Ravnkollbakken 29

Ravnkollbakken 29, 0971 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 96, bruksnummer 60
Andelsnummer 617, Ravnkollen borettslag, organisasjonsnummer 951 133 914

Totalt bruksareal BRA: 101 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
8. etasje 82 kvm: Entré, bad, vaskerom, 3 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Bod.
Bod i bodhus 4 kvm: Bod.

BRA-b:
8. etasje 13 kvm: Innglasset balkong.

Åpent areal:
8. etasje 2 kvm: Balkong.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Det er etablert et soverom i tidligere kjøkkenareal, og deler av entréen er originalt byggemeldt som bod. Se punkt om ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en boligblokk oppført i 1971. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk som er utvendig pusset og malt, og etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg eller folie. Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og balkongdøren har 2-lags isolerglass. Innvendige dører er glatte. Det er en innglasset balkong på ca. 11,2 m² med rekkverk av stål og glass, samt en balkong på ca. 2,1 m² av betong med adkomst fra vaskerommet.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Kursfortegnelse mangler. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det er ukjent hva som er utført av tidligere eiere og det ikke foreligger fullstendig dokumentasjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2:

utvendig:
-Vinduer og balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Konstruksjonene på balkong har skjevheter. Det er registrert skjevheter i dekket på innglasset balkong.

Innvendig
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Vaskerom
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1.

Kjøkken
- Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). I henhold til NS 3600 kreves mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0 eller TG 1.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Varmtvannstank: Ikke undersøkt.
- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk på balkong: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverk målt til 116 cm. Dagens krav ved fallhøyde over 10 meter er 1,20 m. Det er ikke krav om utbedring nå, men kan bli aktuelt ved fremtidig rehabilitering eller myndighetspålegg.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at det ble utført arbeid på det elektriske anlegget i 2022 av Elektrikergruppen, som omfattet oppheng av taklamper og utskifting/installering av flere stikkontakter. I 2025 ble det utført totalrenovering av begge våtrom (bad og vaskerom) av Sansbygg i regi av borettslaget, noe som også inkluderte arbeid på rør.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Oppgradert bad med fliser, elektrisk gulvvarme, vegghengt klosett, servant i innredning, speilskap med lys og dusjhjørne. Himling med malte plater og innfelte downlights. Rørleggerarbeid utført av Sansbygg i forbindelse med våtromsrenoveringen. Utført i regi av borettslaget. Samsvarserklæring foreligger.
- Oppgradert vaskerom med fliser, elektrisk gulvvarme, vaskekum og opplegg for vaskemaskin. Himling med malte plater og innfelte downlights. Utført av Sansbygg i regi av borettslaget. Samsvarserklæring foreligger.

2022:
- Elektrisk arbeid utført av Elektrikergruppen: Oppheng av taklamper, utskifting av stikkontakter og installasjon av flere stikkontakter. Samsvarserklæring foreligger.

Ukjent årstall:
- Endring av planløsning: Bad og wc-rom slått sammen, tidligere bod innlemmet i entré, entré utvidet og etablert soverom i tidligere kjøkkenareal.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Etablering av solcelleanlegg på garasjetakene.

2010:
- Rehabilitering av bygninger.

Velkommen til en lys og arealeffektiv 3-roms leilighet i 8. etasje, med heisadkomst. Boligen har en gjennomgående god standard, fremhevet av våtrom som ble totalrehabilitert i regi av borettslaget i 2025, og et kjøkken fra 2015. Planløsningen er endret fra de opprinnelige tegningene for å skape en mer funksjonell bolig med tre soverom. En stor, innglasset og vestvendt balkong utvider stuen og gir en ekstra sone store deler av året.

Entré:
Du trer inn i en romslig entré hvor en tidligere bod er fjernet for å gi en mer åpen og funksjonell velkomst. Her er det god plass til garderobeløsninger for yttertøy og sko.

Stue:
Stuen har plass til en romslig sofagruppe og tilhørende møblement. De store vindusflatene gir godt med naturlig lys, og rommet har en takhøyde på 2,45 meter. Fra stuen er det utgang til den innglassede balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2015 har en moderne innredning med glatte fronter og benkeplate i laminat. Alle hvitevarer er integrerte: platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. En kullfilterventilator er plassert over kokesonen.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom av god størrelse. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeskap. De to andre rommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, alt etter behov.

