Pilestredet Park 27

Pilestredet Park 27, 0176 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 208, bruksnummer 933, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 46 kvm

BRA-i:
2. etasje 42 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 4 kvm: Kjellerbod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.06.2026 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg over seks etasjer med kjeller, oppført i 2004. Bygningens grunnmur, bærende konstruksjon og etasjeskiller er av betong. Fasadene er forblendet med pussede flater, fasadeplater og trekledning. Taket har en tilnærmet flat konstruksjon tekket med takpapp, og er ikke besiktiget av takstmannen. Vinduer og balkongdør er fra 2003 med karmer av tre og to-lags glass. Entredøren er i brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Innvendige dører er slette. Leiligheten har utgang til en nordvendt fransk balkong.

Sikringsskap med automatsikringer er lokalisert i entreen.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater himling: Himlingsflater har aldersrelatert slitasje og enkelte mindre sprekkdannelser i plateskjøter.
- Overflater vegger: Det er observert riss i enkelte veggfliser.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen har slitasje og enkelte mindre skader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Tilstanden i lukkede konstruksjoner er ikke kjent da våtrommet er en prefabrikkert baderomskabin og hulltaking ikke er utført.

Andre rom
- Overflate gulv: Sluttresultatet av pågående gulvlegging og montering av gulvlister blir ikke besiktiget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble byttet en vifte i ventilasjonsanlegget i 2016. Arbeidet ble utført av en ufaglært.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Malt alle vegger og himlingsflater, med unntak av himling på badet
- Lagt nytt gulv i stue, kjøkken, soverom og entré

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Pilehaven Boligsameie:

2024:
- Oppgradering av vannmålere i felles vannsentral utført av Ecoguard

2023:
- Lett oppussing av søppelrom med maling av tak og utskiftning av lamper
- Rens av ventilasjonssystem utført av PowerClean
- Rehabilitering av blikk rundt to ventilasjonstak på sørvestlig del av taket utført av Blikkenslager Gunvaldsen

2022:
- Utskiftning av vannmålere og monitorering i teknisk rom i samtlige seksjoner utført av Ecoguard
- Boning av linoleumsgulv i fellesarealer utført av Rene Trapper AS
- Reparasjoner på tak utført av Sam Tak AS

2021:
- Digitalisering av ringeklokkesystem utført av Defigo
- Rens av avløpsrør utført av PowerClean

2020:
- Utskiftning av bærekabler i heis utført av Orona
- Utskiftning av lamper i trappegang

2019:
- Fjerning av råttent treverk i espalier på nordvendt fasade og hovedinngang utført av Christiania bygg prosjekt AS
- Utskiftning av nødlys og skilt for nødutgang i fellesområder utført av Christiania bygg prosjekt AS

2018:
- Maling av fasade, trepanel på fasade, stålbjelker og rekkverk, samt vask av murfelt
- Bytte av takbelysning i fellesområdene

Leiligheten i 2. etasje er en gjennomtenkt leilighet med étt soverom, bad, og stue med åpen kjøkkenløsning. Bygget fra 2004 har betongkonstruksjon og balansert ventilasjon, og leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer. I 2026 ble alle vegger og himlingsflater malt, og det ble lagt nytt gulv i stue, kjøkken, soverom og entré. Planløsningen er kompakt og funksjonell, med entré sentralt plassert og direkte adgang til alle rom.

Entré:
Entréen har garderobeskap og huser ventilasjonsaggregatet for leilighetens balanserte ventilasjon, samt sikringsskap med automatsikringer. Herfra er det direkte adgang til bad, soverom og stue/kjøkken.

Stue:
Stuen åpner seg mot kjøkkenet i en felles løsning og har utgang til en fransk balkong. Takhøyden er 2,44 m. Nytt gulv ble lagt i 2026, og veggene er nymalt. Rommet har plass til sofagruppe og spisebord.

Kjøkken:
Kjøkkenet er åpent mot stuen og har innredning med glatte fronter og benkeplate av laminat. Oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Under overskapet er det benkeskapsbelysning og stikkontakt. Integrerte hvitevarer inkluderer kjøleskap med frysedel, komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøkkenventilator tilkoblet avtrekkskanal.

