Konvallveien 9

Konvallveien 9, 1475 FINSTADJORDET
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 314, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 315, ideell andel 1/4

Totalt bruksareal BRA: 165 kvm

BRA-i:
Kjeller 46 kvm: 2 boder, vaskerom, bad, og disponibelt rom.
1. etasje 50 kvm: Entré, kjøkken, og stue.
2. etasje 50 kvm: 3 soverom, og bad.

BRA-e:
1. etasje 19 kvm: Garasje og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 64 kvm: Markterrasse og inngangsparti.

Det er registrert areal med lav himlingshøyde (ALH) i utvendig bod. Boden har 4 kvm ikke måleverdig areal (ALH), med et totalt gulvareal (GUA) på 6 kvm og måleverdig bruksareal (BRA-e) på 2 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.07.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et selveier rekkehus oppført i 1979. Bygningen er fundamentert med såleblokk og grunnmur av betong. Ytterveggene er oppført i isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende bordkledning. Ifølge tidligere prospekt ble kledningen byttet og etterisolert i 2008. Etasjeskillere er av betong og trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak med W-takstoler av tre, tekket med asfalttakbelegg/folie, antatt fra 2002. Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass fra 2008. Hovedytterdør og balkongdør er også fra 2008. Det er en mursteinspipe med peisovn i stuen. Til boligen hører en sydøstvendt markterrasse på ca. 55 m² og et nordvestvendt inngangsparti på ca. 9 m².

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Det er utført vesentlig oppgradering av anlegget i nyere tid, med blant annet nye downlights, omtrekking med jording i stue, nye stikkontakter og brytere i flere rom, samt installasjon av smarthusløsning.

Det er installert røykvarslere, slokkeutstyr og komfyrvakt i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Terrasser og plattinger på terreng
- Det registreres lokale råteskader i enkelte terrassebord.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Taktekking
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for både taktekking og undertak.

Takkonstruksjon/Loft
- Det registreres enkelte fuktmerker i undertaket på loftet.

Yttervegger/Veggkonstruksjon
- Det observeres generelt kuvinger og tørkesprekker i kledningsbord.

Balkongdør
- Det er montert katteluke i ytterdøren i underetasjen.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
- Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm fra gang til stue i 1. etasje.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
- Det er utforede trevegger i underetasjen, utforede grunnmursvegger anses å være risikokonstruksjon.

Kjeller - Innvendig dør
- Det er på innvendig dør påvist monteringsavvik, dør som tar i karm, skjevheter e.l.

Tekniske installasjoner - Ventilasjon
- Det registreres manglende eller utilstrekkelige tilluftsmuligheter via vinduer og yttervegger i kjelleren.

Tekniske installasjoner - Varmesentral
- Det foreligger ikke opplysninger eller dokumentasjon som bekrefter om varmepumpene har vært fulgt opp med regelmessig service og vedlikehold.

Tomteforhold - Fuktsikring og drenering
- Fuktsikring er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det registreres enkelte partier hvor knotteplasten har løsnet fra grunnmuren.

Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter
- På grunn av alder og materialtype må det på generelt grunnlag forventes redusert fuktsikkerhet og isolasjonsverdi.

Tomteforhold - Terrengforhold
- Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren.

Kjeller Vaskerom - Dokumentasjon for våtrom
- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

Kjeller Vaskerom - Overflater, vegger og himling
- Våtrommet vurderes å ha kort gjenværende brukstid basert på alder.

Kjeller Vaskerom - Overflater gulv
- Det registreres bomlyd under enkelte gulvfliser ved døren, noe som indikerer mangelfull vedheft.

Kjeller Vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk
- Mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.

Kjeller Bad - Dokumentasjon for våtrom
- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

Kjeller Bad - Overflater, vegger og himling
- Våtrommet vurderes å ha kort gjenværende brukstid basert på alder. Videre registreres det en sprekk på veggflis ved badekar.

Kjeller Bad - Overflater gulv
- Det er ikke direkte vannpåkjenning på veggene.

Kjeller Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
- Mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.

