Vangen 12

Vangen 12, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 19, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 242 kvm

BRA-i:
Kjeller 53 kvm: Tre boder.
1. etasje 88 kvm: Entré, gang, bad, toalettrom, stue, spisestue, kjøkken og kontor.
2. etasje 67 kvm: Gang, fire soverom og to boder.

BRA-e:
1. etasje 8 kvm: Redskapsbod.
Garasje 26 kvm.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 29 kvm: Terrasse.
2. etasje 7 kvm: Terrasse.

Eiendommen har enkelte arealer med lav himlingshøyde (ALH) samt arealer som ikke er måleverdige. Loftet over deler av boligen har en takhøyde på cirka 0,10–1,60 meter og er ikke måleverdig. I 2. etasje har deler av to soverom og en bod arealer med lav himlingshøyde. I kjelleren er takhøyden målt til 1,90–1,92 meter. En frittliggende dukkestue på 3 kvm er ikke måleverdig på grunn av lav takhøyde (1,77 meter).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.06.2026 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1913. Bygningen har støpt gulv mot grunn, grunnmur av betong og yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med trekledning. Ny kledning på vegg i 2. etasje ble montert i 2020. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner, med unntak av etasjeskille av betong i kjeller. Taket er et saltak av trekonstruksjon, tekket med takstein. Takrenner, nedløp og pipebeslag er av stål. Boligen har en teglsteinspipe fra byggeår. Vinduer har karmer av tre med to-lags glass fra 1987 og 1993, samt enkelte eldre vinduer med 1-lags glass og varevindu. Ytterdører er av tre, og innvendige dører er en blanding av slette og profilerte dører.

Frittliggende garasje ble oppført i 2007. Bygningen har støpt plate på mark, ringmur av lettklinkerblokker og yttervegger av bindingsverk med trekledning. Taket er et saltak av trekonstruksjon tekket med takstein. Garasjeport, dør og vinduer er av tre.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gangen i 2. etasje.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og godkjent slokkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Gulvbelegg viser tegn til slitasje, utettheter i overganger og aldersrelatert funksjonsnedsettelse. Det vanntette sjiktet vurderes til å være utett. Overgangen mellom sluk og tettesjikt/belegg har ikke tilstrekkelig tetthet, og sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet. Innredningen bærer preg av slitasje og svelleskader. Badets alder tilsier at baderommet har oppfylt sin levetid.

Toalettrom
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen har ukjent høy alder, betydelig slitasje, og det er registrert punktvise skader som misfarging/fuktmerker på innvendig side. Eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Vindskier og takgjennomføringer viser begynnende tegn til slitasje. Skorsteinen har synlige symptomer på slitasje og elde, og det registreres sprekkdannelser i murpussen på innvendig side.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Det registreres tegn på fuktskader i søyler til balkongen.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre, og vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Overflate vegg: Tapetserte veggflater bærer preg av alder og behov for overflatebehandling.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate himling: Enkelte himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje.
- Overflate vegg: Enkelte veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje.
- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og antydning til riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Innerdører: Slette innerdører i 2. etasje bærer preg av aldersrelatert slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig på soverommene.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomst.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke på loft har ingen ubrennbar plate. Det observeres fuktig sot som har trengt gjennom pipen i kjeller. Det observeres enkelte riss stedvis på skorsteinen.

