Elisabeth Grannemans vei 26

Elisabeth Grannemans vei 26, 1461 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 102, bruksnummer 453, seksjonsnummer 142, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 102, bruksnummer 453, seksjonsnummer 148, ideell andel 1/270

Totalt bruksareal BRA: 55 kvm

BRA-i:
3. etasje 51 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, soverom og bod.

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
3. etasje 14 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 bod i byggets kjeller på 4 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2025 utført av Anticimex AS V/Sindre Andre Laursen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur, bærende konstruksjoner, samt skillende dekker av betong konstruksjoner og flatt yttertak utvendig tekket med takpapp/membran. Videre er yttervegger utvendig forblendet med fasadeplater og trepanel. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningskomponenter har fått TG2:
- Våtrom: Overflater vegger. Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen.
- Øvrige rom: Overflater gulv. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale og det er stedvis knirk i gulvflater.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til Elisabeth Grannemans vei 26! Dette er en stilfull og moderne 2-roms selveierleilighet med balkong og parkeringsplass, beliggende i et populært boligområde i Thurmannskogen i Lørenskog kommune. Her bor du i rolige og idylliske omgivelser med kort vei til alt du trenger i hverdagen!

Innvendig fremstår leiligheten med en attraktiv og moderne standard samt en praktisk planløsning som utnytter alle kvadratmeter til det fulle. Boligen er holdt i en tidsriktig fargepalett og har utstrakt bruk av parkett, slette vegger og listfrie overganger. Montert innvendig solskjerming i soverom og stue samt elektrisk solskjerming utvendig i stue/kjøkken.

E N T R É
Entréen gir et godt førsteinntrykk av leiligheten og er holdt i lyse og behagelige farge. Det er god plass til å ta imot gjester og i tillegg god plass til å ta av deg sko og henge fra deg yttertøy. Fra entréen har du adkomst til baderommet.

S T U E
Leiligheten har en åpen løsning mot kjøkkenet, som sammen danner de et gjennomgående og innbydende allrom. Planløsningen gir fine, definerte soner for møblering - her er det plass til sofagruppe og naturlig plassering av spisebord nærmest kjøkken. Store vinduer gir godt med naturlig lysinnslipp og en god romfølelse. Utgang fra stuen til en usjenert, vestvendt balkong på ca. 14 kvm med utebelysning, som gir en herlig forlengelse av leiligheten på varme dager.

K J Ø K K E N
Lekkert og pent kjøkken fra HTH, med glatte fronter, laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum. Den brune fargen på kjøkkeninnredningen gjør at ditt kjøkken skiller seg ut fra mengden av klassiske, hvite kjøkken, og bringer varme og hygge inn i boliginnredningen. Videre er det sprutbestandig plate mellom benkeplate og overskap, samt bak oppvaskkum. Integrerte hvitevarer og kjøleskap vil følge boligen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Det er montert lekkasjestopper på vannrør og komfyrvakt på platetopp. Med store og gode arbeidsflater kan hobbykokken kan boltre seg og det er god plass til oppbevaring i kjøkkenskapene.

B A D E R O M
Leiligheten har et baderom med enkel adkomst fra entré. Rommet har flislagte overflater med varme i gulv og himling med downlights. Stilren baderomsinnredning med hvit vegghengt servantskap med heldekkende servant, speil med belysning, vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare dusjdører. Opplegg for vaskemaskin på badet.

S O V E R O M
Boligen har et soverom av god størrelse og med gode vindusflater. På soverommet er plass til både dobbeltseng, nattbord og garderobeskap. Garderobeskap på soverom følger boligen.

Det er i tillegg en praktisk innvendig bod og ekstern bod i byggets kjeller.
Fordelerskap for vann og vannbåren varme plassert i bod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskin på baderommet vil følge boligen. Det gjøres oppmerksom på at vaskemaskin er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Salong, spisebord og senger kan medfølge etter avtale.

