Landstads gate sør 17

Landstads gate sør 17, 3725 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 300, bruksnummer 2490, ideell andel 1/1

Boligen er fordelt over 3 etasjer bestående av:
Grovkjeller.
1.etasje med entre, kjøkken, soverom, stue og spisestue. Utgang fra entre til sørvestvendt veranda på ca. 15 m2.
2.etasje med gang, bad, vaskerom, bod og tre soverom.

Totalt bruksareal BRA: 210 kvm

BRA-i:
Kjeller: 34 kvm: Grovkjeller
1. etasje 88 kvm: Entre, kjøkken, soverom, stue og spisestue.
2. etasje 88 kvm: Gang, bad, vaskerom, bod og tre soverom.

Åpent areal:
1. etasje 15 kvm: Veranda

Kjeller har et totalt gulvareal (GUA) på 61 m2, men grunnet lav takhøyde er kun 34 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 27 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.05.2025 utført av Anticimex v/Bent Gunnerud . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Takstmann opplyser om at da det ikke er fremlagt byggetegninger, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene. Arealer
kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og
vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av mur-/betongkonstruksjon og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Stubbloftskonstruksjon under entre. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning. Yttertak med halvvalms taksform av trekonstruksjon tekket med takstein fra 1988. Ytterdør med profilert flate og glassfelt. Vinduer og terrasse-/balkongdør med karmer/rammer av tre med to-lags glass fra ukjente årstall og omkring 1988.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Naturlig ventilasjon i kombinasjon med mekanisk avtrekk på kjøkken og bad. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkning med TG3 i rapporten. (Straks tiltak)
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp)
- Skorsteiner inne i boligen: Innkledd teglsteinspipe. Alle fire sider skal kunne inspiseres. Konstruksjonen må åpnes slik at alle fire sider blir synliggjort. Pipe bør kontrolleres av brann-/feiervesen.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000,-.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG2 (alder, slitasje, skader mv.)
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad:
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som anbefales. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk bør være minimum 25 mm. Det er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Det er redusert tilgang til avløpsrør ned i sluk og dusjkabinett kan derfor ikke flyttes på befaringstidspunktet. Det foreligger ingen dokumentasjon på membran, med den risiko dette innebærer.

Våtrom - Vaskerom:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Overflater har slitasjer. Sprekker i gulvfliser og fuger. Vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk bør være minimum 25 mm. Det er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Målingene viser følgende: RH 23,9 %, temperatur 18,0 grader C og duggpunkt -2,8 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Det bør monteres automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innredning: Innredning har slitasjer. Skjolder og slitasjer i benkeplater. Tiltak bør påregnes.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Helhetsvurdering: Kjeller bærer preg av alder og slitasjer. Stedvis fuktinnsig og sprekker i grunnmur og gulv. Det er spor etter treskadeinnsekter. Ukjent omfang og om det fortsatt er aktivitet. Det er risiko for skjulte skader. Ventilasjon bør utbedres. Ytterligere undersøkelser og oppgradering av kjeller bør påregnes.

Loft - innredet - 2.etasje:
- Overflater himling/undertak: Fuktskader i himling ved pipe og skjolder rundt innfestinger i soverom mot sørøst. Skjolder i overgang vegg/himling på soverom mot nord. Ukjent årsak og omfang. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet ved måling med pigg i treverk. Se også kommentar under punktet "Konstruksjonsoppbygging".
- Innerdører: Innerdører er av eldre dato Dører har skjevheter og kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at dørene henger når de åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm anbefales.
- Ventilasjon: Ventilasjonen bør utbedres. Eksempelvis med luker i vegger.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen til 2.etasje har ikke håndløper på begge sider. Stedvise overflateslitasjer. Trapp til kjeller har stores slitasjer og ulik høyde på trinn. Ikke håndløper på begge sider. Tiltak anbefales. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 1.etasje og 2.etasje :
- Skjevhetsmåling: Det er merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 23 mm i spisestue, 15 mm i stue, 29 mm og 20 i store soverom. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.
- Annet: Skjevheter og skader i plater i stubbloftskonstruksjonen under entre. Risiko for inntregning av fukt og skadedyr. Tiltak bør påregnes.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør og sluk av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Avløpsrør av plast har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Avløpsrør og sluk av støpejern bør byttes. Selger opplyser at det har vært tilbakeslag fra avløp i kjeller i 2023.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Radon:
- Radon: Det er ukjent om det er foretatt radonmålinger i boligen og verdien er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det foreligger kontroll fra det lokale el-tilsynet nyere enn fem år, med avvik som ikke er rettet opp. Se eget dokument. Tiltak må påregnes. Vurderingen av det elektriske anlegget er i hovedsak basert på denne dokumentasjonen. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Helhetsvurdering: Kledning har stedvise slitasjer og sprekker. Etterslep på vedlikehold. Det er usikkert om panelet/kledningen er montert med lufting. Luftespalte bak trekledning er blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Ytterligere undersøkelser og tiltak bør påregnes.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer har slitasjer og behov for oppgraderinger og overflatebehandling. Stedvise råteskader. Eksempelvis på vindu i spisestue mot gårdsplass.
- Dører: Ytterdør har slitasjer og skjevheter. Løs dørklinke. Tiltak anbefales.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Vurderingene av yttertaket er gjort fra vinduer i 2.etasje, bakkeplan og toppen av stige med den begrensning dette innebærer, på grunn av sikkerhetsmessige årsaker. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Takstein, beslag ol. har slitasjer. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette. Snøfangerutstyr bør etableres. Tilkomstmulighet bør også etableres innvendig, for inspeksjon av loft.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Overflater har slitasjer. Fundamenter er nedgravd og skjult og ikke tilgjengelig for undersøkelser. Søyler har skjevheter. Tiltak anbefales.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres stevise sprekker på grunnmur. Sett fra eksempelvis kjeller og under veranda. Setninger kan ikke utelukkes. Det er ikke kjent om forholdet er under utvikling eller om situasjonen er stabilisert. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i boligen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert fuktinnsig i kjeller som tilsier funksjonssvikt. Observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger må påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Dører og vinduer:
- Annet: Kjellervinduer har store slitasjer og må skiftes.

