Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Oksenøya 2 Sameie, med sameiebrøk 44/7963.
Sameiet består av 102 seksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dyrehold er tillatt, se husordensreglene.
Oksenøya 2 Sameie er medlem av Oksenøya Huseierforening som tar seg av veiene og gjesteparkering.
Sameiet har egne kajakkplasser, hvorav to er felles utlånskajakker. Beboere kan hvert år søke om plass. Dersom det er stor etterspørsel, tildeles plass etter loddtrekning. Årsavgiften for leie av plass er ca. kr 500,- per år for beboere.
Styrets arbeid 2024:
Styret har i 2024 gjennomført 11 styremøter, og har mellom møtene behandlet en rekke saker per e-post.
Styrets medlemmer er ansvarlige for ulike ansvarsområder, og har løpende håndtert saker innenfor sine felt. Siden sameiet er godt etablert og velfungerende, har hovedfokus i 2024 vært reklamasjonssaken mot Skanska/OBOS. Vi har gjennomgått og reforhandlet enkelte leverandøravtaler, og har hatt tett oppfølging mot Skanska/OBOS. Samarbeidet med de andre sameiene fungerer godt. Det har fortløpende blitt gitt oppdateringer på Vibbo.
Generelt vedlikehold:
Med referanse til sameiets økonomiske situasjon og årsmøte 2024, har styret satt av kr. 300 000 på sparekonto for vedlikehold som vil komme. Styret anbefaler at dette blir gjennomført hvert år når økonomien tilsier det. Løpende henvendelser: Styret svarer fortløpende på henvendelser fra boligeiere og beboere. Mange henvendelser kommer i tilknytning til flytting og eierskifte, og de aller fleste blir besvart direkte eller henvist til Vibbo. Vi minner beboere om at Vibbo inneholder det meste av informasjon, og ber beboere søke der før de kontakter styret. Videre får vi får også en del henvendelser og synspunkter om løsninger for bygg og fellesareal. Noen henvendelser er utenfor styrets mandat, som for eksempel uhell/skader i egen leilighet, naboers adferd og utendørs parkering.
Reklamasjoner: Styret har i løpet av året som har gått jobbet med mange reklamasjonssaker som gjelder sameiets fellesarealer mot OBOS og Skanska. Den største og mest alvorlige saken var innsig av vann i garasjen. Styret opplevde lite samarbeidsvilje for å finne ut av årsakene og løse saken i dialog med OBOS. Grunnet sakens kompleksitet og omfang ble advokat og takstmann engasjert i begynnelsen av 2024 for å ivareta sameiets interesser og rettigheter.
Saken består av tre hovedelementer. Dreneringsanlegget, aquadrain ved garasjeport og snøsmeltingsanlegget i nedkjøringen til garasjen. Det har vært dialog mellom partene og det er gjennomført flere befaringer i løpet av både 2024 og hittil i 2025.
Dreneringsanlegget er undersøkt av spesialist og det er avdekket at to av drenskummene er fylt med sand, to kummer ble funnet under terrasser på bakkeplan, to kummer var nedgravd og en kum er etter omfattende søk fremdeles ikke funnet av Skanska. Kartskissen over anlegget er ikke fullstendig. Forvaltning, Drift og Vedlikeholds dokumentasjon (FDV) for dreneringsanlegget er ikke derfor ikke komplett da det hverken finnes vedlikeholdsrutiner eller en sluttført karttegning. De øvrige delene av dreneringsanlegget er undersøkt med kamera og er i orden.
Aquadrainen (dreneringen) foran innkjøringen til garasjen mener OBOS er dimensjonert riktig. Styret er derimot av den oppfatning at denne er for liten, og at den ikke tar unna kraftige regnskyll. OBOS og Skanska har kun forsøkt retting ved å justere fallet på dreneringen slik at det renner riktig vei. De mente også at dreneringen var tett ved sluket grunnet høstløv og slam. Styret mener fremdeles at forsøket på å justere manglende fall i systemet ikke har løst problemet. Ved kraftig nedbør har anlegget ikke tilstrekkelig kapasitet, og vann strømmer
fremdeles inn i garasjen.
Snøsmeltingsanlegget fungerer fortsatt ikke som det skal. Flere justeringer har blitt gjort av Assemblin uten suksess, og OBOS engasjerte Siemens uten at det løste problemet. Anlegget må nå styres manuelt. Sameiet fastholder sine tidligere reklamasjoner og krever at OBOS retter feilen.
Oppsummert: Styret har fastholdt sameiets krav, men OBOS bestrider forholdene ved aquadrainen og snøsmeltingsanlegget. OBOS og Skanska vært villig til å stille på befaring for å kartlegge forholdene rundt dreneringsanlegget. Det gjenstår fremdeles å konkludere i disse sakene.