Innvendige trapper
- Tilstand: Teppe bærer preg av aldersrelatert slitasje.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm i stue.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Et kjellervindu har knust glass.
- Ytterdører og omramming: Ytterdører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Membraner og vanntett sjikt: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på dette oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trappen har kun rekkverk på en side. Basert på dette oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble byttet panel ved verandaen i andre etasje i 2025. Det har vært vann i kjelleren på grunn av tett kloakk, men dette er nå utbedret. I 2020 ble det installert ny innmat i sikringsskapet, ny kurs til varmtvannsbereder og garasje, og ny nedgravd kabel til garasje. En elbillader ble installert i 2026. Strømledningen til huset ble flyttet i ca. 2024. Gamle avløpsrør med svanker som tidvis gikk tette, ble i 2026 i stor grad byttet ut med nye rør, og et del-strekke fikk rørfornying. Det ble også lagt ny vannledning fra kommunalt nett og inn til huset. Det har tidligere vært en nedgravd oljetank ved innkjørselen som antas fjernet på 80-tallet. Det er nylig lagt hette på pipa. Tidligere eier opplyste om at deler av dreneringen ble gravd vekk ved en feil på 70-tallet. Selger har en luftavfukter gående i kjelleren, men har ikke registrert fuktproblemer.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Hovedavløpsledning og vannledning byttet fra husvegg til kommunale rør, samt utført rørfornying på enkelte delledninger. Arbeidet er utført av Vann- og avløpssenteret AS.
- Diverse elektriske arbeider, herunder installasjon av elbillader og ny kurs, utført av Elektro-Sivert Installasjon AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Installert ny kjøkkenventilator og oppvaskkum på kjøkken.
- Installert nytt toalett.
- Lagt nytt gulv og malt alle overflater i 2. etasje.

2023:
- Installert ny komfyr på kjøkken.

2021:
- Diverse elektriske arbeider utført. Samsvarserklæring foreligger.

2020:
- Diverse elektriske arbeider, herunder ny innmat i sikringsskap, ny kurs til varmtvannsbereder og ny kurs og nedgravd kabel til garasje, utført av Elektro-Sivert Installasjon AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Ny kledning på vegg i 2. etasje.
- Ny varmtvannsbereder installert i kjeller.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Byttet panel ved veranda i andre etasje. Arbeidet er utført av Neri Bygg.

2024:
- Strømledning til huset flyttet og lagt inn fra gaten.

En klassisk enebolig fra 1913 over to plan med kjeller, på en tomt på 854 m². Huset bærer preg av sin alder på en god måte: profilerte innerdører, trepanelhimling gjennom hele 1. etasje og en teglsteinspipe med to ildsteder gir rommene karakter som ikke lar seg kopiere. I 2. etasje er alle overflater malt og gulvene skiftet i 2025-2026. Kjøkkenet er oppgradert med malte fronter, ny benkeplate, ny komfyr i 2023 og ny kjøkkenventilator og oppvaskkum i 2026. Hoveddelen av vann- og avløpsrørene utendørs er byttet i 2026. Badet i 1. etasje har et oppgraderingsbehov.

Entré:
Fra inngangsdøren møter du en entré med fliser og gulvvarme i gulvet. Profilerte innerdører og trepanelhimling viderefører husets karakter fra første steg inn. Garderobeskap gir plass til yttertøy. Herfra leder gangen videre til stue, bad, toalettrom og kontor.

Stue:
Stuen har parkett i gulvet og trepanelhimling som løper ubrutt over hele rommet og inn til spisestuen. Mot veggen til venstre sitter en åpen peis i tegl med buet front. Tre smale vinduer plassert høyt på sydveggen slipper inn lys uten å ta veggplass, mens terrassedøren mot vest åpner direkte ut til den overbyggede terrassen med doble dører. Rommet har god plass til stor sofagruppe. Stuen får en perfekt sammenkobling med spisestuen via en stor åpning.

Spisestue:
Spisestuen ligger i direkte forbindelse med stuen og har samme parkett og trepanelhimling. En peisovn med glassdør i svart utførelse gir rommet et eget tyngdepunkt. To vinduer mot hagen slipper inn godt med dagslys og en koselig utsikt til den frodige hagen mot syd og øst. Spisestuen har plass til et langbord med sitteplass til mange, og åpningen mot stuen gjør at de to rommene fungerer godt sammen ved større sammenkomster.

Kjøkken:
Kjøkkenet har profilerte fronter og benkeplate av tre. Flislagt flate mellom benkeplate og overskap, med benkeskapsbelysning og stikkontakt under overskap. Keramisk oppvaskkum med ett-greps armatur, ny i 2026. Integrert komfyr med ny platetopp og ny kjøkkenventilator tilkoblet avtrekkskanal, begge skiftet i 2023 og 2026. Integrert oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Parkett i gulvet og trepanelhimling. Et vindu mot hagen gir godt arbeidsbelysning over benken.

