C. A. Pihls gate 2A

C. A. Pihls gate 2A, 0273 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 97, ideell andel 1/1
Aksjenummer 180-209, AS Pihlsg 2, organisasjonsnummer 930624284

Totalt bruksareal BRA: 133 kvm

BRA-i:
4. etasje 116 kvm: Entré, stue, spisestue, separat kjøkken, baderom, tre soverom. Utgang til balkong fra spisestuen.

BRA-e:
Kjeller: 17 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
4. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod på 17 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.05.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Aksjeleilighet beliggende på Frogner i Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1937. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av synlig murverk. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran/takpapp (ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 38dB. Balkongdør og vinduer med karmer av tre fra 1983. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom ventiler.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Oppsummering av tilstandsgrader:
TG 1 21 51 %
TG 2. 17 41 %
TG 3 1 2 %
TG IU 2 5 %

Sum av antall registrerte tilstandsgrader 41
Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG3, TG2 og TGIU:

TG3:
-Bad: Tettesjiktet er ikke klemt med klemring i hovedsluk. Konsekvens er at forholdet medfører betydelig risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Forholdet bærer ikke preg av faglig god utførelse, og medfører derfor erfaringsmessig risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak. Sjablongmessig prisanslag: Kr. 10 000 - Kr. 50 000. Prisanslaget gjelder for lokale utbedringer ifm tettesjikt/sluk.

TG2:
Bad:
-Fallforhold rundt sluk: Fallforholdet er mindre enn anbefalt.
-Vanntett sjikt/ membran i gulv og vegger: Grunnet alder. Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
-Ventilasjon: Avtrekksvifte er tilkoblet felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Dette kan gi risiko for luktspredning og redusert funksjon og er normalt ikke tillatt.

Kjøkken:
-Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Vurderes i hovedsak å være av estetisk betydning.
-Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av stedvis misfarging, trolig som følge av fuktbelastning/vannsøl. Vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
-Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg:
-Vannrør: Grunnet alder.
-Innvendig stoppekran: Ikke påvist ved befaring.
-Avløpsrør: Grunnet alder.
-Vannbåren varme: Grunnet alder. Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
-Helhetsvurdering: Gulv- og veggoverflater samt manglende tilstrekkelig åpninger/ luftespalter mellom rom gjør at det bør vurderes om tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov bør påregnes.

Yttervegger inkl. fasader:
-Overflatebehandling: Algevekst er observert på deler av teglstein. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten siden symptomene i hovedsak observeres på boligens skyggeside.
-Fasader og konstruksjoner av mur, betong og liknende: Avskalling av teglstein observeres stedvis i overflaten.

Vinduer og ytterdører:
-Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Mangelfull åpnings- og lukkefunksjon på vindu i stue.
-Ytterdører og omramming: Balkongdør grunnet alder.

Yttertak:
-Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Skorsteinen lot seg ikke undersøke og tilstand og utførelse er derfor ukjent. Basert på dette bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der det viser seg å værer behov.

Balkonger:
-Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

TGIU:
Bad:
-Kontroll av fukt i tilleggende konstruksjoner: Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten indikasjon som tyder på fuktskader.
-Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

HMS:
-Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Basert på opplysninger fra eier, vurdering av dokumentasjon og den bygningssakkyndiges observasjoner er det gjort en samlet vurdering om det er behov for kontroll av det elektriske anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person. Det er vurdert at det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
-Har du kjennskap til eiendommen? Nei. Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

-Oppgi eventuell informasjon om boligen som du tenker kan være relevant og nyttig for dem som vurderer å kjøpe den:
Balkongen fikk nye fliser med membran for en del år siden. Der er det to sluk i hjørnet som må renses for å unngå stopp i avrenningen ved ansamling av løv/mye regn eller skiftende snø og regn.
Det lille vinduet lengst sør er ikke mulig å åpne, det er dessverre blitt "malt igjen".
Toalettet er koblet til et avløpsrør med mindre diameter enn vanlig. Derfor er det koblet til klosettpumpe.
Hånddusjen i nærheten av toalettet må skrus av på armaturen etter bruk for å unngå lekkasje av vann på gulv. Det holder ikke bare å la være å trykke inn på knappen på håndtaket.
Det var en kortvarig vannlekkasje på kjøkkenet for flere år siden. Da ble rørene byttet. Noe av parketten der er derfor løs. Vi har aldri merket noe fukt eller mugglukt i ettertid.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Dette er en stor og familievennlig leilighet med attraktiv beliggenhet på Skarpsno. Godt driftet og vedlikeholdt aksjelag hvor det har blitt drenert rundt gården og fornyet soilrør de seneste årene. Gården er tilknyttet bergvarmeanlegg og installert varmepumpe (jord til vann). Det er installert nye heiser i begge oppganger i 2026.

