Hagenveien 6

Hagenveien 6, 1911 FLATEBY
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 6, bruksnummer 75, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 6, bruksnummer 88, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 132 kvm (inkl. garasje 40 kvm)

BRA-i:
1. etasje 92 kvm: Entré/gang, bad, vaskerom, tre soverom, stue og kjøkken

BRA-e:
Garasje: 40 kvm

Åpent areal:
Sydvendt terrasse på 25 kvm
Nordvendt terrasse ved inngangsparti på 6 kvm

Det er i tillegg bygd en platting på tomten på ca 50kvm med drivhus på ca 14,5kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.06.2025 utført av Anticimex v/ Lars Erik Bergersen.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at følgende er gitt TG2:
Bad:
- Ventilasjon
- Overflater vegger
- Fallforhold (gulv)
Vaskerom:
- Fallforhold (gulv)
- Annet
Kjøkken - Vannrør
Krypekjeller - Helhetsvurdering
Loft - uinnredet / råloft - Helhetsvurdering
Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Varmtvannsbereder
- Vannrør
- Stakeluke
- Hovedstoppekran
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
Yttervegger - Fasader ink. kledning
Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking)
- Takgjennomføringer
- Skorsteiner over tak
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere
Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer)
Grunnmur
Drenering - Helhetsvurdering
Stikkledninger og tanker - Oljetanker

Se utfyllende tekst i rapporten. 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utvendige vann og avløpsrør skiftet i mai 2025.
Innenfor de siste tre årene er det pusset opp/malt inne.
Kjøkken pusset opp 2016. Ny stekeovn 2023.
Vaskerom pusset opp i 2015.
Baderom pusset opp i 2012-2013. Nytt hjørnebadekar i 2023.

Vinduer på vaskerom med karmer av tre og to-lags glass fra 2015.
Terrassedører og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2012.

2024:
- Skiftet gjerdet mot Hagenveien
- Skiftet privat vann og kloakkrør fra boligen ned til offentlig tilknytting i Hagenveien
- Opparbeidet ekstra parkeringsplass ved siden av garasjen
- Opparbeiding av hage med trær, blomster og frukt
2023:
- Bygget 50 kvm terrasseplatting
- Satt opp 14,5kvm stort drivhus
- Flislagt over benk ved komfyr med italienske fliser.
- Ny komfyr
- Utfylt med masser og planert ved siden av garasjen.

Det er etablert blomsterbed på fjell ned mot garasjen med elvesten som dekor rundt bedet.

Lagt på ny grus på gårdsplassen mai 2025.
Planert nedre plen mot Hagenveien mai 2025.

Huset og garasjen ble beiser med oljebeis for 3 år siden med 3 strøk på vegger.
Mye opparbeiding på tomt i selgers eiertid.

Uteområdet er solrikt og inndelt i flere soner med plass til forskjellige sittegrupper.

Boligens uteområde er flott opparbeidet med terrasser, overbygg og et spennende hageområde. Uteområdet opparbeidet med bl.a eple- og plommetrær, villbringebær, og blå stikkelsbærbusker.
I drivhuset kan du dyrke det hjertet begjærer. For hageentusiasten er dette en oase med mange muligheter for dyrking av det man måtte ønske.
På eiendommen har eier har plantet japanske kirsebærtrær og lerk, i tillegg til mange vårløker, roser og sommerstauder som med godt stell kommer tilbake hvert år.

Velkommen inn!

Du ønskes velkommen inn i en romslig entrè og gang, med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko.
På ytterdøren er det montert kodelås som gjør hverdagen enklere uten nøkler.

Den koselige stuen har gode lysforhold og utgang til terrasse og hage.
Stuen er av god størrelse og har peisovn som varmer godt på kalde vinterdager, i tillegg til varmepumpen som sørger for en jevn innetemperatur året rundt.
Fra stuen er det utgang til solrik terrasse på 25 kvm.