Kjeller Bad - Ventilasjon
- Rommet har naturlig ventilering, og NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig - Pipe/skorsteiner og ildsteder
- Pipe og ildsted er kun visuelt kontrollert.

Kjeller Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Kjeller Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Elektrisk anlegg
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er en sprekk i en flis på badet i kjelleren. Badet i 2. etasje ble totalrenovert i 2022 av faglærte, og dokumentasjon foreligger. Det har vært tegn til kondens i feieluke og sorte merker på loft, men dette har vært stabilt og tørt i selgers eiertid. Ved renovering av hovedsoverom i 2025 ble yttervegg lektet ut og etterisolert (ufaglært). Det er registrert skjevheter i gulv som kan tyde på setninger.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Utlekting og etterisolering av yttervegg på hovedsoverom
- Nytt elektrisk anlegg på hovedsoverom, samt omtrekking, etablering av jording og nye downlights i stue
- Utskifting av stikkontakter og brytere på to soverom, i kjellerstue og hobbyrom
- Installasjon av smarthussystem på belysning og gulvvarme
- Montert lys med sensor i kjellerbod og to nye utelys på yttervegg
- Flytting av varmepumpe i kjellerstue
- Oppdeling av kjellerstue for etablering av hobbyrom og lekerom

2022:
- Nytt bad i 2. etasje utført av Olympus VVS og Progruppen AS. Det foreligger dokumentasjon.

2008:
- Oppgradert bad i kjelleren utført av Bademesteren AS.
- Oppgradert vaskerom i kjelleren utført av Bademesteren AS.
- Utskifting og etterisolering av utvendig kledning.

2002:
- Ny taktekking på taket med asfalttakbelegg/folie.

Velkommen til et romslig og innholdsrikt rekkehus over tre etasjer, hvor praktiske løsninger møter moderne oppgraderinger og familievennlige kvaliteter. Hjemmets naturlige samlingspunkt er den imponerende, sydøstvendte markterrassen på ca. 55 m² – en av de mest skjermede uteplassene du finner i denne typen bebyggelse. Her er det god plass til både lek, avslapning og hyggelige sammenkomster gjennom store deler av året.

Boligen er oppført i 1979 og har blitt jevnlig oppgradert. Etter at nåværende eier overtok i 2024 er det elektriske anlegget i stue og hovedsoverom trukket om med jording, alle spotter i stuen er erstattet med moderne LED-downlights, og smarthusstyring fra Plaid er installert for styring av lys og gulvvarme. Badet i 2. etasje ble oppgradert av fagfolk i 2022. Vinduene ble skiftet i 2008, og ifølge tidligere dokumentasjon ble ytterkledningen samtidig skiftet og boligen etterisolert. To luft-til-luft varmepumper – én i kjelleren og én i 1. etasje – bidrar til et behagelig inneklima, i tillegg til elektrisk gulvvarme i entré, kjøkken, begge bad og vaskerom. Boligen disponerer også garasje med elbillader.

Kjelleren inneholder bad, vaskerom og to disponible rom. Verken bad, vaskerom eller dagens rominndeling imidlertid er godkjent på de opprinnelige byggetegningene.

Entré
Vel innenfor møtes du av en praktisk entré med flislagt gulv og elektrisk gulvvarme som gir en behagelig start på dagen. En malt ytterdør med glassfelt fra 2008, utstyrt med Yale Doorman, ønsker deg velkommen inn. En skyvedør med glassfelt skaper en luftig overgang til stuen, samtidig som den skjermer inngangspartiet. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert i entréen, som også har god plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue
Den romslige stuen vender mot hagesiden og fylles med naturlig lys fra det store vinduet og balkongdøren mot den sydøstvendte terrassen. Her skapes en lun og innbydende atmosfære, hvor peisovnen danner et naturlig samlingspunkt på kjølige dager. Det elektriske anlegget er trukket om med jording, stuen har nye LED-downlights, og smarthusstyring fra Plaid gjør det enkelt å styre både belysning og gulvvarme. En luft-til-luft varmepumpe sørger for effektiv oppvarming gjennom hele året.

