Prost Stabels vei 410

Prost Stabels vei 410, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 36, bruksnummer 12, ideell andel 1/1
Andelsnummer 12, Nordgarn Borettslag, organisasjonsnummer 947123335

Totalt bruksareal BRA: 106 kvm

BRA-i:
Underetasje 49 kvm: Gang, bad, vaskerom og to soverom.
1. etasje 52 kvm: Entré, toalettrom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje 6 kvm: Terrasse.
1. etasje 5 kvm: Balkong.

Utvendig bod har et totalt gulvareal (GUA) på 6 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Takhøyder er på tilfeldige steder målt til: ca 2,37 meter i underetasje. 1,77 - 2,29 meter i 1.etasje.

Boligen har i tillegg en biloppstillingsplass i felles garasjerekke.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.08.2026 utført av Anticimex AS v/Stian Christensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1986. Grunnmuren er av betong og yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Bygningen har saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra byggeår. Vinduer og ytterdører er i hovedsak fra byggeår, men balkong-/terrassedør og enkelte vinduer ble skiftet i 2021 og 2022. Det er utgang til en balkong på 5 m² fra stuen, en terrasse på 28 m² ved inngangspartiet og en terrasse på 6 m² fra et soverom. Pipen er helkledd i metall.

Det er en uisolert bod i trekonstruksjon med adkomst via terrasse. Fasaden er kledd med liggende trekledning og yttertaket er tekket med takstein.

Sikringsskap er plassert i entré og anlegget er sikret med automatsikringer. Det ble observert en løs kabel og stikkontakt ved inngangspartiet, og det anbefales en utvidet el-kontroll.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Våtrom - Vaskerom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vaskerommet har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget ved egeninnsats.

Våtrom - Vaskerom
- Overflater gulv: Gulvbelegg viser tegn til slitasje, og er bare gulvbelegg på deler av gulvet.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det ble registrert forhøyet fuktnivå i utlektet veggkonstruksjon på vaskerom.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Underetasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm på soverom 1 og opptil 15 mm på soverom 2.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor etter mus på kjøkken og vaskerom.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan og balkong, med de begrensningene dette innebærer.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, og deler av terrengfallet kunne ikke undersøkes grunnet terrasse.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Bod
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, da området er skjult av terrasse.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, da området er skjult av terrasse.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Åpninger i rekkverket er på mer enn 0,10 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja, kun av ufaglært.
Ufaglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2022
Beskrivelse av arbeidet: Oppussing og modernisering av badet, inkludert utskifting av fliser, utvidelse av badet med en ny dusjnisje, samt installasjon av ny dusj, toalett og servant.

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Ja.
Vannlekkasje i boden i kjelleren fra avløpet på grunn av en tett felles avløpsledning utenfor boligens område.

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Vannlekkasje i boden i kjelleren fra avløpet på grunn av et tett rør utenfor boligens område.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja, kun av ufaglært.
Ufaglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2022
Beskrivelse av arbeidet: Det ble installert et nytt toalett, en ny servant og et nytt dusjavløp.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2022
Firmanavn: Ski elektro
Beskrivelse av arbeidet: Varmefolie i 1. Etg
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2023
Firmanavn: Varmepumpe Energy AS
Beskrivelse av arbeidet: Installasjon av Varmepumpe
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Hva slags skadedyr og hva var omfanget?
Skjeggkre, mus

Er det utført radonmåling?
Ja.
Når ble målingen utført og hva ble måleverdiene?
2023, Det er ikke oppdaget radonverdier som er tiltakspliktige.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. I følge eier har det vært profesjonell skadedyrbekjemper innom for å utføre behandling mot skjeggkre i 2025. Etter dette har ikke eier observert noe skjeggkre i boligen.

Videre informerer selger om at det er noen sprekker i veggen ved taket over trappen og det er ikke installert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Montering av varmefolie, utført av Ski elektro.

2022:
- Oppgradering av bad med utvidelse, fliser og ny innredning.
- Montering av luft-til-luft-varmepumpe i stue, utført av Varmepumpe Energy AS.

2014:
- Ny kjøkkeninnredning med glatte fronter og integrerte hvitevarer.

2022:
- Ombygging av vaskerom ved fjerning av vegger mot bod.

2022:
- Utskifting av gulvpaneler.

Rekkehuset fra 1986 er oppført med underetasje, yttervegger av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning, etasjeskillere av trekonstruksjoner og støpt gulv mot grunn. Underetasjen er innredet med utlektede vegger. Saltak i trekonstruksjoner med takstein fra byggeår. Grunnmur av betong. Innvendig trapp med konstruksjoner av tre og rekkverk av trekonstruksjoner.

Oppgraderinger etter 2021: Balkong- og terrassedør samt vinduer med karmer av tre ble skiftet i 2021 og 2022. Badet ble oppgradert i 2022 med utvidelse, nye fliser og ny innredning. Varmefolie i 1. etasje ble montert i 2022 med fremlagt samsvarserklæring datert 2023-03-21. Luft-til-luft varmepumpe ble installert i stuen i 2022.

