Ormerudveien 3B

Ormerudveien 3B, 1410 KOLBOTN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 240, bruksnummer 150, seksjonsnummer 56, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 240, bruksnummer 150, seksjonsnummer 114, ideell andel 1/90

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
5. etasje 63 kvm: Gang, bad, kjøkken/stue, to soverom og innvendig bod

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Bod

Åpent areal:
5. etasje 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer en bod i undertatasjen. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er i dag noen endringer av leilighetens interne planløsning i forhold til godkjente tegninger mottatt fra kommunen. Dette går hovedsakelig på plassering av dører/inngang til soverommene hvor soverom 2 har fått endret inngang fra kjøkken til gang og hovedsoverommet har flyttet inngangen til enden av gangen, som følge av dette har leiligheten fått større gang. Endringene er av mindre karakter og leiligheten ble levert fra utbygger slik den er i dag.

Godkjente tegninger av etasjen viser også en litt annen plassering av balkongen, denne er sideforskjøvet ca 2 meter til høyre. Tegningen på etasjen viser også en balkong fra hovedsoverommet, disse balkongene finner man i dag i 2 og 4.etasje og ikke i denne etasjen. Godkjente utvendige fasadetegninger er dog i samsvar med dagens situasjon og har fanget opp disse balkongendringene på bygget.

Se pkt. ferdigattest for videre informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at enkelte bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Ingen TG2) eller TG3 er avdekket. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følgende: Leilighetsbygg oppført i 2023. Boligbygg over 6 etasjer samt underetasje. Støpt plate mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/metallkonstruksjoner, med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendig fasade forblendet med stående kledning. Saltakkonstruksjon i tre, tekket med membran/gress (tak ikke besiktiget). Leiligheten har balansert ventilasjon med mekanisk avtrekk på kjøkken og bad. Vinduer med karmer/ramme av tre (fra byggeår). Balkongdør (skyvedør) med karm/ramme av tre (fra byggeår). Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 40dB.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Ingen TG 3 eller TG 2 er avdekket.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TGIU ikke undersøkt):

Bad - kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking ikke gjennomført ettersom våtrommet er bygget som prefabrikert baderomskabin.

Teknisk anlegg - innvendig stakeluke: Ikke påvist inne i boligen. Fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Bygningsakyndig gjennomfører i sin rapport også en forenklet vurdering av elektrisk ablegg, evnt. lovlighetsmangler, branntekniske forhold, radon og geologiske forhold.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:

Sikringsskap er plassert ved innvendig gang med automatsikringer, overbelastningsvern og hovedbryter. Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Det anbefales likevel alltid på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Forenklet vurdering av lovlighets-og branntekniske forhold:

Ikke vurdert behov for kontroll av boligens lovlighetsforhold da det er samsvar mellom faktisk bruk (på befaringsdagen) og byggetillatelsen.
Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon - og geologiske forhold:

Radon: Boligen er plassert så høyt oppe i bygget at radonundersøkelser vurderes som lite aktuelt. Radonnivåene avtar normalt med høyden, og sannsynligheten for radonproblemer blir betydelig mindre jo høyere opp i bygget man befinner seg.

Geologiske forhold: Boligen er ikke registrert innenfor et aktsomhetsområde i kartene og datasettene som ble gjennomgått på befaringsdagen. Forholdene er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For evnt. avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leilighet i nybygg fra 2023 med gjennomgående høy standard. Det er lagt et lyst og flott enstavs parkettgulv gjennomgående i leiligheten i kombinasjon med malte og slette vegger. Moderne Sigdal kjøkkeninnredning med tilvalg i form av benkeplate i stein.

Bad:
Baderom fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger og nedsenket himling av metallplater og downlights. Vegghengt servantinnredning med skuffer og ett-greps armatur. Vegghengt speil med innebygd lys og stikkontakt på vegg. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin. Avtrekksventil er plassert i himling.

Kjøkken:
Innredning fra byggeår. Kjøkkeninnredning med slette fronter og benkeplate av stein. Underlimt oppvaskkum av metall og ett-greps armatur. Benkeskapsbelysning under overskap med stikkontakter på vegg. Integrerte hvitevarer. Kjøkkenventilator plassert i overskap. Lekkasjestopper og komfyrvakt.

