Strømsveien 43

Strømsveien 43, 2010 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 77, bruksnummer 99, seksjonsnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
2. etasje 75 kvm: Entre, stue, kjøkken, 2 soverom og bad.

BRA-e:
Kjeller 1 kvm: Kjellerbod.

BRA-b:
2. etasje 11 kvm: Innglasset balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.02.2026 utført av Anticimex AS v/Hans-Kristian Brekkås.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1999. Bærende konstruksjoner og grunnmur er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Etasjeskiller er av betong. Yttervegger er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader kledd med liggende trekledning. Taket er en flat konstruksjon tekket med takmembran. Boligen har vinduer og balkong/terrassedør med karmer og rammer av tre fra byggeår. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35, og innvendig er det profilerte innerdører.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser og gulvfliser. Mykfuger har i enkelte områder løsnet fra underlaget, og døren er plassert i våtsonen. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker, og den faktiske tilstanden er ukjent da bygningsdelen er skjult. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Avtrekkseffekten vurderes som utilstrekkelig. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå ved fuktmåling i tilstøtende rom.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Dørbladet til bod kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Balkonger - Innglasset balkong
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Varmtvannsbereder på 198L skiftet, utført av autorisert rørlegger. Samsvarserklæring foreligger.

2022:
- Toalett skiftet, utført av autorisert rørlegger. Samsvarserklæring foreligger.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Utbedring/oppussing av takterrasse (vedtatt).
- Montering av gelender i kjeller i utgangen mot Fresh Fitness (pågående).

2024:
- Skiftet ut hovedbryter for el-billading.
- Utført branntiltak.
- Installasjon av vannmålere og inspeksjon av luker.

Planlagt:
- Utbedring av taket over leilighetene i 4. etasje.

Bygningen er oppført i 1999. Bærende konstruksjoner er hovedsakelig av betong, med etasjeskillere i betong. Ytterveggene består av en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, kledd med liggende trekledning. Taket er flatt og tekket med takmembran. Leiligheten har en innglasset balkong på 11 m² med betongkonstruksjon og rekkverk av metall og glass. I 2022 ble toalettet skiftet, og i 2025 ble varmtvannsberederen på 198 liter skiftet.

Overflater og innredning:
Gulv:
Gulvflatene er belagt med parkett. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
Innervegger:
Veggflatene er malte.
Himlinger:
Himlingene har malte flater. Innvendig er det profilerte innerdører. Dørbladet til bod kommer i kontakt med karmen, noe som påvirker brukerfunksjonen.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har en åpen løsning med innredning fra byggeår, profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate. Det er montert fliser mellom benkeplate og overskap. Kjøkkenet er utstyrt med kjøkkenvask med armatur, stikkontakt over kjøkkenbenk, frittstående komfyr med platetopp og vegghengt ventilator. Vannrør er av typen rør-i-rør, og avløpsrør er synlige i plast. Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte skader.

BAD:
Badet er fra byggeår og har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malte flater i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys, dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Toalettet er gulvstående. Vannrør er av typen rør-i-rør, og avløpsrør er synlige i plast. Rommet har naturlig avtrekksventil i himling og opplegg for vaskemaskin. Det observeres stedvis riss i enkelte vegg- og gulvfliser. Mykfuger har i enkelte områder løsnet fra underlaget. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier usikker fremtidig funksjon. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Sluket er isolert inne i dusjsonen, noe som reduserer fuktsikkerheten. Avtrekkseffekten er utilstrekkelig.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming). Badet har gulvvarme.

