Lørenveien 36A

Lørenveien 36A, 0585 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 124, bruksnummer 30, seksjonsnummer 37, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
4. etasje 55 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, soverom og bod.

BRA-e:
Kjelleretasje 10 kvm: Bod.
Tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Åpent areal:
4. etasje 5 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Anticimex AS v/Fredrik Ekeberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2003. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, med støpt gulv mot grunn og etasjeskillere av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss og stedvis fasadeplater. Bygget har flatt tak som er tekket med takmembran belagt med heller og stedvis stein. Boligen har entrédør med brannklasse B30, lydklasse dB35, elektronisk lås og kikkehull. Innerdørene er glatte. Vinduer med trerammer og 3-lags glass, samt balkongdør, er fra 2023 og utvendig kledd med metallplater. Leiligheten har en nordøstvendt balkong på 5 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass.

Sikringsskapet er plassert i boden, og det elektriske anlegget er fra byggeåret.

Boligen har ikke tilstrekkelig røykvarsling og mangler godkjent slokkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Bad:
- Membran og våtromsløsninger har alder som gjør fremtidig funksjon usikker. Flere forhold kunne ikke kontrolleres fullt ut grunnet dusjkabinett og skjulte installasjoner.
- Sluk er lite tilgjengelig for rengjøring.
- Innredning og dusjkabinett har slitasje og mindre skader.

Kjøkken:
- Vannrør er ikke plugget mot varerør.
- Ventilator har svak effekt/usikker avtrekksfunksjon.
- Innredning har normale bruksmerker og mindre svelleskader.

Tekniske anlegg:
- Ventilasjonsanlegg har alder som gjør fremtidig funksjon usikker.

Andre rom:
- Mindre estetiske avvik på vegger, gulv og innerdører, inkludert riss, slitasje, riper og enkelte skader.

TGIU – Ikke undersøkt:
- Fallforhold ved sluk på bad kunne ikke vurderes på grunn av dusjkabinett.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist/kontrollert fullt ut.
- Gnagersikring i yttervegger kunne ikke kontrolleres.
- Balkongfundamenter var ikke tilgjengelige for inspeksjon.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Boligen har ikke tilstrekkelig røykvarsling.
- Godkjent slokkeutstyr mangler.
- Det foreligger ingen dokumentasjon på radonmåling.
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en lekkasje fra leiligheten over, som ble utbedret i 2007 eller 2008. Dusjkabinettet ble byttet av fagfolk i 2025, men selger har ikke mottatt dokumentasjon på arbeidet. Hele byggets fasade ble renovert av sameiet i 2023. Selger opplyser også at det tidligere har vært registrert sølvkre i fellesområdene.

Det er påvist forekomst av sølvkre i bygget. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Bytte av dusjkabinett

2023:
- Utskifting av balkong-/terrassedør og vinduer

2004:
- Ny elektrisk installasjon i leiligheten (samsvarserklæring foreligger)

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Utskifting og ny isolasjon på alle varmeførende rør og komponenter i varmesentralen

2023:
- Rehabilitering av fasader med nye vinduer, balkong-/terrassedører og fasadeplater, finansiert via fellesgjeld

Selveierleilighet i 4. etasje med vannbåren gulvvarme i alle rom og vinduer skiftet i 2023. Leiligheten består av entré, stue og kjøkken i åpen løsning, soverom, bad og en innvendig bod. Fasaden på bygget ble oppgradert i 2023 i regi av sameiet. Kjøkken og bad er fra byggeår og bærer preg av dette.

Entré:
Gangen møter deg med parkett og gulvvarme i gulvet. Entrédøren har brannklasse B30, lydklasse dB35 og elektronisk kodelås. Langs den ene veggen står en høy garderobe med trefronter som gir god oppbevaringsplass for yttertøy. Herfra leder gangen videre inn mot stuen og kjøkkenet, med bad og innvendig bod tilgjengelig fra samme korridor.

Stue:
Stuen er den lyseste delen av leiligheten, med to store vinduer og balkongdør mot nordøst. Vinduene er skiftet i 2023 og har 3-lags glass med karmer av tre, utvendig kledd med metallplater. Rommet har god plass til sofagruppe og spisebord side om side, og åpningen mot kjøkkenet gjør at de to sonene henger naturlig sammen. Vannbåren gulvvarme gir jevn varme gjennom hele oppvarmingssesongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er integrert i den åpne løsningen og ligger i forlengelsen av stuen, med naturlig plass til spisebord mellom kjøkkenbenken og sofasonen. Innredningen er fra byggeår med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenet har nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Av hvitevarer følger frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator sitter i overskap. Vannrør er av type rør-i-rør. Kjøkkeninnredningen har stedvis bruksmerker og tegn til slitasje.

