Snarefjellet 79

Snarefjellet 79, 1481 HAGAN
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 3, bruksnummer 631, ideell andel 1/1
Andelsnummer 206, Skyset terrasse borettslag, organisasjonsnummer 994 148 664

Totalt bruksareal BRA: 112 kvm

BRA-i:
Leiligheten:
1. etasje 107 kvm: Entre/gang, 3 soverom. bad/wc, vaskerom, stue, kjøkken

BRA-e:
Leiligheten:
Kjeller: 5 kvm: Bod i kjeller

Åpent areal:
Leiligheten:
1. etasje 20 kvm: Balkong utenfor stue
1. etasje 5 kvm: Balkong utenfor soverom

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.03.2026 utført av Gunnar Mårdalen.

Viser videre til punkt om ferdigattest i salgsoppgaven.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Terrasseblokk med garasjeplan, underetasje og 3 etasjeplan. Bærende konstruksjon i betong. Fasader av panel og teglstein. Saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Vinduer med 2-lags isolerglass og trekarmer. Hvit glatt ytterdør med kikkehull. Terrassedør med 2-lags isolerglass og trekarmer. Utvendig panel ble malt 2016/2017,
Det er 19 leiligheter i borettslaget. Denne leiligheten er en endeleilighet beliggende i 2 etg. og har adkomst fra terreng på inngangssiden av blokken. Adkomst til heis eller trappegang fra terreng på øst/sør siden av blokken med akomst til garasjekjeller eller blokkens svalganger i 3 etg. Leiligheten har balkong/terrasse med utgang fra stuen. Det er nettingbod på ca. 5 m² og felles smørebod i underetasjen.
Leiligheten disponerer 1 garasjeplass i fellesgarasje med låst port. Både bod og p-plass er merket "206".

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende punkter har fått TG2
Innvendig
Overflater:
Overflatene er slitt som følge av bruk og manglende vedlikehold.

Tekniske installasjoner
Ventilasjon:
Boligen har ikke balansert ventilasjonsanlegg. Naturlig ventilasjon med klaffventiler vurderes å ikke fungere optimalt med tanke på dagens forventede bruk og bruksbelastning.

Bad/wc
Overflater/gulv:
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er ca. 10 mm.

Vurdering av avvik:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er ikke oppnådd tilstrekkelig fall mot sluk, verken som internfall eller i nedfelt sone. Dette kan medføre økt risiko for vannansamling på gulvet og redusert avrenning til sluk.

Sluk, membran og tettesjikt:
Eldre våtrom som ikke tilfredsstiller dagens krav til utførelse og bruk.

Sanitærutstyr og innredning:
Det er påvist skader på baderomsinnredning på undersiden.
Eldre dusjkabinett og tilhørende installasjoner har økt risiko for lekkasje fra tettinger grunnet alder og slitasje. Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold
for å redusere risikoen for vannskader.

Tilliggende konstruksjoner
Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til tilstand og levetid for disse komponentene

Vaskerom
Overflater/gulv
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er ca. 20 mm.
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Det er ikke oppnådd tilstrekkelig fall til sluk, verken som internfall eller i nedfelt sone

Sluk, membran og tettesjikt
Eldre våtrom som ikke tilfredsstiller dagens krav til utførelse og bruk. Det er risiko for fuktskader. Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen av
våtrommet, og det er usikkerhet knyttet til type og utførelse av membran. Membran er ikke synlig i sluk.
Kun hjelpesluk som går til sluk i naborom/bad.

Sanitærutstyr og innredning
TG grad er gitt på grunn av alder og slit

Tilliggende konstruksjoner
Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til tilstand og levetid for disse komponentene.

Det bemerkes at undersøkelsene/hulltagningen kun er en punktvis stikkprøve på et område av konstruksjonen, og skader i andre deler av konstruksjonen kan derfor ikke utelukkes, spesielt med tanke på tettesjiktets alder og gjenværende forventet brukstid.

Følgende punkter har fått TGIU
Andre utvendige forhold
Omfatter vanligvis alt innenfor leilighetens/seksjonens/andelens vegger. Tilstandsrapporten omfatter derfor ikke bygningens fellesdeler, som for eksempel
tak, yttervegger, grunnmur, drenering og felles tekniske installasjoner. Balkonger, terrasser og vinduer vurderes dersom takstmannen finner det relevant
for leiligheten.
Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.

