Lofotgata 4B

Lofotgata 4B, 0458 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 219, bruksnummer 163
Andelsnummer 22, LOFOTGATA 4 BORETTSLAG, organisasjonsnummer 916 124 392

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
4. etasje 67 kvm: Entré, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjelleretasje 4 kvm: Bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.08.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1901. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur av naturstein og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Bygningen har et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Boligen har vinduer med karmer av tre fra 1986 og 2023. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Det er peisovn i stuen, tilknyttet en skorstein fra byggeår som ble rehabilitert på et ukjent tidspunkt. Etter en vannskade i 2018 ble det i 2019 lagt nytt tak i flere rom, og taket i stuen ble hevet. I 2023 ble fem vinduer byttet.

Sikringsskapet er plassert i entré og anlegget er sikret med automatsikringer. Inntakssikring er plassert i eget sikringsskap i kjeller.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater himling: Det er observert tegn til riss i plateskjøt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det er registrert åpning rundt avløpsrøret til servanten samt rundt vannrør til toalett og tettesjiktet i veggen.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Innerdører
- Innerdører: Baderomsdøren bærer preg av skader/slitasje.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 33 mm.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært feil på badet. Fugemassen på et ytterhjørne i dusjen sprakk og ble utbedret med nytt flislim/sement av ufaglært i 2026. Silikonlisten mellom gulv og vegg hadde sprekker og ble byttet av ufaglært i 2026. Vanntilførselen til toalettet var ikke helt tett, og slangen ble byttet av ufaglært i 2019. I 2025 ble servantskap, vannlås og servant byttet av faglært. Det var en større vannskade i taket på soverom og stue i 2018, som oppstod i forbindelse med oppussing i leiligheten over. Skaden ble utbedret av faglært i 2019, hvor det ble lagt nytt tak i flere rom og taket i stuen ble hevet. Det ble samtidig lagt nye parkettgulv i alle soverom og stue. Gulv i entré ble flislagt samme år. Det var en lekkasje i koblingen mellom ildsted og pipe rundt 2017, som ble utbedret med ildfast fugemasse.

Det er observert skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt i leiligheten de senere år:

2026:
- Etablering av to nye elektriske punkter på henholdsvis bad og kjøkken, utført av Skansen Elektro

2025:
- Bytte av servantskap, vannlås, servant og blandebatteri på badet, samt blandebatteri på kjøkkenet. Arbeidet på badet er utført av T Entreprenør AS.

2023:
- Utskiftning av fem vinduer, utført av PM Bygg

2019:
- Gjenoppbygging av himlinger etter vannskade, herunder etablering av nye tak på soverom, gjesterom og mellomgang samt heving til original takhøyde i stue. Utført av De Lilla

2018:
- Utskiftning av større deler av det elektriske anlegget og etablering av nye kurser og stikkontakter i oppholdsrom samt fire nye punkter på kjøkkenet. Arbeidet er delvis utført av Vestre Aker Elektro. Det foreligger samsvarserklæring datert 20.05.2019 for deler av arbeidet.

Vedlikeholdshistorikk Lofotgata 4 Borettslag:

2025:
- Reparert dørtelefon
- Reparert felles vaskemaskin og utskiftning av sikringer til tørketrommel
- Utført kontroll av brannslukkingsapparater
- Sanert tagging
- Reparert butikkvindu mot Lofotgata
- Smurt og justert inngangsdører og branndører på loftet
- Gjennomført større bygningsmessige vedlikeholdsarbeider.

2023:
Fasaderehabilitering
- Utskiftning av vinduer i 1-4 etg mot Lofotgata.

2019
- Rørfornying fra leilighetenes sluk til kommunal ledning.

