Dalstoppen 5

Dalstoppen 5, 3145 TJØME
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 220, bruksnummer 186, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 324 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
Underetasje: 92 kvm: Vindfang, stue, gang, bod/teknisk rom, dusjbad, 2 soverom, toalettrom, vaskerom og kjøkken
1. etasje 148 kvm: Vindfang, 3 soverom, uinnredet rom, gang, bad/vaskerom og stue/kjøkken

BRA-e:
Garasje :
1. etasje 36 kvm: Garasje

Tomannsbolig:
Innredet loft 48 kvm: Hobbyrom og 2 lagerrom

Åpent areal:
Tomannsbolig:
Underetasje: 19 kvm: Terrasse
1. etasje 33 kvm: Terrasse

Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. Innredning, veggtykkelser og varierende gulvplan i rom og bygningskonstruksjoner som gjør at arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. Det anbefales arealmåling ved hjelp av 3D skanning, for en mer nøyaktig arealmåling.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2025 utført av Hedlund Takst og Byggkontroll AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Færder Kommune har mange ulike byggetegninger av boligen. Tegninger datert 12.11.1986 er lagt til grunn ved vurdering av boligens lovlige arealer og utforming. Både av takstmann og megler.

1. etasje:
- Tilbygget vindfang fremkommer ikke på tegningene.
- Bod og trappeløp er endret til i dag soverom.
- Karnapp mot nord og balkong mot øst fremkommer ikke på tegningene.
- Tilbygget del mot vest er i dag et u-innredet areal og er ikke ferdigstilt.
- Tilbygget del mot vest har en annen møneretning enn det som fremkommer på tegningene.

Underetasje:
- Rom i underetasjen er på de opprinnelige tegningene definert som hobby/verksted, garasje, vedbod mellomgang og trapperom. Det var mest sannsynlig trapp mellom etasjene tidligere. I underetasjen er det nå innredet til vindfang, stue, gang/kjøkken 2 stk soverom bod/teknisk rom, dusjbad, toalettrom og vaskerom. Denne underetasjen fremstår som egen leilighet, men er ikke omsøkt fra hobby/verksted og garasje til egen boenhet. Kjøper overtar ansvaret.

Inntegnet utvidelse av boligen mot sør (ca 75 m2) i grunnflate er ikke bygget. Det er denne delen som utgjør grunnlaget for matrikkelføringen av tomannsbolig.
Det finnes ikke tegninger av loftsrommet over den tilbygde delen i vest.

For ytterligere informasjon se mer under punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eiendommen er matrikkelført som tomannsbolig, men fremsår i dag som en enebolig med utleiedel. I følge innhentede kommunale opplysninger ble boligen påbegynt oppført i 1987 og ferdigstilt/tatt i bruk i 1990. Det er etter byggeåret etablert en utleieenhet i underetasjen. Deler av boligen mot vest i 1.etasjen er ikke ferdigstilt. På eiendommen står også en dobbel, isolert garasje, oppført i ca. 2012.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3:
- Veggkonstruksjon: Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Skadene vurderes å ha oppstått som følge av manglende eller utilstrekkelig fundamentering.
- Takkonstruksjon/loft: Det er registrert råte i limtredragere som stikker ut av fasadene, som følge av fuktinntrengning og råteutvikling fra endene over mange år. Enkelte vindskier
har råteskader.
- Gulv i vindfang: Det er registrert høydeavvik på 18 mm over hele arealet av vindfanget i 1. etasje. Årsaken til plan avviket settes i sammenheng med svikt i gulves av betong
i dette området, noe som utløser TG3 på etasjeskiller/gulv mot grunn .
- Bad 1.etg: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En samlet TG3 er satt på rommet på bakgrunn av alder på rommet og tettesjiktet. Det er ikke gjennomført en detaljert tilstandsanalyse av rommet etter standardens krav (NS3600). Det må forventes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle normal bruk etter dagens krav (tett våtsone).
- Dusjbad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En samlet TG3 er satt på rommet på bakgrunn av alder på rommet og tettesjiktet. Det er ikke gjennomført en detaljert tilstandsanalyse av rommet etter standardens krav (NS3600), da dette ikke var mulig uten destruktive inngrep. Det må forventes en generell oppgradering av våtrommets
tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). Det er ikke noe form for membran/tettesjikt i dette rommet.
- Vaskerom: Det må etableres tilfredsstillende membran/tettesjikt i våtrommets våtsone. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fuktopptrekk i konstruksjonen. Kostnadsestimatet omhandler etablering av tettesjikt på gulv og vegger.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert utsigning av masser under grunnmuren. Det er plastisolasjon som ikke er dekket av brannhemmende materiale i henhold til krav. Oppfylte masser under støpt plate på mark under deler av boligen har seget ned som følge av utvasking av massene.
- Terrengforhold: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Høyere terreng mot vest kan medføre økt fuktbelastning mot bygningen ved nedbør eller snøsmelting.