Det er utstedt ferdigattest for næringslokaler og boliger (Olaussengården) datert 13.12.2006. Ferdigattesten bekrefter at mangler tilknyttet tidligere midlertidige brukstillatelser er ivaretatt. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

At en slik attest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Driftstillatelse (Ferdigattest) for løfteinretning (personheis), datert 05.09.1999.
- Ferdigattest for endring av bygningsteknisk installasjon - forretningsbygning, datert 19.11.2001.
- Ferdigattest for brannskille i bygg / fasadeendring, datert 28.11.2013.
- Ferdigattest for oppdeling av bruksenheter, datert 14.01.2020.
- Ferdigattest for plassering av avfallsbrønner, datert 09.02.2022.
- Ferdigattest for utskiftning av heis, datert 28.02.2023.
- Ferdigattest for bruksendring, endring av bygg (157 m²), datert 19.06.2025.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 14.09.1998, med siste revisjon 27.01.1999. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente tegninger og dagens situasjon. Balkongen er innglasset, noe som ikke fremgår av de godkjente tegningene. Innglassing av balkong er normalt søknadspliktig. Det er ikke funnet dokumentasjon på at dette er omsøkt. Arealet på balkongen er i tillegg oppgitt til 11 m² i tilstandsrapporten, mot 5,4 m² på de godkjente tegningene.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1996/16472-2/8 31.10.1996 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 50 år
Årlig festeavgift: NOK 630 000
Før byggeprosjektet er ferdig i sin helhet, kan festeren hverken fremfeste,bortleie eller overdra festekontrakten uten samtykke fra bortfesteren
Med flere bestemmelser
Pant for forfalt festeavgift
Overført fra: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 99
Festekontrakten gjelder for Gnr. 77, Bnr. 120 og 99 med en festetid på 50 år fra 13.05.1996. Festeren har rett til å innløse tomten og kan overdra/pantsette festeretten. Før byggeprosjektet er ferdig, kan festeretten ikke fremfestes, bortleies eller overdras uten bortfesters skriftlige samtykke. Bortfester har panterett i festeretten og bygninger for inntil 3 års forfalt festeavgift med 1. prioritet. Det forutsettes at sameiet har sedvanlig sikkerhet i hver enkelt seksjon for felleskostnader, inkludert festeavgift. Bortfester kan ikke nekte overdragelse, bortleie eller fremleie av den enkelte seksjon.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 10 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, elektriske kraftlinjer, erklæring/avtale, skjønn, avståelse av veggrunn, gang-/sykkelvei, trafostasjon/kiosk og kjøpekontrakt.

2000/9293-1/8 15.06.2000 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 14
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 78/6711
Bestemmelser om tilleggsdel, se under servitutter.
Gjelder seksjon nr. 1 - 44
Eiendommen ble oppdelt i 56 eierseksjoner (bolig- og næringsseksjoner) med tilhørende fellesarealer, tilleggsarealer som parkeringsplasser og boder, samt fastsatte vedtekter. Hver bruksenhet har egen inngang og er i samsvar med gjeldende arealplanformål.

2000/9293-2/8 15.06.2000 ERKLÆRING/AVTALE
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.

2000/9293-3/8 15.06.2000 ERKLÆRING/AVTALE
Denne seksjon har tilleggsdel - areal.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Utleie skal meddeles styret for registrering, og seksjonseier må underrette styret om sin nye adresse. Ved utleie skal dette også registreres hos forretningsfører, og et gebyr belastes eier. Utleie av evt. garasjeplass skal godkjennes av styret, og kan kun leies ut til beboere i boligseksjonene.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Med en adresse i Strømsveien bor du med umiddelbar nærhet til alt Strømmen sentrum har å by på. Her kan du la bilen stå, for hverdagens logistikk løses enkelt til fots. Strømmen Storsenter, med sitt brede utvalg av butikker, spisesteder og tjenester, ligger kun et par minutters gange fra døren. Dagligvarehandelen gjør du like enkelt hos for eksempel Meny eller Rema 1000, som begge er rett i nærheten.

Området er et knutepunkt for effektiv kommunikasjon. Fra Strømmen stasjon, under ti minutters gange unna, tar toget deg raskt inn til Oslo S. For øvrig er det et godt utbygget busstilbud, og med bil er du på Oslo Gardermoen på en halvtime. Til tross for den sentrale beliggenheten, er nabolaget rolig og trygt, med en god blanding av etablerte beboere, barnefamilier og eldre. Det er gangavstand til flere barnehager og skoler for alle trinn, som Sagdalen skole og Bråtejordet skole.