Kjøkkenet ble pusset opp i 2016 og har åpen løsning mot spisestuen.
Her er det godt med skap og benkeplass, og gode arbeidsforhold for hobbykokken.
Klassisk innredning fra IKEA med profilerte fronter, laminert benkeplate og fliser over benk.
Som en ekstra detalj på kjøkkenet et det åpnet opp til rustikk mursteinsvegg over benk, som er fra da huset ble bygget.
Integrerte hvitevarer som stekeovn, induksjonstopp og oppvaskmaskin medfølger handelen. Stekeovn med dampfunksjon og 4D varmluft og andre funksjoner ble byttet i 2023.
Det er montert komfyrvakt over stekesone.

Boligen har 3 romslige soverom med plass til garderobeløsning.
Det medfølger garderobeskap på to av soverommene.

Baderommet ble pusset opp i 2012-2013 og har flislagte overflater på gulv og vegger.
Innredning med vegghengt servantskap og speilskap over.
Gulvstående toalett.
Nytt hjørnebadekar fra 2023.
Nytt dusjarmatur med tropisk hode og vanlig dusjsparehode.
Downlights i himling og varmekabler i gulv.

Det store og praktiske vaskerommet ble utvidet i boder, og pusset opp i 2015.
Her er det innredet med skap og benk med nedfelt utslagsvask.
Opplegg for vaskemaskin og stikk for tørketrommel i nisje under benk.
Varmtvannsbereder på 198 L fra 1998 er plassert på vaskerommet.
Det er også satt inn stor garderobeløsning for lagring og oppbevaring.

Etablert Tujahekk mot Hagenveien 2024, blomsterbed i forkant med over 500 tulipaner, krokus, sneklokker, påskeliljer, perleblomster, og div stauder som blomstrer forskjellig gjennom sesongen, som med godt stell kommer tilbake hvert år.

Medfølger ikke handelen:
- Ett garderobeskap - det som står i entreen
- Minste fryser på vaskerom + fryser i garasje
- Taklampe over sofabord
- Lampetter på stuevegg ved siden av vitrineskap

Det er kun de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring.
Peisovn og varmepumpe i stue.
Varmekabler i gulv på bad og vaskerom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen har utvendig oljetank som ifølge forrige selger er sanert og plombert i 2017 ytterligere undersøkelser anbefales.
Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1965.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Utover bygningstegninger finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det foreligger godkjente bygningstegninger fra 01.12.1964.

Fra de opprinnelige bygningstegningene er det avvik ved at vaskerom er utvidet inn i tidligere boder, og wc-rom er tatt inn i badet ved å rive vegg i mellom.
Innredning av rommene fra boder til rom for varig opphold, er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det foreligger ferdigattest på riving av eksisterende garasje og oppføring av ny garasje datert 22.04.2016.
Det foreligge ingen tegninger på garasje.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 5189, tinglyst 24.07.1978, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering. Gnr 6, bnr. 88 har gitt tillatelse til at nabo (Hagenveien 10) har rett til å plassere garasje med minste avstand 2 meter fra eiendomsgrense.
Dagboknr 446, tinglyst 09.02.1965, type heftelse: Skjøte med bestemmelse om at kjøper selv bærer kostnader til veg, vann og kloakk på eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger i et rolig, skjermet og naturskjønt område på Flateby, en tettbebyggelse i Enebakk kommune i Akershus fylke.
Eiendommen er har gangavstand til skog og utmark, og ligger i nærheten av flere innsjøer, som gjør området ideelt for friluftsliv og naturopplevelser.
Flateby er kjent for sin landlige sjarm, samtidig som det er kort avstand til både Oslo og Lillestrøm, noe som gjør det til et attraktivt bosted for pendlere som ønsker å bo i nærheten av hovedstaden, men med landlige omgivelser.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Extra og Spar, som ligger rett i nærheten. I Flateby sentrum befinner det seg en hyggelig restaurant med uteservering og blomsterbutikk, samt sykkelrepratør og andre håndverksbedrifter. Kort vei til ROAF gjenvinningsstasjon.

Enebakk IF har et bredt tilbud av aktiviteter for både store og små. Flerbrukshallen som ligger 4 min. unna med bil blir hyppig brukt rundt alle årstider. På utsiden av hallen befinner det seg en en liten stadion med kunstgress. Flateby har også ridesenter som tilbyr rideskole og privat oppstalling.