Pipe og ildsted
Gasspeis i stue.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Romslig og koselig ende leilighet i veletablert borettslag. Leiligheten er en 4 roms leilighet. Store fine rom og herlige balkong på hele 20 kvm med nydelig utsikt og svært gode solforhold. Leiligheten har kjellerbod og parkeringsplass i avlåst garasje kjeller. I tillegg er det etablert smørebod og sykkelrom for den aktive.

1. etg.:
Entré/gang: Klassisk 3 stavs eike parkett på gulv, malte slette vegger og malt slett himling. Fin skyvedørsgarderobe for oppbevaring av ytterbekledning og skotøy. Panelovn montert i rommet.
Soverom 1: Klassisk 3 stavs eike parkett på gulv, malte slette vegger og malt slett himling. 3 doble garderobeskap montert i rommet. Panelovn montert i rommet. Dør ut til koselig balkong på ca. 5 kvm med hyggelig formiddagssol.
Soverom 2: Klassisk 3 stavs eike parkett på gulv, malte slette vegger og malt slett himling. Garderobeskap og panelovn montert i rommet.
Bad/wc: Flislagt gulv med varmekabler, flislagte vegger og malt slett himling. Servant i hvit utførelse nedfelt i topplate på baderomsinnredning med 4 skapfronter med hvite profilerte fronter. Speil med lys over og 2 stk sideskap også med hvite profilerte skapfronter. Sideskap i samme utførelse med 2 åpne hyller og 2 skap. Stilig dusjhjørne med innfellbare dusjvegger i herdet røkfaget glass som er buet. Gulvmontert wc i hvitt porselen. Fra badet er det adkomst til vaskerommet.
Vaskerom: Flislagt gulv med varmekabler, flislagte vegger og malt slett himling. Rustfri kum montert i rommet. Vannskap for leiligheten montert i rommet. Opplegg for vaskemaskin og kondenstørketrommel i rommet.
Stue: Klassisk 3 stavs eikeparkett på gulv, malte slette vegger og malt slett himling. Rommet har meget god plass til både sofakrok og spisestueplass mm. Utgang til romslig balkong på hele 20 kvm med svært gode solforhold og nydelig utsikt oppover i Nittedal og nærområdet. På balkongen er det montert en terrassemarkise med sveiv som er praktisk på solfylte dager. I stua er det også montert en dekorativ gasspeis med fin innsyn til flammene som gir lun varme på kalde dager. Felles tank for borettslaget og forbruk etter måler.
Kjøkken: Klassisk 3 stavs eikeparkett på gulv, malte slette vegger og malt slett himling. Sigdal hvit glatt innredning med laminert benkeplate i mørk utførelse. Fliser montert på vegg mellom sokkelskap og overskap. Under overskap er det montert belysning for fint arbeidslys på benkeflaten. Rustfri oppvaskkum som er nedfelt i benkeplaten. Opplegg for vaskemaskin. Avtrekk over komfyrplass med avtrekk ut. PÅ kjøkkenet er det montert et side by side skap med både kjøl og frysedel. Dette skapet følger leiligheten ved salg. I kjøkkenbenken er det montert varmvannsbereder på ca. 80 liter fra byggeåret som forskyner leiligheten med varmtvann. Dagens eier har også montert 2 ekstra sokkelseksjoner med skuffer på kjøkkenet for oppbevaring.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin, kjøl og fryseskap.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 
Soverom 3: Klassisk 3 stavs eikeparkett på gulv, malte slette vegger og malt slett himling. Skyvedørsgarederobe montert i rommet med fin oppbevaringsplass.

Leiligheten har også en bod i tillegg i blokkens kjeller, samt garasjeplass begge merket med nr. 206.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Selger opplyser at vaskemaskin og side by side skap på kjøkken følger leiligheten ved salg.
Selger tar med seg vaskemaskin, tørketrommel og komfyr.