Andelsleilighet i fjerde etasje i et leilighetsbygg fra 1901, oppført med yttervegger av tegl- og murverk med utvendige fasader av murpuss, etasjeskillere av trekonstruksjoner og grunnmur av naturstein. Etter en vannskade i 2018 ble tak i soverom, gjesterom og mellomgang skiftet ut og takhøyden i stuen ble hevet til opprinnelig høyde. Elektrisk anlegg fikk nye kurser og stikkontakter i soverom, gjesterom, mellomgang og stue i 2019, med samsvarserklæring for disse arbeidene. I 2026 ble det montert to nye elektriske punkter, ett på bad og ett på kjøkken. Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget, herunder arbeider utført på bad og deler av kjøkken. Fem vinduer langs yttervegg ble byttet i 2023. Vinduer har karmer og rammer av tre, fra 1986 (kjøkken) og 2023 (øvrige vinduer). Skorstein fra byggeår ble rehabilitert i regi av sameiet. Oppvarming skjer med panelovner, peisovn i stue og gulvvarme på bad og i entré. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Vannrør med rør-i-rør og kobberrør. Synlige avløpsrør i plast og støpejern. Varmtvannsbereder på 80 liter fra 2009 er plassert under kjøkkenbenk. Det er registrert vesentlige skjevheter i gulvet i stuen, med lokale høydeforskjeller opptil 33 mm.

KJØKKEN:
Innredning med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Fliser montert bak kjøkkenvask og platetopp. Stikkontakt over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator. Varmtvannsbereder på 80 liter plassert under kjøkkenbenk. Kontrakt for bytte av blandebatteri datert januar 2025 foreligger.

BAD:
Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling i malte flater og fliser. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med dusjforheng. Vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk via fellesanlegg med ventil i himling og luftespalte under dør. Servantskap, vannlås og servant ble byttet i 2025.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, flisalgt gulv i entré, laminat på kjøkken, fliser på bad. Gulvvarme på bad og i entré.
Vegger: Malte flater. Fliser på bad og bak kjøkkenvask og platetopp.
Himling: Malte flater. Stukkatur og rosett i stue. Delvis flislagt himling på bad.

Lagring:
Ekstern bod i kjelleretasje på ca. 4 m², merket med nr. 2.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hvitevarer på kjøkken medfølger leiligheten.

Elektrisitet og vedfyring. Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon av fastmonterte panelovner, peisovn i stue og gulvvarme på bad og i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1901. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 17.06.1901, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for innr. leiligheter på loft samt innr. bad og w.c. i 1-4.etg. datert 04.11.1987.
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 19.02.1988.
- Tillatelse for innlegging av vann og klosetter datert 01.11.1952. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger godkjente plantegninger, sist fra 1987 i forbindelse med innredning av bad i leilighetene. Det er følgende avvik fra godkjent situasjon i dagen leilighet; Det som er omtalt som "soverom" på tegningen er i dag delt av til to soverom. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse og bestemmelse om bruksendring.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til et populært, idyllisk og sentralt sted å bo i Iladalen!

Leiligheten har en meget attraktiv beliggenhet i bydel Sagene, i et usjenert og koselig boligstrøk mellom Alexander Kiellands plass og den idylliske trehusbebyggelsen langs Akerselva. Området er preget av velholdte eldre bygårder, iblandet industrihistorie med "Mølla" og sjarmerende trehus. Her bor du unikt til, "midt i smørøyet" mellom Alexander Kiellands plass, St. Hanshaugen, Sagene, Torshov og Grünerløkka.

Dagligvare, byliv og shopping
Avstanden er kort til alt av urbane fasiliteter. Kvelds- og søndagsåpen matbutikk finnes like i nærheten og dekker de fleste enkle og hverdagslige behov. I umiddelbar nærhet finnes Kiellands Hus med matbutikk, vinmonopol, apotek, kafé, mm. Alexander Kiellands plass fungerer som et naturlig samlingspunkt i bydelen med uteservering og yrende byliv i sommerhalvåret. Her finner du et mylder av restauranter som ærverdige Tranen som er Åpent Bakeri med kaffe og boller på dagtid og en herlig pizzarestaurant på kveldstid. Gamle travere som Colonel Mustard har fått selskap av nyetableringer som nabolagsbaren ALF. En kort tur over Sannerbrua finner du Rikkes Hage - kanskje byens hyggeligste biergarten, og ikke minst Babbo Øvrefoss som ligger i samme bygård.

