Brænnes veg 12A

Brænnes veg 12A, 7022 TRONDHEIM
Kommunenummer 5001, gårdsnummer 103, bruksnummer 766, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 186 kvm

BRA-i:
Sokkel-/kjelleretasje 74 kvm: Rom innredet som stue, tre ganger, to boder, badstue, bad, verksted og bad/vaskerom.
1. etasje 75 kvm: Entre, tre soverom, kott, gang, garderoberom og kjøkken/spisestue/kontor.
2. etasje 37 kvm: Stue og kott.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 22 kvm: Terrasse.
2. etasje 26 kvm: Balkong.

Arealet i kott måles til 5 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.10.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Petter Borseth. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en tomannsbolig oppført i 1956 med sokkel-/kjelleretasje. Grunnmur er oppført av betongstein og lettklinkerblokker, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner og betong med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner og utvendig kledd med både liggende og stående trekledning. Takkonstruksjonen er saltak i trekonstruksjoner med lukket oppbygning, tekket med takstein (ifølge eier fra 2003). Renner, nedløp og pipebeslag er i metall. Skorstein fra byggeår ble rehabilitert med nye stålrør i 2021. Vinduer har karmer av tre og er fra varierende årstall (byggeår–2013). Entrédør og ytterdør til vaskerom er utstyrt med sikkerhetslås, og balkong-/terrassedører har karmer av tre (fra 2000, 2004 og 2013). Fra stuen er det utgang til balkong i trekonstruksjoner på 26 m², og fra entréen er det adkomst til terrasse på 22 m². Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gang i sokkel-/kjelleretasje og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (soverom). Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 21,4 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Grunnmurens utvendige fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater gulv: Det observeres en liten sprekk i en gulvflis ved sluksonen.

Våtrom - Vaskerom/bad
- Overflater vegger: Fuger mellom bunnlist og baderomsplate er stedvis oppsprukket i dusjsonen.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Berederens alder tilsier usikker fremtidig funksjon. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale, hovedsaklig i gang, bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Andre rom - 2. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Rom under terreng
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer (sokkel-/kjelleretasje).

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Overflateskader på innvendig foring til vindu er observert på stue.
- Ytterdører og omramming: Det er ikke montert et fullverdig beslag i underkant av balkongdør til soverom.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde, og det registreres enkelte knekte takstein samt mye mose på taket.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da det ikke var praktisk mulig i området som utsettes for bruksvann.

Våtrom - Vaskerom/bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Konstruksjonsoppbygning, utførelse eller tilstand på skjulte deler er ikke kontrollert fordi boligen har en lukket takkonstruksjon.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen(e) er vurdert under det samme punktet.

Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Det registreres følgende:
Trappen har ikke håndløper på begge sider.
Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.
Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter.
Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m.

Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Det registreres følgende:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2015
Firmanavn: Timber Bygg AS
Beskrivelse av arbeidet: Opplegg wc, vask, dusj, vaskemaskin. Varmekabler, belysning. Komplett bygningsmessig arbeid.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2017
Firmanavn: Timber Bygg AS
Beskrivelse av arbeidet: Total rehab av bad. Alle fag.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja.
Beskriv feilen og omfanget: Vanninntrenging ved pipe. Fukt ned langs mur mot stue og kott. Lekkasje er tettet og tørket.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2014
Firmanavn: Timber Bygg AS
Beskrivelse av arbeidet: Bytte av vinduer og balkongdør fasade øst. 2 stk. soveromsvindu fasade vest.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja.
Beskriv feilen og omfanget: Jordfeil på varmekabel i 1 soverom, varmekabel er frakoblet.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2015
Firmanavn: Totaltek
Beskrivelse av arbeidet: Nytt sikringsskap samt totalt elektrisk i vaskerom.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2017
Firmanavn: Totaltek
Beskrivelse av arbeidet: Totalt elektrisk i hovedbad. Automatsikringer.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Gjengrodde betong avløpsrør. Rør rehabilitert med foring, Olimb Rørfornying.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2018
Firmanavn: Olimb Rørfornying AS
Beskrivelse av arbeidet: Ny foring i betong avløpsrør.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2015
Firmanavn: Rørkompaniet eftf. AS
Beskrivelse av arbeidet: Opplegg for vann/avløp i vaskerom.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