Kjøkken
Kjøkkenet har en moderne Epoq-innredning med glatte fronter og laminat benkeplate med planlimt vaskekum. Den praktiske utformingen gir gode arbeidsflater og rikelig med oppbevaring. Integrert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin medfølger, og ventilatoren har avtrekk direkte ut. Kjøkkenet er utstyrt med både komfyrvakt og Waterguard, og elektrisk gulvvarme gir ekstra komfort.

Markterrasse
Den store markterrassen på ca. 55 m² er en av boligens aller største kvaliteter. Med sydøstvendt beliggenhet, gode solforhold og en skjermet plassering blir dette en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret. Her er det god plass til både spisebord, grill, loungegruppe og lek, samtidig som egen port til hagen og direkte adkomst fra garasjen gjør hverdagen ekstra praktisk.

Gang, 2. etasje
Trappen leder opp til en lys og funksjonell gang som binder sammen etasjens tre soverom og bad. Gulvet har et karakteristisk fiskebeinsmønster i parkett som tilfører et klassisk og tidløst uttrykk.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet ble oppgradert i 2024, med nytt elektrisk anlegg og etterisolering av ytterveggen. Rommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, og en hel vegg med innebygde garderobeskap gir rikelig med oppbevaringsplass.

Soverom 2 og 3
De to øvrige soverommene er begge romslige og enkle å innrede etter familiens behov. Enten du ønsker barnerom, gjesterom, hjemmekontor eller hobbyrom, gir planløsningen stor fleksibilitet. Stikkontakter og brytere er byttet til nye.

Bad, 2. etasje
Badet ble oppgradert av fagfolk i 2022 og holder en moderne standard. Vegger og gulv er flislagt, med elektrisk gulvvarme for ekstra komfort. Innredningen består av vegghengt toalett, servant med innredning, speil med belysning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Ventilasjonen ivaretas av elektrisk styrt vifte.

Kjeller
Kjelleren byr på mange praktiske bruksområder og inneholder gang, bad, vaskerom, et disponibelt rom som i dag brukes som lekerom og et innredet hobbyrom. Veggene består av malt panel og betong, mens gulvene har laminat og tregulv. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2009 er plassert på vaskerommet, og en luft-til-luft varmepumpe bidrar til effektiv oppvarming. Verken bad eller dagens rominndeling er godkjent på de opprinnelige byggetegningene.

Bad, kjeller
Badet ble oppgradert i 2008 og har flislagte overflater med elektrisk gulvvarme. Innredningen består av vegghengt toalett, servant med innredning, speilskap med belysning og badekar med svingbar glassvegg. Ventilasjon skjer via naturlig lufteluke.

Vaskerom
Praktisk vaskerom som ble oppgradert i 2008 og har flislagte overflater, elektrisk gulvvarme, nedfelt vaskekum og opplegg for vaskemaskin. Rommet har elektrisk styrt avtrekksvifte.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue og soverom. Parkett og fliser i entré. Fliser på bad og vaskerom i kjeller. Tregulv i kjeller (hobbyrom og disponibelt rom).
Vegger: Malte plater, strietapet og malt panel.
Himling: Malte plater, takess, malt panel og malt betong.

Lagring:
Boligen har to boder i kjelleren. I tillegg er det en utvendig bod på ca. 2 m² måleverdig areal (totalt gulvareal ca. 6 m², hvorav deler har lav himlingshøyde). Garasje på ca. 17 m² med adkomst fra hageområdet.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, komfyr, mikro og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Skap i stue, og hyller på barnerom.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Boligen er utstyrt med luft-til-luft-varmepumpe i kjeller og i første etasje, samt en peisovn plassert i stuen. Det er elektriske varmekabler i entré og kjøkken i første etasje, på baderommet i andre etasje, og på badet og vaskerommet i kjelleren. For øvrig er det elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1979. Det foreligger ferdigattest for nyoppført rekkehus datert 18.09.1981. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 20.02.1976. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

