Dr. Dedichens vei 90

Dr. Dedichens vei 90, 0675 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 142, bruksnummer 38, ideell andel 1/1
Andelsnummer 375, Fagerholt Borettslag, organisasjonsnummer 950266287

Totalt bruksareal BRA: 104 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
4. etasje 80 kvm: Entré, bad, toalettrom, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 10 kvm: To boder.

BRA-b:
4. etasje 14 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som et boligbygg over fire etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn, og grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker er av mur- og betongkonstruksjoner. Fasader er utført i fasadeplater samt teglstein. Etasjeskiller er av betong- og murkonstruksjoner. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon, utvendig tekket med takpapp/membran. Leiligheten har vinduer med karmer av tre i 2-lags glass fra 1993. Entrédøren er i brannklasse B30 og lydklasse 35dB, mens balkongdøren har karmer av tre i 2-lags glass fra 1993. Innvendige dører er profilerte. Det er en innglasset balkong på 14 m² med utgang fra stuen, hvor innglassingen fikk ferdigattest i 2019. Byggeåret for boligbygget er 1973.

Det elektriske anlegget består av et sikringsskap med automatsikringer og strømmåler, plassert i felles trappegang. Anlegget i leiligheten er hovedsakelig skjult.

Leiligheten er utstyrt med komfyrvakt på kjøkkenet, godkjent slukkeutstyr og røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Avløp (inkl. sluk): TG2 gjelder skjulte avløpsrør i konstruksjonen. Avløpsrørene er skjult, og det er derfor ukjent hvilken type rør som er tilknyttet rommet.

Kjøkken
- Avløpsrør: Avløpsrør av eldre årstall (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator: Ventilatoren er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Tilkobling av mekaniske vifter i slike kanaler er ikke tillatt, da dette kan gi risiko for luktspredning og redusert funksjon når flere enheter bruker systemet samtidig. Dette er også presisert i bo-reglene til borettslaget. Kjøper overtar eventuell kostnad, risiko og ansvar for dette.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør av eldre årstall (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Balkongdøren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og røropplegg i kjøkken er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Andre rom
- Tak/himling mot yttertak: Leiligheten har tak/himling som er en lukket konstruksjon mot yttertak. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Yttervegger
- Ytterkledning: Yttervegger tilknyttet leiligheten er inspisert fra innglasset balkong samt bakkeplan med de begrensninger dette medfører.

Yttertak
- Takkonstruksjon: Yttertak tilknyttet/tilliggende leiligheten er ikke inspisert grunnet høyde og sikkerhetsmessige årsaker. Tilnærmet flat takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad og toalettrom i 2022 av faglærte. Det ble også utført arbeid på det elektriske anlegget i 2022, inkludert oppheng av lysspeil, varmekabler på bad, nye strømuttak/brytere, automatsikringer og montering av lyslister på kjøkken. Rørføring på bad, toalett og kjøkken for servanter, klosett, dusj, vaskemaskin og oppvaskmaskin ble også utført av faglærte i 2022. Det finnes dokumentasjon på arbeidene. Styret i borettslaget planlegger en felles utskiftning av vinduer og balkongdører.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år, både i leiligheten og i borettslaget:

2022:
- Oppgradert bad. FDV-dokumentasjon foreligger.
- Oppgradert kjøkken med ny innredning, komfyrvakt og varmtvannsbereder.
- Diverse elektriske og VVS-arbeider utført av Montera Elektro og VVS AS og Moderne VVS AS. Samsvarserklæring foreligger for elektrisk arbeid.

2019:
- Innglassing av balkong.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Oppgradering av Storstua (gulv, dører, vegger, garderobe).
- Opparbeidelse av Sommerstien, trinn 1.

2023:
- Installasjon av solcelleanlegg.

Dette er en toppleilighet i fjerde etasje som er betydelig oppgradert de siste årene. Både kjøkken og bad ble fornyet i 2022, og leiligheten har en god planløsning som skiller de sosiale sonene fra soverommene. Fra stuen er det utgang til en stor, innglasset balkong med utsikt og et gløtt av Oslofjorden.

Entré:
Du kommer inn i en entré med flislagt gulv. Herfra er det direkte tilgang til leilighetens to soverom og toalettrom, før gangen åpner seg mot stue og kjøkken.

Stue:
Stuen har plass til både en sofagruppe og et spisebord. Rommet er lett å møblere og har en delvis åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en god forbindelse mellom sonene.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong på 14 m². Innglassingen, med installert solskjerming, gjør dette til et uterom som kan brukes store deler av året. Balkongen har utsikt over nærområdet. Det er installert utelys og stikkontakter.

