Tuten 15

Tuten 15, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 48, bruksnummer 56, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 140 kvm
Totalt primærrom: 131 kvm

Bruksareal:
Enebolig
Kjeller: 28 kvm
1. etasje: 112 kvm

Primærrom:
Enebolig:
Kjeller: 19 kvm: Gang og vaskerom
1. etasje : 112 kvm: Entré/gang, bad, kjøkken, stue og to soverom.

Sekundærrom:
Enebolig:
Kjeller: 9 kvm: Boder

I tillegg er det et anneks på ca 23 kvm, frittstående garasje på 17 kvm samt en sjøbod med brygge oppmålt til ca 37 kvm. beliggende på annen eiendom bnr 17 (Mortensskjær).

Underetasjen har en gulvflate oppmålt til ca. 42 m2. Kjølerom og bod med utvendig adkomst er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde. Nødvendige åpninger for trapper er medregnet i boligens bruksareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 20.09.2023 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bolig over to etasjer samt kaldtloft. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur av betongblokker og lettklinkerblokker. Etasjeskille av treverk og betong. Yttervegger av trekonstruksjon utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takplater. Boligen har profilerte entrédører. Vinduer med to-lags glass fra mellom 1982 og 2018. Vindu med to enkle glass fra ukjent årstall i underetasje.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tiltak utført i de senere år:
Isolering av yttervegger og kledning
Skiftet stuevinduer og terrassedør

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
24% TG 1, 74% TG2, 0% TG 3 og 2% TGIU
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i, våtrom, kjøkken, ventilasjon, innedører, rom under terreng, krypekjeller, råloft, ildsted, innvendig trapper, etasjeskiller -skjevhetsmåling, teknisk-og el anlegg, vinduer, dører, yttertak, veranda, grunnmur, drenering, stikkledninger, garasje og anneks.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for mer utdypende informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen punkter i fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Ja- Fukt fra pipeløp , fordi den er uten topp - siger det vann på vaskeromgulvet i kjeller, Pipehatt er bestillt.

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Ja - Det har vært mus i kjøkkenskap engang

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 14.
Ja, kun faglært -Firmanavn AL Elektriske
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Nytt sikringsskap og en del kurser

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Nei -Vet ikke , men AL Elektriske forsøkt og finne denne , men de byttet system i 2017

Boligen har i stor grad overflater, innredninger og tekniske installasjoner fra byggeåret, men er også noe oppgradert gjennom påfølgende år. Blant annet er elektrisk anlegg modernisert med nytt sikringsskap og enkelte nye kurser. Ytterligere oppgraderinger må påregnes, hvilket også representerer et spennende potensial ved boligen.

Tilbygg ble oppført både rundt 1970 og i 1998, hvorav førstnevnte utvidet stuen og kjøkkenet. Stuen utgjør i dag nær halve etasjens areal og gir familien stor plass til felles opphold. I stuen er det også to ildsteder, både ovn og gruepeis.

Etter utvidelse med tilbygg er kjøkkenet tilrettelagt for et større spisebord og fyller av den grunn også rollen som et sosialt rom, i tillegg til sin rent praktiske funksjon. Selve kjøkkeninnredningen har ukjent alder og er preget av bruksslitasje. Utbedringer må påregnes, alternativt utskiftning av innredningen i sin helhet. TG 2 er gitt for enkelte forhold ved kjøkkenet.

Badet og soverommene er samlet i praktisk nærhet omkring gangen/entreen. Ett soverom er oppmålt til over 13 kvm. og i utgangspunktet stort nok til å deles i to mindre, hvilket også er skissert på bygningstegninger fra 1969. Tilstøtende soverom utgjør det opprinnelige hovedsoverommet og er oppmålt til over 10 kvm. I sistnevnte er det i senere år satt inn to-fløyet terrassedør.

På badet er både gulv og vegger utført med fliser. Innredningen inkluderer tradisjonelle møbler og en bred servant som antas å være av nyere dato. Dusjmulighet finnes i en tilbaketrukket nisje med forheng. Et separat vaskerom inngår i kjelleren, med tilknyttet kjølerom som er ute av drift. Badet og vaskerommet er begge gitt TG 2 i sin helhet, fornying/oppgradering av begge rom må påregnes.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, fliser og betong.
Innervegger: Tapet og fliser.
Himlinger: Plater, trepanel og glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte blåmalte fronter. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avreningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Nisje til kjøle-/kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Sideskap med profilerte hvite fronter. Gulvmontert klosett. Dusjnisje med forheng og to-greps blandebatteri med hånddusj.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 
Det er registret pålegg/mangel i fra Fredrikstad brannvesen som omhandler brennbart materiale for nær sotluke. Sotluken er felt inn i veggen på den ene siden (utvendig luke) Det skal være min. 300 mm fra sotluken til brennbart materiale.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1963

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen den gang boligen ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog finnes det ferdigattest for tilbygg med tegninger for 1.etasje datert 10.2.1969 men ingen tegning over kjeller og anneks
Det foreligger ramme- og igangsettelse til tilbygg datert 17.02.1998 fra Hvaler kommune.

Det foreligger innvilget dispensasjon fra strandlovens forbud fra Hvaler friluftsnemnd om å oppføre brygge og sjøbu samt veirett til disse på Mortenskjæret (bnr. 17) datert 1.4 1964. Sjøboden har ifølge selger stått der siden ca. 1915. Ut i fra innvilget dispensasjon ble denne ble omsøkt og godkjent i 1964. Oppføringstidspunkt av bryggen er av ukjent dato, men ifølge opplysninger i fra rettskriv datert 25. april 2008 ble bryggen oppført i ca. 1964.