Leilighetens generelle standard tilsier at at det er behov for oppussing/modernisering. Planløsningen består i dag av entré/gang, baderom, stue og spisestue, separat kjøkken og tre ( opprinnelig 4 ) soverom. Kott/vaskerom i tilknytning til entreen.

E n t r é:
Fra felles trappeoppgang med heis er det direkte inngang til en stor, lys entré som leder videre til boligens øvrige rom. Her er det god plass til å sette fra seg sko og henge fra seg yttertøy. Tilknyttet gangen ligger et kott for ekstra oppbevaring. Det er opplegg for vaskemaskin i dette rommet hvor det også er sluk.

S t u e o g s p i s e s t u e :
Med adkomst fra entreen kommer du inn i stuen som utgjør boligens største oppholdsrom. Et stort rom som med en utforming som gir flere muligheter for inndeling etter eget ønske og behov. Dette rommet passer ypperlig for både avslapning og sosialt samvær, og det er rikelig med plass til både sofaseksjon og spisestue av god størrelse - et hyggelig samlingspunkt for familie og venner. Koselig peis beliggende i hjørnet av stuen skaper en lun, avslappende stemning. Store vindusflater med nydelig utsikt mot fjorden og Bygdøy. Utgang til balkong fra spisestuen.

B a l k o n g:
Balkong i betongkonstruksjoner på 6 kvm. Gulvet er belagt med fliser og balkongen er utstyrt med belysning og markise. Plass til enkel møblering og beplanting. Selger opplyser om at det er sol på balkongen fra ca. kl. 13.00 og ut dagen sommerstid.

K j ø k k e n:
Praktisk og funksjonelt kjøkken i separat rom med adkomst fra stuen og spisestuen. Innredningen er fra 1992 og består av glatte fronter, benkeplate av laminat og nedfelt kjøkkenvask. Under overskapene er det belysning i tillegg til stikkontakter. Det er fliser mellom kjøkkenbenken og overskapene. Integrert stekeovn og platetopp samt frittstående kjøleskap med fryserdel og frittstående oppvaskmaksin. Det er rikelig med plass til oppbevaring i både over- og underskap. Flott utsikt fra kjøkkenvinduet. Hvitevarer på kjøkkenet medfølger salget.

B a d:
Flislagt bad fra omkring 2011 med varmekabler i gulvet. Baderommet er av god størrelse og har en vegghengt servantinnredning og ovenpåliggende servant med store speilskap for oppbevaring. Det er også montert et høyskap for ytterligere oppbevaring ved siden av servanten. Egen dusjnisje med glassvegg og glassdører. Gulvstående toalett tilkoblet kvernpumpe. Nedsenket himling med downlights. Tettesjiktet er ikke klemt med klemring i hovedsluk på badet. Dette er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

S o v e r o m:
Leiligheten har to soverom av meget god størrelse med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Begge rommene ligger praktisk og tilbaketrukket plassert i motsatt ende av leilighetens øvrige oppholdsrom. Det ene soverommet har rikelig med oppbevaringsplass i stor skyvedørsgarderobe med speilfronter. Det andre soverommet har to plassbygde garderobeskap, plassert på hver sin side av rommet. Dette rommet kan med enkle grep deles opp i to soverom.

S o v e r o m / K o n t o r:
Rommet som i dag er innredet som kontor er av mindre størrelse enn leilighetens øvrige soverom. Dette rommet har flere bruksmuligheter og kan også egne seg som gjesterom/barnerom. Innebygget skap på venstre side for døren og heldekkende skap på en av veggene sørger for god plass til lagring også her.

Ø v i g:
G u l v : Gulvflater belagt med parkett. Flislagt gulv med varme på baderom.
V e g g e r : Malte og tapetserte flater. Fliser på bad. Profilerte innerdører.
H i m l i n g : Takhøyde er målt til ca. 2,30 meter på bad, ca. 2,50 meter i entréen og ca. 2,65 meter i øvrige rom.
D ø r e r o g v i n d u e r : Entrédøre med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre fra 1983.
D i v e r s e : Oppbevaringsplass i kjellerboder. Naturlig ventilasjon. Ildsted fra byggeår.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarmingen av boligen skjer via radiatorer/vannbåren varme via bergvarme. Gulvvarme på baderommet. Åpen peis i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår.

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 1942, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig.