Natur og rekreasjon
Området kan skilte med fantastiske grøntområder som Iladalen, Myraløkka og parken på St. Hanshaugen. Akerselva renner like rundt hjørnet og turstien langs elva blir fort en naturlig del av hverdagen. Her kan du sykle eller spasere sørover mot sentrum via Kuba, Smelteverket, Nedre Foss Gård og populære Mathallen, eller du kan ta joggeturen nordover gjennom Nydalen og Maridalen, og helt inn i Nordmarka.

Trening og kultur
For den aktivitetslystne er tilbudet bredt. Nærmeste EVO treningssenter ligger 40 meter fra inngangsdøra og du finner SATS både på Sagene og i Ringnes Park. På Torshov ligger Myrens Sportssenter med klatreverket, golfsenter og Oslo Squash. Nærmere Vulkan finner du også SiO Athletica og Vulkan Squash. Ønsker du kulturelt påfyll, arrangeres det jevnlig konserter og lokale aktiviteter på nærliggende Hønse-Lovisas hus og Sagene Samfunnshus.

Kollektivtransport
Kollektivtilbudet i området er utmerket. Fra Alexander Kiellands plass går det en rekke busslinjer, både nord/sør (linje 34 og 54) og øst/vest (Linje 21) og i Biermanns gate finner du nærmeste trikkeholdeplass. Dette gjør det svært enkelt å ta seg til Sentrum, Majorstuen, Storo Storsenter og resten av byen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen skilt under felles visninger

Barnehager:
Vøyensvingen barnehage: 4 min. gange
Waldemars barnehage: 5 min. gange
Ringnes Park Fus barnehage: 8 min. gange

Idrett og fritid:
Sagene Squash Senter: 4 min. gange
SATS Ila: 4 min. gange
Alexander Kiellands plass - Balløkke: 5 min. gange
Iladalen park kunstgress: 5 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 532 kvm som tilhører borettslaget. Tomten består i hovedsak av en stor opparbeidet bakgård med asfalterte flater, sittegrupper, og diverse beplantning. I gårdsrommet er det plassert sykkelstativer og et pent overbygg til avfallshåndteringen. Borettslagets tomt er fellesareal, og andelseierne har rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring i henhold til Reguleringsplan S-2521, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen er oppført på Gul liste.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 126 pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felles lån, byggforsikring, bredbånd, forretningsførsel og kommunale avgifter.

Månedlige kostnader fordeler seg på felleskostnader kr 5 756,10 og bredbånd kr 370,-.
Kapitalkostnader for felleslånet er bakt inn i posten "felleskostander" og utgjør kr 2640,94,- i følge forretningsfører.

Årsmøtet 10. juni 2026 vedtok å gi styret fullmakt til å øke felleskostnadene med opptil 10 % dersom det oppstår behov for å dekke kostnader ved leie av profesjonelle styremedlemmer.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 710 119 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 9 451,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 417 527 pr. 13.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 8 795 542,- pr. 13.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987229066
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 13.08.2026: kr 8 795 542,-
Andel av saldo: kr 417 527
Innfrielsesdato: 30.11.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,15 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

6 000 000,00 Prisantydning
417 527,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 417 527,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 418 617,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 428 567,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rikard Bjørstad Eide og Siri Holtnæs

Leiligheten er tilknyttet Lofotgata 4 Borettslag.

- Borettslaget består av 27 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 84840430.

Dugnad må påregnes. Ifølge husordensreglene påløper det en avgift, fastsatt av styret, dersom man ikke deltar.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret. Dyret må ikke være til sjenanse for andre beboere, og hunder skal ikke luftes i gårdsrommet.
Borettslaget har fellesvaskeri. Brukstid er mellom kl. 08:00 og 22:00, men tørketrommel har tidslås fra kl. 20:00.

Hver andel disponerer en bod.

På årsmøtet 10. juni 2026 ble det gitt fullmakt til styret om å kunne øke felleskostnadene med inntil 10 % ved behov for å leie inn profesjonelle styremedlemmer.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Styret inngikk i 2025 forlik med en entreprenør angående restbetaling for vedlikeholdsarbeider.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 358 008,-. Borettslagets disponible midler var kr 198 917,- per 31.12.2025.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0027/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2627

Sist oppdatert: 25. august 2026 kl. 11:17