TGIU (ikke undersøkt):

- Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke tilkomst til loft over retthimling på befaringstidspunktet. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har. Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Hulltakting på våtrom - bad, er ikke foretatt da dettet ikke var praktisk mulig grunnet våtrommets utforming og bruk.
- Det er ikke mulig å undersøke sluket grunnet plassering av dusjkabinett.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen er modernisert/påkostet med:
- Installert ny peisovn i stuen 2025.
- Bad levert av Korsbakken bad i 2019.

Innholdsrik enebolig fra 1916.
Boligen har ildsted i stue og utgang til en romslig veranda på ca. 15 m² med trapp ned til hagen.

Badet i 2. etasje ble oppgradert i 2019 og har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og himling med malte takplater. Det er etablert downlights og mekanisk avtrekk. Innredningen består av to vegghengte servantskap med skuffer og heldekkende servanter, samt speil med belysning. Dusjkabinett med skyvedører, tak- og hånddusj, badekar med blandebatteri og vegghengt toalett med innbygd sisterne.

Vaskerommet er fra 1991 og har flislagt gulv, vegger med malt tapet og himling med malte takplater. Opplegg for vaskemaskin og dusj. Gulvstående toalett og naturlig ventilasjon.

vannrør i kobber og plast, med rør-i-rør system og fordelerskap plassert på bad. Varmtvannsbereder fra 1993.

Kjøkkenet har innredning fra ca. 1990 med profilerte fronter og heltre benkeplate. Det er nedfelt oppvaskkum, fliser mellom benk og overskap, og ventilator under overskap. Plass til frittstående hvitevarer. Gulvet er belagt med laminat, og vegger og himling har malte flater. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Frittstående komfyr og kjøleskap medfølger. Oppvaskmaskinen medfølger ikke.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Øvrige rom i 1. etasje har parkett- og laminatgulv, vegger med tapet, malt panel og malte flater, samt himling med panel og malte overflater. Profilerte innerdører. Ventilasjon via vindusspalter.

2. etasje har heltre gulvbord og parkett, samt vegger og himling med panel og malte flater. Profilerte innerdører og garderobeskap på hovedsoverom.

Kjelleren er en grovkjeller med gulv og vegger i betong.
Trapper består av en betongtrapp til kjeller og en innvendig malt tretrapp til 2. etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oppvaskmaskinen medfølger ikke.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1916.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger byggetegninger, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Benevnelsen av rom er derfor basert på bruken. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Søndre Falkum, et rolig og veletablert boligområde med kort vei til Skien sentrum. Området består av en sjarmerende blanding av eldre villaer og eneboliger, hvor flere har historisk arkitektur fra 1800-tallet. Fra eiendommen er det gangavstand til barnehager, skoler, dagligvarebutikker og Skien sentrum, hvor du finner et bredt utvalg av byens tilbud og servicetjenester. I umiddelbar nærhet ligger idylliske Bakkestranda, et populært rekreasjonsområde med sandstrand, gressletter, lekeapparater og hyggelige grill og piknikplasser. Nærområdet byr også på flotte turmuligheter hele året, enten du foretrekker en sommerlig spasertur opp Lundedalen eller rundt Hjellevannet.

For veibeskrivelse Se Google maps. Det er enkelt å finne frem i kartet.
 Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler
Lunde barneskole (1-7 kl.)
461 elever, 26 klasser 0.8 km

Bratsbergkleiva skole (1-7 kl.)
347 elever, 21 klasser 1.6 km

Oasen skole Grenland (1-10 kl.)
95 elever, 8 klasser 2.5 km

Telemark Toppidrett ungdomsskole Skien (8 - 10 kl.)
93 elever, 6 klasser 1.2 km

Toppidrettsgymnaset i Telemark
230 elever 1.2 km

Skien videregående skole
1100 elever, 40 klasser 1.9 km

Barnehager
Bakken barnehage (1-5 år)
66 barn 0.2 km

Betanien barnehage (1-5 år)
19 barn 0.8 km

Tabernaklets barnehage (1-5 år)
18 barn 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen ligger på en eiet tomt på 506 m² med lett skrånende terreng. Uteområdet er pent opparbeidet med gårdsplass belagt med belegningsstein, plenarealer og diverse beplantning. Det er utgang fra entré til en sørvestvendt veranda på ca. 15 m² med trapp ned til hage. Tomten har gode solforhold og skjermede uteplasser.

Parkering i egen gårdsplass eller gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 02.05.2024 avsatt til: Boligbebyggelse - nåværende. Området er også avsatt til bevaring kulturmiljø, byggegrenser, utbyggingsvolum, funksjonskrav og flomfare. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 764,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk (inkludert nettleie) som tilsvarer ca. kr 48 000,- pr. år.
I selgers husstand har det bodd 2 personer og det opplyses om at strømforbruket har vært ca. 24 700 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr ?

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1300 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 019 074,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 076 294,-
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 4 606,- pr år og inngår i de kommunale avgiftene.

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
119 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 069 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gry-Karin Lio

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til 1,3% av salgssummen.
Beregnet provisjon basert på prisantydning kr 4 000 000 - Kr 55.000,-
Tilrettelegging fra kr 13 000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27 400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 3 272,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 26-0022/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR26.2522

Sist oppdatert: 04. juni 2025 kl. 16:49