Oppvarming skjer med panelovner (elektrisk), varmekabler/varmefolie i stue/spisestue/kjøkken, gulvvarme på bad og luft-til-luft varmepumpe i stuen. Varmepumpe/varmtvannsbereder på 145/55L (fra 2013) er plassert på vaskerom. Boligen ventileres med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler, samt mekanisk avtrekksventilator for kjøkken og våtrom. Vannrør av type rør-i-rør og kobber. Synlige avløpsrør av plast. Vanninntaksrør i plast. Elektrisk anlegg fra byggeår med enkelte senere oppgraderinger, sikret med automatsikringer. Røykvarsling og slukkeutstyr er på plass.

KJØKKEN:
Kjøkken i 1. etasje med åpen løsning mot stue og spisestue. Innredning fra 2014 med glatte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn. Frittstående kjøleskap medfølger ikke. Ventilator i overskap med mekanisk avtrekksventilator.

TOALETTROM:
Toalettrom i 1. etasje. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Gulvstående toalett.

BAD:
Baderom i underetasjen, oppgradert i 2022. Flislagt gulv med varmekabler. Flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med belysning. Vegghengt høyskap. Dusjnisje med glassvegg og glassdør. Vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett. Sluk fra byggeår. Badet har et oppgraderingsbehov knyttet til tettesjikt.

VASKEROM:
Vaskerom i underetasjen fra byggeår. Gulvbelegg og slipt betonggulv. Malte vegger. Nedsenket himling med downlights. Gulvstående skap. Vegghengt armatur. Opplegg for vaskemaskin. Varmepumpe/varmtvannsbereder på 145/55L fra 2013. Vaskerommet mangler fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, spisestue, kjøkken, soverom og gang. Flislagt gulv på bad. Gulvbelegg og slipt betonggulv på vaskerom.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Nedsenket himling med downlights og malte himlingsflater. Takhøyde ca. 2,37 meter i underetasje og 1,77–2,29 meter i 1. etasje.

Lagring:
Utvendig uisolert bod på ca. 5 m² i trekonstruksjoner, plassert ved inngangspartiet og terrassen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Oppvaskmaskin, ovn, mikrobølgeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Løsøre som ikke medfølger salget: Takklamper fra stue, spisestue og soverom. Frittstående kjøleskap. Vaskemaskin og tørketrommel på vaskerom.

Elektrisitet og varmepumpe. Luft-til-luft varmepumpe i stue, varmekabler på bad, varmefolie og panelovner.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 18.01.1988. Tillatelsen er gitt med enkelte anmerkninger.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er gjort endringer i planløsning i underetasjen. Det som nå er vaskerom og dusjhjørnet på badet, var opprinnelig godkjent som bod, vaskerom og kjølerom. Disse endringene er ikke omsøkt og godkjent hos kommunen. Normalt sett vil en endring fra bod til bad og vaskerom være søknadspliktig da det vil kreve bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. En mulig konsekvens kan være at rommene må tilbakeføres til opprinnelig stand. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1986/102697-2/8 14.04.1986 FORKJØPSRETT
RETTIGHETSHAVER: SKEDSMO KOMM

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/avtale, bestemmelse om veg og bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Det ble utført radonmåling i 2023, og det ble ikke oppdaget radonverdier som er tiltakspliktige.

Det er utført radonmåling datert 2023-03-30. Målt verdi er 63 Bq/m³, som er under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³.

I henhold til NGU (Norges geologiske undersøkelse) er aktsomheten for radon i området klassifisert som moderat til lav.

Boligen er oppført før krav om radonsperre ble innført, og det er ikke dokumentert at radonsperre er installert.

Leiligheten har en fin beliggenhet i et etablert og fredelig boligområde på Holt i Lillestrøm kommune. Nabolaget kjennetegnes av rolige omgivelser og trygge, asfalterte internveier uten sjenerende biltrafikk. Rett utenfor boligen finner du store, åpne fellesarealer med gressplener, trær, lekeplass og balløkke, noe som gir et grønt og trivelig nærmiljø.

Hverdagslogistikken er enkel herfra, med gangavstand til det meste familien trenger. Både Holthagen barnehage og Toppen barnehage ligger en kort gåtur unna, og i nærområdet finner du skoler som Sten-Tærud skole og Kjeller skole. De daglige innkjøpene ordner du raskt til fots, med både Kiwi, Rema 1000 og apotek samlet på Holt Vestvollen. For et bredere servicetilbud med varierte forretninger, serveringssteder og vinmonopol er Skedsmo senter en kort kjøretur unna. Fritidsaktiviteter er også godt dekket med Holt og Vestvollen nærmiljøanlegg like ved, samt treningssentre på Skedsmokorset.

Det er gode forbindelser for kollektivreisende og pendlere. Nærmeste bussholdeplass ved Holt senter ligger en kort spasertur unna og betjenes av busslinjene 340 og 345. Med bil når du Leirsund stasjon på en kort kjøretur, hvor lokaltoget tar deg videre innover. Beliggenheten gir også enkel tilknytning til hovedveinettet, med en reisetid med bil på rundt tjue minutter både til Oslo lufthavn Gardermoen og til Oslo sentrum.