Bad:
Badet ble totalrehabilitert i 2025 i regi av borettslaget og holder en høy, moderne standard. Rommet har flislagte overflater med elektrisk gulvvarme og innfelte downlights i taket. Innredningen fra Foss bad består av et vegghengt toalett, servant nedfelt i skuffeseksjon og et speilskap med belysning. Et dusjhjørne med svingbare glassdører og mekanisk avtrekk kompletterer rommet.

Vaskerom:
Vaskerommet ble også rehabilitert i 2025 og har samme gjennomgående standard som badet, med flislagte overflater, elektrisk gulvvarme og downlights. Her er det opplegg for vaskemaskin, en praktisk vaskekum og utgang til en mindre, østvendt balkong.

Innglasset balkong:
Den vestvendte balkongen på ca. 11 m² er innglasset, noe som gjør den til et anvendelig uterom fra tidlig vår til sen høst. Her er det god plass til både sittegruppe og beplantning.

Overflater:

Gulvoverflater: 3-stavs parkett i oppholdsrom og soverom. Fliser med gulvvarme på bad og vaskerom.
Vegger: Malte plater og betong. Fliser på bad og vaskerom.
Himling: Malt betong. Malte plater med innfelte downlights på bad og vaskerom.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder. En kjellerbod på ca. 1,9 m² og en utebod på ca. 4,3 m² i et separat bodhus.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Løsøre som ikke medfølger salget:
- En vegglampe i stua

Boligen varmes opp av elektrisk varme. Det er elektrisk gulvvarme på bad og på vaskerom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på bygget datert 18.02.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger videre ferdigattest for oppføring av boder datert 1998 og ferdigattest for fasadeforandring datert 13.07.2010.

De ble den 03.01.2023 gitt igangsettingstillatelse til rehabilitering av bad i ravnkollbakken 27-67. Det er ikke gitt ferdigattest til tiltaket. Tiltaket er forventet å ferdigstilles i mai 2026. Det som blir gjort; utskifting av alle rør og sluk, total nedstripping av våtrom og bygges opp igjen med varme i gulv, vegghengt toalett, senket tak med spotlys, fliser på alle vegger og gulv, batteri til kjøkkenvask og ny dør(er) til bad og vaskerom. Videre nytt speilskap, dusjvegger, servant med skap, nytt batteri til dusj og servant og eventuelt nytt batteri til vask på vaskerom.

Dagens planløsning avviker fra originale byggetegninger. Det er med lettvegger etablert et soverom der det originalt er byggemeldt kjøkken. Entréen er utvidet, og originalt byggemeldt bod er innlemmet i entréarealet. Denne delen av rommet er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om tilfluktsrom, bestemmelse om trafostasjon og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et etablert og meget barnevennlig boligområde på Romsås i Oslo i Ravnkollen borettslag. Omringet av Lillomarkas flotte natur med mange idylliske tjern og vann, er området godt egnet for turer med telt, lavvo eller gapahuk. På landemerket Svarttjern finner du også sandstrand, gressletter og grillplasser.

Borettslagene på Romsås har gjennomgått omfattende fasade- og områdeoppussing de senere årene, og borettslaget er å regne som skjermet, trafikksikkert og har utearealer, utsikt, sittebenker og lekeplasser. Fra eiendommen er det gangavstand til Svarttjern og Tiurleiken barneskole, og for elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Bjøråsen ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av barnehager.

Romsås har mye å by på for den aktivitetslystne. Det er kort vei til Bjøråsen idrettsplass, Romsås idrettshall og Humleby Fritidspark. Sistnevnte er en spennende labyrint av aktiviteter. Det er lysløype i nærheten med oppkjørte skiløyper på vinterstid. Følger du lysløypa er det ca. 15 minutters gange til populære Steinbruvannet.