Kjøkken:
Kjøkkenet er fra 2022 og har en innredning fra Ikea med profilerte fronter og laminatbenkeplate. Det er godt med skap- og benkeplass. Av hvitevarer finnes det frittstående kjøleskap og fryseskap, oppvaskmaskin, samt integrert stekeovn, mikrobølgeovn og induksjonstopp. Komfyrvakt er installert for ekstra sikkerhet. Rommet har plass til en kjøkkenøy eller en praktisk, mindre spiseplass.

Bad:
Lekert bad pusset opp i 2022 og har flislagte overflater med varme i gulvet. Innredningen består av vegghengt servantskap med en ovenpåliggende servant, speil med belysning og et vegghengt høyskap for oppbevaring. Rommet har badekar med både hånd- og regndusj. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vannrørene er av typen rør-i-rør.

Toalettrom:
Leiligheten har et separat toalettrom. Rommet er utstyrt med et frittstående toalett og et vegghengt servantskap med en ovenpåliggende servant.

Soverom:
Leiligheten har to soverom, begge av særdeles god størrelse. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det andre soverommet har to vinduer, og kan både innredes slik det er i dag, eller deles opp i 2 soverom (2 vinduer er etablert, eventuell vegg og dør må etableres).

Overflater:
Gulv: Laminat. Fliser i entré, bad og toalettrom.
Vegger: Malte flater, tapet og panel.
Himling: Malte flater og panel.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder i kjelleren, hver på 5 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som medfølger salget: Integrerte hvitevarer, samt frittstående kjøleskap, fryser og oppvaskmaskin. Hvitevarene følger med i den tilstanden de er i, og det gis ingen garantier for videre funksjon.

Frittstående kjøkkenøy med tilhørende barstoler kan kjøpes av selger til kr 7 000,-.

Løsøre som ikke medfølger salget: Vaskemaskin og tørketrommel.

Elektrisk oppvarming. Baderom har flislagt gulv med gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygningen er oppført i 1973. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 19.02.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk, med unntak av av den ene døren til soverommet er blendet, samt at veggen inne på soverommet er tatt bort. Det er fremlagt ferdigattest for innglassing av balkong, datert 17.01.2019. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om veg, leie av næringslokale og elektriske kraftlinjer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslagets vedtekter spesifiserer at styret ikke godkjenner ombygging av leiligheten til flere boenheter (kollektiv).

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i Fagerholt Borettslag på Trosterud, et område som kombinerer nærhet til marka med rask tilgang til byen. Med Trosterud T-banestasjon en kort spasertur unna, er du i Oslo sentrum på under under 20 minutter. Området er godt tilrettelagt med interne veier, lekeplasser og grønne fellesarealer mellom blokkene, noe som skaper et luftig og åpent bomiljø. Utsikten fra leiligheten strekker seg over nærområdet og mot Groruddalen og Oslofjorden.

De daglige behovene dekkes enkelt. Nærmeste matbutikk er bare et steinkast fra døren, og for et større utvalg ligger Alna Senter en kort kjøretur unna. I nærområdet finnes også flere skoler og barnehager som Lutvann skole og Trosterud senter barnehage, begge innen gangavstand. Dette gjør hverdagslogistikken enkel og oversiktlig.

For friluftsliv og rekreasjon er beliggenheten utmerket. Rett ved ligger inngangen til Østmarka, som byr på et omfattende nettverk av turstier for fotturer og sykling om sommeren, og oppkjørte skiløyper om vinteren. I tillegg gir turveiene langs Alnaelva fine muligheter for gå- og joggeturer i et variert landskap. For organiserte aktiviteter finnes Trosterud ballplass og flere treningssentre i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 74 547 kvm som tilhører borettslaget.    

Leiligheten disponerer en egen parkeringsplass (nr. 4023) i felles garasjeanlegg, utstyrt med elbillader. Plassen følger leiligheten.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.

Eiendommen har adkomst via asfalterte internveier på borettslagets felles tomt. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-1422 «Reguleringsplan for Trosterudområdet, gnr. 142, bnr. 1 m.fl.», datert 30.08.1967, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av flere andre planer. Den nyeste er detaljregulering S-5142 «Ny vannforsyning Oslo – Stamnett», vedtatt 04.03.2022. Planen legger til rette for bygging av vannforsyningsinfrastruktur og medfører midlertidige anleggs- og riggområder på Trosterud. For disse områdene er støyende anleggsdrift ikke tillatt mellom kl. 23:00 og 07:00, eller på søndager og helligdager.

I tillegg berøres eiendommen av eldre planer for veier og gangveier: V040569, S-1903, S-2202, S-2193, S-2023 og bebyggelsesplan 26269.