3. Hvilket år ble jobben fullført?: 2017
Firmanavn: Rørkompaniet eftf. AS
Beskrivelse av arbeidet: Nytt opplegg vann/avløp, koblet til eksisterende anlegg bad.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja.
Beskriv feilen eller endringen: Pipe foret med stålrør 2021. Parafinovn byttet til vedovn. Vedovn i stue byttet.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2015
Firmanavn: Timber Bygg AS
Beskrivelse av arbeidet: Etablering av vaskerom/bad i uinnredet kjeller.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.
Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen?
Nei, ikke søknadspliktig.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja.
Beskriv nærmere hvilke forhold: Ny bolig er under oppføring i Brænnes veg 10. Søknad om påbygg for Brænnes veg 14. Det er plan om ny gang og sykkelsti langs Gamle Osloveg mot Kyvannet.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.
Skriv opplysningene her: Beboere i Brænnes veg 12A vil ha tilkomst via Brænnes veg 10.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2021:
- Rehabilitering av skorstein med nye stålrør

2018:
- Innvendig rehabilitering (rørfornyelse) av utvendig avløpsledning (utført av Olimb Rørfornying AS)

2017:
- Oppussing av baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og rør-i-rør-system (utført av Timber Bygg AS)
- Etablering/oppussing av vaskerom/bad med flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater og rør-i-rør-system (utført av Timber Bygg AS)

2004:
- Oppføring av tilbygg og utskifting av drenering på baksiden av grunnmuren

2003:
- Omtekking av yttertak med takstein

Ukjent årstall:
- Gradvis oppgradering av det elektriske anlegget og sikringsskap med automatsikringer

Vertikaldelt tomannsbolig over tre plan med idyllisk beliggenhet like ved Kyvatnet, med nydelig utsikt mot vannet og Bymarka samt meget gode solforhold. Boligen ble oppført i 1956 og senere utvidet med tilbygg i 2002–2004. Innvendig fremstår boligen med en funksjonell og god planløsning hvor oppholdsrommene i 1. og 2. etasje er lagt til rette for både hverdags- og familieliv. Boligen har gjennomgått jevnlige oppgraderinger, herunder oppussing av to bad/vaskerom i 2015 og 2017, rørfornying av utvendig avløp i 2018 og rehabilitering av skorstein med nye stålrør i 2021.

Entré:
Entréen i 1. etasje har flislagt gulv med behagelig gulvvarme og god plass til å henge fra seg yttertøy i en romslig skyvedørsgarderobe med speilfronter. Rommet har en lys atmosfære med overlys og et vindusfelt i glassbyggerstein som slipper inn naturlig dagslys ved inngangsdøren. Fra entréen er det direkte utgang til markterrassen.

Terrasse:
Markterrassen i 1. etasje har adkomst fra entréen og er belagt med terrassebord. Det er etablert utvendig selvdrenerende vannuttak. Uteplassen ligger skjermet til med utsyn mot hagen og har innlagt utvendig stikkontakt.

Kjøkken:
Kjøkkenet i 1. etasje har en åpen løsning mot spisestue og en integrert kontorplass, med gjennomlys mellom rommene. Innredningen fra HTH har glatte, hvite fronter og benkeplate i heltre, utstyrt med underlimt oppvaskkum med armatur samt Quooker med kokende vann. Kjøkkenet inneholder integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, dampovn, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser, samt ventilator montert i overskap. Gulvet er belagt med parkett og himlingen har takplater.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kombiskap i kjøkken, dampovn, stekovn, platetopp, oppvaskmaskin, ventilator.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Stue:
Stuen i 2. etasje er et luftig oppholdsrom med generøs takhøyde under skråtaket og store vindusflater som gir utsikt mot Kyvatnet og Bymarka. Rommet har parkett på gulv, tapet og malte veggflater samt takplater i himling. For oppvarming finnes en peisovn tilknyttet rehabilitert pipe, i tillegg til panelovner. Fra stuen fører en skyvedør i tre direkte ut til balkongen.