TG2:
Det er gitt 9 antall TG2 grunnet aler og slitasje. Se tilstandsrapport for ytterligere informasjon.
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er registrert vegetasjon som vokser inntil fasadene enkelte steder.
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Utvendige beslagsløsninger er ikke fagmessig utført. Flere av vinduene er montert med utilfredsstillende beslagsløsning. Dette har medført forringelse av vinduene, med økt risiko for fuktpåvirkning og videre
skader.
- Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Dørene bærer preg av alder og manglende vedlikehold, noe som har resultert i skjevheter, svekket funksjon og utettheter. Flere av dørene mangler
tilfredsstillende tetting og beslagsløsninger.
- Terrasser: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Enkelte fliser på balkongen er sprukket. Markterrassene bærer preg av vedlikeholdsetterslep og har noe skjevheter.
- Etasjeskiller: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt høydeforskjell på mellom på 17 mm gjennom hele rommet i stuen i underetasjen.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. På byggetidspunktet var det ikke krav om tiltak mot radon.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Gulvkonstruksjonen i stuen er av oppforet med isolerte tilfarere, sponplategulv og laminat overflate. Konstruksjonen er å betegne som en risikokonstruksjon uten mulighet for kontroll uten å skade gulvoverflaten med inspeksjonshull eller lignende, noe som ikke er utført på befaringen. Sett opp mot at det tidligere har vært fuktinnsig i underetasjen, kan skjulte skader ikke utelukkes i denne lukkede gulvkonstruksjonen.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Flere av de innvendige dørene subber mellom dørblad og karm.
- Andre innvendige avvik: Det ble opplyst under befaringen at det til tider forekommer mus i boligen. Ved besiktigelse av kott over vindfanget ble det registrert merker etter mus på isolasjonen rundt ventilasjonskanalen, samt skader i plasten rundt denne. Murveggen i vindfanget har seget, noe som har medført en synlig åpning i overgangen mellom vegg og innvendig tak. Slike områder kan gi mus mulighet til å trenge inn i boligen.
- Overflate vegger: Det er tydelig saltutslag og utposing i malingslaget på murvegg innerst i rommet. Avviket må sees i sammenheng med fuktopptrekk fra grunn og redusert
effekt på utvendig drenering, samt manglende ventilering av rommet.
- Underetasje vaskerom: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Toalettrom underetasje: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Nedre del av veggens muroverflaten har synlig saltutslag og utposing i malingslaget.
- Ventilasjon: Ventilasjonskanaler besiktiget fra kott over soverommet bærer preg av manglende isolering, noe som har ført til kondensering i kanalsystemet.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. TG 2 satt grunnet alder. VV-bereder tilkoblet med stikk og ikke fast tilkobling. Løsningen var vanlig ved oppføringstidspunktet.
- Elektrisk anlegg: Takstmann har ikke tilstrekkelig kompetanse for en fullgod faglig vurdering av eldre el-anlegg. Avvik kan bli avdekket av en el-sakskyndig person med tilstrekkelig
kompetanse på el-anlegg og el-sikkerhet.
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det mangler tilfredsstillende overgang mellom utvendig drensplast og grunnmur flere steder. Dette kan gi økt risiko for fuktinntrenging i overgangssonen og redusere dreneringssystemets effekt.

Eiendommen har dobbelgarasje oppført i 2012, med støpt betongplate på mark og bindingsverk av tre kledd utvendig med liggende trekledning. Yttertak tekket med betongtakstein. Innvendig er det to biloppstillingsplasser med adkomst via leddporter, samt en bi-inngangsdør på langvegg. Det er ikke vurdert byggets tilstand eller lovlighet av takstmann. dette er kun en enkel beskrivelse.

