Lachmanns vei 3A

Lachmanns vei 3A, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 635, seksjonsnummer 9

Totalt bruksareal BRA: 137 kvm

BRA-i:
3. etasje 120 kvm: Entre, bad, stue, spisestue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: Kjellerbod.
3. etasje 11 kvm: Bod på takterrasse.

Åpent areal:
3. etasje 54 kvm: Takterrasse
3. etasje 14 kvm: Balkong

Boligen disponerer to boder som er medregnet i BRA-e. Den ene boligen ligger i kjelleren og er seksjonert som tilleggsdel, den andre boden er plassert på terrassen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.04.2025 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Uteboden på terrassen er godkjent internt i sameiet, men er ikke byggesøkt og godkjent hos kommunen og del av baderommet er opprinnelig godkjent som bod. Se punkt "Ferdigattest" for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 4 etasjer med kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med pussede flater kombinert med trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp (Taket er ikke besiktiget). Slett entrédør av tre med brannklasse Ei30 og lydklasse 40dB fra 2021. Terrassedør med karmer av tre og aluminium med to-lags glass fra 2011. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og aluminium fra byggeår med to-lags glass fra 2015. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 54% TG 1, 44% TG 2 og 2% TGIU.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: Bad, kjøkken, øvrige rom, etasjeskiller, teknisk anlegg/VVS anlegg, elektrisk anlegg, balkonger/veranda/terrasse etc.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG 2:
- Bad: Selger opplyser at det drypper fra hånddusj når blandebatteri for badekar er i bruk/renner, (defekt omslagsventil ref. rørlegger). Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under en gulvflis ved dusjdør. Fallforhold er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Kjøkken: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.
- Etasjeskiller, skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i stue. Avviket er målt til 28 mm. Lengde: 11,42 meter.
- Teknisk anlegg/VVS anlegg, varmtvannsbereder: Ikke besiktiget grunnet redusert tilkomst (innebygget bereder).
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600)
- Balkong med utgang fra stue: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG 2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun faglært. Total ombygging av bad 2001. Skiftet servant og satt inn nytt blandebatteri til servanten med tilhørende røropplegg på badet nov 2023.

3. Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Svar: Ja. Liten vannlekkasje under kjøkkenvask avdekket og utbedret 2023

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun faglært. Vannstopper og nye rør montert under kjøkkenvask samt ny frostsikret utekran. November 2023, Oslo Rørservice.

5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja. Vannlekkasje i en bod i garasjen tilhørende en annen leilighet 2021, stoppet etter at svakhet i mur ved inngangsparti ble utbedret 2022.

6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Ja. Dårlig trekk i peis/ovn i enkelte andre leiligheter. I 2020-2021 ble det montert nye pipevifter med tilhørende styring av pipevifter. Arbeidet ble utført av «Reys Peis». For bakgrunn og mer om dette arbeidet, se styrets årsberetning for perioden juni 2021-februar 2022.

7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Ja. Sprekk i tak i stuen mot lille soverom, sparklet og malt av fagperson i regi av sameiet 2021.

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun faglært.
-Inngangsparti utbedret 2019, Brandbu Byggservice AS.
-Beslag pipe 3. og 4. etg, tak 4. etg: Nytt taktekke og nye kragebeslag på pipene. Arbeid 2021 og 2022
-Avløp fra sluk nordøst på vår terrasse 3. etg spylt og beskyttet med rørforing. Anlagt varmekabler i rør fra begge slukene (Olimb 2021, Aktiv Rørinspeksjon, Kjelsås elektro 2021). Grunnet vedvarende lekkasje etter dette omfattende rehabilitering 2023. Reparasjon av tak ble gjennomført sommer/høst 2023 av Brandbu Byggservice AS. Terrassebord og bod ble fjernet, og gammel membran ble fjernet fra hele terrassen. Avdekket hull i gammel membran som trolig var årsak til tidligere lekkasje. Lagt ny membran (noe høyere opp enn tidligere), nytt gulv, og boden er gjenoppført. Begge sluk terrasse 3. etg utbedret. Anlagt «nødsluk»
mot nord med nedløpsrør på nordenden av terrassen. Anlagt rekkverk mot nord, alt arbeidet utført av Brandbu byggservice AS.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun faglært. Rens av ventilasjonsanlegg i sameiet 2019.

Tilleggskommentar: Ringeklokke ved inngangsparti inne i leiligheten har sluttet å virke.

Stor og fin leilighet med flott og usjenert beliggenhet i byggets 3. etasje i Lachmanns vei 3A. Leiligheten her en fin planløsning, oppholdsrommene er samlet i en delvis åpen løsning, som skaper en god flyt og et sosialt oppholdsrom. Utgang til en stor og solrik terrasse med fantastisk utsikt.

Leiligheten inneholder:

Innbydende entré med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko i skyvedørsgarderobe og skoskap, samt plass til en sittebenk.

Romslig og lys stue med plass til flere sittegrupper, koselig peisovn fra 2009 som gir godt med varme og hyggelig atmosføre til rommet. Fra stuen er det utgang til en delvis overbygget balkong med flott utsikt mot blant annet Oslofjorden.