I boligens 2. etasje er det opprinnelige badet og det separate toalettrommet slått sammen til ett bad. I den forbindelse er tidligere sluk flyttet, og det kan også se ut til at en vegg er flyttet. Endringene er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen.
I kjelleren er det etablert bad der godkjente tegninger ikke viser våtrom. Forholdet er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at arealet ikke godkjennes som varig opphold og at det da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Det er i tillegg oppført en delevegg i kjellerens opprinnelige hobbyrom. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen har garasje (17 m²), utvendig bod, inngangsparti og markterrasse (ca. 55 m²). Byggeår for garasje og utvendig bod er ikke kjent.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på realsameiet (GNR 100, BNR 315):

900283-1/8 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
KNR: 3222 GNR: 100 BNR: 311 IDEELL: 1/4
KNR: 3222 GNR: 100 BNR: 312 IDEELL: 1/4
KNR: 3222 GNR: 100 BNR: 313 IDEELL: 1/4
KNR: 3222 GNR: 100 BNR: 314 IDEELL: 1/4

1978/1363-1/8 02.03.1978 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3222 GNR: 100 BNR: 232
Bestemmelse om vedlikehold

Eiendommens rettigheter:

900283-1/8 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
DENNE MATRIKKELENHETEN HAR ANDEL I: KNR: 3222 GNR: 100 BNR: 315 IDEELL: 1/4

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Sørli. Dette er et nabolag bestående hovedsakelig av eneboliger med hager, og en fredelig atmosfære. Området er godt tilrettelagt for en enkel hverdag, med gangavstand til barnehager, skoler og fritidsaktiviteter.

For de yngste ligger Sørli barnehage kun et par minutters gange fra døren. Åsen barneskoler, samt Løkenåsen ungdomsskole, er alle innenfor trygg gang- og sykkelavstand. I umiddelbar nærhet finnes også Løken og Konvallveien balløkker, som er naturlige samlingspunkter for lek og aktivitet etter skoletid.

H A N D E L & S E R V I C E
Dagligvarehandelen kan gjøres på enten Coop Extra, Kiwi Skåresletta, Rema 1000 Løkenhagen eller Meny Triaden. Triaden Storsenter tilbyr et variert utvalg av butikker både innenfor de store kjedene og enkeltstående butikker. Her finnes det en rekke ulike aktivitetstilbud som trampolinepark, aktivitetssenter, lekeland og Ninja-bane til Norges første Skyrider; en slags berg-og-dal-bane der man henger i en sele og følger en bestemt bane flere meter over bakken. Det er også kafe, barnepass og bursdagsrom. Sats har åpnet ett nytt og stort treningssenter som ligger rett ved siden av Playworld i 2.etasje. Ønsker du ytterligere servicetilbud er Strømmen Storsenter et av Norges største kjøpesentre med ca. 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

R E K R E A S J O N S M U L I G H E T E R
I løpet av de siste årene har Skårersletta gjennomgått oppgraderinger. Allerede har gaten fått flere fasiliteter, og i forbindelse med åpning av "nye" Skårersletta som er planlagt våren 2024 vil området få flere lekeområder, parker, restauranter og kaféer. Skårerparken er allerede åpnet og ligger sentralt i Lørenskog. Dette er en livlig aktivitetspark og en sosial møteplass. Parken er utformet for å håndtere overflatevann på en kontrollert måte og byr på ulike områder for blant annet avslapping, lek, treamfi, utsiktsplattform og en sirkulær arena. Om vinteren blir det etablert skøytebane i parken, et ideelt sted for barn å utforske sine skøyteferdigheter.

På Sørlihavna er det flere flotte muligheter for barna til å utfolde seg med en nyere lekeplass, og blant annet utendørs treningsmuligheter med ulike apparater, det er R/C bane og det er bygget en sykkelpark som passer utmerket for barna. Følger du turveien innover i marka, kommer du til Losby Gods og golfbane, som er et meget populært tur- og rekreasjonsområde. Gården er utgangspunkt for turer innover i Østmarka, samt målet for tur- og skigåere som starter i det sentrale Lørenskog. Fra Mønevann kan du leie kano som tar deg videre innover vassdragene. Lørenskog kommune driver Losby besøksgård og kafé, og det er et meget flott golfanlegg her med bl.a. 9 og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde.