Fritiden byr også på en rekke muligheter. Treningssenteret Fresh Fitness ligger et par minutter unna, og det er kort vei til andre aktivitetstilbud som padelbaner. Selv om du bor sentralt, er det også hyggelige grøntområder i nabolaget som gir pusterom i hverdagen. Dette er et område som kombinerer urban bekvemmelighet med et trivelig og veletablert bomiljø.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Skoler:
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Skjetten skole (1-7 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lørenskog videregående skole

Barnehager:
Noahs Ark barnehage
Strømmen kommunale barnehage
Sagelva barnehage
Hagan barnehage

Felles festet tomt på 3 349,6 m².

Tomten er opparbeidet med asfaltert inngangsparti, og sameiet har en fellesterrasse tilknyttet fellesrommet «Kosekroken». Oppgitt tomteareal er hentet fra Matrikkelen og kan avvike fra faktiske forhold, da grensepunkter kan mangle eller være feil registrert.

Festeavgiften er budsjettert med kr. 1 237 796,- i 2025. Festeavgiften ble sist regulert i 2024 og neste regulering er i 2026.

Festeavtalen ble inngått i 1996 og utløper i 2046. Reguleringstidspunkt for festeavtalen er hvert annet år tilsvarende konsumprisindeksen. Når avtalen utløper kan avtalen kreves forlenget.

Ingen parkeringsplass medfølger seksjonen. Sameiet disponerer parkering i lukket garasje, på tildelte uteplasser og gjesteparkering. Mulighet for å få eget parkeringskort slik at man kan stå parkert på gjesteparkering i 24 timer. Garasjeplasser kan kun overdras eller leies ut til andre seksjonseiere i sameiet etter styrets godkjenning. Det er ikke mulighet for montering av ladeboks eller el-lading i nærheten.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Det er vannmåler i leiligheten.

Eiendommen er regulert til blandet formål bolig/forretning/kontor, feltnavn BL6, i reguleringsplan 313 "Reguleringsplan for omkjøringsveg på Strømmen", vedtatt 17.11.1999. Planen henviser til bestemmelser i reguleringsplan 226 "Reguleringsplan for Strømmen sentrale område".

Eiendommen omfattes også av områderegulering 529 "Områdereguleringsplan for Strømmen Øst", vedtatt 30.03.2020. Planen legger rammer for en helhetlig og urban utvikling av Strømmen Øst, som er definert som en prioritert byvekstsone.

Eiendommen omfattes av "Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035", vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til "Sentrumsformål, nåværende".

En bygning på eiendommen er SEFRAK-registrert. SEFRAK (Sekretariatet for registrering av faste kulturminner) er et landsomfattende register over eldre bygninger og andre kulturminner. Registreringen innebærer ikke automatisk vern, men kommunen skal vurdere kulturhistorisk verdi før eventuelle riveløyver gis. Endringer på bygningens eksteriør kan kreve godkjenning.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H570: Bevaring av kulturmiljø. Sonen er fastsatt i Områdereguleringsplan for Strømmen Øst (plan 529). Ved tiltak må det tas særlig hensyn til bevaring av kulturhistoriske spor, og tiltak skal sendes til regional og lokal kulturminnemyndighet for uttalelse.
- Gul og rød støysone (veg). Ved ny utbygging skal støyvernet tilfredsstille nasjonal støyretningslinje (T-1442/2021). For boliger i rød sone kreves det at minst 50 % av rommene for støyfølsom bruk har stille side, hvorav ett skal være soverom.
- Hensynssone H310: Fare for kvikkleireskred. Ved utarbeiding av reguleringsplan og byggesak innenfor hensynssonen må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred, i henhold til krav i TEK17 § 7-3 og NVEs veileder 1/2019.
- Hensynssone H320: Fare for flom. Ved detaljregulering skal det dokumenteres at nytt terreng er utformet slik at fremtidig bebyggelse er sikret mot 200-års flom med 20 % påslag for klimaendring. Arealer i underetasje skal bygges vanntette, og elektriske/tekniske installasjoner skal anlegges flomsikkert.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale fellesutgifter er kr 5 227,- per måned. Beløpet gjelder fra og med mars 2026. Fellesutgiftene inkluderer a-konto vann og avløp, fastleddsgebyr for vann og avløp, kabel-TV/bredbånd, renovasjonsavgift, samt renter og avdrag på sameiets lån.