Kvik Kjøkkeninnredning fra 2012. Kjøkkenet har delvis åpen løsning mot stue. Kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate av høytrykkslaminat. Benkeskapsbelysning under overskap. Integrert kjøleskap med frysedel, komfyr, platetopp, oppvaskmaskin, kjøkkenventilator med kullfilter. Vannrør av kobber. Synlig avløpsrør av plast. Lekkasjestopper er etablert. Ved siden av kjøkkenet med åpen løsning mot stuen er det plass til en spisestuedel. Herfra er det utgang via en stor skyvedør til er stor terrasse på hele 54 kvm, som har rikelig med plass til utemøbler. Her kan du nyte de gode solforholdene og utsikten.

Flislagt baderom fra 2001 med gulvvarme. Malt himling med downlights. Plassbygget servantbenk med to-greps armatur. Vegghengt speil. Dusjhjørne med glassdør og to-greps armatur påkoblet hånddusj. Innbygget badekar med to-greps armatur påkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisternekasse. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk i himling. Oppgraderinger utført i 2023: Ny servant, blandebatteri med tilhørende røropplegg samt termostat for varmekabel, 3 spotter og dimmer.

Leiligheten har i dag to soverom med garderobeløsninger. Det er opprinnelig 3 soverom, men dagens eier har fjernet vegg og tettet dør for å ha et ekstra stort soverom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskap med fryser, stekeovn og komfyr medfølger.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Gulvvarme på badet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av boligbygg, datert 11.05.1984. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger også ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 25.02.1980 og for oppføring av gabionmur for rassikring datert 12.11.1999

Ferdigattesten omfatter ikke oppføringen av uteboden på terrassen. Boden er oppført på terrassen før nåværende eiere kjøpte
boligen i 2006 og den er godkjent internt i sameiet, men den er ikke byggesøkt og godkjent hos kommunen og må endres/fjernes dersom kommunen forlanger det.
Del av baderommet er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

"Som sikkerhet for sameiernes og deres rettsetterfølgeres løpende forpliktelser overfor sameiet, har sameiet panterett for kr 10.000,- i hver seksjon.
Sameiet plikter å vike prioritet for panterett med inntil 90 % av forsvarlig takst til enhver tid."
Ovennevnte iht. sameiets vedtekter.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om veg, bebyggelse, vann-/kloakkledning, anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., gjerde og benyttelse, skjønn vedr. takst av eiendom (tinglyst 1936), erklæring/avtale om vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom, samt seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen ligger i et stille og attraktivt boligområde i Grefsenåsen.

Fra leiligheten er det kort vei til marka, nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og gode servicetilbud.

Grefsenåsen grenser mot Nordmarka med fine turveier inn mot Grefsenkollen og Trollvannsstua. Ca. 10 min. unna finner du idylliske Trollvann med badeplasser, brygger, bålplasser og benker. Om vinteren kan man ta på skiene nærmest utenfor døra, og nyte den umiddelbare tilgangen til både lysløype og flotte oppkjørte skiløyper.

Det er kort avstand til idylliske Frysja, en av Oslos flotteste badeplasser. Det går også turvei langs Akerselva til Maridalsvannet og Nordmarka, eller ned til sentrum gjennom Nydalen med alle sine butikker, kafeer og restauranter. Teknisk museum, som er en turistattraksjon ligger også i nærområdet.

Det er kort vei til alpinanlegg i Grefsenkleiva, samt Grefsen Tennisklubb som har et flott anlegg med syv baner.
På toppen av Grefsenkleiva ligger populære Grefsenkollen restaurant. Med fantastisk utsikt, samt fjorden og hovedstaden som glitrer i det fjerne, har restauranten en eventyrlig ramme for både dagsutflukter, utekonserter og andre trivelige begivenheter.

Bussholdeplassen "Kirketomta" for buss 56 (Nydalen/Solemskogen) er rett utenfor leiligheten. Bussruten har avgang hvert 15. minutt i rushtiden. Raskeste vei til sentrumskjernen er med denne bussen til Storo. Derfra går det T-bane. Man kan også ta trikken fra Grefsen Stadion.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Lachmanns vei 3A sokner til Disen skole (1.-7. trinn), og Morellbakken skole (8.-10. trinn).

Det er flere barnehager i området som Norlandia Myrertoppen barnehage (0-6 år), Gulldalen barnehage (1-6 år) og Myrer kanvas-barnehage (0-6 år).

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 480 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med asfalterte internveier med diverse beplantning

Det medølger garasjeplass med elbillader. Garasjeplass nr. 3 ref. seksjoneringsbegjæringen av 1979.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til vannforsyningsanlegg, andre sikringssoner, bolig med tilhørende anlegg, felles avkjørsel og offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringskart datert 12.12.2023, med tilhørende reguleringsbestemmelser S-5142 vedtatt 04.03.2022, S-2158 vedtatt 02.09.1976 og S-348GA vedtatt 23.11.1948.