Balkong:
Balkongen i 2. etasje nås direkte fra stuen og er oppført i trekonstruksjoner med rekkverk av tre og dekke av terrassebord. Balkongen har markise, utebelysning og utvendig stikkontakt, og har vidstrakt utsikt over Kyvatnet og skogkledde åser.

Tre soverom:
I 1. etasje ligger tre soverom med overflater av parkett og laminat på gulv, samt malte og tapetserte vegger. Hovedsoverommet har tilknytning til et eget garderoberom.

Innredet rom i sokkeletasje:
I sokkeletasjen finnes et rom innredet som soverom (ikke godkjent) med utlektet veggkonstruksj. Rommene i underetasjen har et oppgraderingsbehov grunnet registrert fukt i utlektet veggkonstruksjon og tilstand på drenering. Gulvvarmen er frakoblet.

Bad:
Badet i sokkel-/kjelleretasjen ble fornyet i 2017 med innredning fra HTH. Rommet har flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme, samt malt himling. Innredningen består av vegghengt servantseksjon med underlimt vask i heltre benkeplate, speilskap med overlys og stikkontakt, samt et gulvstående baderomsmøbel. Dusjnisjen har glassvegg og vegghengt armatur med både hånddusj og regndusj. Badet har for øvrig vegghengt toalett og mekanisk avtrekksvifte i vegg.

Badstue:
Direkte tilknyttet baderommet i sokkeletasjen ligger en badstue. Rommet har gulvbelegg, trepanel på vegger og panelbord i himling, og er innredet med sittebenker i tre samt infrarød og elektrisk oppvarming.

Vaskerom/bad:
Kombinert vaskerom og bad i sokkel-/kjelleretasjen ble etablert i 2015/2017 og har egen ytterdør med sikkerhetslås. Rommet har baderomsplater på vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Det er utstyrt med gulvstående og vegghengt servantinnredning med armaturer, gulvstående baderomsmøbel, dusjnisje med glassvegg, vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj, vegghengt toalett, mekanisk avtrekksvifte og opplegg for vaskemaskin.

Verksted og boder:
Sokkel-/kjelleretasjen rommer et praktisk verksted med fastmontert arbeidsbenk (følger ikke med), samt to boder. I gangsonen ved trappeløpet er det i tillegg montert en peisovn.

Overflater:
Gulv: Parkett, fliser, laminat, gulvbelegg, tregulv og overflater med synlig støpt gulv.
Vegger: Tapet, malt panel, malte flater, plater, panelbord, baderomsplater, fliser og overflatebehandlet grunnmur.
Himling: Takplater, malt panel, panelbord og malte flater.

Lagring:
Boligen har garderoberom og kott i 1. etasje, kott ved stue i 2. etasje, samt to boder og et verksted i sokkel-/kjelleretasje.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kombiskap i kjøkken, dampovn, stekovn, platetopp, oppvaskmaskin, ventilator. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Panelovner og ildsted i sokkel- og 2. etasje, med peisovn i sokkeletasje. Gulvvarme på bad, vaskerom/bad og i entré. Gulvvarme på ett soverom er frakoblet grunnet jordingsfeil. Badstue har infrarød/elektrisk oppvarming.

Feiervesenet har registrert en anmerkning fra 11.09.2020 om dårlige fuger innvendig i pipa. Skorsteinen ble i 2021 rehabilitert med nye stålrør, og det foreligger ferdigattest for dette arbeidet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.02.1956.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. 

