Hjelmelandsgata 23

Hjelmelandsgata 23, 4012 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 55, bruksnummer 290, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 208 kvm

BRA-i:
2. etasje 99 kvm: Gang, wc, kjøkken, stue, spisestue.
3. etasje 65 kvm: Gang, bad, stue, garderobe, 2 soverom.

BRA-e:
U. etasje 44 kvm: Vaskekjeller, 3 boder.

Åpent areal:
2. etasje 4 kvm: Balkong

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 71 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 65 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 66 m2.

Boligen disponerer 3 store boder samt vaskekjeller i kjelleren på til sammen 44 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.08.2025 utført av Anticiex AS v/ takstmann Yngve Paulsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Takstmanns beskrivelse:
Boligbygg oppført i 1910
Bolig over 4 etasjer bestående av: Grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av tre/betongkonstruksjoner. Fasaden av murpuss, samt felter av stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Mansardtak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Profilerte entrédør. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass. Peisovn i stue og gang på loft. Utgang fra stue til balkong.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at rapporten inneholder 36% TG1, 60% TG2 og 4% TGIU (ikke undersøkt). Det er ikke avdekket forhold med karakteren TG3.

TG2:
Våtrom:
- Ventilasjon
- Vannrør
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det
- Overflater vegger
- Overflater gulv
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
- Fallforhold (gulv)
- Avløpsrør (ink. sluk)

Våtrom - Vaskekjeller:
- Helhetsvurdering

Kjøkken:
- Vannrør
- Avløpsrør

Toalettrom (Ikke våtrom):
- Ventilasjon
- Vannrør
- Avløpsrør

Loft - innredet:
- Overflater gulv
- Konstruksjonsoppbygging
- Innerdører

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak
- Konstruksjonsoppbygging

Innvendige trapper

Etasjeskiller - 2 etasje, loft:
- Skjevhetsmåling

Tekniske anlegg VVs anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Helhetsvurdering

Radon

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning

Dører og vinduer:
- Vinduer
- Takvinduer

Yttertak:
- Helhetsvurdering

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer)

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur

Drenering:
- Fuktsikring av grunnmur
- Alder

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger)

For en teknisk beskrivelse av boligens standard viser vi til vedlagte tilstandsrapport, utarbeidet av uavhengig Takstmann/bygningskyndig.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke handelen:
- Taklamper i stue og spisestue.
- Garderobeknagger i gang og garderobe.

Følgende hvitevarer medfølger handelen:
Koketopp, komfyr, kjøleskap i kjøkkenbenk, oppvaskmaskin i benk. Frys- og kjøleskap i bakgang.

Elektrisk oppvarming. Varmekabler i gulvet på badet. Peisovn og panelovner i stuen. Peisovn på loft.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1910.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dette er ikke uvanlig for boliger i denne alderen og i dette området.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

 
Rom på loft omtalt som soverom 1 er opprinnelig byggemeldt som "Loft - rom" jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Selger opplyser at rømningsvei er ivaretatt med egnet brannstige fra NOHA.

Rom omtalt som spisestue i 2. etasje er på byggetegning inntegnet som soverom. Det er ikke søknadspliktig å omgjøre soverom til stue, eller stue til soverom, gitt at rommet tilfredstiller krav til rom for varig opphold.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen har en svært sentral beliggenhet på Storhaug Vest. Her bor du kun en liten spaser- eller sykkeltur fra sentrum, samtidig som du finner flotte tur- og friluftsområder like i nærheten. I tillegg er det bare en liten rusletur ned til kjernen i Stavanger Øst. Dette er en spennende bydel som har vært under stor utvikling de senere årene, hvor det stadig dukker opp nye og spennende ting. Det kan blant annet nevnes Tou Scene, Fortou og Ostehuset.

Det er flere dagligvarebutikker i nærheten, inklusive Joker i Jelsagata som også er søndagsåpen. Det er gode kollektivforbindelser i gåavstand fra leiligheten. For den tur- og treningsglade kan man benytte seg av turstien som strekker seg fra Lervig og langs sjøen til Hillevågsvannet. Denne har flere badeplasser og rekreasjonsmuligheter som passer for både små og store. Den mest populære badeplassen ligger i Godalen og kan by på et yrende folkeliv om sommeren. Her er det tilrettelagt med grillplass, sanitæranlegg, gressplen og strand.

Det er gangavstand til Jernbanestasjonen med et godt tilbud innen offentlig kommunikasjon med både buss, tog og flybuss.

Dette er beliggenheten for deg som ønsker å leve en urban livsstil, men allikevel vil bo i roligere omgivelser på Storhaug.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved annonsert visning.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Skoler:
Storhaug skole (1-7 kl.) 337 elever, 22 klasser 0.3 km
Nylund skole (1-7 kl.) 658 elever, 29 klasser 0.6 km
Våland skole (1-7 kl.) 512 elever, 22 klasser 0.9 km

St. Svithun skole (8-10 kl.) 441 elever, 30 klasser 0.2 km
Kannik skole (8-10 kl.) 657 elever, 37 klasser 1.5 km

Bergeland videregående skole 700 elever 0.5 km
Stavanger katedralskole 375 elever 0.9 km

Barnehager:
St. Svithun barnehage (1-5 år) 42 barn 0.2 km
Nymansveien barnehage (1-5 år) 45 barn 0.5 km
Biå Steinerbarnehage (1-5 år) 20 barn 0.8 km

Eiertomt på 219 kvm

Parkering i eget gårdsrom og carport på tomten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 982 datert 16.09.1982 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 03.09.1982.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21.628,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har hatt et strømforbruk i 2024 som tilsvarte ca. 24.519 kwh.
Boligen er tilknyttet Lyse Altibox Fiber som leverandør av TV/internett og selger har hatt en avgift på kr 869,- pr. mnd.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 7790,- pr. år. Alarmsystem kan overtas.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.199.490,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.797.960,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

131 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
152 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 402 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arild Kristian Thorsrud og Wenche-Marianne Solem Thorsrud

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av en horisontaldelt tomannsbolig med 2 leiligheter.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 35-0328/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.25328

Sist oppdatert: 13. september 2025 kl. 12:37