Kontor:
Kontoret i 1. etasje er et eget rom med vindu mot hagen, egnet som hjemmekontor.

Bad (1. etasje):
Badet i 1. etasje har gulvbelegg, våtromstapet på veggene og malt himling. Vegghengt servantskap med ett-greps armatur, vegghengt speilskap med overbelysning og dusjkabinett med to-greps armatur, hånddusj og massasjedusj. Opplegg for vaskemaskin. Badet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom:
Toalettrommet i 1. etasje ligger vegg-i-vegg med baderommet og har laminatgulv, tapetserte vegger og malt himling. Vegghengt servantskap med ett-greps armatur og gulvstående toalett, skiftet i 2026.

Vestvendt terrasse (1. etasje):
Fra stuen er det utgang til en vestvendt, delvis overbygget terrasse med tregulv. Overbyggingen gir ly for regn og gjør terrassen brukbar store deler av sesongen. Plass til både spisebord og sittegruppe. Hagen med plenarealer, urtekasser og frittliggende redskapsbod og dukkestue ligger rett utenfor.

Gang (2. etasje):
Oppe i 2. etasje fordeler gangen seg til fire soverom og to boder. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her.

Soverom 1 (2. etasje):
Soverom 1 er det største soverommet i 2. etasje og har utgang til den sydvendte terrassen gjennom en terrassedør med trekarm. Rommet har skrå himling mot taket, noe som gir det en intim karakter. Laminatgulv lagt i 2025-2026, alle overflater malt i 2026. Takhøyden varierer fra 1,58 til 2,53 m.

Sydvendt terrasse (2. etasje):
Terrassen i 2. etasje vender mot syd og har plass til to stoler og et lite bord. Bærende konstruksjon av tre med rekkverk av trekonstruksjon. Utsikt over hagen og nabolaget.

Soverom 2, 3 og 4 (2. etasje):
To av de tre øvrige soverommene i 2. etasje har alle laminatgulv lagt i 2025-2026 og overflater malt i 2026. Soverom 2 har i tillegg garderobeskap og skrå himling med takhøyde fra 1,07 til 2,53 m. Soverom 3 og 4 er noe mer kompakte, men egner seg godt som barnerom eller gjesterom. Selger har hatt planer om å etablere et baderom i det ene soverommet, men kom aldri dit at planene ble gjennomført. Det er ikke undersøkt nærmere hvorvidt dette lar seg gjøre.

Kjeller:
Kjelleren er uinnredet og benyttes til lagring. Gulvflater av ubehandlet betong, vegger av betong- og murkonstruksjon kombinert med lettvegger med trepanel. Takhøyde 1,90-1,92 m. Varmtvannsbereder på 281 liter fra 2020 og hovedstoppekran er plassert her. Kjelleren har tre boder.

Overflater:
Gulv: Fliser med gulvvarme i entré. Parkett i stue, spisestue og kjøkken i 1. etasje. Gulvbelegg på bad i 1. etasje. Laminatgulv på toalettrom i 1. etasje. Laminatgulv i alle soverom i 2. etasje. Ubehandlet betong i kjeller.
Vegger: Tapetserte og malte vegger i 1. og 2. etasje (unntatt bad). Våtromstapet på bad i 1. etasje. Betong- og murkonstruksjon kombinert med lettvegger med trepanel i kjeller.
Himling: Trepanel i 1. etasje (unntatt bad og toalettrom). Malt trepanel og himlingsplater i 2. etasje. Malt himling på bad og toalettrom i 1. etasje.

Lagring:
Garderobeskap i entré i 1. etasje. Garderobeskap på alle soverom i 2. etasje. To boder (en med lav takhøyde) i 2. etasje. Tre boder i kjeller. Frittliggende garasje med el-billader. Frittliggende redskapsbod på ca. 8 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Boligen er elektrisk oppvarmet, inkludert gulvvarme i entré. I tillegg er det en peisovn med glassdør i spisestuen og en åpen peis i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1911, og det foreligger et ekspedisjonsdokument for våningshus datert 15.06.1911. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon ut over dette fra byggeåret. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for tilbygg for garderobe og vindfang m.m., datert 16.03.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For frittliggende enkeltgarasje (byggeår 2007) foreligger det godkjent melding med dispensasjon for plassering, datert 15.04.2004. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket i arkivet. Det gjøres oppmerksom på at matrikkelbrevet har registrert en 'GAB - Ferdigattest' fra 2007, men ved avvik er det kommunens faktiske byggesaksdokumenter som er juridisk gjeldende.