Leiligheten er oppvarmet via vannbåren varme til radiator i stue og gulvvarme. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 15.02.2019.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
-Grøntarbeider og skråning/støttemur langs grense mot syd. Må utføres innen 01.08.2019.

Styrets leder informerer om at arbeidet er utført, og at sameiet vil ta kontakt med utbygger for å søke om ferdigattest. Sameiet har ansvaret for dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på sameiets eiendom som omhandler kartforretning, rettigheter og plikter vedr. høyspent og lavspent kabelanlegg som erstatter eksisterende luftkabling, og bestemmelse vedr. nettstasjon, adkomstrett, samt bebyggelse og beplantning. Videre omhandler servituttene bestemmelse om rør for fjernvarme, trekkrør, adkomstrett, og vedlikehold av ledninger, samt rettigheter og plikter ved frittliggende nettstasjon, adkomstrett, byggeforbud og bestemmelse om fremføring av infrastruktur - fjernvarme.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det gjøres oppmerksom på at det står i sameiets vedtekter følgende:
Airbnb eller tilsvarende utleie er ikke tillat uten spesiell godkjenning av styret.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Elisabeth Grannemans vei 26 ligger i et sentralt og skjermet boligområde på Thurmannskogen i Lørenskog Kommune.
Fra boligen er det kort gangavstand til Metro kjøpesenter, kultursenter, skoler (i alle trinn), barnehager, bussterminal med kort reisevei til Oslo og Lillestrøm. Langvannet, Rådhusparken med gode tur-/bademuligheter samt et rikt tilbud av fritidsaktiviteter for barn både utendørs og innendørs. Beliggenheten er et perfekt utgangspunkt for deg som ønsker å ha nærhet til alt du trenger i hverdagen.

Fra leiligheten er det nærhet til offentlig kommunikasjon via buss. Nærmeste bussholdeplass er Snorres vei som ligger bare 3 min unna.
Lørenskog sentrum fremstår som et kollektivt knutepunkt hvor nesten samtlige busser stopper med hyppige avganger mot Oslo Bussterminal og Lillestrøm. Lørenskog togstasjon (Oslosone) med pendlerparkering ligger bare noen minutter unna med bil, derifra har man en ikke altfor lang togreise til Oslo S eller til Lillestrøm togstasjon. Med bil fra leiligheten tar det ca. 7 min til Lillestrøm, 17 min til Oslo sentrum og 29 min til Gardermoen.

Metro Senter ligger i kort gangavstand fra leiligheten og tilbyr en rekke forskjellige butikker og spisesteder, samt supermarked og bowlinghall. I forbindelse med Metro finner du også Lørenskog hus. Lørenskog hus er kommunens kulturhus med bibliotek, kino, aktivitetshus for ungdom, musikk- og kulturskole, kunstsal, frivilligsentral, spisesteder, møteromsavdeling og offentlige tjenester. Det er i tillegg kort avstand til Triaden Storsenter og Strømmen Storsenter som er landets største kjøpesenter i antall butikker, med 200 butikker og spisesteder. Triaden har vært under stor ombygging. Her har det blitt bygget mange nye boliger, trampoline- og aktivitetssenter, idrettshall og parkeringshus med park. I tillegg til trampolineparken, legges det opp til en rekke ulike aktiviteter fra lekeland og Ninja-bane til Norges første Skyrider; en slags berg-og-dal-bane der man henger i en sele og følger en bestemt bane flere meter over bakken. Det vil også være en kafe, barnepass og bursdagsrom.

Leiligheten har kort gangavstand til barnehager, barneskole og ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, blant annet Lørenskog og Mailand vgs., samt et godt utvalg av barnehager. For videre utdanning så er høyskolen i Oslo og Akershus beliggenhet på Kjeller, samt at det ikke tar lang tid med kollektivt til Oslo.