Det finnes i tillegg følgende dokumentasjon:

- Igangsettingstillatelse for tilbygg i 1. etasje (tilbygg mot vest) datert 30.08.2002. Tilbygget er ifølge tilstandsrapporten oppført ca. 2004. Ferdigattest for tiltaket er utstedt 12.11.2026.

- Godkjent melding om mindre byggearbeid for utvidelse av veranda, datert 08.06.1999.

Det foreligger godkjente og byggemeldte byggetegninger for opprinnelig oppføring datert 06.09.1954, samt tegninger for tilbygg mot vest datert 07.09.2001.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning:
I sokkel-/kjelleretasjen er rommet i tilbygget som i dag benyttes som soverom benevnt som bod og del av gang på de godkjente tegningene fra 2001.  Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Bad på 9,5 m2 er i de godkjente tegningene fra 2001 benevnt som disp.rom, og bruksendringen fra tilleggsdel til hoveddel er ikke omsøkt hos kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med ovennevnte.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknr 306718, tinglyst 05.12.1962, type heftelse: Erklæring/avtale. Bestemmelse om benyttelse av vei og garasje/parkering. Eier av naboeiendommen (gnr. 103, bnr. 333) har rett til å trafikkere felles adkomstvei med bil og plassere garasje med adkomst til denne veien på denne eiendommen. Felles anleggs- og vedlikeholdsutgifter for veien deles likt mellom eierne av de to eiendommene. Eventuelle skatter, avgifter eller grunnbyrder som utlignes på eiendommene, skal deles likt.

Dagboknr 300419, tinglyst 25.01.1963, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Erklæring om at bolighuset er oppført med den ene veggen i grenselinjen mot naboeiendommen (gnr. 103, bnr. 333). Bolighusets bebygde grunnflate er maksimalt 75 m² (samlet maksimalt 150 m² for begge eiendommer). Veggen i grenselinjen skal være uten åpning fra kjellergulv til taktro, tilfredsstille kravene til innvendig bærende vegg og være lydisolert. Felles vegg og eventuell felles pipestokk i nabogrensen er felles eiendom som eierne plikter å vedlikeholde i fellesskap.

Dagboknr 8641, tinglyst 09.04.1987, type heftelse: Erklæring/avtale. Avtale med Trondheim kommune om makeskifte av grunn i forbindelse med reguleringsplan for utvidelse av Gamle Oslovei. Eiendommen avsto en parsell på 26,4 m² til kommunen mot overtakelse av en parsell på 424,6 m² veggrunn/vegskråning mot Brænnes veg. Avkjørsel fra Gamle Oslovei stenges, og ny avkjørsel anlegges fra Brænnes veg.

Eiendommens rettigheter:

Eiendommen har tinglyst rett til adkomstvei med bil over husets vestre langside samt lik deling av felles anleggs- og vedlikeholdsutgifter på gnr. 103, bnr. 333. Rettigheten er tinglyst på gnr. 103, bnr. 333, dagboknr 306718, tinglyst 05.12.1962.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Takhengte lamper selges ikke med boligen, gjelder ikke spotskinner.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en flott beliggenhet i et etablert boligstrøk på Byåsen, med fint utsyn mot Kyvatnet og de skogkledde åsene i Bymarka. Her bor du med umiddelbar tilgang til friluftsliv og rekreasjon rett utenfor døren. Kyvatnet ligger like nedenfor og byr på badeplass med sandstrand, flytebrygge og sandvolleyballbane om sommeren, samt fine turmuligheter året rundt. Bymarka strekker seg videre innover med et omfattende nettverk av merkede stier, lysløyper og populære utfartsmål som Haukvatnet, Lianvatnet og Gråkallen.

