Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Saltak. Lagerplass over sidebygg. Isolert på hoveddel, pressing til undertak, denne byttes når taktekke byttes. Loftet så tørt og greit ut under befaringen. Konstruksjonen på sidedel er innebygd så konstruksjonen her er ikke sjekket. Noe råte i utstikk. Taktekking. Eier skriver følgende i egenmelding. "Tak over hybeldel/påbygg har hatt et vanngjennomslag ved èn anledning i mitt eie under tung nedbør og kraftig vind. Det var kun snakk om noen dråper. Har ikke blitt fulgt opp." Taket er tekket med bølgeplater av eternit og i stål. Taktekke må byttes snart. Det gjøres oppmerksom på at eternitplater inneholder asbest, noe som krever spesielle tiltak når dette skal tas ned å håndteres.. Råte i vindskier og utstikk. Noe renner og nedløp i plast og noe i stål. En del uten takrenner. Kransebeslag på pipe. Eldre stige på taket. Alt byttes når taktekke byttes. Ukjent byggemåte, muligens plank/tømmer/bindingsverk. Stående tømmermannskledning, mye råte i denne. Liggende kledning oppe i gavler. Sannsynligvis også en del råte bak kledning. Vinduer med to og trelags isolerglass. dette er i varierende stand og alder. Noe er dårlig. Malt inngangsdør med tolags isolerglass og el-lås. Panelt boddør med el-lås, denne trenger vasking og behandling. Terrassedør i 1.et. med trelags isolerglass, denne trenger skraping og behandling. Dobbel terrassedør i 2.et. med tolags isolerglass, trenger noe skraping og maling ute. Jeg oppdaget ingen punkterte glass men dette kan ikke garanteres, noen ganger er dette bare synlig i spesielt lys eller temperaturer. Terrasse mot vannet på ca. 28 m2. Rekkverk med stående sprett. Alt trenger vasking og behandling. Flott utsikt. Balkong mot vannet i 2.et. på ca. 5 m2. Rekkverk med stående sprett. Alt trenger vasking og behandling. Flott utsikt. Terrasse i gavl på ca. 14 m2. Trenger vasking og behandling. Flott utsikt. Overbygd betongplatting ved inngang. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
TEKNISKE INSTALLASJONER:
Vannrør inne i kobber. Vannmåler og stoppekran i kjellerrom. Avløpsrør inne i plast, muligens noe i soyl. Stakemuligheter fra sluk. Varmtvannstank i kjellerrom på ca. 200 liter, det er sluk her. Varmepumpe, ukjent alder på denne. Åpent el.anlegg i gang 1.et. 25 amp hovedsikring, 2 kurser. Skrusikringer. Kurser er merket. Jeg har ikke sjekket el.anlegget utover dette. Eier skriver følgende i egenmelding. "Utført pålagte utbedringer etter mangler avdekket under tilsyn av anlegget i 2020. Under malingsarbeider i etterkant av tilsyn, har enkelte ledninger og deksler blitt løsnet og festet igjen av nåværende eier (det ble ikke foretatt noen "koblinger"). Nåværende eier er kjent med at enkelte stikkontakter har defekter/sprekker. Utendørs er det trukket kabler til portstolper, rundkjøring og ned til vannet. Dette er ikke koblet opp, mer kablene er gjort klare til å skjøtes og de er ført inn til husvegg i øst." Det må settes inn 6 kg brannslukningsapparat som er under 10 år og sørge for at røykvarslere er i orden.
TOMTEFORHOLD:
Ukjent byggegrunn. Huset virker stabilt. Ukjent angående drenering, sannsynligvis ingen. Granitt og betongmur. Noe løse/sprukne fuger. Kommunal vann og kloakk. Eier skriver følgende i egenmelding. " Kjent med rørbrudd på avløpsrør mellom hus og utendørs kum som ble skjøtet og er velfungerende. Avløp som pumpes fra kum og mot renseanlegget til "vannlaget" har vært spylt og renset med varmt vann og høytrykk da dette har vært tett tidligere (kostnad har blitt dekket av "vannlaget"). Vann og avløp kan være utsatt for frost og det er varmekabler langsmed vann og avløp som skal forhindre at dette fryser til."