Pågående plan- og byggesaker i området:

- Lachmanns vei 2 C-D - Riving av tomannsbolig - Saksnummer: 202204509. Det er gitt igangsettelsestillatelse 30.05.2023. Se kommunens hjemmeside for nærmere informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202204509

- Lachmanns vei 2 R-S-T - Oppføring av tre tremannsboliger med parkeringskjeller og bilheis - Saksnummer: 202204531. Det er gitt igangsettelsestillatelse 20.12.2024. Se kommunens hjemmeside for nærmere informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202204531

-Lachmanns vei 2 F - Fasadeendring- Saksnummer: 202456830. Søknaden omfatter endret utforming av vindu og dør i 2. etasje og underetasjen i Lachmanns vei 2 F, bydel Nordre Aker. Rekkverket i samtlige av boligens etasjer skiftes også fra stående bord til glass-rekkverk. SE kommunens hjemmeside for nærmere informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202456830

- Lachmanns vei 9 - Riving av enebolig. Saksnummer: 202117484. Det er gitt igangsettelsestillatelse 31.01.2023. se kommunens hjemmeside for mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202117484

Det vil kunne forventes noe støy fra de nevnte plan- og byggesakene.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 313,- pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, styrehonorar, felles bygningsforsikring, Internett/TV, kommunale avgifter, renhold av fellesareal og nedbetaling av lån.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Nedbetaling av lån: kr 2 577,-
Felleskostnader: kr 4 736,-

Det gjøres spesielt oppmerksom på at felleskostnadene vil øke med 6% med virkning fra juni 2025. Styret spesifiserer at det er innbetaling til felleskostnader og ikke innbetalinger til fellesgjeld som øker. Dette vil medføre en økning på ca. 300,- for denne seksjonen.

Fellesutgiftene justeres normalt en gang årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12 100 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 375 938,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 503 752,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 4 588,-  pr. 2025.

Andel formue er kr 36 120,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 181 789,- pr. 31.12.2024

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 460 260,- pr. 31.12.2024 og lånevilkårene er:
Lånetype: Serielån
Nedbetalingsdato: 15.07.2032
Avdrag: Ca. 12 000,- pr. mnd.
Rente: Nominell lånerente pr. 02.05.2025 på 7,65%

10 650 000,00 Prisantydning
181 789,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 831 789,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

270 770,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
281 810,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 113 599,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingjerd Wangensteen Manner og Hilda Sønsterud

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Lachmanns vei 3, med sameiebrøk 77/1200.
Sameiet består av 12 boligseksjoner.
Forretningsfører er First Accounting AS (regnskapsfører), tlf. 993 57 160. 
Dugnad må påregnes. Beløp for ikke å møte på ordinær dugnad er kr 600,-, iht. sameiets vedtekter.
Dyrehold er tillatt, såfremt det ikke er til ulempe for andre beboere. Båndtvang gjelder innenfor sameiets område. Etter skriftlig begrunnede klager fra andre beboere kan styret forlange at dyret fjernes fra sameiet.
Ved grilling på terrassene må det utvises hensyn til naboer. Kun elektrisk grill eller gassgrill er tillatt.

Sameierne må selv ordne med sommerstell av uteområdet, og snømåking ved inngangsparti og trapp. Dette går på omgang, og styret setter opp turnus.
Sommerstellet går i hovedsak ut på klipping av plenen, vanning av blomster og feiing av løv i trappeoppgang/garasjeområdet.
Beboere som av ulike grunner ikke kan utføre sin del av sommer-/vinterstellet, må skaffe vikar eller evt. betale bortsetting av arbeidet.

Sameierne bærer hver for seg alt vedlikehold av arealer som de har eksklusiv bruksrett til. Iht. seksjoneringen gjelder dette da også garasjeplass og kjellerbod.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2022 - Rehabilitering av tak, 4. etg.
2021 - Beslag av frittstående piper, nye peisvifter (vifte, ledninger og fjernkontroll).
2020 - Nytt inngangsparti - varmekabler, membran og flis.
2019 - Nytt elbil-anlegg.
2017 - Rehabilitert tak/takterrasse med ny membran og nye sluk. Balkonger rehabilitert, renset, pusset og malt.

Planlagte påkostninger:

Styret opplyser følgende i e-post datert 30.04.2025:
"Det er per i dag ikke planlagt nye påkostninger som vil medføre en økning i fellesgjeld, men det er på sikt behov for å oppgradere noen av uteområdene og fellesområder inne ref. omtale av vedlikeholdsplan i fjorårets årsberetning samt årets beretning. Som det går fram av forslag til budsjett i år er det satt av noe penger for mindre oppgradering som dekkes av felleskostnader eller oppspart EK. (...) Når det gjelder fellesutgifter er det vedtatt på generalforsamling nylig at innbetaling til felleskostnader settes opp med 6 % slik det ble foreslått i styrets årsberetning for 2024 og forslag til budsjett. Dette med virkning fra juni. Understreker her at det er innbetaling til felleskostnader og ikke innbetalinger til fellesgjeld som øker (på månedsfaktura er det splittet opp, og innbetaling til fellesgjeld økes ikke siden rentene ikke har gått ytterligere opp)."

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 41-0006/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR41.256

Sist oppdatert: 15. mai 2025 kl. 14:11