Nobels gate 23

Nobels gate 23, 0268 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 656, ideell andel 1/1
Aksjenummer 1531-1562, AS Nobels gate 23, organisasjonsnummer 921626436

Totalt bruksareal BRA: 40 kvm

BRA-i:
4. etasje 36 kvm: Entré/kjøkken, bad, soverom og stue.

BRA-e:
1. etasje 1 kvm: Bod.
Loftsetasje 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 3 kvm: Balkong.

Boligen disponerer to boder, en i 1. etasje og en på loftet. Boder er merket med J3.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at Aksjelaget i fellesskap beslutter bruken og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.08.2026 utført av Anticimex AS v/Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Aksjeleilighet beliggende på Frogner i Oslo kommune. Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1930. Bygget er oppført med grunnmur av teglstein, yttervegger i pusset tegl-/murverk og etasjeskillere av betong. Takkonstruksjonen er et valmtak i tre, tekket med takstein. Leiligheten har vinduer med karmer av tre fra 1991. Entrédøren er klassifisert B30 for brann og 40dB for lyd. Balkongdør er fra 1991. Det er utgang fra stuen til en balkong på 3 m² i betong- og metallkonstruksjon. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det er tilstrekkelig med røykvarslere i boligen. Det mangler godkjent slokkeutstyr. Det er montert komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:
Bad
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket samt at utførelsen på tettesjikt bærer preg av ufagmessig utførelse.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:
Bad
- Overflater vegger og gulv Det er registrert riss/sprekk i flis ved dusjdør.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent, og fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør av støpejern og kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Avtrekksvifte er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet.
- Fagmessig utførelse: De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Tegn til svelleskader på benkeplate.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen er bygget inne og kan derfor ikke undersøkes.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Tilhørende røropplegg til radiator har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Fuktmåling/hulltaking er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Velkommen til Nobels gate 23 - En påkostet og lekker leilighet der svært god arealutnyttelse er kombinert med skreddersydde løsninger, delikate farger og materialer av god kvalitet.

Leiligheten har flott intern beliggenhet i gårdens fjerde etasje med heis og ble betydelig oppgradert i 2019 med bl.a. nytt og svært pent gulv, nye overflater, nytt og komplett elektrisk anlegg, oppgradert baderom og nytt, rålekkert kjøkken fra KVIK med flere smarte og gjennomtenkte løsninger, samt nytt røropplegg. Leiligheten har også smartbelysning fra eaton xcomfort. Ut fra leilighetens stue er det i tillegg en hyggelig balkong på 3 kvm. Bygården fremstår som godt drevet og vedlikeholdt med bl.a. oppusset fasade i 2015 og fibernett installert i 2019. Det er godt med oppbevaringsplass i leilighetens garderober. I tillegg disponerer leiligheten to boder, en i kjeller på ca. 1 kvm og en på loft på ca. 3,5 kvm.

Leiligheten er beliggende i en enveiskjørt gate i en av Frogners mest attraktive gater. Her bor du midt i hjertet av Frogner, omgitt av hyggelige kaféer, restauranter, butikker og gode kollektivforbindelser.

E n t r é:
Velkommen inn! Entréen er en del av den praktiske planløsningen og har direkte forbindelse til kjøkkenet. Her er det plass til knagger og oppbevaring, og boligen har porttelefon for enkel adkomst. Leiligheten ligger i byggets 4. etasje, med adkomst via felles trappeoppgang og heis. Entrédøren har dørkikkert og er utført i brannklasse B30 og lydklasse 40 dB.

S t u e:
Lys og innbydende stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og gir rommet en luftig atmosfære. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Det er også naturlig plass til en spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen, noe som gir en fin forlengelse av stuen i sommerhalvåret. Rommet er malt i en nøytral nyanse og på gulvet er det lagt laminat.

B a l k o n g:
Fra stuen er det utgang til en hyggelig balkong på ca. 3 m². Balkongen har plass til et mindre bord og et par stoler. Her kan man nyte morgenkaffen. Balkongen har rekkverk i metall og gulvoverflate belagt med terrassebord i plast. Fra balkongen er det utsyn mot nærområdet, med grønne omgivelser og hyggelig bymiljø.

K j ø k k e n:
Tidløst og delikat kjøkkenet fra 2019. Innredningen er fra KVIK med glatte, hvite fronter og benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum og kjøkkenvask. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Over benkeplaten er det montert speil som bidrar til økt romfølelse. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator med kullfilter er montert over platetoppen, og det er installert komfyrvakt samt automatisk vannstopper med fuktsensor.