Andre rom:
Gulvflater belagt med parkett. Vegg og himlingsflater av malte slette flater. Profilerte innerdører og glassdør inn til kjøkken. Garderobeskap i gang og på begge soverommene. Lagringsplass ved innvendig bod.

Balkong:
Utgang fra stue til nordøst-vendt balkong på 10m². Balkong av betong/metallkonstruksjoner belagt med terrassebord. Rekkverk av metall. Rekkverkshøyden er på tilfeldig sted målt til 1,22 meter. Yttervegg av stående kledning. Balkongen har utebelysning og stikkontakt.

Teknisk:
Synlige vannrør av typen rør-i-rør-system. Synlige avløpsrør av plast. Fordelerskap med fordelerstammer til typen rør-i-rør-system, hovedstoppekraner til leiligheten og vannmålere er plassert i himling på badet. Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken. Fordelerskap til gulvbåren varme er plassert ute ved felles oppgang. Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert. Leiligheten har balansert ventilasjon med mekanisk avtrekk på kjøkken og bad. Leiligheten er oppvarmet med gulvbåren varme tilknyttet felles fjernvarmeanlegg og gulvvarme på badet. Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann.

Etasjeskiller:
Etasjeskiller av betong.

Vinduer og dører:
Vinduer med karmer/ramme av tre (fra byggeår). Balkongdør (skyvedør) med karm/ramme av tre (fra byggeår). Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 40dB.

Hvitevarer:
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med leiligheten. Disse hvitevarene følger med: Integrerte hvitevarer på kjøkken i form av kombinert kjøl/frys, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Veggmontert TV medfølger ikke leiligheten.

Leiligheten er oppvarmet med gulvbåren varme tilknyttet felles fjernvarmeanlegg (unntatt innvendig bod) og gulvvarme på badet. Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann.

Det foreligger ferdigattest på oppføring av Kolbotnveien 4-6 og Ormerudveien 1-3, datert 03.07.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er i dag noen endringer av leilighetens interne planløsning i forhold til godkjente tegninger mottatt fra kommunen. Dette går hovedsakelig på plassering av dører/inngang til soverommene hvor soverom 2 har fått endret inngang fra kjøkken til gangen og hovedsoverommet har flyttet inngangen til enden av gangen, som følge av dette har leiligheten fått større innvendig gang. Endringene er av mindre karakter og medfører ikke en søknadspliktig endring fra tilleggsdel til hoveddel internt i leiligheten.

Godkjente tegninger av etasjeplan i bygget/leiligheten i fugleperspektiv viser også en litt annen plassering av balkongen. Denne er på det ferdige bygget sideforskjøvet ca 2 meter til høyre. Tegningen på den aktuelle etasjen viser også en balkong fra hovedsoverommet som ikke eksisterer i dag i denne etasjen. Denne type balkonger finner man i dag på byggets 2 og 4.etasje. Godkjente utvendige fasadetegninger er dog i samsvar med dagens situasjon og har fanget opp disse balkongendringene på bygget.

Det tas følgelig et spesifisert forbehold om at det er de utvendige fasadetegningene (i samsvar med dagens situasjon) som er gjeldende for ferdigattesten på bygget.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom i perioden 1913 og 1995 (før utbyggingen). Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, gjerde, forbruk mot visse former for næringsvirksomhet, bestemmelser om vann-/og kloakkledninger, vei, ledninger/kabler, m.m.

I tillegg er det tinglyst følgende servitutter:
- Dagboksnr 1068334, tinglyst 31.08.2021, type heftelse: Bestemmelser om vannledning. Vedrørende adkomstrett for drift og vedlikehold av ledninger, bestemmelser om vann-,spillvann og overvannsledninger, bestemmelser om endringer i terrenget i nærheten av ledninger, bestemmelser om elektriske ledninger/kabler, fjernvarme, fiber, m.m.
- Dagboksnr 615086, tinglyst 13.06.2023, type heftelse: Bestemmelser rundt fettutskiller, ventilasjon, vedlikehold av anlegg/ledninger, m.m.
- Dagboksnr 615197, tinglyst 13.06.2023, type heftelse: Bestemmelser om adkomstrett
- Dagboksnr 973405, tinglyst 08.09.2023, type heftelse: Bestemmelser om nettstasjon, adkomstrett for drift og vedlikehold, samt bebyggelse i nærheten av anlegg/ledninger/kabler
- Dagboksnr 1036875, tinglyst 08.09.2023, type heftelse: Bestemmelser om spillvann/drensvann/stikkledninger og bebyggelse

