen anbefales. Det er også et bredt tilbud av aktiviteter for store og små i denne bydelen. Ved Lynghaugtjørna finner du Lynghaugen skole med bla. utendørs basketballbane. Lynghaugparken ligger også like ved og med frisbeegolf i parken. Det er også gode aktivitetstilbud i Lynghaugparken med skatepark på ca. 800 m2. Midt i blinken for de som driver med skateboard, BMX, sparkesykkel, rulleskøyter og parkour. Det er også busslinje til Framohallen hvor du finner bla. fotballbaner, stor innendørshall og tennisbane.

Gode bussforbindelser til Bergen sentrum, Kokstad, Sandsli og Flesland. Ca. 10 minutters kjøretur til Bergen sentrum. Fyllingsdalen er under utvikling og er en meget spennende bydel i disse dager. Det er bybanestopp ved Oasen senter, samt gang- og sykkeltunell til Minde. Her er alt tilrettelagt for å bo litt utenfor sentrum men fremdeles bo sentralt med lett og kort tilkomst til øvrige bydeler.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Straumsgrend barnehage (1-5 år)
Sælen Oppveksttun Avd barnehage
Lyshovden Oppveksttun barnehage

Skoler:
Montessoriskolen i Bergen (1-10 kl.)
Sælen Oppveksttun (1-7 kl.)
Ortun skole (8-10 kl.)
Fjellsdalen skole (1-7 kl.)
Lynghaug skole (8-10 kl.)
Fyllingsdalen videregående skole
Rudolf Steinerskolen vgs.

Festetomt på 94 349 m². Smiberget borettslag har festerett. Det er familien Bolstad (m/ flere) som er grunneiere og årlig festeavgift betales av borettslaget via felleskostnadene. Kontakt megler for mer informasjon. Tomten er pent opparbeidet med interne adkomstveier, gressplen, diverse beplantning, lekeplasser og gruset parkeringsareal

Borettslaget har 324 stk nummererte parkeringsplasser som beboere betaler kr. 90,- pr mnd for å disponere. I tillegg har borettslaget 117 stk garasjeplasser som leies ut for kr. 350,- pr mnd. Tildeling av parkering-/garasjeplass gis ved å kontakte styrekontor og fordeles etter venteliste. Mulighet for å søke om fast parkering med el-bil lader på parkeringsplass, samt i garasjeanlegg etter man har fått tildelt plass. 2 stk felles ladeplasser like ved blokken som fungerer etter første mann til mølla prinsippet og betales i Easypark app.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen

Eiendommen er regulert til bebyggelse og anlegg i henhold til reguleringsplan "Fyllingsdalen. Gnr 22, 23 og 24, Fyllingsdalen sentrale deler", datert 02.11.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Hensynssoner (Reguleringsplaner på grunnen):
Bevaring kulturmiljø - Dekningsgrad: 99,5 %
Frisiktsone - Dekningsgrad: 0,1 %

Reguleringsplaner under arbeid:
Fyllingsdalen. Gnr 22 Bnr 177, Ture Nermans vei/Smia. Dekningsgrad: 6,3%

Støysoner:
Veistøy, gul sone. Berøringsgrad : 5,5%
Veistøy, rød sone. Berøringsgrad: 1,7%

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er berørt av Eviny Termo AS sitt konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg. Hele eller deler av eiendommen antas å være berørt av støy fra veitrafikk over grenseverdier gitt av statlige myndigheter og i kommuneplanens bestemmelser. Antakelsen er basert på overordnede støyberegninger. Dette vil kunne få betydning for behandlingen av plan- og byggesaker som omfatter den aktuelle eiendommen, blant annet medføre utredningsplikt for tiltakshaver/forslagstiller og eventuelt krav om avbøtende tiltak.

Felleskostnadene er kr 7 431,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på andel fellesgjeld, festeavgift, kommunale avgifter/eiendomsskatt, felles utvendig byggforsikring, driftskostnader, felles mindre vedlikehold, strøm på fellesareal, samt renhold/boss, TV/internett og brensel.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Renhold/Boss: kr 90,-
- TV og internett: kr 375,-
- Brensel: kr 932,-
- Andel felleskostnader: kr 6 034,-

Eiendomsskatten er inkludert i felleskostnader.
Oversikt over fordelingen av renter og avdrag på lån foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 577,- pr. år. / 5 946 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 762 618,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 050 472,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 11 185,- pr. 12.11.2025
Andel fellesgjeld er kr 475 480,- pr. 12.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 243 540 829,- pr. 12.11.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 95227224178
Lånebeskrivelse: Handelsbanken, rehab bad og ventilasjon
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 1,95%
Rentetype: Fastrente
Andel av saldo: 475 480,55
Total saldo lån: 243 540 829,00
Innfrielsesdato: 30.06.2050

3 490 000,00 Prisantydning
475 480,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 965 480,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 984 732,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arve Sognefest og Ingeborg Leikvoll Eide

Leiligheten er tilknyttet Smiberget borettslag.
Borettslaget består av 569 leiligheter.
Forretningsfører er Bergen og Omegn Boligbyggelag.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for naboer.

Foretatt påkostninger de senere år:
Prosjekt rehabilitering av bad og nytt ventilasjonsanlegg er ferdigstilt og avsluttet i 2020. Borettslaget er begynt nedbetaling av rehab lånet og rente og avdrag er medregnet i felleskostnader til andelseierne.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser om at de skal skifte ut 4 heiser i høyblokkene i år og at det nok vil komme en økning i fellesgjelden pga. låneopptak, men det er allerede beregnet inn økning i felleskostnadene for i år. De vet ikke hvordan dette blir neste år. Styret ønsker å holde fellesgjeld og felleskostnader så lave som de kan.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie tilsammen en andel i borettslaget og tilknyttede borettslag. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Boligselskapet har inngått avtale om forskutterte felleskostnader med Klare Finans AS.
Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett. Vennligst se vedtekter og bob.no for regler rundt forkjøpsrett.

Tomten til laget er festet.

Parkering- og garasjeplass tildeles etter venteliste i Borettslaget. Plassene følger ikke enhetene. Det må tas kontakt med styrekontoret for tildeling av parkeringsplass.
Disponering av plass blir fakturert. Det må opprettes abonnement via Aneo.no.

Borettslaget er tilknyttet SOL fyrsentral. Brensel inkluderer oppvarming og varmt vann.

Heis i høyblokk. Fellesvaskeri. Fellesrom/utstyrsrom. Hjemmeside: www.smiberget.no , Borettslaget har vaskebyrå til vask av fellesområer. Ingen dugnadsplikt. Poletter til vaskeri kjøpes på Bunnpris nærbutikk og styrekontor.

Andelseiere må søke styret om tillatelse ved endring av bad iht. til styret. Ref. vedtekter

Ladepunkter til elbil i alle garasjene, samt 100 ladepunkter ute.

Vi ønsker å gjøre oppmerksom på at man må være BOB-medlem for å eie andel i borettslag som er tilknyttet BOB.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsrett er forhåndsutlyst.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Boligen er forhåndsutlyst.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Fotopakke inkl rådgivning stylist  kr 5 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 20 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører BOB  kr 3 800,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 9 700,00

Oppdragsnummer 70-0094/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fyllingsdalen
Folke Bernadottesvei 44-46, 5147, FYLLINGSDALEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR70.2594

Sist oppdatert: 20. november 2025 kl. 18:20