SNØ er en av verdens største innendørsarenaer som forener langrenn, snowboard, alpint, freeski og isklatring under samme tak. Her finner du også kjente merkevarer innen sports- og fritidsmote, samt en butikk som spesialtilpasser utstyret til deg. Alt fra pizza og lekre kaker til en kaffe kan nytes mens du ser på livet og blide mennesker i bakken gjennom store panoramavinduer. Thon Hotel Snø ligger vegg i vegg med SNØ. For nærmere informasjon, se www.snooslo.no. Rett ved SNØ finner du Sportytude treningssenter. I samme bygning har JumpYard trampolinepark nylig åpnet. For nærmere informasjon, se www.jumpyard.no.

U T D A N N I N G
Området har kort gangavstand til barnehager og barneskoler, samt Løkenåsen ungdomsskole, Hammer ungdomsskole, Mailand videregående skole og Lørenskog videregående skole som nærmeste alternativer.

K O L L E K T I V T R A N S P O R T
Området tilbyr gode kollektivmuligheter. Kort gangavstand til Sørlihavna, hvor du kan ta linje 110 (Oslo bussterminal - Lillestrøm). Med buss tar det ca. 30 min til Oslo sentrum og ca. 18 min til Lillestrøm. En kort kjøretur unna finner du Lørenskog stasjon, og med toget fra Lørenskog stasjon tar det omtrent 18 min til Oslo og 10 min til Lillestrøm Stasjon.

Med bil tar det ca. 20 min til Oslo S og 30 min til Oslo Lufthavn Gardermoen

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Sørli barnehage: 4 min. gange
Skårungen Barnehave: 6 min. gange
Løkenåsen barnehage: 7 min. gange

Idrett og fritid:
Konvallveien balløkke: 7 min. gange
Løken balløkke: 7 min. gange
SATS Triaden: 10 min. gange
Sporty 60+: 11 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 240,9 kvm. Eiendommen har i tillegg en ideell andel på 1/4 i realsameiet gnr. 100, bnr. 315, som er et fellesareal.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på >10<=30 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Parkering i egen garasje, samt på en oppstillingsplass. Garasjen har direkte tilgang via dør fra hagen.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1971003, Løken - Sørli, datert 06.12.1971, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 1976001, Løken - rekkehusfelt, datert 10.02.1976. I henhold til denne planen er 240 m² av eiendommen regulert til Konsentrert småhusbebyggelse.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2026–2038 (ID: 2024004), vedtatt 10.06.2026. I kommuneplanen er 241 m² av eiendommen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. Kommuneplanens bestemmelser utfyller eldre reguleringsplaner, og ved motstrid er det reguleringsplanen som gjelder med mindre annet framgår av kommuneplanen. Reguleringsbestemmelsene for plan 1971003 angir at eldre bestemmelser om utnyttelsesgrad er erstattet av nyere kommuneplan.

Eiendommen berøres av sikringssoner knyttet til tunneler i nærområdet. Dette gjelder en sikringssone på 85 meter fra ytterkant av Romeriksporten (Gardermobanen), og sikringssoner langs RA-2 (20 meter for boring og 50 meter for større sprengningsarbeider). Ved eventuelle grunnarbeider må nabovarsel sendes til henholdsvis Bane NOR og NRV/NRA.

Ifølge NVEs kart ligger eiendommen i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred og konsekvens ved skred er i den tilhørende områdeanalysen vurdert til 'Ingen'. Ved bygge- og gravearbeider kan det likevel bli stilt krav om ytterligere undersøkelser og eventuelle sikringstiltak.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 073,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 23 649,07.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 4 699,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 100,- pr. år / 17 661 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige som koster kr 8 400,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Global Connect (600/600 Mbps) som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 599,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Det må påregnes kostnader til privat brøyting ved behov.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 760 354 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 4 699 pr år.

7 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

180 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
181 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
200 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 381 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 400 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nan-Elise Glosli og Øyvind Braaten Knutsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr. 4.000,- (2 stk inkl)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 5 480,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 34 350,00
Foto - innholdspakke  kr 15 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 17 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0264/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26264

Sist oppdatert: 02. august 2026 kl. 20:29