Fransk balkong:
Fra stue er det åpent mot fransk balkong.

Soverom:
Soverommet har garderobeskap og balansert ventilasjon. Takhøyden er 2,44 m. Rommet har plass til dobbeltseng og nattbord.

Bad:
Badet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin fra byggeår. Flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og flislagte vegger. Vegghengt servantskap med ett-greps armatur, vegghengt speil med overbelysning, dusjhjørne med to-greps armatur og hånddusj, og vegghengt toalett med innebygget sisternekasse. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har mekanisk avtrekk og fordelerskap med stoppekraner. Takhøyden er 2,15 m.

Takterrasse:
Sameiet har en felles takterrasse med heis opp til taket.

Overflater:
Gulv: Pent nytt laminatgulv i stue, kjøkken, soverom og entré. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Nymalte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malt himling.

Lagring:
Garderobeskap i soverom og entré. Kjellerbod på ca. 4 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vannbåren varme og elektrisitet. Radiatorer med vannbåren varme, samt elektrisk gulvvarme på bad. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2004. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 12.09.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for parkeringskjeller datert 16.09.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 29.09.2003, som stemmer med dagens bruk av boligen. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 37428, tinglyst 20.06.2003_
Erklæringen gir beboerne i bebyggelsen på Gnr 208 Bnr 930 vederlagsfri rett til å benytte, inkludert fri adkomst til, avfallsrom i bebyggelsen på Gnr 208 Bnr 933. Beboerne på Gnr 208 Bnr 930 er ansvarlige for avgifter knyttet til egen avfallshåndtering.

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr. 34061, tinglyst 06.06.2003:
Eiendommen har rett til et bestemt antall parkeringsplasser i parkeringsvolumet på Gnr 508 Bnr 8, bestemt etter reguleringsbestemmelsene. Sletting eller endring krever samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten.
Dagboknr. 40773, tinglyst 03.07.2003:
Eiendommen har vederlagsfri rett til å disponere arealer til boder, heissjakter, trappehus, sykkelparkering og tekniske rom på Gnr 508 Bnr 8. Eierne er forpliktet til å dekke en forholdsmessig andel av drifts- og vedlikeholdskostnader for disse arealene og fellesanlegg.
Dagboknr. 40783, tinglyst 03.07.2003:
Eiendommen har rett til å benytte utomhusareal på Gnr 208 Bnr 917, og plikt til å dekke en forholdsmessig andel av kostnadene ved drift og vedlikehold av dette.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ifølge sameiets vedtekter er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Pilestredet park er ett av Oslos mest særegne boligområder: en hel bydel bygget rundt velstelte grøntarealer midt mellom Bislett og sentrum. Fra eiendommen i Pilestredet park 27 er du omgitt av parkens egne fellesarealer med beplantning og asfalterte internveier, og byens støy holder seg på avstand til tross for at du befinner deg et steinkast fra alt.

Holbergs plass med buss og trikk ligger rett rundt hjørnet, og med Nationaltheatret stasjon i gangavstand har du T-banens fem linjer tilgjengelig. Dagligvarehandelen ordner seg uten omveier. Apoteket på Holbergs plass er like nært.

St. Sunniva skole tar imot elever fra 1. til 10. trinn og ligger et par minutters sykkeltur unna, mens Oslo katedralskole er i gangavstand. Flere barnehager, blant dem Dr. Brandts barnehage og Katta barnehage, ligger begge svært nært. Treningshuset og SiO Athletica Centrum gir gode muligheter for trening uten at du trenger å planlegge det som en ekspedisjon.

Karl Johan og Aker Brygge er en kort spasertur unna når du vil ha storbyen på nært hold, men hverdagen i Pilestredet park trenger sjelden å ta deg dit. Grøntarealene i selve parken gir en ro som er uvanlig for denne beliggenheten i Oslo.