B a d:
Delikat oppusset baderom fra 2019 med flislagt gulv og vegger. Det er varmekabler i gulvet for en behagelig start på dagen. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, armatur og speil over servanten. Videre er det vegghengt toalett og egen dusjsone med glassdører. Dusjen er tilkoblet både hånddusj og regndusj. Her er det er opplegg for vaskemaskin under praktisk benk. Det gjøres oppmerksom på at manglende klemming mot sluk er gitt tg3 på grunn av alder - se tilstandsrapporten for mer informasjon.

S o v e r o m:
Lyst soverom med plass til dobbeltseng. Det er etablert en plassbygget garderobeløsning på veggen, som gir gode oppbevaringsmuligheter. Vinduet slipper inn godt med naturlig dagslys.

Overflater:
Gulv: En-stavs laminat i stue og soverom. Flislagt gulv på kjøkken/entré og bad. Gulvvarme på bad.
Vegger: Malte glatte veggflater. Flislagte og malte vegger på bad. Speil på vegg over benkeplate på kjøkken.
Himling: Malte flater i himling. Malt glatt himlingsflate med downlights på bad.
Takhøyde: Ca. 2,70 meter i øvrige rom og ca. 2,18 meter på bad.

Diverse:
Sikringsskap med automatsikringer er plassert i stuen.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger salget.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilkoblet varmesentral, samt elektriske varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.

Det foreligger ekspedisjonsdokument for vaaningshus attestert 27.02.1932, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.

I tillegg foreligger det eksekspedisjonsdokument for varmtvanns anlegg attestert 29.02.1932.

Disse kan fås ved henvendelse til eiendomsmegler.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Vegg mellom tekjøkken og entré er fjernet.
- Soverommet er utvidet i del av tidligere stue.
- Et mindre areal på kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som kott jf. byggetegningene. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på aksjelagets eiendom. Denne omhandler registrering av grunn.

Servitutten vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Selger har brukt leiligheten som sekundærbolig og bare bodd der i korte perioder.

Boligen ligger i et ettertraktet og meget attraktivt boligområde på Frogner. Skreddersydd for deg som har en travel hverdag, og som ønsker å bo sentralt og eksklusivt til og med nærhet til alt. Bebyggelsen på Frogner er preget av store byvillaer og fornemme bygårder fra 1800-tallet, og i dag ligger de fleste ambassadene og ambassaderesidensene her. I grønne og rolige omgivelser med lite gjennomfart regnes dette for en av de bedre områdene på Frogner. Kort gange til butikker og hyggelig kafémiljø, grønne parkanlegg, turstier til strand og fine skogsområder, Frognerparken og flotte turområder.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Joker eller Coop Prix som ligger rett ved leiligheten. I området finner du Vinmonopolet i Elisenbergveien som er kjent for god produktkjennskap, videre finner du også fisk og viltbutikken Fjelberg. Fra eiendommen er det umiddelbar nærhet til Bygdøy Allé og Frognerveien, kjent for sine mange flotte spesialforretninger spesielt innenfor mote, interiør og mat. Det er mange restauranter og kafeer i området som Restaurant Feinschmecker, Village Tandori, Enoteca vinbar og Elise Cafe for å nevne noen.

Kort vei til Gimle kino, en liten og tradisjonsrik kino i Bygdøy Allé 39. Kinoen er kjent for kunst- og kvalitetsfilmer helt siden den åpnet i 1939. Her får man god service og komfort med øl-/ og vinservering i foajeen. Skøyen med Karenslyst Allé, Vika og Aker brygge ligger også i nærheten.

I nærheten finner man vakre Frognerparken som i tillegg til skulpturparken og Oslo Bymuseum kan by på Frognerbadet, Frogner stadion med kunstgress på sommeren og skøytebane på vinteren, samt Norges største utendørsanlegg for tennis. Det er gangavstand til Majorstuen, Skøyen samt til spennende Tjuvholmen med gallerier som Astrup Fearnley Museet og Pushwagner Gallery. Her finner du også Tjuvholmen sjøbad med fin strand, gressplen for solbading samt en flott skulpturpark. Fra Rådhuset kan du ta båten ut til Bygdøy hvor det også er flotte badestrender som Huk, Paradisbukta og Bygdøy Sjøbad. Av rekreasjonsmuligheter har man Sats og EVO i nærheten for innendørs trening. Området har med andre ord det meste av det beste Oslo kan by på!