Selger opplyser:
Selger opplyser om at det har vært mus i boligen i uferdig tilbygg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

2020: Oppgradert dreneringen mot nord - og vest etter oppdage fukt i veggen mot nord i underetasjen.
2020: Erstattet tidligere torvtak med takstein på taket over kjøkken/stue og mellomgangen mot tilbygget del mot vest.
2020: Montert nye renner og beslag ifm. omlegging av tak.

Eiendommen er matrikkelført som tomannsbolig, men fremstår i dag som en romslig og attraktiv enebolig med egen utleiedel – en fleksibel løsning som gir gode muligheter for ekstra inntekter, generasjonsbolig eller hjemmekontor. I følge innhentede kommunale opplysninger ble boligen påbegynt i 1987 og ferdigstilt samt tatt i bruk i 1990. Etter byggeåret er det etablert en separat utleieenhet i underetasjen. Deler av boligen mot vest i 1. etasje er ikke ferdigstilt, noe som gir kjøper en spennende mulighet til å sette sitt eget preg på eiendommen.

Boligen går over to fulle etasjer samt et innredet loft, og byr på en romslig, innholdsrik og familievennlig planløsning med god flyt mellom rommene.

Underetasjen inneholder en gang, stue og kjøkken med innredning i glatte fronter og laminat benkeplate. Her er det tilrettelagt nisjer for både oppvaskmaskin og komfyr. Videre finner du et dusjbad med enkel servant i underskap, speil og dusj på vegg, samt eget toalettrom. Et innvendig bod/teknisk rom gir praktisk lagringsplass. Det er også et separat vaskerom med varmekabler i gulvet, opplegg for vaskemaskin og egen utslagsvask. Etasjen har i dag to soverom. Fra utleiedelen er det utgang til en hyggelig uteplass på ca. 19 kvm – perfekt for rolige stunder utendørs.

Hovedetasjen ønskes velkommen via et vindfang som leder videre inn til en mellomgang og videre til boligens hjerte – et fantastisk, åpent oppholdsrom med stue og kjøkken i åpen løsning. Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og heltre benkeplate, samt avsatt plass til oppvaskmaskin. Av integrerte hvitevarer medfølger induksjonstopp og stekeovn. Kjøkkenventilatoren har avtrekk via kanalsystem i boligen.

Fra stuen er det utgang til en lun og privat markterrasse mot vest på ca. 28 kvm – et herlig sted å nyte solen til ca. 19.00. I tillegg er det utgang til en balkong på ca. 5 kvm fra samme del av huset.

Badet i hovedetasjen er flislagt på gulv og vegger, med varmekabler i gulvet. Her finner du badekar, servant i baderomsinnredning og opplegg for vaskemaskin.

Den gode takhøyden under store deler av denne etasjen skaper en luftig og romslig atmosfære, og gir boligen et spennende arkitektonisk uttrykk. De unike vinduene vender ut mot frodige og naturskjønne omgivelser, og slipper naturen og lyset vakkert inn.

Loftet er innredet og består av et hobbyrom samt to lagerrom – ideelt for både kreative aktiviteter og ekstra oppbevaringsplass.

På eiendommen står det også en dobbel, isolert garasje på ca. 36 kvm, som gir god plass til både biler, lagring og hobbyutstyr. Garasjen er fra ca. 2012.

Alt i alt er dette en innholdsrik og fleksibel eiendom med mange muligheter, flott beliggenhet og gode uteplasser – et hjem som passer perfekt til barnefamilier!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Selger opplyser at oppvaskmaskin, kjøleskap og komfyr medfølger handelen.

Boligen har elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabler i gulv på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.
Varmtvannstanken er på ca. 300 liter og plassert i underetasjen. Denne forsyner hele boligen med varmtvann. Hovedsikringsskap er plassert i vaskerom i underetasjen. Det er i tillegg fordelingsskap i hver etasje med egne sikringer.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1990.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Underetasjen er opprinnelig byggemeldt som boder hobby/verksted, garasje, vedbod mellomgang og trapperom i byggetegningene fra 12.11.1986 og er ikke godkjent til varig opphold.
I hovedetasjen er det som opprinnelig var byggemeldt som bod og trappeløp omgjort til soverom. Rommet er ikke godkjent for varig opphold.
Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det ingen tinglyste heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver.

Boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som hobby/verksted, garasje, vedbod mellomgang og trapperom og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Eiendommen ligger i Dalen, et hyggelig område mellom attraktive Engø og Ormelet. Med denne beliggenheten så befinner du deg svært nær Engø Gård, småbåthavn og populære Nebba som er et attraktivt badested for store små og små. Tjømes østside er ypperlig for deg som er glad i båtlivet og elsker å bade fra holmer og skjær. Kort vei til Tjøme sentrum hvor det blant annet er dagligvarebutikkene Spar, Rema 1000 og Extra med post, vinmonopol, Grand frisør, apotek, Tjøme pizza og Skafferiet- en hyggelig cafe og interiørbutikk mm. På Grand Park er to klesforretninger- Brodersens Handleri og barnebutikken Engler og Pirater, samt Tjøme Kolonial og skjønnhetssalongen Tjøme Cabinet. Det er også kort vei til Ormelet pensjonat som tilbyr et yrende kulturliv. Fotballbaner er det også på Ormelet, i tillegg til tennisbane. Idrettshall på Lindhøy hvor du også finner barnehager og barneskole.

Tjøme er spesielt kjent for sin vakre skjærgård på sommerstid. Fine turområder rett utenfor døra. Ellers flotte turområder i Moutmarka og ut til Verdens Ende - en del av Færder Nasjonalpark, hyggelige restauranter og isbar på Hvasser, samt mange hyggelige strand- og badeområder. Det er flere muligheter for den aktive med ridesenter på Verdens Ende, Golfbane på Rød, idrettshall på Lindhøy, tennis- og fotballbane på Ormelet, samt volleyballbane, frisbeegolfbane og Skatepark på Haug.

Følg veien fra Vrengenbroa til du kommer til Gjervåg. Ta så veien til venstre mot Grimestad. Denne veien følger du gjennom Grimestad til du kommer til Haugskrysset. Ta så til venstre mot Engø/Dalen. I Hulebakkrysset tar du til høyre og tar første stikkvei til høyre. Boligen ligger som andre hus på venstre hånd. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lindhøy skole. Det er barnehage på Lindhøy, og Randineborg barnehage ligger på Mølledammen. Ungdomsskolen ligger på Haug. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 680 m². Dalstoppen 5 ligger fredelig og tilbaketrukket, omgitt av natur og lett skrånende terreng. Stor og romslig tomt, grensende mot naturlig vegetasjon, noe som gir privatliv og rolig atmosfære. På tomten er det flere, lune uteplasser med sol fra 10-19.

Boligen har dobbelgarasje med to biloppstillingsplasser. Ellers er det god plass til parkering i egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar sammen med naboene.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Kommunen opplyser om at det mangler dokumentasjon over hvor disse går. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i område som i kommuneplanen vedtatt 06.09.2023 er avsatt til: Boligbebyggelse-nåværende, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, samt ras- og skredfare.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og mindre deler av eiendommen til felles friområde, kjørevei og gang-/sykkelsti, evt adkomst i henhold til reguleringsplan Hulebak datert 30.01.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser i plannavn; Hulebak og planid 3911 T28, vedtatt 30.01.1986

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18836,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.
Kommunen opplyser om at det er gitt rabatt for felles beholdere.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12.500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6000,-.
Eiendommen har privat veiavgift kun ved behov. Dette går til felles vedlikehold og reparasjon av vei.
Eiendommen har privat brøyting på ca. kr 1500-2000,-. Kostnad for brøyting avhenger av sesong.
Boligen er tilknyttet fiber via Telenor.
Boligen er tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 548 108,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 192 433,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 420 000,00 Prisantydning

Omkostninger

110 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
131 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 551 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Evy Grethe Skontorp

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt på Tjøme i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / 3 stk. inkl. meglerprovisjon ellers:  kr 3 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune.  kr 3 818,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 25 409,50
Fotopakke standard, inkl. 3 plantegninger   kr 5 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig -ca. pris  kr 20 000,00

Oppdragsnummer 21-0129/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.25129

Sist oppdatert: 21. januar 2026 kl. 13:55