For barnefamilier er beliggenheten praktisk i hverdagen. Både Ugla skole og Nyborg skole ligger i gangavstand fra boligen, og Dalgård skole nås på en kort spasertur eller sykkeltur. For de minste finnes det flere barnehager like ved, blant annet Myra barnehage og Kyvatnet naturbarnehage. Idrettsmiljøet i bydelen er aktivt, med Dalgård idrettsanlegg og ishall, Ugla idrettshall samt treningssentre en kort tur unna.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt i nærområdet, med både Kiwi på Dalgård og Coop Extra ved Ugla innenfor gangavstand. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud ligger Byåsen Butikksenter og Havstad Torg en kort kjøretur unna. Kollektivtilbudet er godt tilrettelagt, med bussholdeplass i Skavlans veg en kort gåtur fra boligen. Derfra går det jevnlige avganger inn mot Trondheim sentrum, som også nås på rundt ti minutter med bil.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Myra barnehage: 7 min. gange
Kyvatnet naturbarnehage: 10 min. gange
Nyborg barnehage: 12 min. gange

Idrett og fritid:
Kyvatnet sandvolleyballbane: 8 min. gange
3T-Byåsen: 22 min. gange
EasyFit Byåsen: 5 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 439,2 kvm. Tomten er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, steinheller og belegningsstein. Terrenget er tilnærmet flatt i to nivåer, med forstøtningsmurer av betong og betongstein ved underetasjens innganger.

Parkering på egen tomt.

Boligen selges med carport inkludert montert el-billader.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål og fellesområde i henhold til reguleringsplan r0350, «Gamle Oslo veg fra Kyvannet til nr 92 med tilliggende områder», datert 29.08.1991, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til planens bestemmelser § 10 og § 11 har eiendommen (gnr. 103 bnr. 766) felles avkjørsel (FA1) og felles garasjeanlegg sammen med gnr. 103 bnr. 333. Det stilles i § 6 krav om fri sikt i frisiktsonene i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegarmers nivå. Videre følger det av § 8 at vegmyndigheten må oppføre og bekoste støyskjerming dersom dette er nødvendig for å unngå at Miljøverndepartementets støynormer overskrides som følge av veganlegget, forutsatt at grunneier ønsker dette.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022–2034, vedtatt 27.03.2025. Hele eiendommen (439,24 m²) er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg – framtidig, og er lokalisert i Byggesone 3 (øvrige byområder).

I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 2.2.2 gjelder kommuneplanens arealdel ved motstrid foran alle reguleringsplaner vedtatt før 21.03.2013, med unntak for områder detaljregulert til LNFR, bevaring eller naturvern. Dette innebærer at kommuneplanens arealdel har forrang ved motstrid mot reguleringsplan r0350.

Regulering under arbeid:
- Del av Gamle Oslovei og Kyvatnet (plan-ID: r20220042) – status: under arbeid. Det er igangsatt planleggingsarbeid på et område som inkluderer/berører området like vest for eiendommen.

Relaterte planer i nærheten:
- Kvernhusstien 3, gnr. 103/511 (plan-ID: r0350a), vedtatt 30.01.2001
- Uglavegen (plan-ID: r20120034), vedtatt 28.04.2016
- Gamle Oslovei 83 og 85 (plan-ID: r20200024), vedtatt 19.10.2023

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 163,- for perioden juli 2025 til juni 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, feiing og eiendomsskatt (8 677,-) Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år / 25 000 kWh pr. år.

Boligen har en årlig bygningsforsikringspremie i Tryg Forsikring på kr 8 304,-.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av fiber.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men alarm følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 431 319,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 6 733 961,- ifølge Skatteetatens boligkalkulator.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskattetaksten er satt til kr 5 678 000, med bunnfradrag på kr 700.000 og en sats på 2,65 promille, vedtatt 01.01.2023.

Eiendomsskatten utgjør kr. 8 677 pr år.

7 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

193 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
194 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
217 830,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 944 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 967 830,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Terje Holst og Gunhild Nyhus

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Trondheim kommune  kr 4 344,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 35 495,00
Foto  kr 5 950,00
Innhenting av energiattest hos Ambita  kr 310,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 68-0089/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
Fjordgata 82, 7010, TRONDHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR68.2689

Sist oppdatert: 12. november 2026 kl. 11:50