Barnehager:
Holthagen barnehage: 3 min. gange
Toppen barnehage: 7 min. gange
Sten-Tærud barnehage: 12 min. gange

Idrett og fritid:
Holt/Vestvollen nærmiljøanlegg: 3 min. gange
Langslynga - balløkke: 4 min. gange
SATS Skedsmokorset: 6 min. kjøring
Fresh Fitness Skedsmokorset: 7 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 13349,6 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, lekeapparater, plenarealer, trær og diverse beplantning. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Boligen har en biloppstillingsplass i felles garasjerekke, nummer 1, hvor leie er inkludert i felleskostnadene.

Boligen har fastmontert lader for EL-bil som følger med.

Andelseier som disponerer egen parkeringsplass har med samtykke fra styret rett til å sette opp ladepunkt for elbil/ladbar hybrid. Kostnader for lading faktureres a-konto etter ladeavtale og avregnes årlig etter faktiske strømutgifter.

Garasjeplass kan kun leies ut til en annen beboer i borettslaget. Andelseier som leier ut garasje kan ikke disponere egen bil som parkeres på borettslagets område. Styret må informeres om leietaker. Leieperioden avsluttes automatisk dersom andelen selges. Utleier fastsetter pris og krever inn leie selv.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan 193C, «Reguleringsplan for Holtområdet», datert 05.04.1984, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Reguleringsplaner gjelder ved motstrid foran kommuneplanens arealdel.

Eiendommen berøres av datasettet 'Kulturminner i tidligere Skedsmo kommune' (Høringsutkast 2011). Ifølge dokumentasjonen er dette en kulturminnevernplan som ikke er endelig vedtatt, men som skal brukes i forbindelse med saksbehandling i kommunen.

Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleireskred, ifølge NVEs kart (skredtype 141).

Eiendommen er berørt av veitrafikkstøy med beregnede verdier på Lden 50-54 dB og Lden 55-59 dB, ifølge strategisk støykartlegging.

Det er for tiden ingen kjente reguleringssaker under behandling som berører eiendommen.

Følgende byggesaker er registrert i nærområdet:
- Prost Stabels vei 394 (Gnr 36, Bnr 12): Tilbygg på tomannsbolig. Status: Igangsettingstillatelse.
- Prost Stabels vei 390 (Gnr 36, Bnr 12): Ombygging av andre småhus. Status: Igangsettingstillatelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.258,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-TV og bredbånd, renovasjon/avfallsløsning, akonto vann- og avløpsavgift, fastgebyr vann og avløp, felleskostnader, garasjestrøm, IN avdrag, IN renter, samt elbillading.

Spesifikasjon av månedlige felleskostnader:
- Felleskostnader: kr 1 331,-
- Renter IN: kr 1 021,-
- Avdrag IN: kr 541,-
- Akonto vann- og avløpsavgift: kr 1 130,-
- Fastgebyr vann og avløp: kr 238,-
- Kabel-TV og bredbånd: kr 569,-
- Renovasjon, avfallsløsning: kr 403,-
- Garasjestrøm: kr 25,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det er installert vannmåler i eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Avlesning av forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 22 500,- pr. år, eller ca. 17 551 kWh pr. år.

Nåværende eier har lader i garasjen, hvor man betaler for strøm til lading på forhånd per kWh. Prisen man betaler bestemmer man selv ut fra forventet forbruk, som igjen avregnes ut fra faktisk forbruk. Dette kommer i tillegg til overnevnte felleskostnader.

Boligen er tilknyttet kabel-TV og bredbånd via Telia (grunnpakke inkludert i felleskostnadene). TV-tuner/dekoder medfølger ikke salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 377 460 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 24 108,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 227 896,- pr. 30.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 10 612 988,- pr. 30.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank ABP
Type: Annuitetslån (IN), 4 terminer per år
Restsaldo pr. 30.06.2026: kr 10 612 988,-
Andel av saldo: kr 227 896,-
Innfrielsesdato: 30.03.2046
Rente: 5,30 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Individuell nedbetaling av fellesgjeld er tilgjengelig for dette lånet. Forretningsfører må kontaktes i februar eller august for betalingsdetaljer.

4 480 000,00 Prisantydning
227 896,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 707 896,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 717 392,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 727 342,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Przemyslaw Czerwinski og Barbara Pilat-Czerwinska

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,0 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 44 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,-
Markedsføringspakke kr 29 900,-
Oppgjør kr 8 900,-
Tilrettelegging kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 290 pr stk
Innhenting av informasjon forretningsfører, ca. kr 5 000,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ca. kr 4 100,-
Tinglysing sikring kr 500,-
Foto, ca. kr 5 190,-
Tilstandsrapport kr 9 950,-

Andre utgifter:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger) kr 6 725,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 59-0115/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.26115

Sist oppdatert: 28. august 2026 kl. 11:17