Elektrisk oppvarming med panelovner i flere rom, samt varmekabler på bad/wc og vaskerom. Varmtvannsbereder på ca. 80 liter montert i kjøkkenbenk. Dekorativ og stilig gasspeis i stue som er koblet til felles gasstank for borettslaget og forbruk etter måler. Gasspeisen er enkel å bruke og startes med et trykk på fjernkontroll. Det er også uttak til gassgrill på balkongen.

Det foreligger ferdigattest på blokken, datert 23.09.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.
Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Veletablert boområde bestående for det meste av blokkbebyggelse og eneboliger. Det tar ca syv minutter å gå til Hagan senter. Der finnes to matbutikker, restaurant, blomsterbutikk, postkontor og apotek. Her er flere servicetilbud som bl.a. frisør, lege, tannlege og kiropraktor. Ønsker man et større utvalg av butikker er Mo senter et godt alternativ ellers nås Lillestrøm og Strømmen på 15 minutter om man kjører bil. Det er heller ikke langt til Stovner senter.
Idrettsanlegget ved Li ungdomsskole har flere kunstgressbaner, svømmehall, håndball og sandvolleyball-bane. For den som er glad i friluftsliv er det enkel grei adkomst opp i Bjønndalen som er utgangspunkt for turer i Lillomarka både sommer og vinter. På sommeren frister mange badevann og fine sykkelstier, om vinteren er det godt med skiløyper, også lysløype. Det er flere gode golfbaner i området, det er flotte baner på Aas Gaard og Hauger.
Nittedal har et rikt og variert idretts- og kulturmiljø med korps, en godt fungerende kulturskole, teatergrupper, flere kor og idrettsklubber. I kulturhuset "Flammen" er det aktiviteter både på dagtid og kveldstid og et bibliotek som har publikumsvennlige åpningstider.

Fra Oslo: Følg Rv 4 til toppen av Gjelleråsen, her skal man ikke kjøre i tunelen men ta gamle veien ned til Hagan sentrum. Ved Hagan ta inn Likollen ta så første innkjøring til høyre etter sentret veien heter Snarefjellet, følg denne veien til enden leiligheten ligger i blokken på høyre side.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Hundremeterskogen barnehage (0-5 år... 5 min
83 barn 0.4 km
Skyset barnehage 6 min
Parken barnehage (1-5 år) 9 min
14 barn 0.8 km

Skoler
Ulverud skole (1-7 kl.) 7 min
385 elever, 18 klasser 0.6 km
Slattum skole (1-7 kl.) 5 min
359 elever, 19 klasser 2.8 km
Li skole (8-10 kl.) 21 min
454 elever, 18 klasser 1.9 km
Bjertnes videregående skole 11 min
500 elever, 26 klasser 7.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 3 644 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, prydbusker, hekker og trær. Parkeringsplassen i forkant av garasjen og gangveier er asfaltert og delvis belagt med belegningsstein. Det er varmekabler i trappen ved siden av garasjen. Hyggelig, felles uteplass med benker og bord. Asfaltert biloppstillingsplass for gjester på fellesarealet. Det er innkjøring til fellesgarasje fra oppstillingsplassen.

Parkering i låst fellesgarasje hvor porten åpnes med fjernkontroll. Det går heis fra trapperom i enden av blokken ned til garasjen, samt via trapperom rett utenfor inngangsdøren. Parkeringsplassen er merket med 206, det er plass til en bil.

Gjesteparkering på p-plass ved innkjøring til garasjen. Her er det ladeplasser for el-bil.
På generalforsamlingen i 2018 ble det vedtatt å legge til rette for at hver enkelt beboer kan lade el-bil på sin garasjeplass. Den enkelte beboer må selv sørge for anskaffelse, bekoste og installering av eget ladepunkt. Anskaffelse og installering av eget ladepunkt godkjennes etter søknad til styret.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse (formål) 3615 kvm, samt felles avkjørsel 29 kvm i henhold til reguleringsplan ID 151 Skyset Skog datert 26.03.2001 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 26.03.2001 sist revidert 03.08.2004. Eiendommen ligger i felt C3.