Grunnet at det er mer en 5 år siden fellesarealene ble overtatt, har advokaten sørget for at foreldelsesfristen er utsatt flere ganger. Fristen er nå satt til 1 juni 2025 slik at forholdene rundt dreneringsanlegget kan klargjøres
og ferdigstilles. Bruk av advokat og takstmann har kostet sameiet ca. Kr. 129.000 for 2024.
I tillegg har styret fulgt opp saker som Aerotempvifte (avsluttet), hoved vannfilter (pågår) og tett rør som blant annet har medført vannlekkasje i boder. Aerotempviften som står på innsiden av garasjeporten har ikke fungert som forventet siden vi flyttet inn, og først når ny fagmann inspiserte viften tidlig i 2025, ble feilen rettet. Det viste seg at viften ikke var riktig koblet sammen. Vi har ikke erfart ytterligere problemer etter at dette ble forbedret.
Grønt- og fellesarealer: På grunn av økonomi, har ikke styret satt i gang omfattende fjerning av planter og vekster som ikke fungerer på tunet i 2024. Dette planlegges som aktivitet annethvert år. Det vil si at neste utbedring blir gjennomført sommer 2025. Tranby Gartner AS har vedlikeholdt anlegget i henhold til forventinger.
Vi har en representant i styret for Oksenøya Huseierforening, som er samarbeidsorganet for de fire sameiene på Oksenøya. Dette styret har blant annet som ansvar å følge opp ordningen med gjesteparkering, og enkelte fellesareal.
Trafikale utfordringer i forbindelse med oppstart av Oksenøya skole og Treklang: I 2023 ble det etablert en korttidsparkering for dette formålet. Noe forbedring har det blitt, men vi ser fremdeles foreldre/pårørende som parkerer i Finn Thorsagersvei.
Tjenester: Sameiet kjøper en rekke tjenester fra ulike tjenesteleverandører, inklusive årskontroller av teknisk infrastruktur, som brannvarsling/nødstrøm, ventilasjon, heiser mm. Styret har fokus på oppfølging av inngåtte avtaler for å sikre gode tjenester til en riktig pris. Her gjøres også sammenligninger med avtalene de har i sameiene Oksenøya 1 og Oksenøya 3. Etter at vi gikk over til Pegasus ifm. vask av fellesområder, ser vi at støvsuging ved heiser har redusert antall heisstopp og tilknyttede utgifter. Vi har vurdert om vi skal endre forsikringsselskap, men har besluttet å beholde eksisterende inntil reklamasjonssakene mot OBOS/Skanska har blitt avsluttet.
Ventilasjonsfilter: Bytte av filter til bolig-aggregatene er i utgangspunktet den enkelte beboer sitt ansvar. På grunn av svært stor prisforskjell mellom individuelt og samlet innkjøp, har styret valgt å kjøpe dette inn felles og dele ut til beboerne. Under byggearbeidene i nærområdet vil dette gjøres to ganger i året, og frekvens vil vurderes på nytt deretter.
Plass for MC og Kajakk: Styret administrerer plasser for MC i garasjen, og kajakker i stativet under Oksenøya1.
Vi har for tiden to ledige mc-plasser og det er også noen ledige kajakk-plasser til leie.
Brannvern: Vi har et felles ansvar for å sikre et godt brannvern. Et eget skriv er sendt ut til alle beboere med særlig oppfordring til å sikre at ingen ting lagres i fellesareal og trappeoppganger. I tillegg har styret gjennomgått og varslet beboere om uansvarlig lagring i egne boder for å sikre at overrislingsanlegget skal fungere.
Ryddighet i fellesområder: Både av brannvernhensyn, men også for mulighet til renhold, har styret løpende fulgt opp hensatte eiendeler og feilparkeringer i garasjen med «strenge lapper» for å oppfordre alle til å holde fellesarealene frie for alt som ikke hører hjemme der.
Sosiale sammenkomster: I tillegg til årsmøte ble det ble avholdt grillfest på tunet i juni før sommerferien.
Styrets arbeid 2023:
- Styret har fulgt opp reklamasjoner mot Skanska og OBOS. De fleste reklamasjonene har i år som tidligere vært knyttet til dører, porter og låser, snøsmelteanlegget ved garasjeporten, samt mye vann i garasjen. I forbindelse med den store vanninntrengelsen i begynnelse av året kontaktet vi Tryg Forsikring, som etter befaring har utbedret noe av skaden.
- I løpet av 2023 fått fjernet planter og vekster som ikke har fungert på tunet med nye planter som skal være mer robuste.
- Bytte av filter til bolig-aggregatene er i utgangspunktet den enkelte beboer sitt ansvar. På grunn av svært stor prisforskjell mellom individuelt og samlet innkjøp har styret valgt å kjøpe dette inn felles og dele ut til beboerne. Under byggearbeidene i nærområdet vil dette gjøres to ganger i året, og frekvens vil vurderes på nytt deretter.
Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.