Soverom:
Soverommet ligger på den private siden av leiligheten, skilt fra stuen av den innvendige boden. Rommet har vindu med 3-lags glass fra 2023 og plass til dobbeltseng med nattbord. Gulvet er belagt med parkett, og veggene er malt. Vannbåren gulvvarme gjelder også her.

Bad:
Badet har flislagte gulv og vegger, gulvvarme og malt himling. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, speil med overlys og stikkontakt over servant, dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett. Dusjkabinettet ble byttet i 2025. Det er opplegg for vaskemaskin. Vannrør er av type rør-i-rør med synlige forkrommede rør, og synlige avløpsrør er av plast. Badet ventileres med mekanisk avtrekk via ventil i himling, med luftespalte for overstrømning under dør. Badet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en nordøstvendt balkong med betongkonstruksjon og rekkverk av metall og glass. Gulvoverflaten er av synlig betong belagt med teppe. Balkongen har plass til et lite bord med stoler.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue/kjøkken, soverom og entré. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater i stue/kjøkken, soverom og entré. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i alle rom.

Lagring:
Leiligheten har en innvendig bod. I tillegg disponeres en bod på ca. 10 kvm i kjelleretasjen. Sikringsskap og fordelerskap for rør-i-rør er plassert i kjellerboden.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Boligen varmes opp med vannbåren gulvvarme tilkoblet varmesentral. Det er gulvvarme på baderom og i entré. Vedlikeholds- og utbedringskostnader for det felles vannbårne varmesystemet tilfaller sameiet eller borettslaget.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2003. Det foreligger ferdigattest på eiendommen for bruksendring fra kontor til bolig datert 05.01.2005, samt ferdigattest for oppføring av blokk datert 13.01.2009. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for oppføring av bygningstekniske installasjoner datert 21.06.2019, og ferdigattest for påbygging (3 pergolaer) datert 22.04.2022.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 06.10.2000 (sist revidert 05.04.2001), som stemmer med dagens bruk.

Utover andel fellesgjeld overdras eiendommen fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 13 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, gjerdeplikt, skjønn, vann/kloakk, arrondering, trafostasjon/kiosk, midlertidig dispensasjon fra bygningsloven, felles avkjørsel, adkomstrett, tilleggsdel til seksjon og forpliktelse til å overdra veigrunn.

Det er tinglyst 3 rettigheter på sameiets eiendom. Disse omhandler bestemmelse om garasje/parkering, vann/kloakkledning (anlegg og vedlikehold) samt benyttelse av søppelrom og sykkelbod. Rettigheten hefter i gnr. 83, bnr. 19, snr, 1-60, som er nabosameiet i nr. 35.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets styre skal skriftlig underrettes om alle overdragelser og leieforhold. Dersom en sameier leier ut sin bolig, skal vedkommende sørge for at leietaker skriftlig forplikter seg til å følge de til enhver tid gjeldende husordensregler, vedtekter, og vedtak fra årsmøtet og styret.

Leiligheten ligger sentralt på Løren, like ved Lørenparken. Det er kun noen minutters gange til Løren t-banestasjon og Løren Torg, som har et hyggelig utvalg av butikker og spisesteder. Området er kjent for sine attraktive uterom med blant annet en skulpturpark. Innen gangavstand finner du populære steder som Peppes Pizza, Sanjay's indiske restaurant, Baker Hansen, Baker Nordby og Kaffebrenneriet. Vinslottet byr på ytterligere serveringssteder som Hasle Linie Gastropub, Sugar & Spice, 8 Fish Sushi og WB Samson.

Dagligvarehandelen er godt dekket med Meny, Rema 1000 (i samme bygg som leiligheten) og Kiwi, samt Joker og Løren Frukt & Grønt som har søndagsåpent. Servicetilbudet inkluderer frisør, hudpleie, fysioterapeut, kiropraktor, Empet Dyreklinikk, Green Kids second hand, blomsterbutikker, apotek og STERK treningsstudio.

Løren har et variert fritidstilbud med idrettslag som Hasle-Løren IL og Sinsen Tennisklubb, kulturarrangementer i Kanonhallen, og kurs hos Danseløvene. Barnefamilier drar nytte av aktivitetsskoler og lekeområder i nærheten. Løren Velforening er aktiv og arrangerer blant annet utendørskino, julemarkeder og lokale festivaler som Lørendagen.