I Lørenskog har man et bredt utvalg ulike idretter, det finnes flere idrettsplasser og haller med kort avstand fra leiligheten. Både innen breddeidrett og toppidrett finnes det mange ulike alternativer i nærheten. Leiligheten gir nærhet til flotte tur- og friluftsområder i Østmarka med lysløyper, skiterreng, bade- og fiskevann. Fantastiske Losby Gods og golfbane ligger en liten kjøretur unna og er et meget populært tur- og rekreasjonsområde. Golfanlegget har bl.a. 9 og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde. Ønsker du innendørstrening finnes det flere treningssentre i området, blant annet SATS, Condis eller Fresh Fitness. Nord-vest for Lørenskog Stasjonsby, har Selvaag Gruppen etablert skihallen SNØ. Med en størrelse på totalt 50 000 kvadratmeter, er Skihallen en av verdens største innendørsarenaer med perfekte forhold for langrenn, snowboard, freeski og alpint. Anlegget er åpent året rundt og er tilrettelagt for både barn og voksne. For nærmere informasjon, se snooslo.no.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Rolvsrud barnehage
Rasta barnehage
Solheim familiebarnehage
Kjenn barnehage

Solheim skole (1-7 kl.)
Rasta skole (1-7 kl.)
Lørenskog friskole (1-10 kl.)
Kjenn ungdomsskole (8-10 kl.)
Løkenåsen ungdomsskole (8-10 kl.)
Mailand videregående skole
Lørenskog videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8 933 kvm som tilhører sameiet og er fellesareal. Tomten er opparbeidet med busker, trær, plenområder, sykkelparkering, lekeapparater, sittegrupper, belysning og asfalterte internveier.

Det medfølger en parkeringsplass. Det er mulighet for å etablere el-bil lader for egen regning og etter samtykke fra styret.

Garasjene har et eget garasjesameie. Til hver andel er det knyttet eksklusiv bruksrett til én parkeringsplass. Sameiets anlegg skal utelukkende nyttes til parkeringsformål.

Gjesteparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser til detaljereguleringsplan for Rasta Nord Privat vedtatt 02.11.2011, med mindre endring vedtatt 11.06.2014.
Eiendommen grenser til område avsatt til næring/industri.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 547,- pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, drift og vedlikehold, felles forsikringer, kommunale avgifter, a-konto oppvarming og fyring, parkering og grunnpakke kabel-tv/internett.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto energi: kr. 421,-
Felleskostnader: kr. 2.651,-
Tv/bredbånd: kr. 276,-
Parkering: kr. 199,-

Sameiets styreleder informerer at det ikke er planlagt økte felleskostnader/fellesgjeld.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 931 646,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 726 585,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 5 532,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 31.12.2024

Thurmannskogen 3 Boligsameie har ikke lån.

4 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

107 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskifte garasjeplass
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
119 390,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 419 390,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Torgeir Slaatten og Bente Gro Herlofsen Slaatten

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Thurmannskogen 3 Boligsameie sameie, med sameiebrøk 52/10916.
Sameiet består av 147 leiligheter og 1 næringsseksjon (garasjeanlegg).
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Generelt vedlikehold.
- Lagt varmekabler og drenering ved porten ned mot garasjen.

Planlagte påkostninger:
- Generelt vedlikehold.
- Styret har ikke vært fornøyde med drenering og vanninntrenging i deler av garasjeanlegget, samt generell kvalitet i garasjen. Styret har klart å oppnå enighet med byggherre at det graves opp og utbedres drenering rundt blokkene. De har også fått til en avtale hvor de får helt nytt industri-epoxi gulv i hele garasjeanlegget og hulkil langs alle vegger og boder. Dette er et stort og viktig løft og utbygger dekker alle kostnader.
- Det er vært avhold nødvendige befaringer slik som vannlekkasjer både utvendig og innvendig og andre viktige utbredelser. Det har vært en del å anmerke/dokumentere, men flere av mangel/reklamasjonene har blitt rettet av byggherre på en tilfredsstillende måte. Taklekkasjene i nr. 22 og 24 er utbedret. I tillegg er det rettet på konstruksjonen i de andre blokkene for å hindre at vannlekkasjer oppstår der.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: fastpris kr. 38.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: første visning kostnadsfri, deretter kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0200/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.25200

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 09:52