Mange gode kollektiv muligheter med umiddelbar nærhet til buss 20, 30 og 31 med hyppige avganger som tar deg til Bygdøy, Skøyen, Majorstuen og Nationaltheatret på under 10 minutter. Det er også kort avstand til trikk nr. 13.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 888,7 kvm som tilhører aksjelaget. Bakgården er svært godt opparbeidet med gressplen, sittegrupper, trær og grill til felles bruk.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker:
Erling Skjalgssons gate 20B - fasadeendring - innsetting av ventilasjonsrister. Saksnummer: 202601264

Pågående plansaker:
Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. - Detaljregulering. Saksnummer: 202302013. Saken gjelder: Detaljregulering.

Det kan påregnes støy, ulemper og eventuelt endringer av omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Husleie er kr 3 500,- pr. mnd. og inkluderer: Fibernett, fjernvarme, vedlikehold, vaktmestertjeneste og trappevask, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, revisjon og honorarer, m.m

Husleien justeres normalt årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026. Det gjøres oppmerksom på at det er estimert en økning i felleskostnadene på ca. 5 % fra januar 2027.

Husleien fordeles slik:
Felleskostnader: kr. 3 308,-
Bredbåndsavgift: 192.-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for denne leiligheten.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca 2500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global connect som leverandør av internett og er inkludert i felleskostnadene.

Selger har brukt leiligheten som sekundærbolig og bare bebodd eiendommen i korte perioder. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 288 250 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 1 288,- pr. 16.06.2026
Andel fellesgjeld er kr 72 503,- pr. 16.06.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 3 819 977,- pr. 16.06.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 83987155801
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånetype: Annuitetslån
Terminer per år: 12
Rentesats per 16.06.2026: 6.35% pa.
Antall terminer til innfrielse: 106
Første termin/første avdrag: 25.04.2015 ( siste termin 25.03.2035 )

4 950 000,00 Prisantydning
72 503,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 022 503,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

1 681,00  Eierskiftegebyr kjøper
5 000,00  Flyttegebyr (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
3 830,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
10 511,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 461,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 033 014,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 042 964,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Astrid Rygg

Leiligheten er tilknyttet AS Nobels gate 23 aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Selskapet består av 50 enheter, hvorav 49 er leiligheter og ett er næringslokale.
Boligaksjeselskapet har egen e-postadresse og nettside, og kommuniserer kun elektronisk med aksjeeierne.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40.
Det er innført innflyttningsgebyr på kr 5 000,- for nye eiere. Forretningsfører fakturerer ny eier.
Dugnad på påregnes.
Dyrehold er kun tillatt etter avtale med styret.
Selskapet har fellesvaskeri, heis, sykkelrom og fellesboder på loft og i kjeller.