Barnehager:
Dr. Brandts barnehage: 3 min. gange
Katta barnehage: 4 min. gange
Bislettbekken SiO: 6 min. gange

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 666 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier og diverse beplantning. Sameiet har en felles takterrasse. Felles utearealer forvaltes av et eget selskap, Pilestredet Park Utomhus B og L, og driftes av en felles driftssentral, Pilestredet Park Økodrift, etter byøkologiske prinsipper. Det er også rett til bruk av utomhusareal på gnr. 208 bnr. 917.

Boligen har ikke tilhørende garasje/parkeringsplass. Leie eller kjøp av plass kan skje ved ledighet på privat initiativ. Megler har ikke undersøkt om det er ledige plasser p.t.

Parkering er organisert i Pilestredet Park Garasjeanlegg, et eget sameie. Enkelte seksjonseiere i Pilehaven Boligsameie har kjøpt en ideell andel i garasjeanlegget, som gir rett til en parkeringsplass. Sameierne i Pilehaven Boligsameie har rett til å kjøpe og forkjøpsrett til plasser, regulert av garasjeanleggets vedtekter. Det påløper egne månedlige felleskostnader for garasjeplassen. Utleie av plass er tillatt, med fortrinnsrett for beboere i Pilestredet Park. Regler for installasjon av ladestasjoner for elbil er etablert og krever søknad til styret i garasjeanlegget.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål og spesialområde bevaring i henhold til reguleringsplan S-3619, «Endret reguleringsplan med reg.best. for Pilestredet 32, Gamle Rikshospitalet», datert 19.11.1997, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er delvis opphevet av Kommuneplan 2015, som gjelder ved motstrid.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg. Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner ved eventuell motstrid.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009.

I kommuneplanen er eiendommen berørt av hensynssone H190_2: Andre sikringssoner. Dette omfatter blant annet støysone/miljøsone i indre by.

Plan -og byggesaker i området:
Pilestredet Park 29 - 37 og 30 - 36 - Bruksendring og ombygging av eksisterende høyblokk fra sykehusformål til boligformål - Tillegg til sak 199705060.
Pilestredet Park 18 - bruksendring og etablering av uteservering.
Detaljregulering - Holbergs plass med tilstøtende gater, hvor hovedgrepet er en trafikal endring. Hensikten med prosjektet er å utvikle Holbergs plass til et attraktivt og funksjonelt byrom, og samtidig etablere en trygg og lesbar sykkelforbindelse gjennom området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 291,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, trappevask, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, bredbånd m.m. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2 061,-
- Bredbånd: kr 230,-

Kostnader til oppvarming og varmt tappevann faktureres månedlig etter forbruk og kommer i tillegg til fellesutgiftene. Sameiet har avtale med EcoGuard om månedlig energiavregning.

GlobalConnect er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Internett er inkl. i felleskostnadene, tv-tjenester kan kjøpes i tillegg.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 366 812,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 34 718,- pr. 31.12.2025.

Det er pr. 22.06.2026 ingen lån registrert på sameiet.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørg Ravlo Rydsaa

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Pilehaven Boligsameie.
- Sameiet består av 42 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 85453841.

Beboerne er forpliktet til å kildesortere avfall. Den enkelte seksjonseier skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen, inkludert sluk på balkong. Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Det skal som hovedregel være ro mellom kl. 23:00 og 07:00. Det er ikke tillatt å benytte kullgrill på balkonger/terrasser. Alle ytre endringer og montering i husets fasader må forhåndsgodkjennes av styret. Sameiet har en felles takterrasse.

Sameiet er en del av et miljøoppfølgingsprogram som medfører forpliktelser som deltakelse i en felles driftssentral (Pilestredet Park økodrift) og deling av data om ressursbruk.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Oppgradering av felles vannmålersystem (2024)
- Rens av ventilasjonssystem (2023)
- Rehabilitering av blikk på tak (2023)
- Digitalisering av ringeklokkesystem (2021)

Planlagte påkostninger:
- Styret har engasjert USBL for å utarbeide en tilstandsrapport for taket med tanke på fremtidig vedlikehold.
- Det jobbes med en løsning for å etablere individuelle målere for kaldtvann for hver seksjon.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0035/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2635

Sist oppdatert: 29. juni 2026 kl. 12:06