Det foreligger byggetegninger for oppføringen av bygget. Dagens bruk av boligen stemmer hovedsaklig med tegningene med følgende unntak: På tidligere byggetegninger var det som i dag benyttes som soverom nummer 2 inndelt i to mindre soverom og badet er utvidet i tilstøtende mellomgang mellom stue og kjøkken.

Kjøper overtar leiligheten slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger, om kloakkledninger og erklæring/avtale ang. feiing av piper.
Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Leiligheten er rengjort til visning og vil ikke bli ytterligere rengjort til overtakelse.

Velkommen til C.A. Pihls gate 2A!

Eiendommen har en ettertraktet beliggenhet i rolige og veletablerte omgivelser på Skarpsno-Frogner. Området preges av frittliggende byvillaer og klassiske bygårder, omgitt av ambassader og historisk bebyggelse. Villaene langs Drammensveien ble oppført mot slutten av 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet, og området har i stor grad bevart sitt eksklusive og representative preg.

Området rundt leiligheten er kjent for sitt varierte utvalg av restauranter, koselige kaféer, barer, samt eksklusive spesial- og delikatesseforretninger som skiller seg ut fra andre deler av byen.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Joker eller Coop Prix som ligger like i nærheten. I området finner du Vinmonopolet i Elisenbergveien som er kjent for god produktkjennskap, videre finner du også fisk og viltbutikken Fjelberg. Fra eiendommen er det umiddelbar nærhet til Bygdøy Allé og Frognerveien, kjent for sine mange flotte spesialforretninger spesielt innenfor mote, interiør og mat.

Fra leiligheten er det gangavstand til flere populære steder som Solli Plass, Majorstuen med Bogstadveien, Aker Brygge/Tjuvholmen og sentrum. Frognerparken, med sine vakre parkarealer, turstier, fotballbane og tennisbaner er en perfekte søndagsturen. I grønne og rolige omgivelser med lite gjennomfart regnes dette for en av de bedre områdene på Frogner. Kort gange til butikker og hyggelig kafémiljø, grønne parkanlegg, turstier til strand og fine skogsområder, Frognerparken, Bygdøy sjøbad og flotte turområder. Gangavstand til SATS og EVO Sjølyst.

Kort vei til Gimle kino, en liten og tradisjonsrik kino i Bygdøy Allé 39. Kinoen er kjent for kunst- og kvalitetsfilmer helt siden den åpnet i 1939. Her får man god service og komfort med øl-/ og vinservering i foajeen. Skøyen med Karenslyst Allé, Vika og Aker brygge ligger også i nærheten. Området har med andre ord det meste av det beste Oslo kan by på!

Det er svært gode kollektivforbindelser i området. Trikkelinje 13 går fra både Nobels gate og Skarpsno trikkeholdeplass, med forbindelse til sentrum og Bekkestua. Busslinje 20, 30 og 31 har holdeplasser ved Olav Kyrres plass og Frogner kirke, og tar deg til blant annet Snarøya, Fornebu, Bygdøy og Skøyen. Skøyen stasjon ligger også i kort avstand, med tilgang til tog og Flytoget.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
-Frognerkilen barnehage (1-5 år)
-Frogner International Pre-School
-Schafteløkken Menighets barnehage

Skoler:
-Uranienborg skole (1.-10. kl.)
-Majorstuen skole (1.-10. kl.)
-Ruseløkka skole (1. - 10. kl.)
-Bolteløkka skole (1. - 7. kl.)
-Kristelig gymnasium grunnskole (8. - 10. kl.)
-Hartvig Nissens skole
-Oslo Handelsgymnasium

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 451 kvm som tilhører aksjelaget. Tomten er til felles bruk for aksjeeierne og er opparbeidet med blant annet asfaltert gårdsplass med biloppstillingsplasser, plenarealer, hekk og diverse beplanting.

Aksjelaget har 5 utendørs parkeringsplasser ( plass 2, 3, 4, 11 og 12) tildelt aksjonærer etter ansiennitet. Det er pt ingen på venteliste ift styreleder. Parkeringsplassene belastes med kr 600,- per mnd.
Plass nr 1, ytterst og nærmest C.A. Pihls gate, er til fri benyttelse av aksjonærer som ikke har egen plass eller garasje, eller for gjester. Aksjelaget disponerer også 6 garasjeplasser som tildeles etter ansiennitet. Garasjeplassene belastes med kr 1 200,- pr mnd.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for aksjelget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3330 datert 28.10.1992 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Skarpsno - Frognerstranda - Bygdøy allé foreslås omregulert fra byggeområde for boliger til spesialområde bevaring - bolig, ambassade og byggeområde for boliger m.m. iht. gjeldende reguleringsplan.