Fellesutgiftene er fordelt slik:

- Felleskostnader: kr 2 773,-
- A-konto vann og avløp: kr 925,-
- Kabel TV/Bredbånd: kr 427,-
- Renovasjonsavgift: kr 403,-
- Stipulerte renter: kr 355,-
- Fastleddsgebyr V/A: kr 237,-
- Stipulerte avdrag: kr 107,-

Posten for a-konto vann og avløp er en forskuddsbetaling som avregnes mot faktisk forbruk.

Siden sameiet har lån med flytende rente, kan fellesutgiftene endres dersom rentenivået endrer seg.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Andre løpende kostnader oppgitt av selger inkluderer:

- Strøm: ca. kr 18 000,- per år (14 000 kWh). Norgespris er tegnet og låst ut 2026.

- TV/Internett: Inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder må leveres til Telia og følger ikke med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 174 436,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi. Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
 For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatt for 2025 er satt til kr. 0,- iflg. Lillestrøm kommune. Det må påregnes at det blir eiendomsskatt i fremtiden.

Andel formue er kr 22 109,- pr.
Andel fellesgjeld er kr 62 648,- pr.

Sameiet har følgende lån og vilkår:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 31.01.2026: kr 2 835 240,-
Andel av saldo: kr 62 648,-
Innfrielsesdato: 30.10.2047
Type Rente: Flytende
Rente: 6,85 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 990 000,00 Prisantydning
62 648,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 052 648,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

101 300,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
112 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 164 988,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ragnhild Fiskerud

Leiligheten er tilknyttet Sameiet Olaussengården.
- Sameiet består av 41 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner, fordelt på 1 bygning.

- Forretningsfører er BORI BBL.

- Sameiet er forsikret i Fremtind Forsikring AS, med polisenummer 32270455.

Hver seksjon har tilhørende bod. Sameiet har et fellesrom kalt «Kosekroken» med tilhørende terrasse.

Dyrehold skal godkjennes av styret. Det forutsettes at dyreholdet ikke er til sjenanse for naboene eller andre i sameiet, og styret kan kreve dyret fjernet hvis det er tilfellet. Kjæledyr må holdes i bånd på sameiets område.

Grilling på balkonger er kun tillatt med elektrisk- eller gassgrill.

Det skal være ro i leilighetene fra kl. 23.00 til 06.00. Støyende bygningsarbeid er begrenset på kveldstid og helg. Røyking er forbudt i garasjen, ganger, heiser og fellesrom.

Den enkelte seksjonseier har fullt ansvar for innvendig vedlikehold av egen seksjon, inkludert bod, garasjeplass, rør fra forgreningspunkt, elektriske ledninger fra sikringsboks, samt egen ytterdør og vinduer. Beboere må holde det ryddig utenfor egen inngangsdør.

Fra protokoll for ordinært årsmøte 27.05.2025:
- Det ble vedtatt endringer i vedtektene for fordeling av kostnader til styrehonorar, samt fordeling av kostnader til vann/avløp, renovasjon og TV/internett. Disse skal nå fordeles likt per boligseksjon, ikke etter sameiebrøk.

- Styret har planer om utbedring av taket over leilighetene i 4. etasje. Det er også inngått avtale for oppussing av takterrasse.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt.

Årsresultat for 2024: overskudd på kr 834 824. Sameiet hadde disponible midler på kr 1 209 548 per 31.12.2024. Egenkapitalen var negativ med kr 1 681 220 per 31.12.2024.

Erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må meldes til styret for registrering.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning. For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har de andre seksjonseierne lovbestemt panterett i seksjonen for krav som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr. 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,00
Markedsføringspakke inkl. bilder kr 29 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger 2000,- pr stk.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger) kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 5 138,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 9 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0031/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2631

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 21:39