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Utvendig - veggkonstruksjon: Ukjent byggemåte, muligens plank/tømmer/bindingsverk. Stående tømmermannskledning, mye råte i denne. Liggende kledning oppe i gavler. Sannsynligvis også endel råte bak kledning. Vurdering av avvik: Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Konsekvens/tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut. Andre tiltak: Bytte råte i vegger etter behov. Kostnadsestimat: Over 300 000
- Innvendige trapper: Tretrapp mellom 1. og 2.et. rekkverk på ene siden. Betongtrapp til kjelleren, denne mangler rekkverk, gradering 3 er pga. dette. Vurdering av avvik: Det er ikke montert rekkverk. Gjelder trapp til kjelleren. Konsekvens/tiltak: Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Kostnadsestimat: Under 10 000
- Bad/vaskerom: Dette er av eldre dato (eldre enn 1997). Tapet på vegger, perginol på gulv, malte plater i tak. Dusjkabinett, vask, wc og opplegg til vaskemaskin. El.vifte i vegg. Sluk under vaskemaskin og tørketrommel, dette er ikke sjekket. Stort sett rett gulv her. Ikke mulig å bore her. Badet er fra før 1997 så det får automatisk gradering 3 bl.a. ut fra alder. Badet er dermed ikke i så dårlig stand at det ikke fortsatt kan brukes som det har blitt brukt. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
- Tekniske installasjoner - Branntekniske forhold: Dert må settes inn 6 kg brannslukningsapparat som er under 10 år og sørge for at røykvarslere er i orden. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Ja. Kostnadsestimat: Under 10 000
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: taktekking, nedløp og beslag, vinduer, dører, etasjeskiller/gulv mot grunn, rom under terreng, bad, kjøkken, elektrisk anlegg, takkonstruksjon/loft, balkonger/terrasser og rom under balkong, overflater innvendig, pipe og ildsted, vannledninger, avløpsrør, ventilasjon, grunnmur og fundamenter, samt utvendige vann- og avløpsledninger.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.
Utdrag fra selger egenerklæring:
- Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja. Hovedbadet: Det er sprekk i noen fuger og enkelte fliser. Noe sopp i hjørner ved gulvet rundt glassbyggerstenveggen. Sluken under vasken lukter hvis vannlåsen tørker ut. En spot i taket er koblet ut. Vifte piper av og til. Noe tungt å vri på blandebatteriet for å regulere varme. Vaskerom: Sprekk i gulv mot kjeller. Kobling mellom servant og vannlås er av en mindre varig løsning (teipet?)
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Firmanavn Skjeberg Elektro. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Skjeberg Elektro la i 2020 opp jording til stikkontakt på "hovedbadet" da dette ikke var gjort. Avløpet fra dusjkabinettet på vaskerommet ble montert og ført ned i et eksisterende sluk av nåværende eier.
- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Ja. Faktura fra Skjeberg Elektro.
- Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Ja. Kjent med rørbrudd på avløpsrør mellom hus og utendørs kum som ble skjøtet og er velfungerende. Avløp som pumpes fra kum og mot renseanlegget til "vannlaget" har vært spylt og renset med varmt vann og høytrykk da dette har vært tett tidligere (kostnad har blitt dekket av "vannlaget"). Vann og avløp kan være utsatt for frost og det er varmekabler langsmed vann og avløp som skal forhindre at dette fryser til.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Skjøting av avløpsrør ute ble foretatt av nåværende eier.
- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Ja. Det er fuktinnsig i kjeller.
- Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Ja. Det er ikke foretatt inspeksjon av pipe/ildsted under mitt eie, da det per i dag ikke er installert et ildsted.
- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja. Skjevheter i gulv
- Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
Ja. Bolighus: utendørs kledning er jevnt over dårlig. Noe av innendørs gulv og stendere (nå dekket til av panel/plater) bærer preg av skadedyr/råteskader. Låve: omfattende råte i kledning og bærende konstruksjoner.
- Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Ja. Bolig: I løpet av 7 år har 1 mus bøtet med livet som eneste gjest. Noe av innendørs gulv og stendere (nå dekket til av panel/plater) bærer preg av skadedyr/råteskader. Låve: noe spor etter mus.
- Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen?
Ja. Ikke kjent med, men kan ikke utelukkes.
- Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja. Tak over hybeldel/påbygg har hatt et vanngjennomslag ved èn anledning i mitt eie under tung nedbør og kraftig vind. Det var kun snakk om noen dråper. Har ikke blitt fulgt opp.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 14.
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Firmanavn Skjeberg Elektro. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Utført pålagte utbedringer etter mangler avdekket under tilsyn av anlegget i 2020. Under malingsarbeider i etterkant av tilsyn, har enkelte ledninger og deksler blitt løsnet og festet igjen av nåværende eier (det ble ikke foretatt noen "koblinger"). Nåværende eier er kjent med at enkelte stikkontakter har defekter/sprekker. Utendørs er det trukket kabler til portstolper, rundkjøring og ned til vannet. Dette er ikke koblet opp, mer kablene er gjort klare til å skjøtes og de er ført inn til husvegg i øst.
- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja. Kontroll av elanlegg utført i 2020.
- Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
Ja. Gulvreparasjoner og "åpning av vegger" mellom rommene i 1. etasje er utført av ufaglærte.
- Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
Ja. Det foreligger en uttalelse fra kommunen om forholdet til friluftsloven.
- Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
Ja. Følgende mindre tiltak utendørs er ikke omsøkt. Det er heller ikke kjent om det er påkrevd: 1) Mindre terrengtilpasninger i umiddelbar nærhet til hus i retning mot sjøen ifm nedgraving av gamle septiktanker, fjerning av røtter og komposthaug. 2) Istandsetting av eldre brønn nede ved stranden er påbegynt. 3) Treplatting i sørøst ned mot stranden har fungert som underlag for fiskeredskaper. 4) Utedusj som tilstøter utedoen ved låven er satt opp men ikke tilkoblet. Opparbeidelse av gårdstunet avviker noe fra skissene som ble gjennomgått med kommunen.
- Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
Ja. Eiendommen har veirett.