Eiendommen er i henhold til kommuneplanens arealdel 2024-2035 Id 32322022 datert 13.05.2024 avsatt til boligbebyggelse nåværende delareal 3615 kvm samt 29 kvm delareal som veg, nåværende.  

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  10.977,-  pr. mnd. og inkluderer: Felleskostnadene inkluderer forretningsførsel, kommunale avgifter inkl vann, eiendomsskatt, bygningsforsikring, kabel-TV (inkl digital-TV og bredbånd), trappevask, serviceavtale gass og vaktmestertjenester. I tillegg betjenes også nedbetaling av andel fellesgjeld med renter og avdrag.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 2.42,-
Avdrag kr 2.775,-
Driftsutgifter kr 5.494,-
Serviceavtale gass kr. 101,-
Kabel TV kr. 565,-

Eiendomsskatten inngår i betaling av fellesutgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer kr 11.334,32 for 2025. / forbruk i kwh for 2025 var 7248.
Boligen er tilknyttet Norsk Kabel TV/Telia som leverandør av internett og kabel-tv og avgift på dette inngår i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.470.791,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Andel formue er kr 61 958,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 464 569,- pr. 15.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 22.890.003,31 pr. 15.03.2026 og lånevilkårene er:

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 12116476159, DNB Bank ASA
Serielån, 4 terminer per år.
Rentesats per 15.03.2026: 5.3% pa.
Antall terminer til innfrielse: 56
Saldo per 15.03.2026: 464 570
Andel av saldo: 464 570
Første termin: 30.12.2018Første avdrag: 30.03.2020 ( siste termin 30.12.2039 )
Opprinnelig innfrielse lån (IN): 1 320 000
Nedkvittert saldo innfrielse per d.d. (IN): 935 431
IN-lån | Flytende rente, kvartalsvise terminer.
IN-ordning: Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest
to uker før nedbetaling

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 464.570,-av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 4.817,-.
Borettslaget har IN avtale ( mulighet for individuell betaling av fellesgjeld) Dette kan skje to ganger pr år - 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må varsles minst 15 dager i forkant. Minimumsbetaling pr gang er kr 100 000.-.

4 950 000,00 Prisantydning
464 569,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 414 569,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Forkjøpsrett- benyttet USBL (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 295,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 433 864,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørg Lisbeth Kolpus, Stig Harald Sundquist og Susann Sundquist

Leiligheten er tilknyttet Skyset terrasse borettslag org nr. 994148664. Borettslaget består av 19 leiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Følgende informasjon gis av borettslaget: Styrets tillatelse må foreligge før det anskaffes hund eller katt. Søknad og erklæring om ”ansvarlig hundehold” må leveres for behandling i
styret. Søknadsskjema fås ved henvendelse til styret. Hvis slik tillatelse gis, er det under forutsetning av at dyrene ikke er til ulempe og sjenanse for de andre i borettslaget.
Hund skal alltid holdes i bånd på borettslagets område og skal luftes utenfor tomten. Eieren skal umiddelbart fjerne ekskrementer etter dyret. Dyrene må aldri komme til i sandkasser, blomsterbed etc. for å gjøre fra seg. Det er ikke tillatt å legge ut mat til fugler på bakken, da dette kan trekke rotter og mus til eiendommen.

Foretatt påkostninger de senere år: 
Styret har gjennomført følgende HMS-tiltak i løpet av 2024:
Etter gjennomført branntilsyn av Nedre Romerike brann- og redningsvesen, ble vi pålagt å ha tredjepartskontroll (akkreditert kontroll) av gassanlegget. Isovator ble leid inn av styret til å foreta denne kontrollen. Det var en meget grundig gjennomgang der vi måtte innhente mye dokumentasjon fra egne arkiver og fra Norsk Gassnett. Det eneste avviket som fortsatt står, gjelder endetetting av gassrør i gasspeisene i noen leiligheter. Endetetting av gassrør er bestilt ifm årlig service.

Kontroll av brannslukningsapparater i leilighetene er gjennomført.

Det er montert snøfangere på tak mot inngangsparti. Vi hentet inn tilbud fra 3 blikkenslagere, hvor den valgte lå betydelig under i pris. Dette var ikke budsjettert i 2024, men ble gjort etter et kraftig ras fra taket våren 2024.