Det er tinglyst følgende rettighet:
- Dagboksnr 697492, tinglyst 30.06.2023, type heftelse: Styret i sameiet skal utpeke et heisfirma eller annen profesjonell aktør som har avtale med sameiet, som skal ha uhindret tilgang og disponere nøkler til eiendommen til enhver tid for å evakuere personer som sitter fast i heisen som følge av driftsstans eller annen nødsituasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligprosjektet Skolebakken K er et populært boligprosjekt med umiddelbar nærhet til Kolbotn sentrum.
Kolbotn har mye natur og landlige kvaliteter, samtidig som det kun er en liten togtur før du er i Oslo sentrum. Her kan du på en enkel måte kombinere det urbane bylivet, samtidig som du kan trekke deg tilbake og nyte det rolige miljøet og de gode kvalitetene kommunen har å by på.

Sentrum:
I Kolbotn sentrum finner du alt av servicetilbud, butikker og Kolbotn Torg med ca 60 forretninger, spisesteder og legesenter. Fra boligen er det kun få minutters gange til treningssenter. I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus. Populære Der Pepper´n gror og Tårnhuset bistro i sentrum er populære restauranter og samlingspunkt i lokalmiljøet.

Få minutters gange til offentlig kommunikasjon:
Den sentrale beliggenheten har gode tog- og bussforbindelser som gjør det lett å komme til og fra Oslo og Ski.
Nær Kolbotn togstasjon med hyppige avganger til Oslo og Ski. Toget går hvert 15. minutt store deler av dagen til Oslo, og tar kun ca 20 min. til Oslo S.

Barnehager og skoler:
Svært sentralt i forhold til barne- og ungdomsskole.
Rett ved Kolbotn skole, og kort vei til Ingieråsen ungdomsskole.
Flere barnehager i nærområdet.

Fritidsaktiviteter:
Perfekt beliggenhet for aktive voksne og barn, med flotte tur- og rekreasjonsområder i nærmiljøet. Kort vei til Ingierkollen slalåmbakke, tennisbaner, skøytebane på Kolbotnvannet på vinteren, Gjersjøen med bade- og fiskemuligheter, Hvervenbukta, Ingierstrand samt Gjersjøen og Oppegård golfbane m.m. Kommunen har et aktivt idrettsmiljø og tilbyr alt fra idretter som håndball og fotball, til alpint, tennis, volleyball, svømming, bryting, amerikansk fotball og orientering. Flott skateanlegg («Pyramiden») i Kolbotn sentrum.

Fra Skiveien tar du inn høyre/venstre i rundkjøringen ved Cirkle K. Ta deretter inn Ormerudveien som er første vei til høyre fra Kolbotnveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 5 527 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Opparbeidet med gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Felles områder har blant annet sittegrupper, sykkelparkering, lekeapparater, sandkasse, grillplass og internveier av asfalt og belegningsstein.

Leiligheten selges med en garasjeplass i felles garasjeanlegg i underetasje med el-bil lader, merket med nr. 65. Garasjeplassen ligger tinglyst på en samleseksjon for parkeringsplassene og hjemmel og eierskapet tinglyses med 1/90 av denne seksjonen.

Ladeboksen er tilknyttet abonnement med Aneo Mobility AS (avtale gjennom sameiet).

Sameiet har 5 stk gjesteparkeringsplasser i øvre og nedre garasjekjeller som er reservert for besøkende til boligsameiet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til følgende:

- Boligformål (3.947 kvm av tomten)
- Kombinert bebyggelse og anleggsformål (1.697 kvm av tomten)
- Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer (5.163 kvm av tomten)
- Andre sikringssoner (482 kvm av tomten)
- Utforming (60 kvm av tomten)
- Frisikt (17 kvm av tomten)
i henhold til reguleringsplan Skolebakken med plan ID 2017010 datert 13.05.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser. I tillegg foreligger det samme reguleringsplan under bakken som er regulert til kjøreveg, samt funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer med 307kvm.