Romsås T-bane ligger i umiddelbar nærhet, her kan man ta T-banen med linje 4 og 5 til byen eller mot Vestli.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi eller Joker som ligger kun få minutters gange unna leiligheten. Servicetilbudene i nærmiljøet er mange, og nærmest er Romsås senter. Hvis man ønsker ytterligere tilbud har man Grorud, Stovner eller Linderud senter en kort kjøretur unna. Kjøpesenteret på Grorud har butikker og tjenester som dekker de fleste behov

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Svarttjern skole (1.-3.trinn), Tiurleiken skole (4.-7.trinn) og Bjøråsen skole (8.-10. trinn). Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 19 909 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger garasjeplass merket nr. 816 i garasjeanlegget P21, utstyrt med elbillader (eget abonnement). Borettslaget har en felles avtale med Aneo for ladestasjoner på alle p-plasser. Ekstra parkeringsplass må leies av andre beboere, og gjesteparkering er tilgjengelig, men ikke forbeholdt beboere.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 1869 datert 22.01.1969 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planer i nærheten av området:

Borettslaget har en pågående rehabilitering av våtrom, som er antatt å være ferdigstilt i juni-måned 2026. Anleggstrafikk/støy må påregnes i denne perioden. Tiltaket innebærer utskifting av alle rør og sluk, total nedstripping av våtrom og bygges opp igjen med varme i gulv, vegghengt toalett, senket tak med spotlys, fliser på alle vegger og gulv, batteri til kjøkkenvask og ny dør(er) til bad og vaskerom. Videre nytt speilskap, dusjvegger, servant med skap, nytt batteri til dusj og servant og eventuelt nytt batteri til vask på vaskerom.

Saksnummer 2025/20931 - Byggesak. Odvar Solbergs vei 4-8 og 44-50 - rehabilitering av balkonger. Søknaden omfatter rehabilitering av eksisterende balkonger på tre boligblokker i Orremyr borettslag, bydel Grorud. Det søkes om å endre rekkverket på balkongene fra glassbyggerstein til stålramme med frostet glass av sikkerhetshensyn.

Saksnummer 2025/07659 - Byggesak. Ravnkollbakken 64 - bruksendring fra forretning til gatekjøkken og fasadeendringer. Søknaden omfatter bruksendring fra dagligvareforretning til kombinert storkjøkken og storkiosk. Omtrent halvparten av arealet vil benyttes som storkjøkken for en cateringvirksomhet og resten vil fungere som kiosk. Tiltaket var opprinnelig omsøkt som kombinert storkjøkken og gatekjøkken, men har etter etatens anbefaling blitt omprosjektert. Bygget er oppført på 1970-tallet og befinner seg i et boligområde i bydel Grorud. Rammetillatelse er gitt 23.01.2026.

Saksnummer 2025/06738 - Plansak. Detaljregulering , Nedre Rommen 9-11. Hensikten med reguleringsarbeidet for Nedre Rommen 9-11 er å legge til rette for ny boligbebyggelse, i samsvar med føringene gitt av planprogrammet med VPOR, samt føringene fra bystyrets innstilling. Det skal legges til rette for en variert boligbebyggelse, barnehage, og vi skal vurdere boliger innenfor tredje boligsektor.

Saksnummer 202450715 - Reguleringssak. Nedre Rommen 13 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for boliger og park i henhold til Planprogram med VPOR for Nedre Rommen.

Saksnummer 202106632 - Reguleringssak. Trondheimsveien 529 - utarbeidelse av planforslag. Eierne bak utbyggingsplanene er AF Gruppen Norge og Bori Utbygging som bygger boliger i hele Østlandsområdet.Hensikten er å bygge moderne boliger med god kvalitet og tilføre noe nytt i Oslo Nord.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  9 170,82,-  pr. mnd. og inkluderer: TV og internett grunnpakke, forretningsførsel, styrehonorar, kommunale avgifter, nedbetaling av fellesgjeld, drift og vedlikehold, strøm fellesområder, byggforsikring m.m.