Ventilasjonsvifte på tak tilhørende leilighet 203 er skiftet.
Årlig service på nødlys, ledelys og brannalarmsentral er gjennomført.

Beboerne har fått informasjon om at sjekkliste for egenkontroll av det elektriske anlegg i leilighetene gjøres ved å logge seg inn på elsikkerhetsdagen.no. Det er den enkelte beboer som har ansvaret for det elektriske anlegget i egen leilighet.
Akustiker har målt støy i en leilighet der beboere har væ rt plaget av støy. Styret har fulgt opp med støymålinger i 2 leiligheter over tid. Dokumentasjon på ventilasjonsanlegget ble fremlagt. Verdiene som er målt ligger innenfor normalområdet.

• Skilting til sprinkleranlegget er gjort.
• Service på heisen er gjennomført.
• Service på garasjeport er gjort. Brukerveiledning er hengt opp ved døren.
• Service på sprinkleranlegget er gjennomført.

Styrets arbeid
Gressklipping
Høsten 2023 kjøpte vi inn robotklipper. Dette har vi spart mye på! Den er i drift mandag, onsdag og fredag i tidsrommet 8.00-16.00 og fungerer meget bra. Der robotklipperen ikke kommer til, slår vaktmester Dag Omholt gresset. Vi kjøpte inn ny gressklipper og kantklipper i fjor også.

Snømåking
Det er fortsatt Bygårdsservice som har ansvar for måking og strøing i borettslaget. Vaktmesteren har vært i kontakt med dem flere ganger for å informere dem om hvordan vi vil at tjenesten skal utføres.

Videoinspeksjon av drensrør og kummer
Styret engasjerte TT-teknikk til å videofilme drensrør og kummer da dette stod i vedlikeholdsplanen for 2024. Siden det har væ rt litt fuktighet nederst i oppgangene om våren/sommeren, var vi spente på om det var tette drensrør. Det viser seg imidlertid at alt er i orden og at fuktigheten antagelig skyldes kondens.

Ny avtale på service gasspeis
I desember 2023 tegnet vi avtale med Assemblin på service på gasspeiser. Et par uker etter at servicen var gjennomført, fikk vi oppsigelse av avtalen da Assemblin skulle slutte med denne tjenesten. Vi har derfor tegnet avtale med AlfaOlis igjen.

Reparasjon på brannalarmsentralen
Vi hadde en større reparasjon av brannalarmsentralen i bygget. Det er viktig at den fungerer som den skal.

Fast tilkobling av varmtvannsbereder
Styret sendte ut et tilbud til beboere om fast tilkobling av varmtvannsberederne. 10 beboere meldte sin interesse. Kostnaden tok den enkelte beboer. Dette er et viktig brannforebyggende tiltak.

Ny kraftleverandør
Vi har byttet kraftleverandør fra Fortum til Polarkraft. Dette er økonomisk lønnsomt siden USBL har egen avtale med Polarkraft.

Fakturert strømforbruk for beboere med elbil
Styret har fakturert strømforbruk for beboere med elbiler. Faktura ble sendt beboerne fra USBL.

Planlagte påkostninger:
I forbindelse med kontakt med boretteslaget styre er følgende informasjon gitt i sakens anledning: Viser til din forespørsel angående påkostninger i Skyset terrasse borettslag. Vi har ingen store planer som vil medføre høyere fellesgjeld for leilighetene foreløpig. Vi pleier å justere husleien som regel hvert år pga økte kostnader som kommunale utgifter o.l. I år økte vi med 3,5 %. Ellers skal vi ha generalforsamling i borettslaget 21. april 2026 i Snarefjellet 79. Utsending av saker er ikke sendt ut til beboerne ennå, da det ikke er klart. 

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,88 % av salgssummen inkl. eventuell andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 46 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 4 914,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nittedal - byggetegn  kr 933,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nittedal kommune, bebygget  kr 3 956,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 912,00
Digital annonse i lokalavisen Varingen  kr 1 250,00
Fotopakke med plantegninger og stangfoto  kr 4 875,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 11 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 62-0019/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2619

Sist oppdatert: 26. mars 2026 kl. 18:45