Kommuneplan Nordre Follo 2023-2034 vedtatt 03.05. 2023 gjelder også for området, her fremkommer delareal for:

- Sentrumsformål 5.644 kvm
- Ras- og skredfare 5.644 kvm
- Nedslagsfelt for drikkevann 5.644 kvm
- Prioritert utbyggingsområde Kolbotn 5.644 kvm
- Flomfare 1943 kvm'
- Byggeforbud rundt vag, bane og flyplass 725kvm

Kommuneplan Nordre Follo 2026-2037 er under arbeid.

Det er planlagt blokkbebyggelse (kombinert bolig- og næringsbebyggelse) ved Sentrumsgården ("Perronggården). Dette er i området Kolbotnveien 3-9.
Kolbotnveien 16 (gamle "Telenor-bygget") er overdratt til Kolbotnveien 16 AS. Ny eier må påregne bolig-bebyggelse på eiendommene i fremtiden.

Kolbotn sentrum er under utvikling og det er planlagt bl.a. detaljregulering av Skrenten (Skrenten Panorama og Skrenten Nybakken) samt Ormerudveien 18-22A

Kolbotn stasjon er for tiden under ombygging.

Det foreligger nabovarsel for midlertidig bygg nederst i skolegården på Kolbotn skole. Barnehagen skal ha en pavljong der sykkelstativene med overbygget tak står i dag, ved siden av barnehagen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3.521,- pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming/varmtvann a-konto, internett/tv, parkering, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, felles strøm i sameiet.

Fordeling:
Felleskostnader kr 2.088,-
Felleskostnader energi kr 741,-
Tv/bredbånd kr 392,-
Parkeringsplass nr. 65 kr 300,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Oppvarming/varmtvann: Hver seksjon har egen måler for vannbåren varme og varmtvann. Det betales inn et a-kontobeløp på felleskostnadene hver måned. Avregning foretas hvert år av ekstern leverandør - Ista.

I selgers husstand har det bodd 2 voksne og 2 barn og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 2.800 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie (bygningsforsikring) som dekkes av felleskostnadene.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett/tv og har avgift på kr 392,- pr. mnd som er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 18 146,- for inneværende år kommer i tillegg til felleskostnader og faktureres seksjonseiere direkte fra kommunen , se pkt. kommunale avgifter.

Kommunale avgifter er kr 18.146,- for inneværende år. I dette inngår abonnementsgebyr for vann og avløp, a-konto forbruk vann og avgift (basert på stipulert forbruk 91 m3) og fellesrenovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.283.776,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 8 174,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 01.06.2026

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

145 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
146 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
156 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 946 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 956 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jørgen Gramsett Stovner og Hanne Gramsett Stovner

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Skolebakken K, med sameiebrøk 63/9758.
Sameiet består av 110 leiligheter og 5 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Usbl, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt med dyrehold under forutsetning av at eier aksepterer sameiets regler for dyrehold.
På balkonger er det kun tillatt å benytte elektrisk grill eller gassgrill.
Utvendig screens er tillatt i henhold til de spesifikasjoner som styret har vedtatt. Det er utarbeidet egen informasjon om dette.
Det er avsatt egne rom for sykkelparkering merket på dører og stativ.
Felleslokale kan leies av seksjonseiere - det er utarbeidet eget reglemant for dette i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at sameiet er et kombinasjonsbygg. Boligseksjonene skal brukes til bolig, og kan ikke brukes til næringsformål.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Mulighet for lang overtakelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt (selger)  kr -6 014,-
Kunderabatt visning kr -4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 24 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL  kr 6 570,-
Eierskiftegebyr garasjeplass USBL  kr 1 408,-
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 4 914,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 26 564,-
Foto Oh shots kr 3 700,-
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0054/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2654

Sist oppdatert: 05. august 2026 kl. 13:26