Eiers familie har vært yrkesfiskere og sjøboden med brygga har vært i bruk for dette formålet i alle år.

Det foreligger ikke tegninger fra byggesaken i 1964 og det er dermed uklart om tiltakene samsvarer med tillatelsen som ble gitt. Megler har vært i kontakt med kommunen som opplyser ikke å være kjent med noen avvik eller ulovligheter knyttet til verken bryggen eller sjøboden. Videre foreligger det ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest knyttet til bryggen eller sjøboden.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Når det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse for tiltakene, så kan det ikke stadfestes at bryggen og sjøboden lovlig kan benyttes.

Kjøper overtar risikoen, ansvaret og evt. kostnader knyttet til manglende brukstillatelse for bryggen og sjøboden samt hvorvidt tiltakene er oppført slik omsøkt

Det foreligger ingen bygningstegninger over anneks og det er høyst usikkert om tiltaket er søkt om. Av den grunn er det ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Det er endring fra bygningstegninger fra 1969 opp mot dagens bruk.
På bygningstegningen har det ene soverommet to vinduer og to dører men som i dag har kun en dør. Størrelsen på vinduene som er der i dag, er ikke egnet som egne rømningsveier.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr. 4745, tinglyst 14.04.2003, type heftelse: Erklæring /avtale med bestemmelse om vann/kloakkledninger, anlegg og vedlikehold, byggeforbud på nærmere angitt avstand/område mm. Denne servitutten omhandler rett til Hvaler kommune til å legge og ha liggende kloakk-overvanns- og kloakkpumpeledninger med tilhørende kummer, stikkledninger, pumpestasjon samt trase til signalkabel mm. over denne eiendommen

Rettighet
Dagboknr. 301019 tinglyst 14.3.1970 - Bestemmelse om veg - Denne eiendommen har tinglyst rett til å sette opp sjøbu og brygge på eiendommen gnr. 48 bnr. 17 - Mortenskjær samt rett til vei over bnr 17 til Mortenskjær.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave. egenerklæring og tilstandsrapport.

På Papper bor du i maleriske omgivelser, tett på havgapet i Ytre Oslofjord. Her er du garantert den friske duften av salt hav straks du er utenfor døren.

I de nærmeste omgivelsene finnes veletablert bolig- og fritidsbebyggelse samt et betydelig maritimt miljø. Naturen er preget av åpent kystlandskap og vakre svaberg som omgir bebyggelsen.

Nærheten til nettopp sjøen er blant de fremste kvalitetene. Bademuligheter er det flust av, blant annet fra bryggen ved sjøboden. Med båt er du straks ute i åpen sjø, mens smulere farvann finnes blant de mange store og små øyene i den omfangsrike Hvaler-skjærgården.

Hverdagslige innkjøp av dagligvarer kan gjennomføres ved Ødegårdskilens forretninger som er lett tilgjengelig langs hovedveien. I samme område finnes blant annet også apotek og helsetjenester. Til sentrumskjernen av Fredrikstad tar det ca. 20 minutter med bil eller buss som stopper i Ødegårdskilen.

Barnehage finnes på nærliggende Hauge, mens skolebuss frakter barna trygt til og fra barne- og ungdomsskole på Asmaløy hvor også idrettsanlegg er lokalisert.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

SKOLER:
Hvaler barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 427 elever, 26 klasser 10.7 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 19.9 km
Hans Nielsen Hauge vgs 30 elever 20.2 km

BARNEHAGER:
Hauge barnehage (1-5 år) 36 barn 3.5 km
Asmaløy barnehage (0-5 år) 37 barn 10.7 km
Huser gårdsbarnehage (0-5 år) 53 barn 12.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 518 kvm. Pen opparbeidet med plen , frukttrær, beplantinger og naturtomt med fjell idagen. I tillegg følger med en egen sjøbod og brygge med fantastisk beliggenhet ned ved havnen.

Med boligen følger det med en frittstående garasje.
Parkeringsmulighet utenfor garasje er på naboeiendommen som tilhørte familien frem til 1990 og er blitt benyttet i alle år. Det foreligger ingen skriftlighet på forholdet.
Deler av takutstikket på garasjen står utenfor tomtegrensen tilhørende Tuten 20

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det betales en årlig veiavgift på kr. 800,-

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Hvaler kommune 2019-2031 datert 20.6.2019 avsatt til: LNFR - spredt bolig-fritids eller næringsbebyggelse . Det tillates ikke etablering av nye boliger/boenheter innenfor formålet. Hensynsone Landskap -De fulldyrkede arealene til åker, eng og beite bør holdes i hevd, ved tradisjonell drift. Dette er viktig for å beholde det småskala, varierte landskapet, med åpne landskapsrom, som særpreger enkelte deler av dette landskapet. Beiter, hagemark, kantsoner og strandenger bør beites, slås og skjøttes på en slik måte at landskapet og det biologiske mangfoldet opprettholdes.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 795,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn og eiendomsskatt

Eiendomsskatten er kr 6 982,- for inneværende år og er innbakt i kommunale avgifter.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 068,-
Veiavgift er ca kr 800 pr. år.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2021 var kr 851 524,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2021 bli kr 3 065 486,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

 Eiendomsskatten utgjør kr. 6 982 pr år. og er innbakt i kommunale avgifter

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 6 098 750,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr. 15.050,-

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Evelyn Sigrid Nilsen

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

 
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25% av salgssummen.
Tilrettelegging kr 15.000,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 21 000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0254/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.23254

Sist oppdatert: 02. mai 2024 kl. 18:39