Det er registrert eldre byggesaker som ikke er avsluttet med ferdigattest:
- Approbasjon for tilbygning til våningshus (1. etasje stue/spisestue), datert 27.09.1934.
- Approbasjon for innvendige forandringer (flytting av trapp), datert 22.08.1916.
Det er ikke utstedt ferdigattest for disse tiltakene. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger godkjente og byggemeldte byggetegninger for hovedhuset, senest approbert 20.06.1978 for tilbygg, i tillegg til eldre tegninger datert 1911, 1916 og 1934. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Kontor i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som bod/garderobe jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Deler av 2. etasje (loft) er også omdisponert, hvor godkjent romløsning bestod av bad/WC og færre soverom, mens det i dag fremstår med 4 soverom og boder. Romendringer innenfor boligens hoveddel (f.eks. omgjøring fra bad til soverom) regnes normalt som indre omgjøring og ikke som en søknadspliktig bruksendring, men medfører at boligens faktiske plantegning avviker fra det som opprinnelig er godkjent.

På eiendommen er det etablert en frittliggende redskapsbod (8 kvm) og en dukkestue (3 kvm). Ut fra størrelse vurderes disse å falle inn under unntaksreglene for søknadsfrie tiltak i plan- og bygningsloven (jf. SAK10 § 4-1). Det foreligger derfor ikke tegninger eller saksdokumenter på disse i kommunens arkiv.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen (gnr. 181, bnr. 19):
Dagboknr: 260, tinglyst 12.04.1912:
Servitutten omhandler: Bestemmelse om veg, benyttelse, vann/kloakkledning og gjerde. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr: 993179, tinglyst 22.09.1922:
Servitutten omhandler: Erklæring/avtale om kloakkledning. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr: 8135, tinglyst: 04.09.1946:
Servitutten omhandler: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Eier gis tillatelse til å innlegge vann og legge kloakkavstikker fra eiendommen. Eier forplikter seg og fremtidige eiere til å overholde gjeldende reglementer.

Dagboknr: 4246, tinglyst 30.03.1953:
Servitutten omhandler: Bestemmelse om veg, kloakkledning og gjerde. Vangen godkjennes inntil videre med 4 meter bred kjørebane. Eier forplikter seg til å opparbeide vei og kloakk når kommunen forlanger det, og overtar vedlikeholdet inntil da. Grunnervervelse skal skje uten utgift for kommunen.

Dagboknr: 6222, tinglyst 09.05.1953:
Servitutten omhandler: Erklæring/avtale hvor eier vedtar Oslo kommunes vann- og kloakkreglement som bindende for seg og senere eiere. Dette innebærer bl.a. plikt til å melde fra om arbeid på anlegg, rett til inspeksjon for kommunen, og ansvar for visse skader og ulemper.

Dagboknr: 6223, tinglyst 09.05.1953:
Servitutten omhandler: Erklæring/avtale om kloakkledning. Eier av denne eiendommen gis rett til å føre vann- og kloakkledning over gnr. 181 bnr. 228 og 468, med rett til reparasjon og ettersyn. Erstatning for skade kan kreves etter skjønn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Dagboknr: 691, tinglyst 14.01.1969:
Servitutten omhandler: Erklæring/avtale om vilkår ved utskillelse/bebyggelse. Vangen godkjennes inntil videre med 4 meter bred kjørebane. Eier plikter å opparbeide vei og legge hovedkloakk når kommunen forlanger det.

Det er i tillegg tinglyst 5 servitutter på hovedbølet (gnr. 181, bnr 15) i perioden 1912 - 1913. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servituttene. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommens rettigheter:

Dagboknr. 3636, tinglyst 05.03.1969:
Eiendommen gis tillatelse til å legge stikkledninger over gnr. 181, bnr. 533 og ut i Freidigveien.