Pågående byggesaker i området:
-C.A. Pihls gate 1 - Byggesak: Rehabilitering av bad. Se saksnummer 2026/01193 for mer informasjon.
-Tostrups gate 19 - Byggesak: Utskiftning av isolerglassruter. Se saksnummer 2025/04074 for mer informasjon.
-Tostrups gate 24 - Byggesak: Bruksendring av loft til boligareal for eksisterende leilighet, etablering av to takarker, nedfelt takterrasse og to takvinduer. Se saksnummer 2025/11122 for mer informasjon.

Pågående plansaker i området:
-Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - Reguleringssak: Detaljregulering S-5280. Det ble 25.03.2026 vedtatt av bystyret å omregulere 14 kvartaler på Frogner. Se saksnummer 2025/06832 for mer informasjon.
-Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate m.fl - Reguleringssak: Detaljregulering. Bakgrunn for arbeidet er vedtak i bystyret, sak 77/22, 23.03.2022, der Byrådet bes om å sette i gang en prosess for reguleringsendring for reguleringsplan S-3204, vedtatt 14.11.1990. Se saksnummer 2025/06781 for mer informasjon.
-Drammensveien 118 - Reguleringssak: Detaljregulering. Se saksnummer 2025/06770 for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 8 369,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, grunnpakke tv/internett fra Telia, nedbetaling andel lån, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, trappevask, generell drift og vedlikehold.

Husleien justeres normalt årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Husleien fordeles på følgende måte:
Felleskostnader: Kr. 6 008,-.
A-konto renter IN lån: Kr. 1 736-.
A-konto avdrag IN lån: Kr. 625,-.

Boligen er underlagt eiendomsskatt.
Eiendomsskatt utgjør ca. 4.600,- for 2026.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 543,- pr. år.
I selgers husstand har det bodd en person og det opplyses om at strømforbruket har vært ca. 1 630 kwh pr år (hvor ingen har bodd i boligen fra oktober).
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke med 100 Mbit/s er inkludert i husleien og pakken kan oppgraderes mot et tillegg i pris. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 517 947 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr. 157 018,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr. 388 253,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr. 4 676 516,- pr. 13.05.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 1516.15.66.397
Antall forfall pr. år: 12
Antall terminer: 296
Reell innfrielsesdato: 23.12.2050
Rentebetingelser: 5,40% (på hele beløpet)

Aksjelaget har IN-ordning. Dersom hele fellesgjelden innfris reduseres felleskostnadene til kr 6 008,- Det er mulighet for innfrielse i juni og desember hvert år. Da vil det også bli foretatt en avregning av renter og avdrag.

11 500 000,00 Prisantydning
388 253,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
11 888 253,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eieriskifte/Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 625,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
15 125,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
25 075,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 903 378,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 913 328,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Birgit Wedege Hegge

Leiligheten er tilknyttet AS Pihlsgate 2 aksjelag. 
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Aksjelaget består av 29 aksjer.
Forretningsfører er PHM Forvaltning AS.
Dugnad må påregnes.

Foretatte påkostninger de senere år: 
-Utskiftning av heiser i begge oppganger i 2026.
-Rehabilitering av avløpsrør med innvendig strømpe.
-Boret etter bergvarme.

Planlagte påkostninger: 
-Utvidelse av parkeringsplassen slik at aksjelaget får en parkeringsplass til.
-Det er foreslått at det gjennomføres oppussing av oppgangene. Endelig løsning vil presenteres i en senere generalforsamling, men kostnaden kan foreløpig anslås til ca. kr. 145 000 -kr. 175 000 per oppgang. Det foreslås at prosjektet finansieres med felles låneopptak med IN-ordning.
-Det er foreslått at inngangsdørene skal males. Estimert kostnad per dør er kr 3 945 inkl. mva. Det foreslås at også dette prosjektet finansieres på samme måte og sammen med eventuelt oppussing av oppganger. Styret opplyser 19.05.2026 at pris og plan for utførelsen av overnevnte tiltak kan forventes i løpet av sommeren/ tidlig høst 2026.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget. 

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser, grunnpakke leilighet  kr 3 900,00
Markedsføringspakke finn, hjem, krogsveen, nettaviser, byggetegninger, boligsøkere mm  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører PHM  kr 5 407,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 650,- har  kr 0,00
Pantattest aksje - PHM  kr 410,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje - PHM  kr 4 625,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet inkl målsatt planskisse  kr 9 950,00
Foto stor pakke  kr 4 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0096/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2696

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 19:39