Foretatte påkostninger de senere år:
2022:
- Vasket fasaden
- Malt tak
- Byttet låsesystem til brikkelåser
2019-2021:
- Gjennomført innvendig og utvendig malerarbeider.
- Diverse vedlikehold i vaskeri ble utført, hvor også elanlegget ble opprustet i forbindelse med nye lyskinner og kabling i foajeen ved inngangspartiet.
- Satt opp fugleskremsel på alle pipeløp.
- Montert ny hoveddør, callinganlegg med nøkkelbrikker samt skifte av utebelysning.
- Fibernett ble videre lagt inn til alle leiligheter, dette medførte en reduksjon i felleskostnader og en utkobling av tidligere GET-løsning (kabel-TV) i 2020.
- Reservasjon av vaskeri og bakgård ble flyttet til nettsidene.
- Lagt ny plen og grus i bakgård, samt plantet nye busker i forhagen mot Eckersbergs gate.
- El-anlegget opprustet i et av næringslokalene.
- Piper undersøkt av fagkyndig.
- Gjort diverse beslagsarbeider på tak tilknyttet nabogård.
2018:
- Etter kartlegging av tilstanden vedrørende gårdens avløpsrør ble det besluttet å gjennomføre en fullstendig rehabilitering av alle innvendige avløpsrør. Selskapet gjennomførte dette i 2018. Den totale kostnaden var i overkant av kr 1 800 000. Videre ble alle luftekanaler i gården renset, i tillegg til montering av nødvendig beskyttelse av gårdens piper. Dette ble gjennomført mot en kostnad på kr 115 000.
- I 2018 engasjerte også styret Glassmester Furulund for å skifte sprukne vindusruter i en rekke av gårdens leiligheter. Dette ble gjennomført mot en kostnad på kr 150 000.
- Diverse maler- og sparkelarbeider gjennomført av malermester, samt installasjon av beskyttelse rundt inngang til søppelrom.
- Bakgården oppgradert med nye bord, stoler, benker og grill.
2017:
- Sommeren 2017 ble det skiftet inntaksrør for vann fra kommunal kum og inn i gården. Kostnad kr 970 000. Under dette arbeid ble det avdekket store svakheter i avløpsrøret fra gården til kommunalt avløp, og styret besluttet å få skiftet dette mens man hadde gravet frem rørene. Styret iverksatte deretter full kartlegging av tilstand til innvendige avløpsrør.
2014:
- I 2014 ble det gitt klarsignal for å gjennomføre fasaderehabilitering, og i tett samarbeid med OBOS Prosjekt ble alle formelle og praktiske forhold rundt arbeidet fulgt opp. Rehabiliteringsprosjektet ble fullført helt i henhold til oppsatt totalt budsjett (99,7%) kr 5 400 000,- og i all hovedsak i henhold til oppsatt fremdriftsplan. Det var totalt 11 tillegg/tiltak som måtte iverksettes underveis, og dette ble tatt innenfor den prosjektreserve som var budsjettert. De viktigste tillegg var knyttet til totalt nye piper over tak, fotografering av alle pipeløp, og utskifting i deler av tak og taktekking.
2013:
- Foretatt fullstendig sanering av tilgjengelige og mindre tilgjengelige kjellerarealer med tømming av avfall og løs masse, samt overstøping av alle åpne gulv og tetting av steinvegger. Dette løste skadedyrsproblemer. Prosjektet kom på kr 250 000.
- Selskapet eier utleielokalene i grunnetasjen (inngangsnivå). Her ble det i 2013 gjennomført to oppgraderinger/oppussing med vesentlig tilskudd fra leietakerne. Dette ble en kostnad på omkring kr 80 000.
2012:
- Gjennomført omlegging til fjernvarme. Dette medførte fullstendig sanering av fyrrom, fjerning av begge kjeler og brennere, og fjerning av utvendig oljetank og alle tilkoblinger. Hele prosjektet kom på kr 500 000 for selskapet, etter et ENØK-tilskudd.
2011:
- Foretatt total utskifting av heisanlegget med komplett rehabilitering av heissjakt og alle dører og adkomst til heisen. Hele prosjektet kom på 1 300 000 kr.
1927-2011:
- Hovedelanlegget byttet på slutten av 80-tallet.
- Søppelrom med adgang fra Eck.gt. ble videre etablert, og selskapet kjøpte tilbake næringslokalene i første etg.
- Vestibylen og vaskeriet pusset opp.

Planlagte påkostninger:
Styret har i innkalling til generalforsamling 14. juni 2026 planlagt et større prosjekt med oppstart høsten 2026. Prosjektet omfatter oppussing av fellesarealer (hovedtrappeløp, korridorer), nødvendige takutbedringer og brannsikringstiltak. Den estimerte kostnadsrammen er på 5–6 millioner kroner. Prosjektet er planlagt finansiert ved et låneopptak på 5,5 millioner kroner, og det er estimert en økning i felleskostnadene på ca. 5 % fra januar 2027.
I henhold til samtale med styreleder 20.08.2026 er det også planlagt utskifting av branndører i 9 leiligheter som fortsatt har gamle dører fra 1920-/30-tallet. Disse dørene skal skiftes ut, og de berørte aksjonærene må påregne en kostnad på ca. kr 25 000 per leilighet. Dette gjelder ikke denne leiligheten.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.  

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser, grunnpakke leilighet  kr 4 500,-
Markedsføringspakke stor, inkl krogsveen. hjem, finn, nettaviser, sosiale medier mm  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgave  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører OBF  kr 4 382,-
Pantattest aksje - OBOS  kr 387,-
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje - OBF  kr 3 830,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet inkl målsatt plantegning  kr 7 950,-
Foto stor pakke  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0134/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26134

Sist oppdatert: 30. august 2026 kl. 08:21