Nabolaget har gode kollektivforbindelser med t-bane, buss og flybuss, samt tilgang til bysykler. Det er gangavstand til flere sentrale områder som Sinsen, Carl Berner, Økern og Hasle. Naturen er også lett tilgjengelig med kort vei til Grefsenkollen, som byr på fantastisk utsikt over Oslo og fine turmuligheter i Lillomarka.

Økernområdet, som er nærmeste nabolag, er under utvikling til å bli et moderne og mangfoldig bysentrum med fokus på rekreasjon, kultur, arkitektur og grønne løsninger. Dette vil bidra til ytterligere økning i området sitt attraktivitet og tilbud.
Les mer om Løren på www.loren.no og om utviklingen på Økern: https://vimeo.com/523755815

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2393 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier og plenarealer. Sameiet har en felles takterrasse.

Det følger ikke med garasje eller parkeringsplass til seksjonen. Gateparkering etter områdets bestemmelser.

I nabosameiet Sinsentoppen II er det to plasser til gjesteparkering (maks 24 timer per gang), samt én kortidsparkeringsplass foran bygget for av- og pålessing.

I Lørenveien 11 finnes det 6 kommunale ladeplasser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, spesialområde for grøntareal og fellesområde for felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan S-3946, «Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Lørenveien 36 og Sinsenveien 35-39», datert 18.12.2002, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for Økernområdet (KDP-15), vedtatt 26.05.2004. Planen gjelder foran reguleringsplaner vedtatt før 01.12.2001 og angir rammer for utvikling i området.

Eiendommen omfattes videre av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009. Dette er en temaplan for allment tilgjengelige uterom i Oslos byggesone.

Områdene Sinsen, Løren og Økern er fortsatt under utvikling, og selv om det per i dag ikke foreligger større byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen, må det generelt påregnes at det i perioder kan forekomme anleggsaktivitet, støy og redusert fremkommelighet i nærområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 410,- pr. mnd. og inkluderer: a-konto oppvarming (fjernvarme), internett, bygningsforsikring, og kommunale avgifter (vann, avløp, renovasjon). Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble ble økt med 4 % fra 1. januar 2026.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 455,92
- A konto oppvarming: kr 775,32
- Bredbånd: kr 179,-

OBOS Nett AS leverer internett/bredbånd med en kapasitet på 1000/1000 megabit per sekund til hver leilighet. Hver leilighet betaler en fast sum på 179,- kr per måned. Beboere står fritt til å velge TV-pakker hvis de ønsker det for egen regning.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 473 337,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 21 801,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 114 402,50 pr. 13.05.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 9 788 443,- pr. 13.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 60308118951
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 13.05.2026: kr 9 788 443,-
Andel av saldo: kr 114 402,50
Innfrielsesdato: 30.03.2048
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,25%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ivar Hildre Ulvund

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Sinsentoppen I.
- Sameiet består av 58 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring Nuf med polisenummer 754420.

Sameiet har felles takterrasse, trimrom i kjelleren og sykkelbod. Dugnad må påregnes. Sameiets styre skal skriftlig underrettes om alle overdragelser og leieforhold. Det er ikke tillatt å grille med kull eller åpen ild på terrasser. Det er ikke tillatt å sette opp parabolantenner. Markiser krever forhåndsgodkjenning av styret. Sameiet har kameraovervåkning på deler av fellesområdene.

Dyrehold er tillatt med visse begrensninger. Det er båndtvang for hund og katt på hele sameiets område. Husdyrhold er begrenset til ett dyr per seksjon, og det må søkes styret særskilt dersom man ønsker å fravike dette. Det er forbudt med reptiler. Eier plikter å fjerne etterlatenskaper umiddelbart.

På årsmøtet 20. april 2026 ble det gitt fullmakt til styret om å iverksette maling av innvendige fellesarealer (hovedtrappeoppgang og korridorer) innenfor en kostnadsramme på 500 000 kr. Tiltaket planlegges finansiert av oppspart likviditet uten økning i felleskostnadene i 2026. Det pågår en sak der en eier har klaget på takdrypp i en innglasset balkong. Styret har innhentet en vurdering fra Multiconsult og avventer tilbud for utbedring.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av fasader med nye vinduer, dører og fasadeplater (2023).
- Energikartlegging av bygget (2025).
- Utskifting og ny isolasjon på rør i varmesentralen (2025).

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0107/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26107

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 15:11