I forbindelse med detaljregulering S-5142 berøres området av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H190: Andre sikringssoner (restriksjoner for anlegg i grunnen). Gjelder for eksisterende T-banetrasé. Sprengningsarbeider og boring for energibrønner tillates ikke uten særskilt tillatelse fra berørte samferdselsmyndigheter.
- Hensynssone H370: Faresone for høyspenningsanlegg. Ny bebyggelse er ikke tillatt, og alle tiltak i terrenget må avklares med ledningseier.
- Hensynssone H740: Båndlegging etter energiloven. Alt anleggsarbeid og andre tiltak i terrenget må avklares med ledningseier.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 781,- pr. mnd. og inkluderer blant annet nedbetaling av andel fellesgjeld, fibernett, trappevask, kommunale avgifter, garasjeleie, drift og vedlikehold, diverse honorarer/forsikringer mm.

Felleskostnadene er fordelt slik:

- Felleskostnader: kr 5 516,70,-
- Fibernett: kr 169,-
- Trappevask: kr 95,-

Felleskostnadene justeres normalt årlig.

Borettslaget planlegger å innhente tilbud på bytting av vinduer, etterisolering og rehabilitering av fasadene. Disse prosjektene vil føre til en oppjustering av fellesgjelden og felleskostnadene dersom de blir vedtatt og iverksatt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 400,- pr. år / 7900 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av fibernett. Veggmontert fiber-router med 1000 Mbit/1000 Mbit linje tilkoblet til wifi-router medfølger salget.

Eiendomsskatten er kr 0,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 230 240,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 920 960,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 35 018,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 139 585 pr. 21.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 82 700 753,- pr. 21.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207992232
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 21.04.2026: kr 82 700 753,-
Andel av saldo: kr 139 584,42
Innfrielsesdato: 29.02.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 800 000,00 Prisantydning
139 584,42 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 939 584,42 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 949 080,42 Totalpris inkl. omkostninger
4 959 030,42 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jovce Mitrevski

Leiligheten er tilknyttet Fagerholt Borettslag.
- Borettslaget består av 664 leiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6596251.
- Borettslaget har egen hjemmeside: www.vibbo.no/fagerholt.

Kun fysiske personer som er medlem i OBOS kan eie en andel i borettslaget, og man kan kun eie én andel. Dersom flere eier en andel sammen, må alle være medlem i OBOS. Juridiske personer kan eie opptil 10 % av andelene.

Dyrehold er tillatt med ett husdyr per husstand, som skal registreres hos driftsleder. Det er båndtvang på borettslagets uteområder hele året. Hundeeiere plikter å bruke hundepose. Ulovlige dyr er ikke tillatt.

Andelseiere oppfordres til å delta på dugnader. Andelseier plikter å fjerne snø fra egen balkong. Borettslaget har fellesvaskeri, og det er mulig å leie ekstra bod etter venteliste. Grilling med gass- eller elektrisk grill er tillatt på balkonger. Bygningsmessige endringer av fasaden, inkludert innglassing av balkong, må godkjennes av styret. Montering av avtrekksvifter til luftekanalene er ikke tillatt. Det er kameraovervåkning på fellesområdene.

På generalforsamlingen 17. juni 2025 ble det blant annet vedtatt endringer i vedtektene og husordensreglene, inkludert sanksjoner for ulovlig tilkobling av avtrekksvifter. Styrehonorar for 2024/2025 ble fastsatt til kr 660 000.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Installasjon av fibernett, solcelleanlegg og vannmålere (2023).
- Energikartlegging og forprosjekt for rehabilitering av garasjeanlegg (2024).

Planlagte påkostninger:
- Borettslaget skal innhente tilbud på bytting av vinduer, etterisolering og rehabilitering av fasadene. Disse prosjektene vil medføre økt fellesgjeld og sannsynligvis økte felleskostnader.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Årsresultat for 2024 var et overskudd på kr 9 615 226,-. Per 31.12.2024 var borettslagets disponible midler kr 12 272 166,- og total egenkapital var kr 83 308 254,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget (OBOS) har forkjøpsrett. Forkjøpsretten avklares av OBOS, og ansiennitet i borettslaget avgjør rekkefølgen. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning gjennom OBOS som garanterer for betaling av felleskostnader. Dette beskytter borettslaget mot tap ved eventuell manglende innbetaling fra en andelseier.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Fellesvisninger pr stk kr 3 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Salgsoppgaver kr 5 500,00
Tilrettelegging kr 19 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger) kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 950,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. kr 12 912,00
Foto kr 4 700,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0035/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2635

Sist oppdatert: 17. mai 2026 kl. 07:59