Borettslaget har gjennom Romsås Vaktmestersentral avtale med Telia om levering av TV-signaler og bredbånd (internett). En enkel TV- og bredbåndspakke inngår i felleskostnadene, med den enkelte beboer kan tegne eget abonnement for utvidelse av tjenestepakken. Digitalboks må den enkelte bestille selv hos Telia.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Fordeling av felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo Kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har ikke informert om eget strømforbruk. Gjennomsnittlig strømforbruk for leilighet per i dag er ca. 9 000-11 000 kwh per år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Kabel-TV og Internett via Telia, og kostnaden er innbakt i felleskostnadene for borettslaget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 301 607,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 79 214,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 804 966,42 pr. 20.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 518 948 541,- pr. 20.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 907508
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.03.2026: kr 278 443 615,00
Andel av saldo: kr 431 918,00
Innfrielsesdato: 26.04.2050
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,54%
Avdragsfrihet til og med: april 2039
Merknad: Lånet er rentesikret gjennom tilleggsavtale om rentebytte (renteswap) med løpetid til 25.03.2039 og fast rente 3,9857%. Den variable lånemarginen til banken kommer i tillegg.

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 93727003086
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.03.2026: kr 6 504 926,00
Andel av saldo: kr 10 089,88
Innfrielsesdato: 15.12.2044
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,30%

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927048269
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.03.2026: kr 90 000 000,00
Andel av saldo: kr 139 602,00
Innfrielsesdato: 15.12.2062
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,30%
Avdragsfrihet til og med: mars 2027

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927084915
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.03.2026: kr 90 000 000,00
Andel av saldo: kr 139 599,00
Innfrielsesdato: 15.09.2064
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,30%
Avdragsfrihet til og med: mars 2027

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927114644
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.03.2026: kr 54 000 000,00
Andel av saldo: kr 83 757,54
Innfrielsesdato: 15.09.2032
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,05%
Avdragsfrihet til og med: mars 2028

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 650 000,00 Prisantydning
804 966,42 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 454 966,42 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
20 296,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 475 262,42 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elin Mykland og Markus Bjørklund

Leiligheten er tilknyttet Ravnkollen borettslag. Borettslaget består av 661 andelsleiligheter.
Første innflytting skjedde i 1970. Tomten ble kjøpt i 1986.
Forretningsfører er Obos.
Trappevask utføres av renholdere fra Romsås vaktmestersentral. Trappevasken dekkes i felleskostnadene.
Dyrehold er tillatt. Det fordrer dog at dyreeier forholder seg til husordensreglene.
Styret har inngått avtale med selskapet Aneo om lading av el-kjøretøy på alle garasjeplassene. Avtale om lading inngås direkte med Aneo.

Beboere kan leie borettslagets grendehus i Ravnkollbakken 36 til festligheter og andre arrangementer. Lokalet har serveringsutstyr til om lag 35 personer og opplegg for avspilling av musikk fra medbragt mediespiller. Bestilling av lokalet skjer kun ved personlig henvendelse til borettslagets kontor og leien må betales ved bestilling. Kode for tilgang til grendehuset sendes digitalt før leiens start.

På generalforsamlingen 22.06.21 ble det vedtatt å gjennomføre nødvendig våtroms-rehabilitering. Arbeidet har vært i gang fra 31. oktober 2022 og vil bli ferdigstilt i juni-måned 2026. Fremdriftsplan for rehabiliteringen ligger på Vibbo og beboerne kan selv se når deres oppgang/leilighet vil være under rehabilitering.

Det ble vedtatt på årsmøtet i 2020 å redusere antall inkluderte innkjøringer gjennom bommen til 10 passeringer per boenhet per år. Etter at disse passeringene er brukt opp, vil ytterligere innkjøringer bli belastet med en egenandel for å dekke deler av kostnadene til drift og vedlikehold av bommer og bomsystemet. Kostnad og løsning er ikke spesifisert.

Gjennomførte påkostninger:
- I 2024 etablerte borettslaget solcelleanlegg på garasjetakene, noe som er et viktig skritt i borettslagets satsning på grønn energi.
Resten av arbeidene er ikke spesifisert av styret og er uvisst hva som er gjort.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr. 2.500,-  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Oppdragsnummer 37-0109/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26109

Sist oppdatert: 06. april 2026 kl. 18:21