Streifinn er innfallsport til flotte turområder innover i marka, med oppkjørte skiløyper vinterstid til hele løypenettet i Østmarka. Streifinn har også aktivitetspark med ballbinge, grusbane og skatepark, samt slalåmbakke.

Flatebystranda (Flateby Bruk) er en flott, tilrettelagt og nær badeplass med sandstrand, båthavn og fine turmuligheter. Med kun 5–10 minutters gange fra Hageveien 6. Det er et ideelt sted for bading, piknik eller tur både sommer og høst.
Myrdammen ligger en kort biltur unna, et flott friluftsområde med badevann, badebrygge, stupebrett, toalettanlegg og turveier.

Nærmeste skole, turterreng og dagligvarebutikker er også lett tilgjengelig innen kort avstand.

Flateby Bruk friområde ligger ved Øyeren ved enden av Øyerenveien.
Det gamle fabrikkområdet ved Øyeren er i dag marina og rekreasjonsområde for lokalbefolkningen.
Øyeren byr på gode muligheter for fisking, bading og roing. Båtliv og havn. Offentlig sandstrand med tilhørende park med grillmuligheter

Området har god offentlig kommunikasjon via buss, hvorav nærmeste busstopp (Hagenveien) er kun 100 meter fra boligen.
I rush-tiden går bussene hvert 10. minutt og deretter hvert 30. minutt til Lillestrøm og Ski. Det finnes egne skolebusser til og fra barneskolene og ungdomsskolen.

Avstand med bil:
Lillestrøm: ca. 20 min
Oslo: ca. 35 min
Gardermoen: ca. 50 min.

Hauglia skole (1-4 kl.)
Stranden skole (5-7 kl.)
Kirkebygden barne- og ungdomsskole
Drømtorp videregående skole
Ski videregående skole

Melgård barnehage (1-5 år)
Hauglia barnehage (1-5 år)
Flateby barnehage

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt som består av to gnr og bnr på totalt 1402 kvm.
Gnr 6, bnr 75 har 847 kvm.
Gnr 6, bnr 88 har 555 kvm.
Inngjerdet eiendom med port.
Tomtene har noe naturtomt med stein opp i dagen, samt deler er opparbeidet med bl.a plen, trær, busker, hekker, plattinger og grus på gårdsplass.

Parkering i dobbelgarasje og romslig gårdsplass med flere biloppstillingsplasser.
Elektrisk leddport med fjernkontroll på garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen får vann fra Flateby vannverk.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen får vann fra Flateby vannverk.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I mai 2025 ble stikkledning for spillvann og vannrør inn til boligen utbedret.

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel 2015-2027 datert 07.09.2015 er avsatt til nåværende boligbebyggelse.
Iht. eldre reguleringsplan Flateby II datert 03.04.1981, er 6 kvm av gnr 6, bnr 75 regulert til kjørevei, 841 kvm til frittliggende småhusbebyggelse.
Deler av tomten med gnr. 6, bnr 88 har også deler av arealet regulert til kjørevei.

Det gjøres oppmerksom på at det skal bygges enebolig i Solåsveien 2. Solåsveien 2 ligger på baksiden av eneboligen, det vil ikke være til bry for Hagenveien. Søk opp adressen på google for mer info på beliggenheten.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 241,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er installert vannmåler.

Med vannmåler utgjør gebyrene kr 3 969,- i årsgebyr + forbruksgebyr på kr 15,63 pr m3 i for forbruk under 200 m3 pr år, og kr 22,25 pr m3 for det som overstiger 200m3 pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 000,- pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 689,-
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv/internett og har avgift på ca kr 1 100,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder kan medfølge om ønskelig.
Boligen er tilknyttet alarmselskap fra Verisure som koster kr 7 200,- pr. år. Abonnement kan medfølge.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 747 854,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 991 416,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

122 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
143 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 033 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Janne Bronndal

Den ene delen av eiendommen er ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17 000,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Markedspakke: kr 27 400,-
Fotopakke inkl: 0,-
Visninger: kr 2 000,- pr. visning ( 2 stk. gratis)
Oppslag eiendomsregister: kr 2 900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0215/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.25215

Sist oppdatert: 17. august 2025 kl. 16:59