Dagboknr. 20095, tinglyst 27.11.1969:
Eier av gnr. 181, bnr. 681 gir eier av denne eiendommen rett til å føre kloakk- og vannledning over sin eiendom, med adgang til reparasjon og ettersyn. Erstatning for skade kan kreves etter skjønn.

Dagboknr. 189, tinglyst 06.01.1970:
Eier av gnr. 181, bnr. 533 gir eiere av gnr. 181, bnr. 681 og denne eiendommen rett til å føre kloakk- og vannledninger over sin eiendom, med adgang til reparasjon og ettersyn. Erstatning for skade kan kreves etter skjønn.

Dagboknr. 13902, tinglyst 27.06.1978:
Eier av gnr. 181, bnr. 520 samtykker i at denne eiendommen bebygges inntil 2,60 meter fra grensen, og forplikter seg og senere eiere til ikke å bygge nærmere enn bygningslovens avstandsregler tilsier.

Dagboknr. 610625, tinglyst 09.06.2017:
Eiendommen gis rett til å legge private stikkledninger for vann og avløp over gnr. 181, bnr. 681. Rettighetshaver besørger opparbeidelse, service og vedlikehold.

Dagboknr. 610625, tinglyst 09.06.2017:
Eiendommen gis rett til å legge private stikkledninger for vann og avløp over gnr. 181, bnr. 681. Rettighetshaver besørger opparbeidelse, service og vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Vangen 12 ligger i et populært villaområde sentralt på Nordstrand. Området utmerker seg som meget barnevennlig med lite gjennomfartstrafikk i veien og umiddelbar nærhet til Nordstrand Arena ("Niffen") og kort vei til fritidstilbud, barnehager og skoler. Nærhet også til et bredt kollektivtilbud og til et rikt servicetilbud.

Fra eiendommen er det kort vei til både Sæter og Lambertseter med gode servicetilbud. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, bank m.m. På Lambertseter senter er det et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. Holtet er heller ikke langt unna og her ligger bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs.

Umiddelbar nærhet til buss i Oberst Rodes vei, samt at det er kort vei til trikkeholdeplass på hhv. Sæter og Bråten. Her går rute 13 og 19 til hhv. Lilleaker og Majorstuen, begge via Oslo sentrum. Få minutters gange også til Munkelia T-banestasjon.
(Se Ruter for mer informasjon).

Det er et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til fjorden og Østmarka. I marka er det flotte turmuligheter sommer som vinter. Lokal lysløype ligger også rett i nærheten. I retning sentrum finner du Ekebergsletta med tilknyttet lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og restauranter m.m.

Området har også et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand Idrettsforening («Niffen») som kun er noen meter unna. Her er det stor håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) har uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn har flott turnhall ved Leriskallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Området har også en lokal alpinbakke, Sloreåsen.
I tillegg finnes det flere treningsstudioer, herunder Sats på Lambertseter og Karlsrud, Evo på Sæter og Lambertseter, samt BestHelse på Holtet.

Vangen er en liten villavei som strekker seg fra Munkelia, krysser Freidigveien, og ender i Sigurd Johannesens vei. Vangen 12 ligger i strekket mellom Freidigveien og Sigurd Johannesens vei.

Flere barnehager i nærmiljøet.
Kort og lite trafikkert skolevei til Nordseter barne- og ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 854 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med gruslagt gårdsplass, plenarealer og diverse beplantning. Det er flere biloppstillingsplasser på egen grunn.

Parkering på egen tomt i frittliggende garasje og på gruslagt gårdsplass med biloppstillingsplasser.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Pågående plansaker i nærområdet:
Vangen 8C - bruksendring og fasadeendring
Munkerudveien 13 B - bruksendring av kjeller til bolig og fasadeendring.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 30 080,12 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 4 856,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 29 000,- pr. år. / 26000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Nåværende eier har forsikring i If som koster kr 14 045,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

12 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

318 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
319 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
339 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 069 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 089 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tone Elisabeth Eikholt og Anders Ebersten Topper

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0109/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26109

Sist oppdatert: 11. juni 2026 kl. 18:46